張曉紅

摘要：在激烈的市場競爭中，負債經(jīng)營通常是企業(yè)一種有效的經(jīng)營方式，房地產(chǎn)企業(yè)作為資本密集型企業(yè)，資金是推動企業(yè)發(fā)展的重要力量。目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率居高不下，企業(yè)再融資層層受限，經(jīng)營風險不斷增加。房地產(chǎn)企業(yè)如何有效防范和降低這些風險，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的主要內(nèi)容。文章主要闡述了房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營的現(xiàn)狀和原因，可能會面臨的外部風險、內(nèi)部風險，據(jù)此提出完善組織結(jié)構(gòu)、提高管理水平、制定有效管理制度等多種應(yīng)對策略。

關(guān)鍵詞：負債經(jīng)營;房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)風險;風險應(yīng)對

一、房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)負債是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營過程中可以靈活運用的一種資金籌集方式，也是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要內(nèi)容，主要分為短期負債和長期負債。短期負債主要包括預收房款形成的預收賬款、供貨商和建筑商提供商品和勞務(wù)過程中形成的應(yīng)付賬款等，長期負債主要包括銀行機構(gòu)的長期貸款、信托機構(gòu)提供的信托貸款、企業(yè)發(fā)行債券形成的應(yīng)付債券等。

房地產(chǎn)行業(yè)與其他傳統(tǒng)行業(yè)不同，具有企業(yè)資金需求量大、資金流動性高、項目開發(fā)周期長等特點，企業(yè)對資金的依賴性、財務(wù)杠桿的利用率較高。據(jù)新京報統(tǒng)計的《2019年上半年50家上市房企資產(chǎn)負債率排行榜》顯示，50家上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率為81.1%，略高于2018年底的80.65%，其中有30家的資產(chǎn)負債率超過80%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的負債率遠高于其他傳統(tǒng)行業(yè)，說明相對于股權(quán)融資，房地產(chǎn)企業(yè)更加傾向于使用負債融資。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營的原因

房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率居高不下，與房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的特殊性緊密相關(guān)。近年來，房價迅速攀升，高額利潤吸引了大量投資者涌入，但房地產(chǎn)企業(yè)僅靠權(quán)益資本開展經(jīng)營活動，難以滿足企業(yè)資金周轉(zhuǎn)需求。在項目投資初始階段，需要投入資金獲取土地，隨后進入項目的規(guī)劃設(shè)計、工程施工、竣工驗收等，所有環(huán)節(jié)都需要企業(yè)墊入大量資金，保證開發(fā)項目的正常運轉(zhuǎn)，企業(yè)只有在取得預售許可證后，才開始有資金流入。由于項目投資金額大、資金回收周期長，房地產(chǎn)企業(yè)就需要引入外部資本來彌補項目開發(fā)過程中缺少的資金。國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也可以選擇股票上市、發(fā)行債券等方式來籌集資金，但門檻高、限制條件多，大部分房地產(chǎn)企業(yè)難以滿足這些嚴格的約束條件。因此，銀行長期借款、企業(yè)項目開發(fā)抵押貸款、經(jīng)營活動信用貸款等負債籌資便成了房地產(chǎn)企業(yè)首選的融資方式。另一方面，負債籌資能夠為企業(yè)帶來財務(wù)杠桿效益。當房地產(chǎn)企業(yè)的投資報酬率大于企業(yè)的債務(wù)利率時，債務(wù)資本取得的部分收益向權(quán)益資本轉(zhuǎn)移，企業(yè)股東的投資收益率上升，收益額增加。因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)更加傾向于負債籌資。

二、房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營存在的風險

隨著國內(nèi)經(jīng)濟的強勢發(fā)展，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大。房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模舉債經(jīng)營，在增加企業(yè)利潤的同時，也給企業(yè)帶來了諸多風險。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風險歸納為兩類：外部風險和內(nèi)部風險，外部風險主要有政治法律風險、市場環(huán)境等，內(nèi)部風險主要有企業(yè)戰(zhàn)略風險、運營風險、財務(wù)風險等。

（一）外部風險

1. 政治法律風險

房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營面臨的政治法律風險主要是指國家產(chǎn)業(yè)政策、財稅金融政策的變化，對企業(yè)資金籌集、產(chǎn)品銷售等產(chǎn)生的不利影響，從而引發(fā)企業(yè)財務(wù)風險。由于房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展緊密相關(guān)，國家宏觀調(diào)控政策不斷調(diào)整，相繼出臺“國四條”、“國十條”、地方限購等一系列政策，導致房地產(chǎn)企業(yè)銷售受阻，企業(yè)回籠資金放緩。在企業(yè)貸款政策方面，銀行等金融部門抬高房地產(chǎn)企業(yè)融資審批門檻，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受限，直接導致企業(yè)融資成本增加。房地產(chǎn)企業(yè)為了維持正常的資金運轉(zhuǎn)，不得不降價促銷，加緊企業(yè)回籠資金，避免資金流中斷。

2. 市場風險

相比政治法律環(huán)境，市場環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)的影響更加直接和具體。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，隨著項目的推進以及社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們的消費需求也在發(fā)生改變，已投資完成的項目可能無法實現(xiàn)預期的銷售目標，造成投資資金無法收回、形成資金沉淀的風險。房地產(chǎn)企業(yè)在項目可行性分析報告階段，缺乏對市場發(fā)展的預期性，使項目定價過低或產(chǎn)品滯銷，最終對房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益造成影響，導致負債經(jīng)營的財務(wù)風險增加。

（二）內(nèi)部風險

1. 戰(zhàn)略決策風險

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的投資金額大、投資周期長、市場不確定因素多等特點，導致房地產(chǎn)項目在投資開發(fā)的過程中出現(xiàn)很多無法預測的風險。在這種情況下，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策分析就顯得尤為重要。近幾年，國內(nèi)經(jīng)濟形勢向好，帶動房地產(chǎn)企業(yè)大量屯地，在缺乏投資項目可行性研究和投資數(shù)據(jù)分析支持的情況下盲目擴張，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略過于激進。當遇到國家調(diào)控政策變動、項目所在地經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化等客觀不利因素的影響時，企業(yè)難以應(yīng)對，最終導致投資失敗、收益受損，嚴重時還會導致資產(chǎn)負債率過高的企業(yè)資金鏈斷裂、面臨破產(chǎn)和被收購的風險。

2. 運營管理風險

房地產(chǎn)企業(yè)運營管理風險主要包括組織結(jié)構(gòu)、人力資源、資產(chǎn)管理等方面。目前我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)為民營企業(yè)，在企業(yè)管理方面，缺乏科學的組織結(jié)構(gòu)、有效的管理監(jiān)督機制，企業(yè)決策由所有者或最高領(lǐng)導者直接決定，組織架構(gòu)形同虛設(shè)，企業(yè)難以實現(xiàn)設(shè)定的財務(wù)目標，甚至會投資失敗，對于負債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅增加了債務(wù)利息支出，還可能導致債務(wù)資本無法收回，財務(wù)風險增加。在人力資源方面，企業(yè)高、中層管理人員缺乏經(jīng)驗，技術(shù)人員專業(yè)知識不足，企業(yè)經(jīng)營效率低下、資源浪費，債務(wù)資金利用率低下，增加負債經(jīng)營企業(yè)的財務(wù)風險。資產(chǎn)管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)存量房增加，企業(yè)的資產(chǎn)流動性降低，獲利能力下降，企業(yè)到期不能支付利息、償還本金的風險增加。

3. 財務(wù)風險

企業(yè)負債經(jīng)營給企業(yè)帶來最主要的風險就是財務(wù)風險。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險主要有資金活動風險、預算管理風險等。房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，籌資決策顯得尤為重要。如果企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理或者無效融資，很可能導致企業(yè)籌資成本過高或債務(wù)危機。房地產(chǎn)企業(yè)的長期借款占比較高，企業(yè)要承擔利率變動的風險，當一定時期內(nèi)銀行利率下行，企業(yè)的借款利率就會高于市場利率，增加了企業(yè)的資金成本。預算管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)大多注重工程項目預算，忽略了公司資金流動方面的預算。有的企業(yè)未建立預算管理制度或者預算管理形同虛設(shè)，財務(wù)管理只停留在會計核算，忽略了預算控制，造成企業(yè)資金緊缺時，無法應(yīng)付經(jīng)營所需支出陷入財務(wù)困境，資金充余時，資金大量閑置，造成資源浪費，資金成本提高。

三、房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營的對策

面對國內(nèi)復雜的經(jīng)濟環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著多種多樣的風險。如何防范這些風險，成為企業(yè)管理方面的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷加強內(nèi)部管理，提高企業(yè)綜合能力，找出防范風險的應(yīng)對措施。

（一）企業(yè)負債經(jīng)營外部風險的應(yīng)對策略

1. 關(guān)注國家政策變動，應(yīng)對政策風險

企業(yè)通過對房地產(chǎn)相關(guān)政策的研究，有助于企業(yè)了解國家調(diào)控方向，把握市場變化發(fā)展的規(guī)律和趨勢，幫助企業(yè)做出正確的經(jīng)營計劃、應(yīng)對策略，使企業(yè)在高負債經(jīng)營的情況下，保證企業(yè)長遠和持續(xù)發(fā)展。

2. 精準定位，規(guī)避市場風險

房地產(chǎn)市場競爭加劇，市場需求也在不斷改變。房地產(chǎn)企業(yè)需要對市場進行全面的考察分析，充分了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢和市場需求，做到精準定位，制定出符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標，開發(fā)出滿足市場需求的產(chǎn)品，提高企業(yè)的投資收益率，達到規(guī)避財務(wù)風險的目的。

（二）企業(yè)負債經(jīng)營內(nèi)部風險的應(yīng)對策略

1. 建立科學的投資決策制度，避免戰(zhàn)略決策失敗

在項目投資決策的過程中，充分利用科學理論方法，通過投資項目的可行性研究，對項目進行定性、定量的評估，判斷項目是否與公司戰(zhàn)略目標統(tǒng)一、是否具有財務(wù)可行性等，提高投資決策的科學性和準確性，減少決策失誤給企業(yè)帶來的風險，使企業(yè)負債籌集的資金充分發(fā)揮財務(wù)杠桿作用，提高企業(yè)投資收益。

2. 優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、完善管理制度

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)行同虛設(shè)，管理權(quán)限、責任不明確，嚴重的影響了企業(yè)的發(fā)展。因此，建立科學、合理的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，完善公司的內(nèi)部控制制度勢在必行。在制定企業(yè)內(nèi)控體系過程中，應(yīng)結(jié)合風險控制因素，建立風險預警機制，提高企業(yè)在面對環(huán)境變化時的應(yīng)變能力和適應(yīng)能力，降低負債經(jīng)營中的財務(wù)風險。由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的復雜性、不確定性提升，對企業(yè)人才的綜合能力和成長潛力要求越來越高。企業(yè)應(yīng)加強決策者的財務(wù)管理意識，定期組織專業(yè)人員培訓，提高各級人員的專業(yè)素質(zhì)，最大限度地降低企業(yè)負債經(jīng)營中的運營管理風險。

3. 建立合理資本結(jié)構(gòu)、建全預算制度

負債經(jīng)營為企業(yè)帶來財務(wù)杠桿利益，但也應(yīng)該適度舉債、量力而行。企業(yè)應(yīng)當對負債經(jīng)營效益進行調(diào)查分析，使企業(yè)保持合理的資本結(jié)構(gòu)。同時，企業(yè)也可以通過提高企業(yè)的利潤留存率，補充公司的資金需求。房地產(chǎn)企業(yè)為高利潤行業(yè)，當房地產(chǎn)行業(yè)形勢良好，企業(yè)有長遠的發(fā)展規(guī)劃、良好的投資項目時，企業(yè)可以將利潤轉(zhuǎn)增資本，充分發(fā)揮企業(yè)內(nèi)源融資的功能，改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本，降低財務(wù)風險。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資額大、項目周期長等特點，企業(yè)應(yīng)該以資本預算和項目預算為基礎(chǔ)，從項目的可行性研究開始到投資項目的立項、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、費用支出、經(jīng)營收入等內(nèi)容進行預算，并全面貫徹執(zhí)行，定期進行預算分析與考核，發(fā)揮財務(wù)預算的監(jiān)督作用。

四、結(jié)語

在市場經(jīng)濟的背景中，房地產(chǎn)企業(yè)為了追求利益最大化，僅依靠權(quán)益融資是不能滿足自身發(fā)展需要的，負債經(jīng)營是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然手段，它不僅能解決企業(yè)的資金需求，也能夠為企業(yè)帶來財務(wù)杠桿效益。負債經(jīng)營在對企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生積極影響的同時，也會伴隨著很多風險。因此，企業(yè)要在了解負債經(jīng)營的基礎(chǔ)上，做好科學的分析評估，掌握負債經(jīng)營的風險應(yīng)對措施，最終提高企業(yè)的市場競爭力，創(chuàng)造更多的企業(yè)收益。

參考文獻：

[1]梁莉.房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債經(jīng)營的風險與對策分析[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2019（22）：101-102.

[2]欒榮閣.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的成因與防范[J].財務(wù)與審計，2014（12）：126-127.

[3]田林永.論房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的成因及治理對策[J].經(jīng)濟論壇，2011（07）：27-29.

[4]高真.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的成因及防范[J].企業(yè)導報，2015（04）：162-163.

（作者單位：永昌地產(chǎn)集團有限公司）