一年一度，回望過往經(jīng)濟(jì)走勢，預(yù)測未來經(jīng)濟(jì)動向。以每年一本的節(jié)奏推出，本系列書已經(jīng)連續(xù)出版六年。

《中國經(jīng)濟(jì)2021》

王德培 著

中國友誼出版公司

2021年1月版

定價(jià)：58.00元

21世紀(jì)以來，隨著教育改革日漸進(jìn)入深水區(qū)，從叫停中小學(xué)考試招生制度和重點(diǎn)學(xué)校重點(diǎn)班建設(shè)，到全面推廣小學(xué)劃區(qū)域、就近入學(xué)，再到明令禁止各項(xiàng)提前選拔考試，國家對“選拔式招生”下狠手打壓，“占坑班”被送上斷頭臺，各種推優(yōu)、特長生政策越卡越嚴(yán)，“批條子”“搞共建”等以權(quán)擇校的手段也慢慢“退位”。然而，在社會競爭越來越激烈的當(dāng)下，向來把子女教育當(dāng)作人生一大使命的中國父母難以就此消停。當(dāng)各種門路都被政策堵死時，學(xué)區(qū)房就成了“贏在起跑線”的唯一籌碼，其價(jià)格在激烈的市場競爭中自然水漲船高。

深入地看，學(xué)區(qū)房之所以備受追捧，價(jià)格居高不下，背后既有教育的原因，也有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的原因。

一則，教育集中度與不平衡程度居高不下。如今，家長們迷戀的重點(diǎn)學(xué)校，往往是20世紀(jì)50年代起國家為快速發(fā)展教育，大量傾斜師資和硬件資源“砸”出來的。而從城市規(guī)劃上看，一線城市的教育資源往往又聚集在老城區(qū)的核心地帶。于是，經(jīng)過幾十年積累，傳統(tǒng)重點(diǎn)學(xué)校和重點(diǎn)教育區(qū)域的優(yōu)勢很難打破。以2019年清華大學(xué)和北京大學(xué)在北京的錄取情況為例，“東西海（東城、西城、海淀）”三區(qū)就包攬了全部名額的89.3%。放眼全國，傳統(tǒng)一線城市的教育資源豐富程度又遠(yuǎn)非其他地區(qū)可比。比如大學(xué)本科錄取率，2019年北京與天津分別為68.9%和79.43%，相較之下，高考大省河南的錄取率僅有33.2%。

二則，城市化、都市化浪潮讓人口向（中心）城市聚集，進(jìn)一步放大了教育資源上的供需矛盾。典型如深圳，隨著GDP狂飆突進(jìn)的是學(xué)位缺口的日益增長。再加上名校與房地產(chǎn)開發(fā)商互相“抬轎子”，共同推高了學(xué)區(qū)房市場的熱浪。

一方面，開發(fā)商借名校的外溢效應(yīng)，大肆宣揚(yáng)學(xué)區(qū)房的噱頭，創(chuàng)造超高溢價(jià)，賺得盆滿缽滿;另一方面，學(xué)校與地產(chǎn)商聯(lián)姻辦校，不僅能在利益共同體中分得一杯羹，還能繞開義務(wù)教育階段“劃片招生”的政策，收獲一批優(yōu)質(zhì)生源。于是，深諳套路的資本便將供應(yīng)稀少的學(xué)區(qū)房當(dāng)作房地產(chǎn)投資的最佳標(biāo)的，進(jìn)一步加劇了炒作循環(huán)。具體而言，無論是金融資本還是民間游資，均是看準(zhǔn)了學(xué)區(qū)房=入學(xué)名額、好學(xué)校的名額會越來越稀缺的市場共識為前提入局，持有總成本較低且流動性較好的“老破小”，在實(shí)現(xiàn)預(yù)期價(jià)值（漲價(jià)或孩子順利入學(xué)）后，加價(jià)甩給接盤者。如此一來，學(xué)區(qū)房的使用價(jià)值不斷轉(zhuǎn)手傳遞，擊鼓傳花的游戲與金融加杠桿的操作如出一轍。

然而，越完美的投資品，往往命門越致命。眼下看似一本萬利、穩(wěn)賺不賠的學(xué)區(qū)房生意，實(shí)則面臨著重重風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)，并且已經(jīng)初露端倪。

其一，政策變動的風(fēng)險(xiǎn)加劇。毋庸置疑，教育公平是改革的大趨勢，而近年來正是相關(guān)政策變動頻繁的試水期。比如2019年蘇州突然將學(xué)區(qū)房的學(xué)位鎖定期從5年延長至9年，還有深圳羅湖有名校試圖出臺“住房面積50平方米以下限制入學(xué)”的政策，皆為明證。雖說各項(xiàng)政策能否全面推廣，還是要看“療效”，但總的來說，“多校劃片”“學(xué)位鎖定”，甚至“搖號入學(xué)”等打壓學(xué)區(qū)房的政策大方向不會改變。這樣一來，即便資本再想炒作，學(xué)區(qū)房也炒不起來了。

其二，教育的投資價(jià)值下降，體驗(yàn)價(jià)值上升。如果從教育投資的角度看學(xué)區(qū)房，且不說學(xué)區(qū)房對口的名牌小學(xué)不一定能保證孩子直通名校，即便如愿以償，教育回報(bào)也難以匹配學(xué)區(qū)房的高額投入。因?yàn)閷W(xué)區(qū)房價(jià)水漲船高的同時，學(xué)歷卻越來越不值錢。正如段子所言，清華大學(xué)的畢業(yè)生，都無法為下一代再提供一套能保證考入清華大學(xué)的優(yōu)質(zhì)中小學(xué)的學(xué)區(qū)房。況且，隨著信息文明和體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的洗禮，學(xué)習(xí)的體驗(yàn)價(jià)值日益凸顯。比如，從體驗(yàn)中所汲取的創(chuàng)造性能力及不斷提煉內(nèi)化的智慧，將是一筆人生財(cái)富，而生活的幸福感也難能可貴。

其三，技術(shù)的加持使得教育日益扁平化，名校壟斷程度降低。家長為學(xué)區(qū)房“搶破頭”，歸根結(jié)底是為了爭奪被名校攥在手里的名師等教育資源。而發(fā)達(dá)的互聯(lián)網(wǎng)早已讓名校資源通過中國大學(xué)慕課（MOOC）等平臺得以無邊界、無差異共享;更別提新冠疫情期間師生轉(zhuǎn)向互聯(lián)網(wǎng)平臺進(jìn)行線上教學(xué)，再次展現(xiàn)了技術(shù)讓教育量大面廣地突破校園邊界的可能。隨著VR、5G、大數(shù)據(jù)等技術(shù)發(fā)展，課堂可能將不再是學(xué)生學(xué)習(xí)的必要選項(xiàng)，名校壟斷的權(quán)重也將日益被瓦解。

其四，產(chǎn)業(yè)變遷勢必將洗牌城市布局，眼下的教育格局也將被打破。中國改革開放以來，城市發(fā)展迅猛，新區(qū)不斷拔地而起，而任何地區(qū)的教育質(zhì)量最主要還是由其所聚攬的人口素質(zhì)來決定的。產(chǎn)業(yè)發(fā)展聚集人才，而相關(guān)生活設(shè)施如交通、醫(yī)療、娛樂等社區(qū)化的配套越完善，就越能留住高質(zhì)量的工程師、白領(lǐng)、金領(lǐng)等人群，從而潛移默化地形成良好的文化氛圍，滋養(yǎng)當(dāng)?shù)亟逃耐寥?。比如曾?jīng)一文不名的北京回龍觀，因?yàn)榫奂舜罅炕ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)的IT精英，他們的孩子“把爸爸媽媽辛苦買來的房，生生考成了學(xué)區(qū)房”。

綜上所述，天價(jià)學(xué)區(qū)房終將在各方因素不斷調(diào)整發(fā)展中逐步退出歷史舞臺。而當(dāng)學(xué)區(qū)房被賦予的不切實(shí)際的幻想破滅，教育也將從拼家長、拼財(cái)富回歸以孩子為本的育人本質(zhì)。而對孩子來說，其實(shí)“最好的學(xué)區(qū)房，就是家里的書房”。一方面，父母以身作則會營造良好的學(xué)習(xí)氛圍，正如教育家馬卡連柯所言，父母在生活的每時每刻，甚至不在場的時候，都在對孩子進(jìn)行教育;另一方面，孩子也能潛移默化地在這種氛圍中養(yǎng)成學(xué)習(xí)的習(xí)慣。如果家庭有愛讀書、愛學(xué)習(xí)的習(xí)慣，那么孩子也差不到哪里去;反之，若是沒有學(xué)習(xí)的氛圍，買再貴的學(xué)區(qū)房也不一定有用，只能是“昂貴的偷懶”——一種自我安慰罷了。由此看來，對投資者而言，當(dāng)學(xué)區(qū)房的價(jià)值錨點(diǎn)被政策、教育理念、教育模式和城市變遷等方面的因素釜底抽薪，其估值也將向常態(tài)回歸。