李偉群 陳 婷 華東政法大學(xué)

一、問題的提出

在基本養(yǎng)老保險之外積極發(fā)展商業(yè)養(yǎng)老保險，既有利于緩解我國社會養(yǎng)老保險財政缺口和負擔(dān)，也能滿足不同群體對養(yǎng)老的不同層次的需求。近幾年，我國政府大力支持具有金融投資屬性的商業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)品，其中，住房反向抵押養(yǎng)老保險在這一背景下應(yīng)運而生。自2013 年我國官方首次提出住房反向抵押養(yǎng)老保險概念，2014 年《保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導(dǎo)意見》（保監(jiān)發(fā)〔2014〕53號，以下簡稱《指導(dǎo)意見》）正式發(fā)布以來，住房反向抵押養(yǎng)老保險試點從局部到范圍逐漸擴大，積累了一些經(jīng)驗，但從整體效果來看不甚理想。與國外養(yǎng)老保險發(fā)展的趨勢和規(guī)模相比，我國老年人在購買住房反向抵押養(yǎng)老保險時明顯動力不足。

筆者認為，究其原因，除了傳統(tǒng)的經(jīng)濟發(fā)展、人文觀念、產(chǎn)品知名度等因素外，法律制度配套不完善的問題不容忽視。此外，激勵機制不足、監(jiān)管分散、與相關(guān)立法規(guī)定存在沖突等問題也比較突出。針對以上諸問題，筆者從住房反向抵押養(yǎng)老保險的法律性質(zhì)這一基本點出發(fā)，解析住房反向抵押養(yǎng)老保險的法律關(guān)系，對我國住房反向抵押養(yǎng)老保險試點運行進行檢視，尋找試點中存在的問題和不足的原因，最后，從法律制度構(gòu)建這一角度，為住房反向抵押養(yǎng)老保險的發(fā)展提供解決問題的方案。

二、住房反向抵押養(yǎng)老保險的法律關(guān)系

住房反向抵押養(yǎng)老保險在本質(zhì)上符合物權(quán)法律關(guān)系構(gòu)造，存在著法律主體、客體和內(nèi)容之分。通過厘清住房反向抵押養(yǎng)老保險的法律關(guān)系，有助于我們更清晰地洞見住房反向抵押養(yǎng)老保險的法律性質(zhì)。以下，圍繞住房反向抵押養(yǎng)老保險法律關(guān)系展開必要的研究。

（一）主體

住房反向抵押養(yǎng)老保險法律關(guān)系的主體包括投保人、保險人以及第三方。

投保人，主要是指符合年齡門檻的老年人或受益人。根據(jù)原保監(jiān)會的要求，投保人主體必須年滿60 周歲且對其住房享有完全獨立產(chǎn)權(quán)（銀保監(jiān)會官網(wǎng)，http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail_gdsj.html?docId=15790&docType=2，訪問日期：2021 年1月27日）。由于養(yǎng)老保險具有明顯的人身依附屬性，故該養(yǎng)老保險的受益人只能是老年人本人而非其家人或其繼承人。在老年人身故后，住房反向抵押養(yǎng)老目的得以實現(xiàn)，此時住房反向抵押養(yǎng)老保險的法律關(guān)系因老年人的身故而解除，保險公司對房屋進行處分，在扣除支付的養(yǎng)老金總額之后將多余部分作為遺產(chǎn)，由老年人的家人或其繼承人進行法定繼承和分割。

保險人限定為保險公司，而非銀行等其他金融機構(gòu)。住房反向抵押養(yǎng)老保險合同文本由保險公司提供，合同經(jīng)雙方簽署生效后，住房反向抵押養(yǎng)老保險法律關(guān)系成立，保險公司按合同約定每月向老年人支付養(yǎng)老金（即養(yǎng)老保險金）。在老年人身故后，保險公司取得房屋所有權(quán)并依法處置房屋。保險公司須具備相關(guān)資格條件，例如，經(jīng)營時間滿5年，最低注冊資本20億元，償付能力充足率不低于120%，具備保險精算、法務(wù)、房地產(chǎn)物業(yè)管理、完善的公司治理結(jié)構(gòu)等。

第三方，通常指銀行等中介機構(gòu)以及政府部門。中介機構(gòu)的作用主要在于實現(xiàn)投保人與保險人的溝通。由于我國金融業(yè)實行分業(yè)經(jīng)營，因此，若要推廣住房反向抵押養(yǎng)老保險，保險公司就必須選擇同銀行進行合作，由投保人在銀行開戶，保險人與銀行進行資金方面的對接。除此之外，還存在一些評估、鑒定等第三方機構(gòu)，它們?yōu)橥侗Ｈ隧樌侗Ｒ约氨ｋU公司準確掌握投保人真實情況提供專業(yè)咨詢服務(wù)，以減少住房反向抵押養(yǎng)老保險的運行因不誠信、不透明、不公開帶來的合作障礙。

另外，由于住房反向抵押養(yǎng)老保險具有一定的社會福利性質(zhì)，我國政府機構(gòu)應(yīng)從維護公共利益的角度對住房反向抵押養(yǎng)老保險進行指導(dǎo)，從而引導(dǎo)和確保住房反向抵押養(yǎng)老保險功能得以順利實現(xiàn)（莊留華，2017）。

（二）客體

住房反向抵押養(yǎng)老保險的法律關(guān)系涉及老年人、保險公司以及第三方，其中最基本的法律關(guān)系是抵押人與抵押權(quán)人之間的物權(quán)法律關(guān)系，即建立在物權(quán)之上的投保人與保險人之間的合同法律關(guān)系。一方面，保險公司在享有房屋抵押優(yōu)先受償權(quán)的同時，也負有按時提供養(yǎng)老保險金之義務(wù)；另一方面，老年人按合同約定每月享有養(yǎng)老保險金的同時，則負有提供房屋所有權(quán)的義務(wù)。因此，只有把握住房反向抵押養(yǎng)老保險“以房換錢”的行為本質(zhì)，才能清楚地了解住房反向抵押養(yǎng)老保險法律關(guān)系的客體是什么。

對此，有觀點認為，養(yǎng)老保險合同的法律關(guān)系客體就是養(yǎng)老保險合同本身（李玉泉，2003）。針對這一觀點，持相反立場的一種見解認為，該觀點僅僅注意形式上的法律關(guān)系客體，而沒有在實質(zhì)上理解養(yǎng)老保險合同的目的，即養(yǎng)老保險合同的締結(jié)是為了保障自己未來獲得穩(wěn)定的養(yǎng)老金的利益（賈林青，2014）。也有觀點認為，養(yǎng)老保險合同的法律關(guān)系客體應(yīng)是一種保障行為（溫世揚，2016）。

筆者認為，如果認為養(yǎng)老保險合同的法律關(guān)系客體是一種行為，這僅僅是從行為角度來看待養(yǎng)老保險合同所指向的權(quán)利、義務(wù)，而沒有從實際的結(jié)果審視該保障行為的目的及其落腳點。當(dāng)然，若將養(yǎng)老保險合同的客體界定為住房，就容易使客體與客體對象發(fā)生混淆，無法作出區(qū)分，而房屋本身只是養(yǎng)老保險合同中的一個交換標(biāo)的，對于保險人而言，其所欲得到的并非房屋這個交換標(biāo)的，而是房屋背后與之相對應(yīng)的交換利益——房屋抵押優(yōu)先受償權(quán)；對于投保人而言，房屋的預(yù)期利益即為養(yǎng)老保險金。

由于在住房反向抵押養(yǎng)老保險法律關(guān)系中涉及多方利益，而非一種單方面對住房物權(quán)的處分行為，故而需要從基礎(chǔ)性、根源性的合同法律關(guān)系來界定客體屬性。在上述三種見解中，將合同取得的預(yù)期利益作為住房反向抵押養(yǎng)老保險合同客體的解讀比較自然、合理，也容易被普通民眾所接受。

（三）內(nèi)容

關(guān)于住房反向抵押養(yǎng)老保險合同的權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容，應(yīng)針對投保人、保險人和第三方三個不同主體分別進行解讀。

關(guān)于投保人的權(quán)利義務(wù)。投保人的權(quán)利內(nèi)容是指投保人在住房反向抵押養(yǎng)老保險法律關(guān)系中能夠獲得的利益，概括起來不外乎這兩個方面：一是投保人可以就其投保的養(yǎng)老保險享有終身、定期獲得養(yǎng)老保險金的權(quán)利；二是投保人保留對其抵押房屋的占有、使用、收益的權(quán)利，同時在其身故后為其繼承人保留是否接受房屋剩余價值的權(quán)利，或者其繼承人是否愿意支付對價贖回住房的權(quán)利。關(guān)于投保人的義務(wù)有三：一是投保人負有自覺配合和協(xié)助保險公司提供真實的健康狀況、真實的房屋權(quán)屬資料信息的義務(wù)；二是房屋抵押期間，未經(jīng)保險公司許可，投保人不得再次對該房屋抵押；三是投保人不得惡意或放縱房屋實際價值的貶損，必要的時候要采取一定措施保護房屋的完整和主體結(jié)構(gòu)不被破壞。

與此相對，保險公司作為住房反向抵押養(yǎng)老保險格式合同的提供者，在享有一定權(quán)利的同時，要承擔(dān)起更多的義務(wù)。保險公司享有的權(quán)利具體表現(xiàn)為：（1）對于投保人健康信息、房屋產(chǎn)權(quán)信息的知情權(quán)；（2）對于房屋的抵押權(quán)，以及抵押權(quán)到期后的優(yōu)先受償權(quán)，其次在保險合同生效期間享有對住房完整性、投保人健康方面的監(jiān)督權(quán)；（3）保險公司還享有對投保人發(fā)生違約事項后，單方暫停發(fā)放養(yǎng)老金的抗辯權(quán)。至于保險公司的義務(wù)，可歸納為四點：（1）保險人要符合《指導(dǎo)意見》中對保險機構(gòu)準入資格的基本要求，確保在資格申請中沒有弄虛作假；（2）保險公司要按照合同約定，由自己或督促銀行發(fā)放養(yǎng)老金；（3）保險公司在抵押權(quán)生效后需要注意保管好投保人的房產(chǎn)證，未經(jīng)投保人許可不得在投保人生前對房屋進行處分；（4）在投保人身故后，保險公司要確保房屋價值超出養(yǎng)老保險相關(guān)費用的部分能返還給投保人的繼承人，或保障投保人的繼承人享有房屋贖回的權(quán)利。

關(guān)于第三方的權(quán)利義務(wù)。中介機構(gòu)在進行評估的過程中要確保評估信息的公正性和及時性，如果合同約定了中介機構(gòu)負有監(jiān)督義務(wù)，中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)勤勉盡職，積極做好監(jiān)督工作，并取得相應(yīng)的報酬權(quán)。在整個住房反向抵押養(yǎng)老保險開展過程中，政府機構(gòu)要發(fā)揮職責(zé)，既要審慎把握好保險機構(gòu)的資格準入，同時也要嚴防可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險，要特別注意防范擠兌或保險兌現(xiàn)不能的情況發(fā)生。在符合條件的情況下，政府還應(yīng)為地方住房反向抵押養(yǎng)老保險試點推廣、落地提供政策支持、政策保障和政策宣傳。

（四）實例分析——以“幸福房來寶”為例

2015年3月，經(jīng)原保監(jiān)會批復(fù)同意（保監(jiān)許可〔2015〕280號），由幸福人壽推出的我國第一款住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品——“幸福房來寶”老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險（A款）問世。在此，擬對該產(chǎn)品的核心條款進行簡單分析，以便幫助讀者加深對住房反向抵押養(yǎng)老保險合同法律關(guān)系的理解以及對相關(guān)條款內(nèi)容的了解。

“幸福房來寶”主要面向擁有獨立房產(chǎn)的老年人。根據(jù)該產(chǎn)品的6.2 條款，符合條件的老年人與保險公司簽訂住房反向抵押養(yǎng)老保險合同，將房屋抵押給保險公司，抵押登記后，保險公司獲得該抵押房屋的抵押權(quán)；不過，在合同有效期間老年人對房屋仍擁有居住權(quán)，并按照合同約定的金額領(lǐng)取養(yǎng)老保險金直至身故。保險公司在投保人身故后取得抵押房屋的處分權(quán)，并就處置價款優(yōu)先受償，剩余所得歸還該房屋繼承人；如處置價款不足以支付養(yǎng)老保險相關(guān)費用，不足部分由保險公司自行承擔(dān)。

另外，該產(chǎn)品的1.4 條款規(guī)定了投保范圍，即對投保人設(shè)置了明確的年齡限制，只有年齡為60周歲（含）至85周歲（含）之間的自然人可以作為該主險合同的投保人，也是被保險人。保險責(zé)任時間自主險合同生效日零時起至被保險人身故時終止。根據(jù)該產(chǎn)品3.2 條款之規(guī)定，主險合同首次養(yǎng)老金的領(lǐng)取時間為合同生效之日起第45日，首次給付日保險公司需支付第一個月和第二個月的養(yǎng)老金，之后每月養(yǎng)老金給付日為對應(yīng)月份的主險合同生效日。

顯然，基本養(yǎng)老保險金額如何算出乃是主險合同的核心。根據(jù)該產(chǎn)品2.1條款之規(guī)定，該金額主要基于所抵押房屋的評估價值，并在考慮抵押房屋的折扣、長期預(yù)期增值、預(yù)期的被保險人平均生存年限、利率、終身給付的成本等諸多因素后確定。一經(jīng)確定，該金額不得變更。

由于抵押的房屋價值是影響主險合同保險金額的重要因素，因此，保險公司與投保人共同委托一家具備國家一級資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行房屋評估并出具評估報告。投保人按50%的比例承擔(dān)房屋評估、抵押、公證、律師等費用。

根據(jù)該產(chǎn)品8.2 條款之規(guī)定，訂立主險合同時，保險公司須說明合同內(nèi)容，對于免責(zé)條款，則應(yīng)當(dāng)以醒目的方式履行主動提示和明確說明義務(wù)。另一方面，投保人除了針對保險公司提出的詢問進行如實告知以外，還應(yīng)就下列事項主動進行告知，即人的告知、物的告知、自身財產(chǎn)情況的告知。人的告知主要是關(guān)于投保人年齡、自然狀況、身體狀況等情形的告知義務(wù)；物的告知主要是關(guān)于抵押房屋情況，包括房屋權(quán)屬、質(zhì)量、原有抵押、司法查封、土地使用權(quán)期限等的告知義務(wù)；自身財產(chǎn)情況的告知主要是關(guān)于投保人的自身收入、未清償債務(wù)、訴訟糾紛等情況的告知義務(wù)。

由于該產(chǎn)品涉及養(yǎng)老金的終身給付、不動產(chǎn)抵押等多個重要因素，因此該產(chǎn)品的1.5條款特意設(shè)定了較為寬松的30日猶豫期，如果在投保后30日內(nèi)退保，投保人就不需要承擔(dān)任何經(jīng)濟損失。但是，超過猶豫期提出退保的，就會產(chǎn)生一定的退保費用。根據(jù)該產(chǎn)品的5.1（3）條款之規(guī)定，第一年的退保費用為退保時前述累計計息的養(yǎng)老保險的相關(guān)費用的10%，以后每一年依次為8%、5%、3%及1%，第六年以后退保不再收取退保費用。

三、我國住房反向抵押養(yǎng)老保險試點現(xiàn)狀及面臨的問題

（一）新險種試點效果及市場規(guī)模小的成因分析

如上所述，“幸福房來寶”是我國第一款住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。相隔一年，第二款住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品，即人民人壽推出的“安居樂”，經(jīng)原保監(jiān)會批準（保監(jiān)許可〔2016〕1015 號）于2016 年正式投入運營。

截至2019 年9 月，幸福人壽在北京、上海、廣州、武漢、南京、大連、蘇州、杭州八城市累計承保的老年人僅203 人（澎湃網(wǎng)，https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_11576224，訪問時間：2021年3月20日）。目前，經(jīng)辦住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)的公司僅幸福人壽、人民人壽兩家。據(jù)統(tǒng)計，到2019年9 月末，住房反向抵押養(yǎng)老保險期末有效保單129 件，共有129 戶家庭191 名老人參保，參保老人平均年齡71 歲，戶均月領(lǐng)養(yǎng)老金7000余元，最高一戶月領(lǐng)養(yǎng)老金超過3萬元（銀保監(jiān)會官網(wǎng)，http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=849946&itemId=915&-generaltype=0，訪問時間2021年3月20日）。

從當(dāng)前試點反映的實際情況來看，我國住房反向抵押養(yǎng)老保險市場狹小，業(yè)務(wù)進展很不理想。筆者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，之所以住房反向抵押養(yǎng)老保險出現(xiàn)“叫好不叫座”的尷尬局面，實因該保險產(chǎn)品與我國現(xiàn)實國情相抵牾有關(guān)，使得老年人對這一新的保險品種接受度較低，很多人還在猶豫和繼續(xù)觀望中。

目前該養(yǎng)老保險產(chǎn)品作為新險種尚未在全國推廣。究其原因，筆者認為還有以下三個不可忽視的因素。

第一，中國自古以來有著“但存方寸地，留與子孫耕”的傳統(tǒng)，老年人普遍認為房產(chǎn)應(yīng)留給自己的子孫后代，許多子女也同樣抱有房產(chǎn)在老人百年之后會留給自己的觀念，因此，若老年人為了養(yǎng)老金而改變房產(chǎn)的歸屬，不僅老年人不舍得，子女們從內(nèi)心來說也接受不了。所以，老年人大多不情愿將自己辛辛苦苦積攢的唯一住房抵押出去。

第二，我國能夠提供住房反向抵押養(yǎng)老保險的保險公司稀少。因為對于老年人而言，其存在的健康隱患較大，保險公司一般不太愿意將產(chǎn)品過多地推向老年人市場，其原因在于老年人的健康數(shù)據(jù)積累不夠，老年人保險風(fēng)險規(guī)律難以把握。在實踐中，由于老年人在簽訂保險后還要在該房屋內(nèi)長期居住，保險公司對于房屋實際價值的貶損度，以及老年人的健康情況跟蹤都存在諸多操作困難，這種不確定的因素使得保險公司難以對老年人的投保狀況、風(fēng)險收益進行有效評估。

眾所周知的原因，保險公司是以營利為目的的公司，商業(yè)保險無法做到如同社會保險一樣承擔(dān)過多的公共福利目的，即使老年人愿意投保，保險公司積極促成保險合意的動機激勵也存在不足。

第三，配套政策不盡完善，風(fēng)險因素復(fù)雜。目前，我國抵押權(quán)、繼承權(quán)的處置，房產(chǎn)抵押登記，交易稅費，辦理公證等方面的配套政策并不充分，存在滯后的現(xiàn)象及下文所述的與相關(guān)法律發(fā)生沖突的情形。當(dāng)然，住房反向抵押養(yǎng)老保險還受到房價風(fēng)險、利率風(fēng)險、逆向選擇等因素影響，加之缺數(shù)據(jù)、經(jīng)驗不足、風(fēng)險因素復(fù)雜，這些都是該業(yè)務(wù)進展不理想的原因。

（二）住房反向抵押養(yǎng)老保險試點中面臨的問題

1.與相關(guān)法律規(guī)定存在沖突

（1）按照《民法典》第209條規(guī)定，不動產(chǎn)所有權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，否則不發(fā)生效力?？墒?，我國現(xiàn)實社會中，尤其是基層地區(qū)存在大量無法登記的小產(chǎn)權(quán)房，這些無法被不動產(chǎn)登記機關(guān)確定的小產(chǎn)權(quán)房能否適用住房反向抵押養(yǎng)老保險，若可以適用，就必須對現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度作出特別調(diào)整。

（2）與《土地管理法》的沖突。《土地管理法》規(guī)定住宅土地使用權(quán)以70年為限。雖然我國《民法典》第359 條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用期限屆滿自動續(xù)期，但是實踐中，對于續(xù)期費用如何繳納或減免目前尚無明確的法律法規(guī)規(guī)定。若期限屆滿發(fā)生在老年人自然死亡之前，土地使用權(quán)費用應(yīng)當(dāng)由誰補繳？這一點并無明確的規(guī)定。若期限屆滿發(fā)生在老年人自然死亡之后，土地使用權(quán)費用只能由抵押權(quán)人補繳，且房屋價值超出養(yǎng)老費用時，超出費用歸于老年人繼承人的部分是否應(yīng)當(dāng)按比例分攤土地使用權(quán)費用？這一點，當(dāng)前法律法規(guī)也無明確規(guī)定。

（3）與《保險法》的沖突。根據(jù)我國住房反向抵押養(yǎng)老保險試點方案，保險公司是住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品的提供者。由于住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品除了養(yǎng)老之外，還可能產(chǎn)生類似證券產(chǎn)品的投資屬性，這就意味著即便人壽保險公司具有雄厚的專業(yè)力量和資金，但由于保險機構(gòu)不能從事證券化運營，其資金流通必須通過銀行通道，因而目前國內(nèi)的住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品只能由特定的擁有金融保險混合業(yè)務(wù)的大公司經(jīng)營，導(dǎo)致其他沒有混合經(jīng)營能力的保險機構(gòu)準入門檻被隱形提高（林亞婷，2019）。

2.監(jiān)管分散

囿于《保險法》第95 條對保險公司經(jīng)營范圍的劃定，以及監(jiān)管部門對于不同保險公司參與投資證券行業(yè)的比例限制，產(chǎn)生了多頭管理、監(jiān)管不力的問題。盡管分業(yè)經(jīng)營、獨立監(jiān)管的模式具有提高專業(yè)水平與穩(wěn)定業(yè)務(wù)的優(yōu)勢，但卻不利于住房反向抵押養(yǎng)老保險這種混合屬性的金融保險產(chǎn)品的發(fā)展。在實踐中，住房反向抵押養(yǎng)老保險合同的成立，除了老年人與保險公司外，還必須加入銀行機構(gòu)，由開戶銀行定期給老年人轉(zhuǎn)賬和支付養(yǎng)老金。由此可見，老年人能夠按時按質(zhì)按量地獲得養(yǎng)老金，既需要保險公司的自律，也要求銀行機構(gòu)盡職履行。

可是，當(dāng)銀行（貸款機構(gòu)）與保險公司存在業(yè)務(wù)上的對沖，或銀行、保險公司中的任何一方存在資金流通不暢的問題，即會導(dǎo)致老年人獲得養(yǎng)老金的通道不暢，這就需要貸款機構(gòu)與保險公司互相協(xié)作、緊密配合。倘若貸款機構(gòu)進而將房屋進行證券化或者說信托化操作的話，協(xié)作方就進一步擴展至貸款機構(gòu)、保險公司、證券機構(gòu)、信托機構(gòu)等。據(jù)此，筆者主張，針對我國住房反向抵押養(yǎng)老保險所具有的特殊性，需要建立以銀保監(jiān)會、證監(jiān)會為監(jiān)管主體的混合型監(jiān)管，做到政出一門，以達成監(jiān)管信息溝通、監(jiān)管制度有效配合的目標(biāo)，最終實現(xiàn)跨行業(yè)、跨市場、跨產(chǎn)品的高效金融監(jiān)管。

3.激勵機制不足

如上所述，當(dāng)前我國住房反向抵押養(yǎng)老保險普及率同發(fā)達國家之間存在較大差距。筆者認為，這與我國對住房反向抵押養(yǎng)老保險制度正向激勵機制欠缺不無關(guān)系。美國等發(fā)達國家擁有住房反向抵押養(yǎng)老保險的廣闊市場，除了與其養(yǎng)老模式有關(guān)之外，也同政府的遺產(chǎn)稅制度安排緊密相關(guān)。為了能夠?qū)崿F(xiàn)不動產(chǎn)充分參與市場流通，減少不動產(chǎn)等財富以繼承的形式形成靜止?fàn)顟B(tài)，美國通過征收“遺產(chǎn)稅”的形式，積極鼓勵房屋這類不動產(chǎn)再次進入市場。因此，美國的老年人為了避免現(xiàn)有房屋的價值被“遺產(chǎn)稅”削減、吞噬，更樂意選擇將“住房”作為投資以獲取收益的方式。

與此相對，在我國現(xiàn)實生活中，住房所承載的意義不僅僅是居住，也是為了給后代提供永久的庇護，因老年人長期與子女生活在一起或者受到周邊環(huán)境的影響，總想把房屋留給自己的后人居住，而不愿意為了養(yǎng)老將其抵押給保險公司。我國《契稅法》第6條第1 款第5 項規(guī)定，對于法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬的免征契稅。這一規(guī)定無疑給老年人通過繼承方式過戶房屋減少了很大一筆支出。但在這些共同因素作用下，相比其他養(yǎng)老方式，老年人顯然更不愿意通過住房反向抵押的方式進行養(yǎng)老（顧賢華，2011）。

四、我國住房反向抵押養(yǎng)老保險的規(guī)范與完善

（一）建立住房反向抵押養(yǎng)老保險的管理體制

一般而言，管理體制是指從體制化的角度來探討管理的方法、目的和效果。而本節(jié)關(guān)于建立住房反向抵押養(yǎng)老保險的管理體制，更多地是從外部管理的角度，即政府等公權(quán)力因素對這一養(yǎng)老保險的影響，以及在此背景下養(yǎng)老保險應(yīng)當(dāng)如何順應(yīng)變化，實現(xiàn)內(nèi)部適恰的調(diào)整。

從當(dāng)前我國住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品的產(chǎn)生軌跡來看，可以清楚地知道，它是在我國人口老齡化問題加劇、社會基本養(yǎng)老保險壓力漸增的困境下催生出來的。在此過程中，政府和相應(yīng)的公權(quán)力機關(guān)在提出和推動這款養(yǎng)老產(chǎn)品面向市場的過程中起到了相當(dāng)關(guān)鍵的作用。某種意義上講，我國政府通過文件的形式對住房反向抵押養(yǎng)老保險的定義、內(nèi)容、方向的把握，更像是政府對這一商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品的背書。

對此，筆者認為，我國當(dāng)前在選擇政府以外部力量介入住房反向抵押養(yǎng)老保險的模式時，不宜過度提高準入的門檻，也不宜僅僅以“守夜人”的身份對這一保險進行監(jiān)督，政府應(yīng)當(dāng)以管理人角色積極地參與到這一養(yǎng)老保險的運行中，通過宏觀調(diào)控和財政支持等方式推動這一產(chǎn)品走向市場，掃除一切不當(dāng)?shù)淖璧K因素。當(dāng)然，政府的手段也不能完全代替市場，在住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品的市場化運行中，政府應(yīng)當(dāng)以“保姆”的服務(wù)身份而不是“嚴父”的管理身份出現(xiàn)，從而發(fā)揮積極助推、參與管理、服務(wù)式監(jiān)管的作用。

（二）完善住房反向抵押養(yǎng)老保險配套法律制度

1.制定住房反向抵押權(quán)的特別規(guī)定

按照國外住房反向抵押養(yǎng)老保險的相關(guān)法律經(jīng)驗，在投保人身故后，保險公司可以直接取得房屋所有權(quán)，再根據(jù)房屋價值與保險費的比例進行折抵?？墒?，我國法律法規(guī)并沒有單獨就住房反向抵押的形式進行明確。根據(jù)我國《民法典》第388條第1款規(guī)定：“設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同包括抵押合同、質(zhì)押合同和其他具有擔(dān)保功能的合同?！本驮摽钪械摹捌渌哂袚?dān)保功能的合同”一項，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下簡稱《擔(dān)保制度司法解釋》）中，并未明確其包括住房反向抵押這一特別的抵押權(quán)。筆者建議，在《民法典》短時期內(nèi)不可能修改的前提下，可以通過下位的行政法規(guī)或者最高院司法解釋，將“其他具有擔(dān)保功能的合同”的范圍拓展到“住房反向抵押擔(dān)保合同”，這樣可以避免在推動我國現(xiàn)有的住房反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品落地過程中可能因法律的不確定性和合法性爭議而變得舉步維艱。

不過，《擔(dān)保制度司法解釋》第45 條規(guī)定：“當(dāng)事人約定當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，擔(dān)保物權(quán)人有權(quán)將擔(dān)保財產(chǎn)自行拍賣、變賣并就所得的價款優(yōu)先受償?shù)?，該約定有效?！睆倪@條可以看出，該規(guī)定在原有《民法典》的框架內(nèi)作了靈活變通，也可以延伸解讀為對住房反向抵押養(yǎng)老問題進行了“折中”的處理。以筆者私見，這可以作為當(dāng)下我國住房反向抵押養(yǎng)老保險合同有效的直接依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，筆者建議我國銀保監(jiān)會應(yīng)該適時制定關(guān)于適用住房反向抵押養(yǎng)老保險合同的相關(guān)辦法，明確規(guī)定，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，原則上抵押權(quán)人不能直接獲得該住房的所有權(quán)，但若發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)將住房自行拍賣、變賣并就所得的價款優(yōu)先受償?shù)?，該約定有效。

基于此，按照住房反向抵押養(yǎng)老保險合同約定，老年人身故后，如果對該抵押物權(quán)——房屋拍賣、變賣后所得價款低于保險公司發(fā)放的養(yǎng)老金，保險公司可通過變更登記取得房屋所有權(quán)；如果拍賣、變賣后所得價款高于保險公司發(fā)放的養(yǎng)老金，則超出部分應(yīng)返還給老年人（被保險人）的繼承人，保險公司可以通過變更登記取得房屋所有權(quán)。當(dāng)然，繼承人在老年人（被保險人）身故以后，作出處分住房權(quán)益以前，也可以選擇通過償還所有養(yǎng)老金和其他必要支出費用后贖回住房，保險公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助老年人（被保險人）的繼承人辦理抵押房產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)事宜。

2.完善住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定

從目前已經(jīng)備案的兩份住房反向抵押養(yǎng)老保險合同范本來看，它們都沒有對被抵押住房的土地使用權(quán)問題進行明確，而目前續(xù)費問題也暫無明確的法律依據(jù)，這將引發(fā)一些特定住房的土地使用費繳納的爭議。在實踐中，如果沒有明確約定住宅建設(shè)用地使用權(quán)的話，根據(jù)“地隨房走”的一般要求，土地使用權(quán)費用不能脫離房屋所有權(quán)價值而獨立存在，因此土地使用費續(xù)期的費用應(yīng)當(dāng)和房屋價值進行掛鉤。我國現(xiàn)行法律和行政法規(guī)對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后續(xù)期的規(guī)定比較模糊，可是，如果不支付預(yù)期的土地使用權(quán)費用，住房反向抵押養(yǎng)老保險合同的預(yù)期目的將無法實現(xiàn)。因此，從實現(xiàn)合同目的方面來看，任何一方都應(yīng)當(dāng)確保土地使用權(quán)未來費用得到足額支付。故此，筆者提出以下解決方案。

當(dāng)老年人身故后，根據(jù)《繼承法》規(guī)定，房屋會發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，但由于老年人已經(jīng)通過先前的住房反向抵押養(yǎng)老保險合同將所有權(quán)證書抵押給保險公司，在老年人沒有繼承人的情況下，房屋最終會由于無法繼承而成為產(chǎn)權(quán)待定狀態(tài)，此時保險公司可以基于其先前的合同行為在支付相關(guān)稅費后取得所有權(quán)人的身份，此時土地使用權(quán)續(xù)費理應(yīng)由保險公司負擔(dān)。

在老年人有繼承人的情況下，若繼承人主張要求獲得房屋的所有權(quán)，其在補齊保險公司的養(yǎng)老金以及相關(guān)費用后，取得房屋完整所有權(quán)，則其繼承人補繳土地使用權(quán)費用自不待言。若老年人有繼承人，而繼承人不愿意獲得房屋或因沒有能力補齊養(yǎng)老金及相關(guān)費用而放棄房屋時，如果房屋經(jīng)拍賣、變賣的現(xiàn)存價值高于發(fā)放的養(yǎng)老金，則多余部分退給老年人的繼承人，在變賣支付相關(guān)費用后，由保險公司補繳土地使用權(quán)費用以及變更登記取得該房屋所有權(quán)；如果房屋現(xiàn)存價值低于發(fā)放的養(yǎng)老金，則保險公司在依法變賣后，通過繳納土地使用費以及變更登記取得所有權(quán)。這種土地使用權(quán)續(xù)期費用的分配制度與住房現(xiàn)存價值多退少不補的制度是配套的，當(dāng)然也可以理解為“誰擁有房屋，誰支付土地使用權(quán)續(xù)期費用”。

3.完善《保險法》的相關(guān)規(guī)定

盡管住房反向抵押養(yǎng)老保險具有商業(yè)保險的屬性，但是，由于該險種針對的是老年人這一特殊群體，所以我國政策對其進行了較多的規(guī)范和引導(dǎo)，可見該險種的公共福利屬性還是比較明顯的。目前我國《保險法》和與《保險法》有關(guān)的法規(guī)及司法解釋并未對這一特別的保險類型進行規(guī)定，一旦發(fā)生住房反向抵押養(yǎng)老保險爭議時，對于條款的理解還依賴于《保險法》的一般規(guī)則。

目前實踐中，出現(xiàn)了一些老年人與保險公司簽訂住房反向抵押養(yǎng)老保險合同后，又通過代書遺囑將房屋實現(xiàn)遺囑繼承的情況。對此，法院通常會認定先前住房反向抵押養(yǎng)老保險合同合法有效，而認定代書遺囑的行為無效［參見上海市第一中級人民法院（2019）滬01 民終1269 號民事判決書］。其理由是：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。保險合同未解除抑或是保險人未同意變更遺囑情形下，仍應(yīng)按照保險合同的附件遺囑的內(nèi)容發(fā)生繼承，而非按代書遺囑繼承。

結(jié)合該案，筆者認為，如何有效地保護老年人的合法權(quán)益值得思考。由于老年人的民事行為能力減退或老年失智的影響，一些老年人在投保了住房反向抵押養(yǎng)老保險后，可能會對該類保險作出其意愿之外的判斷。對此如何處理？由于老年人對已抵押房屋的處分行為突破了合同相對性，故應(yīng)當(dāng)認定無效。建議我國法律對住房反向抵押養(yǎng)老保險合同的解除程序制定更嚴格的規(guī)定。

可是，保險公司在與老年人進行住房反向抵押養(yǎng)老保險合同談判過程中常常會出現(xiàn)信息不對稱的情況。由于格式合同是保險人所提供的，保險術(shù)語的專業(yè)性、技術(shù)性使得老年人處于弱勢地位，老年人對合同條款內(nèi)容的理解可能存在偏差甚至誤解，因此，基于公平原則和誠信原則，擁有專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢的保險公司應(yīng)該就涉及雙方當(dāng)事人重大經(jīng)濟利益的條款進行說明，使最終成立的保險合同建立在雙方充分理解條款含義的基礎(chǔ)之上。對于老年人在投保中還是沒能徹底、正確地理解合同條款的含義而發(fā)生糾紛的，在筆者看來，應(yīng)當(dāng)將這種比例過錯責(zé)任適當(dāng)?shù)胤峙浣o保險公司，以切實保護老年人的合法權(quán)益。

（三）完善住房反向抵押養(yǎng)老保險的法律保障制度

1.申請前的強制咨詢制度

建立申請前強制咨詢制度，對住房反向抵押養(yǎng)老保險合同法律關(guān)系中的三方主體均有利。對老年人而言，通過申請前強制咨詢可以充分了解投保產(chǎn)品的可信度和內(nèi)容，以及產(chǎn)品是否適合自己；對保險公司來說，通過對老年人的個人健康、房產(chǎn)價值信息的了解，可減少對投保人資格的擔(dān)憂；對于第三方資金通道和托管方，可以預(yù)測資金借貸后的風(fēng)險，防止合同無法履行帶來的資金損失。

根據(jù)目前我國試點特點和實際情況，建議我國可以效仿韓國模式。韓國在2007 年率先建立“反向抵押貸款專業(yè)顧問”制度，為當(dāng)事人在申請反向抵押貸款之前提供反向抵押貸款商品信息和咨詢服務(wù)。我國政府對于構(gòu)建申請前的強制咨詢制度應(yīng)給予適當(dāng)?shù)呢斦a貼，這樣既可減少投保人和保險人之間基于信息不對稱帶來的溝通成本，也可減輕老年人的經(jīng)濟負擔(dān)。當(dāng)然，對于老年人有繼承人的或尚存配偶的，可以適當(dāng)減少財政補貼，而對于失獨、失偶或獨居的老年人應(yīng)當(dāng)實行免費強制咨詢制度。

2.設(shè)定稅收組合制度

稅收是調(diào)整社會分配和收入的重要工具。在美國，稅收在發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險的過程中扮演了重要角色。例如，老年人將其住房反向抵押后可以選擇一次性領(lǐng)取、終身按月領(lǐng)取或者在一定限額內(nèi)自由領(lǐng)取等多種方式獲得養(yǎng)老金。對住房采取反向抵押的，美國政府還實施免征房產(chǎn)稅的政策。又如，在韓國，對利用反向抵押的住宅減少財產(chǎn)稅25%；對于反向抵押貸款利息費用，計算在老年人的綜合收入中，按養(yǎng)老金收入200萬韓元限額給予收入扣除等稅收優(yōu)惠。以上這些稅收福利極大地增加了老年人的投保熱情。

除了在稅收優(yōu)惠和減免方面可以借鑒國外先進經(jīng)驗之外，我國還可以通過開征遺產(chǎn)稅的方式來“抑制”房屋繼承，而非通過住房反向抵押方式讓住房回歸市場。美國的以房養(yǎng)老之所以能夠推廣，還有賴于高額遺產(chǎn)稅的征收。美國的子女若要繼承父母的住宅，一般要支付房產(chǎn)價值六成到八成的遺產(chǎn)稅（邵培德，2006）。我國開征遺產(chǎn)稅具有重要意義和現(xiàn)實條件，遺產(chǎn)稅也有利于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式（林國建，2011）。但是在遺產(chǎn)稅的稅率上不應(yīng)采用類似美國的過高比例，而應(yīng)從我國立法現(xiàn)狀出發(fā)循序漸進地開展。

3.構(gòu)建社會征信體系網(wǎng)

住房反向抵押養(yǎng)老保險合同締結(jié)之前，投保人負有如實告知的義務(wù)。但囿于房屋評估機制的不完善以及投保人可能對房屋狀況夸大表述，房屋的價值并不總是絕對真實。另外，在老年人的健康狀況方面，由于現(xiàn)有的醫(yī)療技術(shù)無法對未來的健康進行精準預(yù)測，可能導(dǎo)致合同前的信息提供不準確。在合同發(fā)生效力的過程中，由于老年人一直占有房屋，加之房屋價值波動對老年人的影響小于保險公司，即使房屋價值入不敷出，老年人也不必向保險公司補償，因而對于房屋，老年人無需嚴格遵守道德上的維護義務(wù)。

可是，如果不對老年人事前和事中的誠信行為進行規(guī)制，將可能導(dǎo)致保險公司無法獲取保險標(biāo)的的準確信息，也無法對事中導(dǎo)致房屋價值貶損的行為進行阻止。及時引入社會征信體系，可以讓保險公司事前對老年人的過往進行綜合評估，對于信用分數(shù)過低的老年人拒絕承保。在事中，通過不定期監(jiān)督，將老年人居住權(quán)現(xiàn)狀列入征信考察的范圍，對于個人征信有污點的老年人進行社會評價，從而督促老年人認真履行住房反向抵押養(yǎng)老保險合同內(nèi)容。

4.事后監(jiān)管制度

事后監(jiān)管時間節(jié)點，一般是在老年人身故事實發(fā)生或合同約定的情形出現(xiàn)后，保險合同履行和終止的階段。盡管老年人已經(jīng)身故，但不代表著合同完全解除，相反，這個階段仍涉及保險人處分權(quán)、被繼承人的繼承權(quán)、贖回權(quán)等一系列關(guān)鍵問題的處理。由于法律關(guān)系當(dāng)中作為投保人的老年人已經(jīng)身故，為了讓老年人身后的合法權(quán)益得到有效保障，筆者建議，需要盡快建立住房反向抵押養(yǎng)老保險合同的事后監(jiān)管制度。

此外，事后監(jiān)管制度還涉及發(fā)生住房反向抵押養(yǎng)老保險承兌的情況。由于投保的老年人在身故后，直接參與保險的身份已經(jīng)喪失，投保人與其財產(chǎn)利益被分割開來。如何保障住房剩余價值的實現(xiàn)，亟待特定身份者的參與。筆者認為，當(dāng)身故老年人的配偶一方還存活且存在認知障礙的，或者老年人子女沒有民事行為能力或限制民事行為能力而需要依賴該住房的，應(yīng)當(dāng)保障其配偶和行為能力缺失子女一定的居住權(quán)。這是基于住房反向抵押養(yǎng)老保險本身所具有的社會保障和社會福利雙重屬性，對老年人的親屬進行適當(dāng)照顧的一種特別制度設(shè)計。具體而言，在保留保險公司對房屋所有權(quán)的前提下，賦予特定情況的身故老年人的配偶或子女對房屋的用益物權(quán)。

當(dāng)然，保險公司可以在支付合理對價的情況下要求身故老年人的配偶或子女搬出該住房，最終實現(xiàn)住房反向抵押全部的功能。對于沒有認知障礙的配偶以及完全民事行為能力的繼承人，可以適當(dāng)突破合同的相對性，在老年人身故后讓他們主動參與到住房反向抵押養(yǎng)老保險合同目的實現(xiàn)中來。一方面，可以保障他們對于保險公司如何處置住房的知情權(quán)；另一方面，他們也可以對保險公司的處置行為實行監(jiān)督，而不是等到住房反向抵押養(yǎng)老保險法律關(guān)系終結(jié)后出現(xiàn)權(quán)益損害的情形時，再去通過訴訟維權(quán)。讓繼承人提前介入合同結(jié)算和分配之中，可以最大限度地維護繼承人對住房權(quán)益的實現(xiàn)。

五、結(jié)語

無論是從我國住房反向抵押養(yǎng)老保險的社會福利屬性，還是從其實踐運行的疲態(tài)表現(xiàn)來看，住房反向抵押養(yǎng)老保險不能完全依賴市場運行，而需要政府以適當(dāng)?shù)墓芾碜藨B(tài)介入。目前，我國選擇政府以外部力量介入住房反向抵押養(yǎng)老保險的模式時，不宜過度提高準入門檻，同時，應(yīng)當(dāng)以積極的管理人角色參與到這一保險的運行中，通過宏觀調(diào)控和財政支持等方式積極推動其面向市場。

在住房反向抵押養(yǎng)老保險的配套法律制度方面，增加特別規(guī)定乃是解決這一問題的最有效的辦法。其中，通過完善住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期以及《保險法》的相關(guān)規(guī)定，能夠為住房反向抵押養(yǎng)老保險的推行減少障礙。不僅如此，為了更好地推進住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，還應(yīng)從構(gòu)建申請前的強制咨詢制度、設(shè)定稅收組合制度、構(gòu)建社會征信體系網(wǎng)以及事后監(jiān)管制度這四個方面著力，形成組合拳，為其發(fā)展保駕護航。