文/李麗

一、上海市征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)十年

2011年1月27日，上海市人民政府為響應(yīng)國(guó)務(wù)院第136次常務(wù)會(huì)議有關(guān)精神，發(fā)布了我國(guó)第一份正式征收個(gè)人非經(jīng)營(yíng)性住房房產(chǎn)稅的規(guī)范性文件，即《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《暫行辦法》）。1月30日，上海市財(cái)政局、上海市地方稅務(wù)局、上海市住房和房屋管理局又聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于本市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)若干問題的通知》（滬財(cái)稅〔2011〕10號(hào)），對(duì)征收部分個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)的相關(guān)問題作進(jìn)一步明確。時(shí)隔十年，2021年1月28日，由上海市財(cái)政局、國(guó)家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局、上海市房屋管理局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于本市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)若干問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）正式生效。①

最新生效的《通知》僅對(duì)涉及的稅務(wù)機(jī)關(guān)及區(qū)縣的相關(guān)表述進(jìn)行了修改，其他內(nèi)容幾乎與原政策一致，未發(fā)生新的變化，仍然以居民家庭（擁有上海市常住戶口，包括夫妻雙方及其未成年子女）在上海市范圍內(nèi)擁有的住房為計(jì)算面積，但在上海市內(nèi)新購(gòu)且屬于該居民家庭的第二套及以上住房的，該居民家庭中無(wú)住房的成年子女或其他親屬共同居住且其常住戶口在該居民家庭擁有住房?jī)?nèi)的，可并入該居民家庭按每人60平方米計(jì)算免稅住房面積。計(jì)稅價(jià)格依舊是應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格的70%。②稅率在《通知》中并無(wú)明文規(guī)定，根據(jù)舊政策規(guī)定，暫用稅率為0.6%，若應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。有關(guān)稅收減免的內(nèi)容除和舊政策一致部分外，還進(jìn)一步明確了居民家庭因房屋征收或拆遷而購(gòu)買或取得的住房以及農(nóng)村居民通過宅基地置換試點(diǎn)政策取得的住房暫免征收房產(chǎn)稅，但住房超出國(guó)家及上海市有關(guān)房屋征收或拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的部分仍應(yīng)按照《暫行辦法》的規(guī)定計(jì)算征稅面積。

二、征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)存在的問題

（一）合法性問題

首先，《中華人民共和國(guó)憲法》第五十八條規(guī)定，全國(guó)人民代表大會(huì)和全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)行使國(guó)家立法權(quán)。根據(jù)稅收法定原則，我國(guó)能夠進(jìn)行稅收立法的主體只有全國(guó)人民代表大會(huì)和全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)。雖然在《稅收征管法》中規(guī)定了在得到全國(guó)人大及其常委會(huì)的授權(quán)時(shí)，國(guó)務(wù)院可以根據(jù)社會(huì)現(xiàn)實(shí)情況（即立法欠缺但社會(huì)現(xiàn)狀緊急需要立法的情況下）依據(jù)行政法規(guī)開征新稅。③可見，除非情況緊急，稅收的確定和管理只能通過制定法律進(jìn)行規(guī)制。征收部分個(gè)人住房房產(chǎn)稅無(wú)論是十年前還是現(xiàn)在都不屬于“社會(huì)現(xiàn)狀緊急”，因此僅僅依據(jù)國(guó)務(wù)院制定的《房產(chǎn)稅暫行條例》征收房產(chǎn)稅顯然不合理。且十年間一直未有房產(chǎn)稅方面的法律頒布，上海市僅僅依據(jù)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的精神制定的《暫行辦法》和《通知》進(jìn)行試點(diǎn)，缺乏上位法的依據(jù)，不符合法律規(guī)定。

其次，上海市人民政府在立法層級(jí)上屬于地方政府，《暫行辦法》、《通知》等規(guī)范性文件均屬于地方政府規(guī)章。根據(jù)《立法法》規(guī)定，地方政府可以依據(jù)法律、行政法規(guī)或地方性法規(guī)制定規(guī)章。可見，制定規(guī)章需要法律及相關(guān)行政法規(guī)的授權(quán)，在授權(quán)范圍內(nèi)制定，且內(nèi)容不能與上位法沖突，即其僅僅是對(duì)上位法加以明確具體，而非自行立法。上海市政府在無(wú)上位法授權(quán)的情況下發(fā)布《暫行辦法》、《通知》，實(shí)際上賦予了自身立法權(quán)限，有違立法規(guī)定。

（二）制度設(shè)計(jì)問題

稅收制度的合理性在于設(shè)計(jì)合理的稅收要素。稅收要素主要包括納稅人、課稅客體、稅基、稅率等。在上海市征收部分個(gè)人住房房產(chǎn)稅方案十年試點(diǎn)的實(shí)踐中制度設(shè)計(jì)問題逐漸暴露。

1.稅基過窄，免稅過多。通過對(duì)新舊征稅政策的學(xué)習(xí)，不難發(fā)現(xiàn)上海市對(duì)于個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的稅基過窄問題。在《暫行條例》中規(guī)定，征收對(duì)象是新購(gòu)住房，且屬于第二套住房的才進(jìn)行計(jì)算征稅?？梢?，上海市僅對(duì)增量房征稅。雖然在最新的《通知》中規(guī)定，征稅對(duì)象變?yōu)榫用窦彝ピ诒臼袃?nèi)擁有的住房，但根據(jù)人均60平方米免征稅政策，除部分超大面積商品房、別墅外，依舊未將存量房納入征稅范圍。若一個(gè)居民家庭為五口之家（現(xiàn)實(shí)生活中很多三代共居），則該居民家庭的免征稅房屋面積為300平方米，顯然過于豪華，甚至很多家庭都達(dá)不到免征上限，可見，幾乎多數(shù)正常家庭都無(wú)需繳納房產(chǎn)稅。這有違征稅目的，不僅無(wú)法實(shí)現(xiàn)用稅收政策調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的目的，也很難為地方政府稅收收入提供保障。

2.稅率設(shè)置不合理。上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅的稅率分為兩檔，一般情況下為0.6%，房屋每平方米交易價(jià)格低于上年度新建住房平均銷售價(jià)格兩倍的為0.4%。對(duì)比國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)稅稅率，上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅率明顯低于國(guó)外的個(gè)人住房房產(chǎn)稅率，且低于與其同時(shí)試點(diǎn)的重慶市。筆者認(rèn)為上海市作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的一線城市，人均工資收入遠(yuǎn)高于其他城市，即使房?jī)r(jià)也遠(yuǎn)高于其他城市，但為遏制房屋投資，建議根據(jù)不同情況設(shè)計(jì)不同稅率，中高檔住宅的稅率應(yīng)當(dāng)提高，而為保障“居者有其屋”，些許困難家庭以及相關(guān)拆遷安置住宅的稅率可適當(dāng)降低，對(duì)于十分困難的家庭，可以免稅或提供廉租房等住房補(bǔ)貼。對(duì)于有繼承所得的房屋，可以設(shè)定在合理期限內(nèi)免稅，若繼承人不愿出售房屋意欲自住或增值，則也應(yīng)按具體情況設(shè)定不同的征收稅率。

3.計(jì)稅價(jià)格核定問題。上海市對(duì)于計(jì)稅房屋的價(jià)格認(rèn)定是依據(jù)應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格。雖然規(guī)定應(yīng)稅房屋市場(chǎng)交易價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由時(shí)，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定房屋的計(jì)稅價(jià)格，但仍然存在兩個(gè)問題：第一個(gè)問題“明顯偏低”當(dāng)作何解釋。筆者認(rèn)為應(yīng)進(jìn)一步明確，例如上海市房屋價(jià)格普遍較高，因此低于市場(chǎng)正常交易價(jià)格8%-10%的，我們就可以認(rèn)定為明顯低于市場(chǎng)價(jià)格。若沒有詳細(xì)的界限，便會(huì)產(chǎn)生第二個(gè)問題，即給予相關(guān)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)過大。中國(guó)自古以來便是人情社會(huì)，將房屋交易價(jià)格是否明顯過低以及房屋價(jià)格的評(píng)估全部交給稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)，難免會(huì)使有心之人有機(jī)可乘，無(wú)法實(shí)現(xiàn)公平正義。

4.稅收用途局限。稅收作為政府的無(wú)償性收入應(yīng)當(dāng)始終堅(jiān)持“取之于民，用之于民”?！稌盒修k法》中規(guī)定，將房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的收入，用于保障性住房建設(shè)等方面的支出。就目前來看，個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收若完善實(shí)行，必是一筆不少的稅收，僅用于保障性住房，范圍過于狹小，筆者建議擴(kuò)大到公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如教育、衛(wèi)生等方面，都可以使用該稅收，在保障公民生活的同時(shí)，提高全民素質(zhì)。

（三）其他問題

1.相關(guān)部門聯(lián)動(dòng)不到位?！锻ㄖ芬?guī)定，由市政府成立的多部門聯(lián)合組成的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作機(jī)構(gòu)推行征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作。但在現(xiàn)實(shí)生活中，征稅方面依舊是稅務(wù)機(jī)關(guān)在推行，相關(guān)房屋管理、公安、民政等部門還需進(jìn)一步配合聯(lián)動(dòng)，共同推行征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，保證實(shí)現(xiàn)開征新稅的目的。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記不明確?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)篇等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以及不動(dòng)產(chǎn)變更事項(xiàng)應(yīng)登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，并對(duì)相關(guān)房屋所有權(quán)、宅基地使用權(quán)等都作出了登記規(guī)定。即便如此，仍然有很多房屋未登記在冊(cè)，例如小產(chǎn)權(quán)房屋便沒有房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋管理部門也沒有記錄，此時(shí)若稅收機(jī)關(guān)僅按照房產(chǎn)管理部門記錄在冊(cè)的房屋進(jìn)行征稅，便會(huì)導(dǎo)致稅收不完全，影響征稅的效果。

3.互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用不夠。現(xiàn)在是一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)的新時(shí)代，上海作為互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展的核心城市，更應(yīng)當(dāng)物盡其用，利用好大數(shù)據(jù)環(huán)境。相關(guān)房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作機(jī)構(gòu)的各部門應(yīng)實(shí)行網(wǎng)絡(luò)聯(lián)動(dòng)、信息共享，應(yīng)征稅個(gè)人住房的房屋信息、納稅人信息等應(yīng)當(dāng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)統(tǒng)一登記、及時(shí)更新，進(jìn)一步完善相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)登記、管理，節(jié)約人力成本，避免不必要的損失。

三、征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅之必要性

國(guó)家開征部分個(gè)人住房房產(chǎn)稅是在房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂、房屋價(jià)格飆升的大環(huán)境下提出的新政策?，F(xiàn)階段征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅是為了縮小貧富差距、合理配置土地資源和保障住房供應(yīng)、調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)以及增加地方稅收收入，從而更好地實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

（一）縮小貧富差距

征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅能夠在一定程度上縮小貧富差距。從上海市政府發(fā)布的《通知》不難看出，由于推出了相關(guān)免稅政策，征稅對(duì)象主要還是經(jīng)濟(jì)相對(duì)富裕的群體，即房屋面積過大或者擁有多套住房之人。對(duì)富人財(cái)產(chǎn)加大力度在合法范圍內(nèi)的課稅力度，對(duì)貧困人員進(jìn)行稅收減免，雖然不能在實(shí)質(zhì)意義上改變貧富差距，但在客觀層面上對(duì)縮小貧富差距可起到一定作用。

（二）合理配置土地資源和保障住房供應(yīng)

上海市作為我國(guó)的一線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、生活配置極高，是全國(guó)各地甚至國(guó)外很多人向往的適宜生活居住的好城市。因相關(guān)人才引進(jìn)技術(shù)、高等院校畢業(yè)落戶政策的實(shí)行，人口持續(xù)性流入，地少人多，房屋供不應(yīng)求。且多年來上海房?jī)r(jià)呈高倍數(shù)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，引來眾多投資者的目光，從住房剛需到房屋經(jīng)濟(jì)性投資，使得房屋資源、土地資源無(wú)法得到合理配置和使用。許多投資性房產(chǎn)多年閑置，而房產(chǎn)市場(chǎng)依舊供不應(yīng)求，政府只得規(guī)劃更多的土地用以建設(shè)房屋，如此惡性循環(huán)，終有土地資源用盡之日。

開征部分個(gè)人住房房產(chǎn)稅，通過稅收手段遏制住房經(jīng)濟(jì)性投資，售出多余空房，引導(dǎo)人們購(gòu)買適當(dāng)大小的房屋居住，可使得更多的人有房可買，有屋可居，在保障住房供應(yīng)的同時(shí)，土地資源也得到合理配置。

（三）調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)

在我國(guó)，房屋不僅是一個(gè)可以遮風(fēng)避雨的地方，更是中國(guó)人家國(guó)情懷所系之處。每個(gè)家庭都想擁有屬于自己的房屋。因此，居者有其屋便顯得尤為重要。對(duì)于房?jī)r(jià)，中央及各級(jí)政府都積極加以控制。李克強(qiáng)總理也曾指出：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位。穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期?！雹苋欢Ч跷ⅰ，F(xiàn)在由于學(xué)區(qū)、周邊設(shè)施等因素的影響，房?jī)r(jià)不斷飆升，上海作為國(guó)際化大都市，房?jī)r(jià)上漲之快更是讓人望塵莫及。依據(jù)現(xiàn)在的上海市房?jī)r(jià)，若按普通地段4萬(wàn)元/平方米計(jì)算，一個(gè)三口之家購(gòu)買120平方米的房屋需要480萬(wàn)元，如人均月薪1萬(wàn)元，該家庭不吃不喝也要至少13年才能購(gòu)買這套房屋。事實(shí)上，上海市目前的房屋單價(jià)遠(yuǎn)高于4萬(wàn)元，人均月薪也未達(dá)到1萬(wàn)元，且三口之家還需負(fù)擔(dān)生活的其他開銷，子女也不是生來就能月薪1萬(wàn)，普通家庭想在上海購(gòu)買一套房屋幾乎要付出三代人的努力。房?jī)r(jià)需要政府的進(jìn)一步調(diào)節(jié)。征收部分個(gè)人住房房產(chǎn)稅旨在通過倡導(dǎo)人們出售手中多余投資性房產(chǎn)，調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需，從而調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，促使房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

（四）增加地方政府稅收收入

稅收是政府財(cái)政收入的一項(xiàng)重要來源。多年來，地方政府財(cái)政收入多依賴于土地財(cái)政，新增個(gè)人住房房產(chǎn)稅，合理地制定稅收方案，有利于增加地方政府財(cái)政收入，減少地方財(cái)政負(fù)債。從上海市試點(diǎn)情況來看，個(gè)人住房房產(chǎn)稅有希望成為上海市財(cái)政收入的重要來源之一，將此項(xiàng)稅收用于保障住房、教育、公共衛(wèi)生等領(lǐng)域，將提高上海市的發(fā)展速度，提升市民生活水平、福利保障水平以及全民素質(zhì)。

四、完善征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策之建議

（一）積極推進(jìn)立法先行

在全面依法治國(guó)背景下，法律法規(guī)的制定是征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅得以進(jìn)一步向全國(guó)各地推廣的根本，也是上海繼續(xù)征收房產(chǎn)稅能夠合理合法的依據(jù)。若始終無(wú)上位法可依，試點(diǎn)終究不合乎我國(guó)法律的規(guī)定。對(duì)于房產(chǎn)稅立法，上海十年試點(diǎn)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)具有極大的參考價(jià)值。

首先，在立法層面，根據(jù)稅收法定原則，房產(chǎn)稅立法是全國(guó)人大及其常委會(huì)的權(quán)力。其次，在立法內(nèi)容方面，參考滬渝兩地試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，不僅要考慮立法內(nèi)容的完善性，也要考慮內(nèi)容的可持續(xù)性。社會(huì)進(jìn)步快速，立法要與時(shí)俱進(jìn)，房產(chǎn)稅立法要方便日后的補(bǔ)充與修改。最后，立法的基本原則是立法應(yīng)當(dāng)科學(xué)、民主，房產(chǎn)稅立法關(guān)乎民生，關(guān)乎社會(huì)大眾的基本生活，在立法過程中應(yīng)多聽群眾之建議，接受群眾監(jiān)督，切實(shí)貫徹以人為本的精神，加強(qiáng)公開立法，聽取各界專家以及相關(guān)各部門建議，提高立法質(zhì)量。

（二）合理設(shè)計(jì)稅收要素

一是擴(kuò)大稅基，增加存量房征稅范圍。二是加強(qiáng)中央與地方各級(jí)政府的協(xié)作，我國(guó)目前東西部地區(qū)、城鄉(xiāng)貧富差距仍然存在，不應(yīng)制定相同的稅率，中央應(yīng)讓權(quán)于地方，各地各級(jí)人民政府應(yīng)根據(jù)中央的指導(dǎo)，制定符合自身發(fā)展實(shí)情的計(jì)稅稅率。上海市人民政府可以根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)情況、房屋價(jià)格以及其他具體條件制定相應(yīng)的計(jì)稅稅率。三是建立完善的房屋評(píng)估系統(tǒng)，無(wú)論是聘請(qǐng)專門的房屋價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)還是相關(guān)部門自行評(píng)估，都需要確定一個(gè)具體明確的房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。在確定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，政府應(yīng)廣納專家建議，聽取群眾聲音，保障后續(xù)房屋評(píng)估的公正，切實(shí)維護(hù)各方利益。筆者建議將房屋評(píng)估作為個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收的重要環(huán)節(jié)，在立法之時(shí)就加以充分考慮，使房屋評(píng)估工作有法可依，納稅人有爭(zhēng)議時(shí)也有地可訴。四是擴(kuò)大稅收用途。雖說?？顚Ｓ糜欣谪?cái)政管理，但是房產(chǎn)稅稅收在未來有望成為政府財(cái)政收入的重要來源，除用于保障性住房建設(shè)，也可用于教育、衛(wèi)生、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，以更好地保障公民的生活。

（三）切實(shí)利用大數(shù)據(jù)

首先，各部門聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)信息共享，加強(qiáng)房屋登記，及時(shí)聯(lián)動(dòng)更新相關(guān)數(shù)據(jù)。其次，開通網(wǎng)絡(luò)監(jiān)督平臺(tái)，積極聽取實(shí)踐中群眾的反饋，接受群眾對(duì)征稅、用稅等方面的監(jiān)督。最后，利用互聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管未登記房屋、小產(chǎn)權(quán)房屋以及顯著異于常態(tài)的房屋交易等，避免有些人規(guī)避政策，導(dǎo)致稅收的流失。

五、相關(guān)法律問題分析

上海市征稅新政策的發(fā)布，導(dǎo)致部分已經(jīng)簽訂定金合同或房屋買賣合同的當(dāng)事人因不愿負(fù)擔(dān)高額稅款而想要解除合同。若人人都拒絕履行合同，便會(huì)導(dǎo)致房屋買賣市場(chǎng)混亂、法律問題頻出，增加司法負(fù)擔(dān)。根據(jù)“合同法”規(guī)定，合同的解除分為法定解除和約定解除。在此筆者只討論法定解除的情形。地方政策導(dǎo)致的合同解除，主要是法定解除中的不可抗力或者是情勢(shì)變更導(dǎo)致的合同目的不能實(shí)現(xiàn)。

（一）是否適用不可抗力

所謂不可抗力，是指合同訂立時(shí)不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況。上海市試點(diǎn)征收部分個(gè)人住房房產(chǎn)稅已經(jīng)十年，即使按照2011年《暫行辦法》的規(guī)定，對(duì)于購(gòu)買增量房的買受人只要盡到合理謹(jǐn)慎義務(wù)，都應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)見到購(gòu)買房屋后需要繳納個(gè)人住房房產(chǎn)稅。筆者認(rèn)為，國(guó)家政策并不屬于不可抗力。即使在緊急情況下頒布的政府禁令，當(dāng)事人事先無(wú)法預(yù)見和規(guī)避，也并不一定屬于不能克服的客觀情況。法律規(guī)定合同在其允許的范圍自由訂立，鼓勵(lì)合同交易，就表明在遇到客觀情況時(shí)，雙方當(dāng)事人可以先行協(xié)商，盡量促成合同的實(shí)現(xiàn)，只有在確定不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情況下才解除合同，即要求“已盡全力仍無(wú)絲毫辦法克服，對(duì)其影響產(chǎn)生或擴(kuò)大無(wú)法阻擋”⑤。《通知》并不屬于不能克服的客觀情況，雙方當(dāng)事人在解除合同之外有多種實(shí)現(xiàn)合同目的的途徑。例如賣方可以適當(dāng)降低房屋價(jià)格，因?yàn)槿羝涫圪u的為增量房，房屋買賣合同的解除將直接導(dǎo)致賣方需要繳納房產(chǎn)稅，增加賣家的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。因此，不可抗力不能成為個(gè)人房產(chǎn)稅新政策實(shí)行后想解除合同的依據(jù)。

（二）是否適用情勢(shì)變更

情勢(shì)變更是指合同成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤喠⒌幕A(chǔ)變動(dòng)，繼續(xù)維持合同效力顯失公平，此時(shí)允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。原則上來說，國(guó)家政策屬于情勢(shì)變更之事實(shí)，但如前述，上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅已經(jīng)十年，新政策即使將征稅對(duì)象從居民家庭新購(gòu)并屬于第二套住房且在人均60平方米以外的面積（增量房）改為居民家庭人均60平方米以外的面積（可能是存量房），也不屬于當(dāng)事人訂立合同的基礎(chǔ)變動(dòng)。筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅政策并未動(dòng)搖合同訂立的基礎(chǔ)，只是會(huì)增加一方的負(fù)擔(dān)，并不能因此認(rèn)定合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。但有一種例外，即若繼續(xù)履行合同會(huì)導(dǎo)致“顯失公平”，如所涉房產(chǎn)稅確實(shí)過高，買受人確無(wú)力承擔(dān)。司法實(shí)踐中，法官可根據(jù)具體情況自由裁量決定適用情勢(shì)變更。

綜上所述，新的個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收政策的出臺(tái)并不屬于合同解除的法定情形。即使在特定的顯失公平的情況下法官適用情勢(shì)變更原則，其實(shí)質(zhì)也只是遵循公平原則，保護(hù)弱者權(quán)益。筆者建議，若想更好地維護(hù)自身合法利益，在簽訂房屋買賣合同或定金合同之時(shí)，可將“若出現(xiàn)相關(guān)房地產(chǎn)政策，增加一方當(dāng)事人負(fù)擔(dān)的，可在協(xié)商無(wú)法解決的情況下解除合同”明確規(guī)定在合同條款中，由此避免新政策給自身帶來的負(fù)擔(dān)。

六、結(jié)語(yǔ)

十年試點(diǎn)，新舊改革，上海市征收部分個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)雖然產(chǎn)生了一些問題，但也在一定程度實(shí)現(xiàn)了調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)、保障住房供應(yīng)、縮小貧富差距、增加財(cái)政收入的目的。在時(shí)代快速發(fā)展的今天，完善房產(chǎn)稅征收制度，不僅需要具體明確的房產(chǎn)稅立法，還需要結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)，與時(shí)俱進(jìn)，依靠互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，更好地管理、共享房產(chǎn)征稅信息，各部門聯(lián)動(dòng)，做好個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收工作。部分個(gè)人住房房產(chǎn)稅的征收從滬渝試點(diǎn)推向全國(guó)指日可待。

注釋

①參見https://mp.weixin.qq.com/s/HCnFUDTdmnvaemE1gty47Q。

②參見《關(guān)于本市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)若干問題通知》（2021）。

③ 《中國(guó)人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三條規(guī)定：稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行;法律授權(quán)國(guó)務(wù)院規(guī)定的，依照國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

④參見十三屆全國(guó)人大四次會(huì)議上國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)向大會(huì)所作政府工作報(bào)告。

⑤參見常州市中級(jí)人民法院（2014）常民終字第0778號(hào)判決書。