李偉群 陳 婷 華東政法大學(xué)

一、問題的提出

在基本養(yǎng)老保險(xiǎn)之外積極發(fā)展商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)，既有利于緩解我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)財(cái)政缺口和負(fù)擔(dān)，也能滿足不同群體對(duì)養(yǎng)老的不同層次的需求。近幾年，我國(guó)政府大力支持具有金融投資屬性的商業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)品，其中，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在這一背景下應(yīng)運(yùn)而生。自2013 年我國(guó)官方首次提出住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)概念，2014 年《保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（保監(jiān)發(fā)〔2014〕53號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》）正式發(fā)布以來，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)從局部到范圍逐漸擴(kuò)大，積累了一些經(jīng)驗(yàn)，但從整體效果來看不甚理想。與國(guó)外養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)展的趨勢(shì)和規(guī)模相比，我國(guó)老年人在購(gòu)買住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)時(shí)明顯動(dòng)力不足。

筆者認(rèn)為，究其原因，除了傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人文觀念、產(chǎn)品知名度等因素外，法律制度配套不完善的問題不容忽視。此外，激勵(lì)機(jī)制不足、監(jiān)管分散、與相關(guān)立法規(guī)定存在沖突等問題也比較突出。針對(duì)以上諸問題，筆者從住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的法律性質(zhì)這一基本點(diǎn)出發(fā)，解析住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的法律關(guān)系，對(duì)我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)運(yùn)行進(jìn)行檢視，尋找試點(diǎn)中存在的問題和不足的原因，最后，從法律制度構(gòu)建這一角度，為住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的發(fā)展提供解決問題的方案。

二、住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的法律關(guān)系

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在本質(zhì)上符合物權(quán)法律關(guān)系構(gòu)造，存在著法律主體、客體和內(nèi)容之分。通過厘清住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的法律關(guān)系，有助于我們更清晰地洞見住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的法律性質(zhì)。以下，圍繞住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)法律關(guān)系展開必要的研究。

（一）主體

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)法律關(guān)系的主體包括投保人、保險(xiǎn)人以及第三方。

投保人，主要是指符合年齡門檻的老年人或受益人。根據(jù)原保監(jiān)會(huì)的要求，投保人主體必須年滿60 周歲且對(duì)其住房享有完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)（銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)，http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail_gdsj.html?docId=15790&docType=2，訪問日期：2021 年1月27日）。由于養(yǎng)老保險(xiǎn)具有明顯的人身依附屬性，故該養(yǎng)老保險(xiǎn)的受益人只能是老年人本人而非其家人或其繼承人。在老年人身故后，住房反向抵押養(yǎng)老目的得以實(shí)現(xiàn)，此時(shí)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的法律關(guān)系因老年人的身故而解除，保險(xiǎn)公司對(duì)房屋進(jìn)行處分，在扣除支付的養(yǎng)老金總額之后將多余部分作為遺產(chǎn)，由老年人的家人或其繼承人進(jìn)行法定繼承和分割。

保險(xiǎn)人限定為保險(xiǎn)公司，而非銀行等其他金融機(jī)構(gòu)。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同文本由保險(xiǎn)公司提供，合同經(jīng)雙方簽署生效后，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)法律關(guān)系成立，保險(xiǎn)公司按合同約定每月向老年人支付養(yǎng)老金（即養(yǎng)老保險(xiǎn)金）。在老年人身故后，保險(xiǎn)公司取得房屋所有權(quán)并依法處置房屋。保險(xiǎn)公司須具備相關(guān)資格條件，例如，經(jīng)營(yíng)時(shí)間滿5年，最低注冊(cè)資本20億元，償付能力充足率不低于120%，具備保險(xiǎn)精算、法務(wù)、房地產(chǎn)物業(yè)管理、完善的公司治理結(jié)構(gòu)等。

第三方，通常指銀行等中介機(jī)構(gòu)以及政府部門。中介機(jī)構(gòu)的作用主要在于實(shí)現(xiàn)投保人與保險(xiǎn)人的溝通。由于我國(guó)金融業(yè)實(shí)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)，因此，若要推廣住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司就必須選擇同銀行進(jìn)行合作，由投保人在銀行開戶，保險(xiǎn)人與銀行進(jìn)行資金方面的對(duì)接。除此之外，還存在一些評(píng)估、鑒定等第三方機(jī)構(gòu)，它們?yōu)橥侗Ｈ隧樌侗Ｒ约氨ｋU(xiǎn)公司準(zhǔn)確掌握投保人真實(shí)情況提供專業(yè)咨詢服務(wù)，以減少住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的運(yùn)行因不誠(chéng)信、不透明、不公開帶來的合作障礙。

另外，由于住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)具有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，我國(guó)政府機(jī)構(gòu)應(yīng)從維護(hù)公共利益的角度對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行指導(dǎo)，從而引導(dǎo)和確保住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)功能得以順利實(shí)現(xiàn)（莊留華，2017）。

（二）客體

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的法律關(guān)系涉及老年人、保險(xiǎn)公司以及第三方，其中最基本的法律關(guān)系是抵押人與抵押權(quán)人之間的物權(quán)法律關(guān)系，即建立在物權(quán)之上的投保人與保險(xiǎn)人之間的合同法律關(guān)系。一方面，保險(xiǎn)公司在享有房屋抵押優(yōu)先受償權(quán)的同時(shí)，也負(fù)有按時(shí)提供養(yǎng)老保險(xiǎn)金之義務(wù)；另一方面，老年人按合同約定每月享有養(yǎng)老保險(xiǎn)金的同時(shí)，則負(fù)有提供房屋所有權(quán)的義務(wù)。因此，只有把握住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)“以房換錢”的行為本質(zhì)，才能清楚地了解住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)法律關(guān)系的客體是什么。

對(duì)此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，養(yǎng)老保險(xiǎn)合同的法律關(guān)系客體就是養(yǎng)老保險(xiǎn)合同本身（李玉泉，2003）。針對(duì)這一觀點(diǎn)，持相反立場(chǎng)的一種見解認(rèn)為，該觀點(diǎn)僅僅注意形式上的法律關(guān)系客體，而沒有在實(shí)質(zhì)上理解養(yǎng)老保險(xiǎn)合同的目的，即養(yǎng)老保險(xiǎn)合同的締結(jié)是為了保障自己未來獲得穩(wěn)定的養(yǎng)老金的利益（賈林青，2014）。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，養(yǎng)老保險(xiǎn)合同的法律關(guān)系客體應(yīng)是一種保障行為（溫世揚(yáng)，2016）。

筆者認(rèn)為，如果認(rèn)為養(yǎng)老保險(xiǎn)合同的法律關(guān)系客體是一種行為，這僅僅是從行為角度來看待養(yǎng)老保險(xiǎn)合同所指向的權(quán)利、義務(wù)，而沒有從實(shí)際的結(jié)果審視該保障行為的目的及其落腳點(diǎn)。當(dāng)然，若將養(yǎng)老保險(xiǎn)合同的客體界定為住房，就容易使客體與客體對(duì)象發(fā)生混淆，無法作出區(qū)分，而房屋本身只是養(yǎng)老保險(xiǎn)合同中的一個(gè)交換標(biāo)的，對(duì)于保險(xiǎn)人而言，其所欲得到的并非房屋這個(gè)交換標(biāo)的，而是房屋背后與之相對(duì)應(yīng)的交換利益——房屋抵押優(yōu)先受償權(quán)；對(duì)于投保人而言，房屋的預(yù)期利益即為養(yǎng)老保險(xiǎn)金。

由于在住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)法律關(guān)系中涉及多方利益，而非一種單方面對(duì)住房物權(quán)的處分行為，故而需要從基礎(chǔ)性、根源性的合同法律關(guān)系來界定客體屬性。在上述三種見解中，將合同取得的預(yù)期利益作為住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同客體的解讀比較自然、合理，也容易被普通民眾所接受。

（三）內(nèi)容

關(guān)于住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同的權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容，應(yīng)針對(duì)投保人、保險(xiǎn)人和第三方三個(gè)不同主體分別進(jìn)行解讀。

關(guān)于投保人的權(quán)利義務(wù)。投保人的權(quán)利內(nèi)容是指投保人在住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)法律關(guān)系中能夠獲得的利益，概括起來不外乎這兩個(gè)方面：一是投保人可以就其投保的養(yǎng)老保險(xiǎn)享有終身、定期獲得養(yǎng)老保險(xiǎn)金的權(quán)利；二是投保人保留對(duì)其抵押房屋的占有、使用、收益的權(quán)利，同時(shí)在其身故后為其繼承人保留是否接受房屋剩余價(jià)值的權(quán)利，或者其繼承人是否愿意支付對(duì)價(jià)贖回住房的權(quán)利。關(guān)于投保人的義務(wù)有三：一是投保人負(fù)有自覺配合和協(xié)助保險(xiǎn)公司提供真實(shí)的健康狀況、真實(shí)的房屋權(quán)屬資料信息的義務(wù)；二是房屋抵押期間，未經(jīng)保險(xiǎn)公司許可，投保人不得再次對(duì)該房屋抵押；三是投保人不得惡意或放縱房屋實(shí)際價(jià)值的貶損，必要的時(shí)候要采取一定措施保護(hù)房屋的完整和主體結(jié)構(gòu)不被破壞。

與此相對(duì)，保險(xiǎn)公司作為住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)格式合同的提供者，在享有一定權(quán)利的同時(shí)，要承擔(dān)起更多的義務(wù)。保險(xiǎn)公司享有的權(quán)利具體表現(xiàn)為：（1）對(duì)于投保人健康信息、房屋產(chǎn)權(quán)信息的知情權(quán)；（2）對(duì)于房屋的抵押權(quán)，以及抵押權(quán)到期后的優(yōu)先受償權(quán)，其次在保險(xiǎn)合同生效期間享有對(duì)住房完整性、投保人健康方面的監(jiān)督權(quán)；（3）保險(xiǎn)公司還享有對(duì)投保人發(fā)生違約事項(xiàng)后，單方暫停發(fā)放養(yǎng)老金的抗辯權(quán)。至于保險(xiǎn)公司的義務(wù)，可歸納為四點(diǎn)：（1）保險(xiǎn)人要符合《指導(dǎo)意見》中對(duì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入資格的基本要求，確保在資格申請(qǐng)中沒有弄虛作假；（2）保險(xiǎn)公司要按照合同約定，由自己或督促銀行發(fā)放養(yǎng)老金；（3）保險(xiǎn)公司在抵押權(quán)生效后需要注意保管好投保人的房產(chǎn)證，未經(jīng)投保人許可不得在投保人生前對(duì)房屋進(jìn)行處分；（4）在投保人身故后，保險(xiǎn)公司要確保房屋價(jià)值超出養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用的部分能返還給投保人的繼承人，或保障投保人的繼承人享有房屋贖回的權(quán)利。

關(guān)于第三方的權(quán)利義務(wù)。中介機(jī)構(gòu)在進(jìn)行評(píng)估的過程中要確保評(píng)估信息的公正性和及時(shí)性，如果合同約定了中介機(jī)構(gòu)負(fù)有監(jiān)督義務(wù)，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)勤勉盡職，積極做好監(jiān)督工作，并取得相應(yīng)的報(bào)酬權(quán)。在整個(gè)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)開展過程中，政府機(jī)構(gòu)要發(fā)揮職責(zé)，既要審慎把握好保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的資格準(zhǔn)入，同時(shí)也要嚴(yán)防可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)，要特別注意防范擠兌或保險(xiǎn)兌現(xiàn)不能的情況發(fā)生。在符合條件的情況下，政府還應(yīng)為地方住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)推廣、落地提供政策支持、政策保障和政策宣傳。

（四）實(shí)例分析——以“幸福房來寶”為例

2015年3月，經(jīng)原保監(jiān)會(huì)批復(fù)同意（保監(jiān)許可〔2015〕280號(hào)），由幸福人壽推出的我國(guó)第一款住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品——“幸福房來寶”老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（A款）問世。在此，擬對(duì)該產(chǎn)品的核心條款進(jìn)行簡(jiǎn)單分析，以便幫助讀者加深對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同法律關(guān)系的理解以及對(duì)相關(guān)條款內(nèi)容的了解。

“幸福房來寶”主要面向擁有獨(dú)立房產(chǎn)的老年人。根據(jù)該產(chǎn)品的6.2 條款，符合條件的老年人與保險(xiǎn)公司簽訂住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同，將房屋抵押給保險(xiǎn)公司，抵押登記后，保險(xiǎn)公司獲得該抵押房屋的抵押權(quán)；不過，在合同有效期間老年人對(duì)房屋仍擁有居住權(quán)，并按照合同約定的金額領(lǐng)取養(yǎng)老保險(xiǎn)金直至身故。保險(xiǎn)公司在投保人身故后取得抵押房屋的處分權(quán)，并就處置價(jià)款優(yōu)先受償，剩余所得歸還該房屋繼承人；如處置價(jià)款不足以支付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，不足部分由保險(xiǎn)公司自行承擔(dān)。

另外，該產(chǎn)品的1.4 條款規(guī)定了投保范圍，即對(duì)投保人設(shè)置了明確的年齡限制，只有年齡為60周歲（含）至85周歲（含）之間的自然人可以作為該主險(xiǎn)合同的投保人，也是被保險(xiǎn)人。保險(xiǎn)責(zé)任時(shí)間自主險(xiǎn)合同生效日零時(shí)起至被保險(xiǎn)人身故時(shí)終止。根據(jù)該產(chǎn)品3.2 條款之規(guī)定，主險(xiǎn)合同首次養(yǎng)老金的領(lǐng)取時(shí)間為合同生效之日起第45日，首次給付日保險(xiǎn)公司需支付第一個(gè)月和第二個(gè)月的養(yǎng)老金，之后每月養(yǎng)老金給付日為對(duì)應(yīng)月份的主險(xiǎn)合同生效日。

顯然，基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金額如何算出乃是主險(xiǎn)合同的核心。根據(jù)該產(chǎn)品2.1條款之規(guī)定，該金額主要基于所抵押房屋的評(píng)估價(jià)值，并在考慮抵押房屋的折扣、長(zhǎng)期預(yù)期增值、預(yù)期的被保險(xiǎn)人平均生存年限、利率、終身給付的成本等諸多因素后確定。一經(jīng)確定，該金額不得變更。

由于抵押的房屋價(jià)值是影響主險(xiǎn)合同保險(xiǎn)金額的重要因素，因此，保險(xiǎn)公司與投保人共同委托一家具備國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋評(píng)估并出具評(píng)估報(bào)告。投保人按50%的比例承擔(dān)房屋評(píng)估、抵押、公證、律師等費(fèi)用。

根據(jù)該產(chǎn)品8.2 條款之規(guī)定，訂立主險(xiǎn)合同時(shí)，保險(xiǎn)公司須說明合同內(nèi)容，對(duì)于免責(zé)條款，則應(yīng)當(dāng)以醒目的方式履行主動(dòng)提示和明確說明義務(wù)。另一方面，投保人除了針對(duì)保險(xiǎn)公司提出的詢問進(jìn)行如實(shí)告知以外，還應(yīng)就下列事項(xiàng)主動(dòng)進(jìn)行告知，即人的告知、物的告知、自身財(cái)產(chǎn)情況的告知。人的告知主要是關(guān)于投保人年齡、自然狀況、身體狀況等情形的告知義務(wù)；物的告知主要是關(guān)于抵押房屋情況，包括房屋權(quán)屬、質(zhì)量、原有抵押、司法查封、土地使用權(quán)期限等的告知義務(wù)；自身財(cái)產(chǎn)情況的告知主要是關(guān)于投保人的自身收入、未清償債務(wù)、訴訟糾紛等情況的告知義務(wù)。

由于該產(chǎn)品涉及養(yǎng)老金的終身給付、不動(dòng)產(chǎn)抵押等多個(gè)重要因素，因此該產(chǎn)品的1.5條款特意設(shè)定了較為寬松的30日猶豫期，如果在投保后30日內(nèi)退保，投保人就不需要承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)損失。但是，超過猶豫期提出退保的，就會(huì)產(chǎn)生一定的退保費(fèi)用。根據(jù)該產(chǎn)品的5.1（3）條款之規(guī)定，第一年的退保費(fèi)用為退保時(shí)前述累計(jì)計(jì)息的養(yǎng)老保險(xiǎn)的相關(guān)費(fèi)用的10%，以后每一年依次為8%、5%、3%及1%，第六年以后退保不再收取退保費(fèi)用。

三、我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)現(xiàn)狀及面臨的問題

（一）新險(xiǎn)種試點(diǎn)效果及市場(chǎng)規(guī)模小的成因分析

如上所述，“幸福房來寶”是我國(guó)第一款住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。相隔一年，第二款住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，即人民人壽推出的“安居樂”，經(jīng)原保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)（保監(jiān)許可〔2016〕1015 號(hào)）于2016 年正式投入運(yùn)營(yíng)。

截至2019 年9 月，幸福人壽在北京、上海、廣州、武漢、南京、大連、蘇州、杭州八城市累計(jì)承保的老年人僅203 人（澎湃網(wǎng)，https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_11576224，訪問時(shí)間：2021年3月20日）。目前，經(jīng)辦住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的公司僅幸福人壽、人民人壽兩家。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2019年9 月末，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)期末有效保單129 件，共有129 戶家庭191 名老人參保，參保老人平均年齡71 歲，戶均月領(lǐng)養(yǎng)老金7000余元，最高一戶月領(lǐng)養(yǎng)老金超過3萬(wàn)元（銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)，http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=849946&itemId=915&-generaltype=0，訪問時(shí)間2021年3月20日）。

從當(dāng)前試點(diǎn)反映的實(shí)際情況來看，我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)市場(chǎng)狹小，業(yè)務(wù)進(jìn)展很不理想。筆者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，之所以住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)出現(xiàn)“叫好不叫座”的尷尬局面，實(shí)因該保險(xiǎn)產(chǎn)品與我國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情相抵牾有關(guān)，使得老年人對(duì)這一新的保險(xiǎn)品種接受度較低，很多人還在猶豫和繼續(xù)觀望中。

目前該養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品作為新險(xiǎn)種尚未在全國(guó)推廣。究其原因，筆者認(rèn)為還有以下三個(gè)不可忽視的因素。

第一，中國(guó)自古以來有著“但存方寸地，留與子孫耕”的傳統(tǒng)，老年人普遍認(rèn)為房產(chǎn)應(yīng)留給自己的子孫后代，許多子女也同樣抱有房產(chǎn)在老人百年之后會(huì)留給自己的觀念，因此，若老年人為了養(yǎng)老金而改變房產(chǎn)的歸屬，不僅老年人不舍得，子女們從內(nèi)心來說也接受不了。所以，老年人大多不情愿將自己辛辛苦苦積攢的唯一住房抵押出去。

第二，我國(guó)能夠提供住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司稀少。因?yàn)閷?duì)于老年人而言，其存在的健康隱患較大，保險(xiǎn)公司一般不太愿意將產(chǎn)品過多地推向老年人市場(chǎng)，其原因在于老年人的健康數(shù)據(jù)積累不夠，老年人保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)律難以把握。在實(shí)踐中，由于老年人在簽訂保險(xiǎn)后還要在該房屋內(nèi)長(zhǎng)期居住，保險(xiǎn)公司對(duì)于房屋實(shí)際價(jià)值的貶損度，以及老年人的健康情況跟蹤都存在諸多操作困難，這種不確定的因素使得保險(xiǎn)公司難以對(duì)老年人的投保狀況、風(fēng)險(xiǎn)收益進(jìn)行有效評(píng)估。

眾所周知的原因，保險(xiǎn)公司是以營(yíng)利為目的的公司，商業(yè)保險(xiǎn)無法做到如同社會(huì)保險(xiǎn)一樣承擔(dān)過多的公共福利目的，即使老年人愿意投保，保險(xiǎn)公司積極促成保險(xiǎn)合意的動(dòng)機(jī)激勵(lì)也存在不足。

第三，配套政策不盡完善，風(fēng)險(xiǎn)因素復(fù)雜。目前，我國(guó)抵押權(quán)、繼承權(quán)的處置，房產(chǎn)抵押登記，交易稅費(fèi)，辦理公證等方面的配套政策并不充分，存在滯后的現(xiàn)象及下文所述的與相關(guān)法律發(fā)生沖突的情形。當(dāng)然，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)還受到房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、逆向選擇等因素影響，加之缺數(shù)據(jù)、經(jīng)驗(yàn)不足、風(fēng)險(xiǎn)因素復(fù)雜，這些都是該業(yè)務(wù)進(jìn)展不理想的原因。

（二）住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)中面臨的問題

1.與相關(guān)法律規(guī)定存在沖突

（1）按照《民法典》第209條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠駝t不發(fā)生效力?？墒?，我國(guó)現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，尤其是基層地區(qū)存在大量無法登記的小產(chǎn)權(quán)房，這些無法被不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)確定的小產(chǎn)權(quán)房能否適用住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，若可以適用，就必須對(duì)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度作出特別調(diào)整。

（2）與《土地管理法》的沖突?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定住宅土地使用權(quán)以70年為限。雖然我國(guó)《民法典》第359 條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用期限屆滿自動(dòng)續(xù)期，但是實(shí)踐中，對(duì)于續(xù)期費(fèi)用如何繳納或減免目前尚無明確的法律法規(guī)規(guī)定。若期限屆滿發(fā)生在老年人自然死亡之前，土地使用權(quán)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)補(bǔ)繳？這一點(diǎn)并無明確的規(guī)定。若期限屆滿發(fā)生在老年人自然死亡之后，土地使用權(quán)費(fèi)用只能由抵押權(quán)人補(bǔ)繳，且房屋價(jià)值超出養(yǎng)老費(fèi)用時(shí)，超出費(fèi)用歸于老年人繼承人的部分是否應(yīng)當(dāng)按比例分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)費(fèi)用？這一點(diǎn)，當(dāng)前法律法規(guī)也無明確規(guī)定。

（3）與《保險(xiǎn)法》的沖突。根據(jù)我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)方案，保險(xiǎn)公司是住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的提供者。由于住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品除了養(yǎng)老之外，還可能產(chǎn)生類似證券產(chǎn)品的投資屬性，這就意味著即便人壽保險(xiǎn)公司具有雄厚的專業(yè)力量和資金，但由于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不能從事證券化運(yùn)營(yíng)，其資金流通必須通過銀行通道，因而目前國(guó)內(nèi)的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品只能由特定的擁有金融保險(xiǎn)混合業(yè)務(wù)的大公司經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致其他沒有混合經(jīng)營(yíng)能力的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入門檻被隱形提高（林亞婷，2019）。

2.監(jiān)管分散

囿于《保險(xiǎn)法》第95 條對(duì)保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)范圍的劃定，以及監(jiān)管部門對(duì)于不同保險(xiǎn)公司參與投資證券行業(yè)的比例限制，產(chǎn)生了多頭管理、監(jiān)管不力的問題。盡管分業(yè)經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立監(jiān)管的模式具有提高專業(yè)水平與穩(wěn)定業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)，但卻不利于住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)這種混合屬性的金融保險(xiǎn)產(chǎn)品的發(fā)展。在實(shí)踐中，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同的成立，除了老年人與保險(xiǎn)公司外，還必須加入銀行機(jī)構(gòu)，由開戶銀行定期給老年人轉(zhuǎn)賬和支付養(yǎng)老金。由此可見，老年人能夠按時(shí)按質(zhì)按量地獲得養(yǎng)老金，既需要保險(xiǎn)公司的自律，也要求銀行機(jī)構(gòu)盡職履行。

可是，當(dāng)銀行（貸款機(jī)構(gòu)）與保險(xiǎn)公司存在業(yè)務(wù)上的對(duì)沖，或銀行、保險(xiǎn)公司中的任何一方存在資金流通不暢的問題，即會(huì)導(dǎo)致老年人獲得養(yǎng)老金的通道不暢，這就需要貸款機(jī)構(gòu)與保險(xiǎn)公司互相協(xié)作、緊密配合。倘若貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)而將房屋進(jìn)行證券化或者說信托化操作的話，協(xié)作方就進(jìn)一步擴(kuò)展至貸款機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、證券機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)等。據(jù)此，筆者主張，針對(duì)我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)所具有的特殊性，需要建立以銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)為監(jiān)管主體的混合型監(jiān)管，做到政出一門，以達(dá)成監(jiān)管信息溝通、監(jiān)管制度有效配合的目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)跨行業(yè)、跨市場(chǎng)、跨產(chǎn)品的高效金融監(jiān)管。

3.激勵(lì)機(jī)制不足

如上所述，當(dāng)前我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)普及率同發(fā)達(dá)國(guó)家之間存在較大差距。筆者認(rèn)為，這與我國(guó)對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)制度正向激勵(lì)機(jī)制欠缺不無關(guān)系。美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家擁有住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的廣闊市場(chǎng)，除了與其養(yǎng)老模式有關(guān)之外，也同政府的遺產(chǎn)稅制度安排緊密相關(guān)。為了能夠?qū)崿F(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)充分參與市場(chǎng)流通，減少不動(dòng)產(chǎn)等財(cái)富以繼承的形式形成靜止?fàn)顟B(tài)，美國(guó)通過征收“遺產(chǎn)稅”的形式，積極鼓勵(lì)房屋這類不動(dòng)產(chǎn)再次進(jìn)入市場(chǎng)。因此，美國(guó)的老年人為了避免現(xiàn)有房屋的價(jià)值被“遺產(chǎn)稅”削減、吞噬，更樂意選擇將“住房”作為投資以獲取收益的方式。

與此相對(duì)，在我國(guó)現(xiàn)實(shí)生活中，住房所承載的意義不僅僅是居住，也是為了給后代提供永久的庇護(hù)，因老年人長(zhǎng)期與子女生活在一起或者受到周邊環(huán)境的影響，總想把房屋留給自己的后人居住，而不愿意為了養(yǎng)老將其抵押給保險(xiǎn)公司。我國(guó)《契稅法》第6條第1 款第5 項(xiàng)規(guī)定，對(duì)于法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬的免征契稅。這一規(guī)定無疑給老年人通過繼承方式過戶房屋減少了很大一筆支出。但在這些共同因素作用下，相比其他養(yǎng)老方式，老年人顯然更不愿意通過住房反向抵押的方式進(jìn)行養(yǎng)老（顧賢華，2011）。

四、我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的規(guī)范與完善

（一）建立住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的管理體制

一般而言，管理體制是指從體制化的角度來探討管理的方法、目的和效果。而本節(jié)關(guān)于建立住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的管理體制，更多地是從外部管理的角度，即政府等公權(quán)力因素對(duì)這一養(yǎng)老保險(xiǎn)的影響，以及在此背景下養(yǎng)老保險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)如何順應(yīng)變化，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部適恰的調(diào)整。

從當(dāng)前我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)生軌跡來看，可以清楚地知道，它是在我國(guó)人口老齡化問題加劇、社會(huì)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)壓力漸增的困境下催生出來的。在此過程中，政府和相應(yīng)的公權(quán)力機(jī)關(guān)在提出和推動(dòng)這款養(yǎng)老產(chǎn)品面向市場(chǎng)的過程中起到了相當(dāng)關(guān)鍵的作用。某種意義上講，我國(guó)政府通過文件的形式對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的定義、內(nèi)容、方向的把握，更像是政府對(duì)這一商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的背書。

對(duì)此，筆者認(rèn)為，我國(guó)當(dāng)前在選擇政府以外部力量介入住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的模式時(shí)，不宜過度提高準(zhǔn)入的門檻，也不宜僅僅以“守夜人”的身份對(duì)這一保險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)督，政府應(yīng)當(dāng)以管理人角色積極地參與到這一養(yǎng)老保險(xiǎn)的運(yùn)行中，通過宏觀調(diào)控和財(cái)政支持等方式推動(dòng)這一產(chǎn)品走向市場(chǎng)，掃除一切不當(dāng)?shù)淖璧K因素。當(dāng)然，政府的手段也不能完全代替市場(chǎng)，在住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)化運(yùn)行中，政府應(yīng)當(dāng)以“保姆”的服務(wù)身份而不是“嚴(yán)父”的管理身份出現(xiàn)，從而發(fā)揮積極助推、參與管理、服務(wù)式監(jiān)管的作用。

（二）完善住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)配套法律制度

1.制定住房反向抵押權(quán)的特別規(guī)定

按照國(guó)外住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的相關(guān)法律經(jīng)驗(yàn)，在投保人身故后，保險(xiǎn)公司可以直接取得房屋所有權(quán)，再根據(jù)房屋價(jià)值與保險(xiǎn)費(fèi)的比例進(jìn)行折抵?？墒?，我國(guó)法律法規(guī)并沒有單獨(dú)就住房反向抵押的形式進(jìn)行明確。根據(jù)我國(guó)《民法典》第388條第1款規(guī)定：“設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同包括抵押合同、質(zhì)押合同和其他具有擔(dān)保功能的合同?！本驮摽钪械摹捌渌哂袚?dān)保功能的合同”一項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保制度司法解釋》）中，并未明確其包括住房反向抵押這一特別的抵押權(quán)。筆者建議，在《民法典》短時(shí)期內(nèi)不可能修改的前提下，可以通過下位的行政法規(guī)或者最高院司法解釋，將“其他具有擔(dān)保功能的合同”的范圍拓展到“住房反向抵押擔(dān)保合同”，這樣可以避免在推動(dòng)我國(guó)現(xiàn)有的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品落地過程中可能因法律的不確定性和合法性爭(zhēng)議而變得舉步維艱。

不過，《擔(dān)保制度司法解釋》第45 條規(guī)定：“當(dāng)事人約定當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，擔(dān)保物權(quán)人有權(quán)將擔(dān)保財(cái)產(chǎn)自行拍賣、變賣并就所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，該約定有效。”從這條可以看出，該規(guī)定在原有《民法典》的框架內(nèi)作了靈活變通，也可以延伸解讀為對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老問題進(jìn)行了“折中”的處理。以筆者私見，這可以作為當(dāng)下我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同有效的直接依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，筆者建議我國(guó)銀保監(jiān)會(huì)應(yīng)該適時(shí)制定關(guān)于適用住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同的相關(guān)辦法，明確規(guī)定，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，原則上抵押權(quán)人不能直接獲得該住房的所有權(quán)，但若發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)將住房自行拍賣、變賣并就所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，該約定有效。

基于此，按照住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同約定，老年人身故后，如果對(duì)該抵押物權(quán)——房屋拍賣、變賣后所得價(jià)款低于保險(xiǎn)公司發(fā)放的養(yǎng)老金，保險(xiǎn)公司可通過變更登記取得房屋所有權(quán)；如果拍賣、變賣后所得價(jià)款高于保險(xiǎn)公司發(fā)放的養(yǎng)老金，則超出部分應(yīng)返還給老年人（被保險(xiǎn)人）的繼承人，保險(xiǎn)公司可以通過變更登記取得房屋所有權(quán)。當(dāng)然，繼承人在老年人（被保險(xiǎn)人）身故以后，作出處分住房權(quán)益以前，也可以選擇通過償還所有養(yǎng)老金和其他必要支出費(fèi)用后贖回住房，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助老年人（被保險(xiǎn)人）的繼承人辦理抵押房產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)事宜。

2.完善住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定

從目前已經(jīng)備案的兩份住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同范本來看，它們都沒有對(duì)被抵押住房的土地使用權(quán)問題進(jìn)行明確，而目前續(xù)費(fèi)問題也暫無明確的法律依據(jù)，這將引發(fā)一些特定住房的土地使用費(fèi)繳納的爭(zhēng)議。在實(shí)踐中，如果沒有明確約定住宅建設(shè)用地使用權(quán)的話，根據(jù)“地隨房走”的一般要求，土地使用權(quán)費(fèi)用不能脫離房屋所有權(quán)價(jià)值而獨(dú)立存在，因此土地使用費(fèi)續(xù)期的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)和房屋價(jià)值進(jìn)行掛鉤。我國(guó)現(xiàn)行法律和行政法規(guī)對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后續(xù)期的規(guī)定比較模糊，可是，如果不支付預(yù)期的土地使用權(quán)費(fèi)用，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同的預(yù)期目的將無法實(shí)現(xiàn)。因此，從實(shí)現(xiàn)合同目的方面來看，任何一方都應(yīng)當(dāng)確保土地使用權(quán)未來費(fèi)用得到足額支付。故此，筆者提出以下解決方案。

當(dāng)老年人身故后，根據(jù)《繼承法》規(guī)定，房屋會(huì)發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，但由于老年人已經(jīng)通過先前的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同將所有權(quán)證書抵押給保險(xiǎn)公司，在老年人沒有繼承人的情況下，房屋最終會(huì)由于無法繼承而成為產(chǎn)權(quán)待定狀態(tài)，此時(shí)保險(xiǎn)公司可以基于其先前的合同行為在支付相關(guān)稅費(fèi)后取得所有權(quán)人的身份，此時(shí)土地使用權(quán)續(xù)費(fèi)理應(yīng)由保險(xiǎn)公司負(fù)擔(dān)。

在老年人有繼承人的情況下，若繼承人主張要求獲得房屋的所有權(quán)，其在補(bǔ)齊保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老金以及相關(guān)費(fèi)用后，取得房屋完整所有權(quán)，則其繼承人補(bǔ)繳土地使用權(quán)費(fèi)用自不待言。若老年人有繼承人，而繼承人不愿意獲得房屋或因沒有能力補(bǔ)齊養(yǎng)老金及相關(guān)費(fèi)用而放棄房屋時(shí)，如果房屋經(jīng)拍賣、變賣的現(xiàn)存價(jià)值高于發(fā)放的養(yǎng)老金，則多余部分退給老年人的繼承人，在變賣支付相關(guān)費(fèi)用后，由保險(xiǎn)公司補(bǔ)繳土地使用權(quán)費(fèi)用以及變更登記取得該房屋所有權(quán)；如果房屋現(xiàn)存價(jià)值低于發(fā)放的養(yǎng)老金，則保險(xiǎn)公司在依法變賣后，通過繳納土地使用費(fèi)以及變更登記取得所有權(quán)。這種土地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用的分配制度與住房現(xiàn)存價(jià)值多退少不補(bǔ)的制度是配套的，當(dāng)然也可以理解為“誰(shuí)擁有房屋，誰(shuí)支付土地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用”。

3.完善《保險(xiǎn)法》的相關(guān)規(guī)定

盡管住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)具有商業(yè)保險(xiǎn)的屬性，但是，由于該險(xiǎn)種針對(duì)的是老年人這一特殊群體，所以我國(guó)政策對(duì)其進(jìn)行了較多的規(guī)范和引導(dǎo)，可見該險(xiǎn)種的公共福利屬性還是比較明顯的。目前我國(guó)《保險(xiǎn)法》和與《保險(xiǎn)法》有關(guān)的法規(guī)及司法解釋并未對(duì)這一特別的保險(xiǎn)類型進(jìn)行規(guī)定，一旦發(fā)生住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)爭(zhēng)議時(shí)，對(duì)于條款的理解還依賴于《保險(xiǎn)法》的一般規(guī)則。

目前實(shí)踐中，出現(xiàn)了一些老年人與保險(xiǎn)公司簽訂住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同后，又通過代書遺囑將房屋實(shí)現(xiàn)遺囑繼承的情況。對(duì)此，法院通常會(huì)認(rèn)定先前住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同合法有效，而認(rèn)定代書遺囑的行為無效［參見上海市第一中級(jí)人民法院（2019）滬01 民終1269 號(hào)民事判決書］。其理由是：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。保險(xiǎn)合同未解除抑或是保險(xiǎn)人未同意變更遺囑情形下，仍應(yīng)按照保險(xiǎn)合同的附件遺囑的內(nèi)容發(fā)生繼承，而非按代書遺囑繼承。

結(jié)合該案，筆者認(rèn)為，如何有效地保護(hù)老年人的合法權(quán)益值得思考。由于老年人的民事行為能力減退或老年失智的影響，一些老年人在投保了住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)后，可能會(huì)對(duì)該類保險(xiǎn)作出其意愿之外的判斷。對(duì)此如何處理？由于老年人對(duì)已抵押房屋的處分行為突破了合同相對(duì)性，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。建議我國(guó)法律對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同的解除程序制定更嚴(yán)格的規(guī)定。

可是，保險(xiǎn)公司在與老年人進(jìn)行住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同談判過程中常常會(huì)出現(xiàn)信息不對(duì)稱的情況。由于格式合同是保險(xiǎn)人所提供的，保險(xiǎn)術(shù)語(yǔ)的專業(yè)性、技術(shù)性使得老年人處于弱勢(shì)地位，老年人對(duì)合同條款內(nèi)容的理解可能存在偏差甚至誤解，因此，基于公平原則和誠(chéng)信原則，擁有專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)的保險(xiǎn)公司應(yīng)該就涉及雙方當(dāng)事人重大經(jīng)濟(jì)利益的條款進(jìn)行說明，使最終成立的保險(xiǎn)合同建立在雙方充分理解條款含義的基礎(chǔ)之上。對(duì)于老年人在投保中還是沒能徹底、正確地理解合同條款的含義而發(fā)生糾紛的，在筆者看來，應(yīng)當(dāng)將這種比例過錯(cuò)責(zé)任適當(dāng)?shù)胤峙浣o保險(xiǎn)公司，以切實(shí)保護(hù)老年人的合法權(quán)益。

（三）完善住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的法律保障制度

1.申請(qǐng)前的強(qiáng)制咨詢制度

建立申請(qǐng)前強(qiáng)制咨詢制度，對(duì)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同法律關(guān)系中的三方主體均有利。對(duì)老年人而言，通過申請(qǐng)前強(qiáng)制咨詢可以充分了解投保產(chǎn)品的可信度和內(nèi)容，以及產(chǎn)品是否適合自己；對(duì)保險(xiǎn)公司來說，通過對(duì)老年人的個(gè)人健康、房產(chǎn)價(jià)值信息的了解，可減少對(duì)投保人資格的擔(dān)憂；對(duì)于第三方資金通道和托管方，可以預(yù)測(cè)資金借貸后的風(fēng)險(xiǎn)，防止合同無法履行帶來的資金損失。

根據(jù)目前我國(guó)試點(diǎn)特點(diǎn)和實(shí)際情況，建議我國(guó)可以效仿韓國(guó)模式。韓國(guó)在2007 年率先建立“反向抵押貸款專業(yè)顧問”制度，為當(dāng)事人在申請(qǐng)反向抵押貸款之前提供反向抵押貸款商品信息和咨詢服務(wù)。我國(guó)政府對(duì)于構(gòu)建申請(qǐng)前的強(qiáng)制咨詢制度應(yīng)給予適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼，這樣既可減少投保人和保險(xiǎn)人之間基于信息不對(duì)稱帶來的溝通成本，也可減輕老年人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，對(duì)于老年人有繼承人的或尚存配偶的，可以適當(dāng)減少財(cái)政補(bǔ)貼，而對(duì)于失獨(dú)、失偶或獨(dú)居的老年人應(yīng)當(dāng)實(shí)行免費(fèi)強(qiáng)制咨詢制度。

2.設(shè)定稅收組合制度

稅收是調(diào)整社會(huì)分配和收入的重要工具。在美國(guó)，稅收在發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的過程中扮演了重要角色。例如，老年人將其住房反向抵押后可以選擇一次性領(lǐng)取、終身按月領(lǐng)取或者在一定限額內(nèi)自由領(lǐng)取等多種方式獲得養(yǎng)老金。對(duì)住房采取反向抵押的，美國(guó)政府還實(shí)施免征房產(chǎn)稅的政策。又如，在韓國(guó)，對(duì)利用反向抵押的住宅減少財(cái)產(chǎn)稅25%；對(duì)于反向抵押貸款利息費(fèi)用，計(jì)算在老年人的綜合收入中，按養(yǎng)老金收入200萬(wàn)韓元限額給予收入扣除等稅收優(yōu)惠。以上這些稅收福利極大地增加了老年人的投保熱情。

除了在稅收優(yōu)惠和減免方面可以借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)之外，我國(guó)還可以通過開征遺產(chǎn)稅的方式來“抑制”房屋繼承，而非通過住房反向抵押方式讓住房回歸市場(chǎng)。美國(guó)的以房養(yǎng)老之所以能夠推廣，還有賴于高額遺產(chǎn)稅的征收。美國(guó)的子女若要繼承父母的住宅，一般要支付房產(chǎn)價(jià)值六成到八成的遺產(chǎn)稅（邵培德，2006）。我國(guó)開征遺產(chǎn)稅具有重要意義和現(xiàn)實(shí)條件，遺產(chǎn)稅也有利于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式（林國(guó)建，2011）。但是在遺產(chǎn)稅的稅率上不應(yīng)采用類似美國(guó)的過高比例，而應(yīng)從我國(guó)立法現(xiàn)狀出發(fā)循序漸進(jìn)地開展。

3.構(gòu)建社會(huì)征信體系網(wǎng)

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同締結(jié)之前，投保人負(fù)有如實(shí)告知的義務(wù)。但囿于房屋評(píng)估機(jī)制的不完善以及投保人可能對(duì)房屋狀況夸大表述，房屋的價(jià)值并不總是絕對(duì)真實(shí)。另外，在老年人的健康狀況方面，由于現(xiàn)有的醫(yī)療技術(shù)無法對(duì)未來的健康進(jìn)行精準(zhǔn)預(yù)測(cè)，可能導(dǎo)致合同前的信息提供不準(zhǔn)確。在合同發(fā)生效力的過程中，由于老年人一直占有房屋，加之房屋價(jià)值波動(dòng)對(duì)老年人的影響小于保險(xiǎn)公司，即使房屋價(jià)值入不敷出，老年人也不必向保險(xiǎn)公司補(bǔ)償，因而對(duì)于房屋，老年人無需嚴(yán)格遵守道德上的維護(hù)義務(wù)。

可是，如果不對(duì)老年人事前和事中的誠(chéng)信行為進(jìn)行規(guī)制，將可能導(dǎo)致保險(xiǎn)公司無法獲取保險(xiǎn)標(biāo)的的準(zhǔn)確信息，也無法對(duì)事中導(dǎo)致房屋價(jià)值貶損的行為進(jìn)行阻止。及時(shí)引入社會(huì)征信體系，可以讓保險(xiǎn)公司事前對(duì)老年人的過往進(jìn)行綜合評(píng)估，對(duì)于信用分?jǐn)?shù)過低的老年人拒絕承保。在事中，通過不定期監(jiān)督，將老年人居住權(quán)現(xiàn)狀列入征信考察的范圍，對(duì)于個(gè)人征信有污點(diǎn)的老年人進(jìn)行社會(huì)評(píng)價(jià)，從而督促老年人認(rèn)真履行住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同內(nèi)容。

4.事后監(jiān)管制度

事后監(jiān)管時(shí)間節(jié)點(diǎn)，一般是在老年人身故事實(shí)發(fā)生或合同約定的情形出現(xiàn)后，保險(xiǎn)合同履行和終止的階段。盡管老年人已經(jīng)身故，但不代表著合同完全解除，相反，這個(gè)階段仍涉及保險(xiǎn)人處分權(quán)、被繼承人的繼承權(quán)、贖回權(quán)等一系列關(guān)鍵問題的處理。由于法律關(guān)系當(dāng)中作為投保人的老年人已經(jīng)身故，為了讓老年人身后的合法權(quán)益得到有效保障，筆者建議，需要盡快建立住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同的事后監(jiān)管制度。

此外，事后監(jiān)管制度還涉及發(fā)生住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)承兌的情況。由于投保的老年人在身故后，直接參與保險(xiǎn)的身份已經(jīng)喪失，投保人與其財(cái)產(chǎn)利益被分割開來。如何保障住房剩余價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，亟待特定身份者的參與。筆者認(rèn)為，當(dāng)身故老年人的配偶一方還存活且存在認(rèn)知障礙的，或者老年人子女沒有民事行為能力或限制民事行為能力而需要依賴該住房的，應(yīng)當(dāng)保障其配偶和行為能力缺失子女一定的居住權(quán)。這是基于住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)本身所具有的社會(huì)保障和社會(huì)福利雙重屬性，對(duì)老年人的親屬進(jìn)行適當(dāng)照顧的一種特別制度設(shè)計(jì)。具體而言，在保留保險(xiǎn)公司對(duì)房屋所有權(quán)的前提下，賦予特定情況的身故老年人的配偶或子女對(duì)房屋的用益物權(quán)。

當(dāng)然，保險(xiǎn)公司可以在支付合理對(duì)價(jià)的情況下要求身故老年人的配偶或子女搬出該住房，最終實(shí)現(xiàn)住房反向抵押全部的功能。對(duì)于沒有認(rèn)知障礙的配偶以及完全民事行為能力的繼承人，可以適當(dāng)突破合同的相對(duì)性，在老年人身故后讓他們主動(dòng)參與到住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同目的實(shí)現(xiàn)中來。一方面，可以保障他們對(duì)于保險(xiǎn)公司如何處置住房的知情權(quán)；另一方面，他們也可以對(duì)保險(xiǎn)公司的處置行為實(shí)行監(jiān)督，而不是等到住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)法律關(guān)系終結(jié)后出現(xiàn)權(quán)益損害的情形時(shí)，再去通過訴訟維權(quán)。讓繼承人提前介入合同結(jié)算和分配之中，可以最大限度地維護(hù)繼承人對(duì)住房權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。

五、結(jié)語(yǔ)

無論是從我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的社會(huì)福利屬性，還是從其實(shí)踐運(yùn)行的疲態(tài)表現(xiàn)來看，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)不能完全依賴市場(chǎng)運(yùn)行，而需要政府以適當(dāng)?shù)墓芾碜藨B(tài)介入。目前，我國(guó)選擇政府以外部力量介入住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的模式時(shí)，不宜過度提高準(zhǔn)入門檻，同時(shí)，應(yīng)當(dāng)以積極的管理人角色參與到這一保險(xiǎn)的運(yùn)行中，通過宏觀調(diào)控和財(cái)政支持等方式積極推動(dòng)其面向市場(chǎng)。

在住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的配套法律制度方面，增加特別規(guī)定乃是解決這一問題的最有效的辦法。其中，通過完善住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期以及《保險(xiǎn)法》的相關(guān)規(guī)定，能夠?yàn)樽》糠聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)的推行減少障礙。不僅如此，為了更好地推進(jìn)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，還應(yīng)從構(gòu)建申請(qǐng)前的強(qiáng)制咨詢制度、設(shè)定稅收組合制度、構(gòu)建社會(huì)征信體系網(wǎng)以及事后監(jiān)管制度這四個(gè)方面著力，形成組合拳，為其發(fā)展保駕護(hù)航。