鐘湘東

【摘要】不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的作用是記錄各項不動產(chǎn)交易，責(zé)任重大，一旦出現(xiàn)登記錯誤的狀況會嚴(yán)重影響物權(quán)所有人和擔(dān)保人的利益，甚至?xí)绊懙缴鐣€(wěn)步發(fā)展。因此，若不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)出現(xiàn)登記錯誤，損害他人利益，影響物權(quán)所有人的切身利益時必須要進(jìn)行賠償。但目前的實際情況是賠償責(zé)任缺乏明確的賠償界限和守則，不夠細(xì)致，應(yīng)當(dāng)對賠償責(zé)任的定責(zé)標(biāo)準(zhǔn)采用有錯制，以此更好地保護(hù)物權(quán)所有人的利益。本文將會對不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的問題進(jìn)行深入探究，為相關(guān)工作人員提供參考。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn);登記機(jī)關(guān);賠償責(zé)任

不動產(chǎn)登記是將土地和土地上定著物的所有權(quán)進(jìn)行獲取、消失或改變等變更。不動產(chǎn)登記錯誤的情況時有發(fā)生，但是這一錯誤的責(zé)任性質(zhì)是民事責(zé)任還是行政責(zé)任，不動產(chǎn)登記錯誤的應(yīng)對程序是民事訴訟程序還是行政訴訟程序并沒有明確的法律規(guī)定，這一問題在學(xué)界一直爭議不斷。很多民法學(xué)者認(rèn)為不動產(chǎn)登記錯誤應(yīng)應(yīng)該是民事責(zé)任，應(yīng)采用民事訴訟程序，但對此的意見并未統(tǒng)一。且在目前的實際狀況中，物權(quán)所有人對于登記錯誤的狀況向登記機(jī)關(guān)申請民事訴訟賠償時常會被駁回訴訟。

1、不動產(chǎn)登記錯誤的概念

定義不動產(chǎn)登記錯誤應(yīng)該排除由事后因素造成的登記錯誤，是因為由事后原因造成的登記結(jié)果與事實不同，故也將其看作不動產(chǎn)登記錯誤，這就擴(kuò)大了登記錯誤的范圍。但由于不動產(chǎn)的權(quán)利變動是動態(tài)的，所處時間不同故狀態(tài)不同，且事后因素的發(fā)生時間難以預(yù)測，因此，是否應(yīng)該算作是不動產(chǎn)登記錯誤應(yīng)該以登記時間為標(biāo)準(zhǔn)來判斷。除此之外，實際上不動產(chǎn)登記錯誤與登記文件的問題息息相關(guān)，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的一大重點任務(wù)就是審查文件的數(shù)量是否正確，內(nèi)容是否屬實，這一說法就正好中和了狹義和廣義兩種概念[1]。

2、現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任的不足

2.1登記機(jī)構(gòu)審查模式的不完善

現(xiàn)行法律法規(guī)的可操作性不高，現(xiàn)行的法律法規(guī)確立了審核形式和審查標(biāo)準(zhǔn)，但卻缺少對于實際登記情況的體現(xiàn)，這就導(dǎo)致了各區(qū)域不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對于審查模式的理解并不統(tǒng)一，嚴(yán)重的還會出現(xiàn)行政權(quán)力影響不動產(chǎn)交易的情況。因此，確立更完善的審查模式，明確被審查的對象、內(nèi)容和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)下有關(guān)立法機(jī)構(gòu)工作的重點方向。

形式審查和對應(yīng)措施相配合的制度并未完善，現(xiàn)有的審查模式有形式審查的特征，但還應(yīng)該強(qiáng)化措施、消除弊端，追求安全和效益共存，公共權(quán)力和個人權(quán)力并重的目標(biāo)。我國現(xiàn)行登記生效政策，這一政策對登記的真實性有著極高的要求，現(xiàn)行的法律法規(guī)雖然確立了形式審查的原則，但卻缺乏對應(yīng)的措施和其配合，一同完成審查不動產(chǎn)登記的責(zé)任。

2.2賠償責(zé)任認(rèn)定的不完善

不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任的性質(zhì)不夠清晰。賠償責(zé)任的性質(zhì)不同，所對應(yīng)的歸責(zé)原則、救濟(jì)方式、賠償機(jī)關(guān)和賠償金額就不相同。但現(xiàn)有的法律法規(guī)和制度并未對賠償責(zé)任的性質(zhì)進(jìn)行明確規(guī)定，只是提出利益損失方有權(quán)利申請賠償，但未明確規(guī)定賠償?shù)耐緩降鹊葍?nèi)容，這就不能及時有效地保護(hù)利益損失方的權(quán)益。因此，必須對登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任的性質(zhì)加以明確，增加其實操性。

當(dāng)下不動產(chǎn)登記的賠償責(zé)任的規(guī)則制度不夠完善，當(dāng)下的登記制度都未對賠償責(zé)任的過錯推定責(zé)任進(jìn)行規(guī)定，相關(guān)的地方規(guī)定為極為模糊不清。

2.3承擔(dān)賠償責(zé)任的不完善

因登記錯誤造成的損害的賠償范圍還不夠明確，等出現(xiàn)登記有誤時，利益受損人的損失包含兩個部分：直接損失和間接損失。學(xué)者界一直認(rèn)定登記機(jī)關(guān)在出現(xiàn)登記錯誤的時候應(yīng)該賠償利益受損人的直接損失，但針對間接損失卻有著不同意見。學(xué)者對于間接損失的意見主要由三個方向：

（1）部分學(xué)者認(rèn)為不動產(chǎn)所涉及的利益太大，其間接損失無法預(yù)估，故應(yīng)不予賠償;

（2）還有學(xué)者認(rèn)為要保護(hù)利益損失人和合法權(quán)益，因此必須要賠償利益損失人的間接損失;

（3）剩余學(xué)者認(rèn)為上述的兩種意見應(yīng)該辯證處理，既要減輕國家的財政壓力又要保護(hù)利益受損人的合法權(quán)益，應(yīng)制定間接損失定責(zé)明細(xì)，按照明細(xì)予以賠償，但這個意見的實際實施還有很多問題需要解決。

目前的分散風(fēng)險的制度不夠完善，不動產(chǎn)有極高的價值，但隨著登記數(shù)量的逐漸增多，難以避免會出現(xiàn)登記錯誤的情況，因此，要特別注意賠償金的來源和管理。但由于目前的賠償責(zé)任制度對這方面的內(nèi)容并不完善，很多時候?qū)τ诘怯涘e誤的賠償金都是由國家財政支出，這無疑加大了國家的財政負(fù)擔(dān)，應(yīng)該對此采取措施來降低財政風(fēng)險，因此制定分散風(fēng)險的制度刻不容緩[2]。

3、改善不動產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任的解決措施

3.1不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任性質(zhì)應(yīng)當(dāng)定位于行政賠償

賠償責(zé)任性質(zhì)直接關(guān)系到賠償程度，也影響著賠償體系是否科學(xué)合理。不動產(chǎn)登記是由多個部門協(xié)同完成，有很大的行政成分，因此，由登記機(jī)關(guān)的失誤造成的損失應(yīng)該屬于行政訴訟，這一性質(zhì)不應(yīng)因侵權(quán)行為是個人行為而改變。其次，將賠償責(zé)任定位于行政賠償，能夠及時有效地保證物權(quán)人的合法權(quán)益。

3.2不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的歸責(zé)原則應(yīng)采用過錯責(zé)任制

登記機(jī)關(guān)的職責(zé)是查驗申請人提供的權(quán)屬證明和相關(guān)材料，詳細(xì)詢問申請人后如實登記不動產(chǎn)。登記機(jī)關(guān)的任務(wù)量大但人員有限，實地考察的難題太大，這就要求登記人員需要提高監(jiān)控力度來確保檢查的正確性，保證登記質(zhì)量。

若申請人提供完善正確的登記材料，但登記人員出現(xiàn)了疏忽導(dǎo)致的登記信息有誤的情況，登記人員應(yīng)當(dāng)進(jìn)行行政賠償。所以，在出現(xiàn)登記錯誤時，賠償責(zé)任和機(jī)關(guān)賠償應(yīng)成反比，即應(yīng)采用過錯責(zé)任制，只有這樣才能保證申請人的利益，也會提醒工作人員認(rèn)真對待登記工作。

3.3不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯誤應(yīng)予以賠償?shù)那闆r

3.3.1登記工作人員的主觀錯誤

對于因工作人員的主觀意識造成的錯誤而損害到物權(quán)人的合法權(quán)益的，不論錯誤大小都應(yīng)嚴(yán)懲。即使是小的失誤造成的損失也是巨大的，故在發(fā)生主觀錯誤的情況下必須對相關(guān)工作人員進(jìn)行嚴(yán)懲，以此來警醒所有的工作人員來警惕和敬畏登記工作，保證登記機(jī)關(guān)的公信力。

3.3.2登記工作人員未嚴(yán)格遵守登記程序

登記工作人員未遵守相關(guān)程序的情況主要有以下幾種：

（1）無故甚至故意拖延登記申請人的登記期限;

（2）不公示登記資料;

（3）違反已定的公告期限;

（4）隨意更改不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所屬。

建立一體化的登記程序的目的就是保證登記結(jié)果正確，過程順利，因此，由于未遵守登記程序而造成錯誤的工作人員需要承當(dāng)相應(yīng)的賠償責(zé)任[3]。

3.3.3登記工作人員出現(xiàn)違法行為

登記人員和其他人員勾結(jié)串通造成的權(quán)益人利益受損的情況，登記機(jī)關(guān)的工作人員必須承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任，絕不姑息。

結(jié)語：

綜上所述，當(dāng)前法律對不動產(chǎn)登記制度和出現(xiàn)登記錯誤時的賠償責(zé)任進(jìn)行簡單規(guī)定，但這些規(guī)定過于簡單，登記中涉及的很多問題目前還有許多爭議。因此，加快完善不動產(chǎn)登記錯誤的賠償制度至關(guān)重要，學(xué)者和相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國當(dāng)下的國情對不動產(chǎn)登記錯誤的賠償責(zé)任進(jìn)行深入探討，對登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任的審查、確認(rèn)和承擔(dān)等內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，使這類問題發(fā)生時能夠有法可依，保證不動產(chǎn)的登記工作的順利進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)：

[1]高建偉.我國不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任問題探討[J].中國房地產(chǎn)業(yè).2019（33）：22-24.

[2]李英.不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)與賠償責(zé)任[J].憲法學(xué)與行政法學(xué).2018（35）：33-34.

[3]李沚奕.論不動產(chǎn)錯誤登記登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任.福建質(zhì)量管理.2019（16）：222-224.