楊陽

摘要：存量房資金監(jiān)管是存量房交易過程中的一個重要環(huán)節(jié)，更是規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展的核心部分。因此，在開展存量房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)中，確保監(jiān)管資金的安全性和真實性，提升監(jiān)管服務(wù)的時效性和便利性，實現(xiàn)信息化、無紙化的綜合模式，具有重要意義。圍繞秦皇島市存量房交易資金監(jiān)管制度的建立及資金監(jiān)管信息化建設(shè)中的經(jīng)驗，從制度、現(xiàn)狀、信息化平臺建設(shè)等角度，描述構(gòu)建秦皇島市存量房交易資金監(jiān)管的發(fā)展歷程。

關(guān)鍵詞：存量房;交易;資金監(jiān)管;安全;保障

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）11-0064-67 收稿日期：2021-10-13

存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，通常稱為二手房。因以往房地產(chǎn)業(yè)投資的高回報率，很多人愿意將資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)。近年來，隨著房價的不斷攀升，成套交易的存量房涉及的資金也越來越多，隨之而來的資金安全問題也逐漸被房地產(chǎn)投資者或購房人所重視。2018年住建部《關(guān)于進一步規(guī)范和加強房屋網(wǎng)簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128號）提出，加強房屋網(wǎng)簽備案的配套制度建設(shè)，加強交易資金監(jiān)管，這無疑給如何開展交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)指出了方向。

秦皇島地處我國華北地區(qū)、河北省的東北部、南臨渤海，是我國首批沿海開放城市、首都經(jīng)濟圈的重要功能區(qū)、京津冀輻射東北的重要門戶和節(jié)點城市，除本地購房人群外還有大批東北及全國各地的購房人群，每年存量房交易量上萬筆，涉及交易資金過百億元。面對不同地區(qū)、不同購房需求的人群，保障房屋交易安全、便捷的完成，是房屋交易管理最終的目的。

1 建立存量房交易資金監(jiān)管制度的必要性

第一，傳統(tǒng)的存量房交易多數(shù)依托于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，少部分房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)為謀取不當利益，利用消費者對房地產(chǎn)相關(guān)法律政策不甚了解的特點，直接或間接的通過押房、倒房、違法提供“過橋費”、越權(quán)經(jīng)營、挪用交易資金等行為，牟取非法利益，使房屋交易雙方蒙受經(jīng)濟損失。房屋交易過程中因?qū)λ灰追课莸木唧w使用情況、是否存在查封、抵押等限制登記情況不了解，造成買方給付資金后辦理不了權(quán)屬證書，拿不到房且要不回錢;賣方將產(chǎn)權(quán)過戶給買方后收不到尾款，房錢兩失等現(xiàn)象。存量房資金監(jiān)管制度的建立，可有效保障交易雙方的資金安全，避免上述情況的發(fā)生。

第二，近年來，住建部一直著力于全面推行網(wǎng)簽制度，房屋網(wǎng)簽備案價格作為房地產(chǎn)市場統(tǒng)計監(jiān)測的數(shù)據(jù)來源，應(yīng)確保真實準確。但存量房網(wǎng)簽價格因交易主體（買賣雙方）的主觀意識和自行申報原則的影響，真實性和準確性都不能保證。隨著存量房交易資金監(jiān)管制度的開展，將交易資金更大范圍地納入監(jiān)管范圍，其中包括交易雙方的自籌資金及銀行貸款，大大提高了存量房交易價格數(shù)據(jù)的真實性和準確性。

2 秦皇島市存量房交易資金監(jiān)管模式

2.1 秦皇島市存量房交易資金監(jiān)管的原則

依托于房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理信息平臺，通過與各銀行搭建資金監(jiān)管系統(tǒng)專線，堅持“安全、便捷、計息、免費”的原則：安全——通過交易資金監(jiān)管專用賬戶給付房款，實現(xiàn)交易資金“零風險”;便捷——監(jiān)管銀行服務(wù)網(wǎng)點分布廣，買賣雙方可根據(jù)需要就近選擇監(jiān)管銀行辦理業(yè)務(wù)，不動產(chǎn)登記過戶或不動產(chǎn)抵押登記完成后完成資金撥付;計息——繳存至監(jiān)管專戶的交易資金按天計息，結(jié)算后的本息一并劃轉(zhuǎn)給收款人;免費——申請交易資金監(jiān)管服務(wù)完全免費。秦皇島市存量房交易全流程，如圖1所示。

2.2 全面優(yōu)化流程，推進數(shù)據(jù)共享平臺建設(shè)

存量房網(wǎng)簽及資金監(jiān)管業(yè)務(wù)通過對存量房交易管理流程全面改造，充分利用不動產(chǎn)登記的共享平臺數(shù)據(jù)共享時效性，完善推送機制，取消當事人到窗口辦理業(yè)務(wù)時需提交的劃款通知書和退款通知書等紙質(zhì)材料，實現(xiàn)存量房資金撥付自動撥款。在存量房合同撤銷后可實現(xiàn)自動退款，并針對交易過程中銀行卡丟失、合同丟失等情況，提供變更、修改、補打合同等功能。通過改造實現(xiàn)資金監(jiān)管業(yè)務(wù)“一趟清”，避免了群眾奔波于銀行和大廳窗口之間，實現(xiàn)將資金監(jiān)管流程全面優(yōu)化提速，給群眾帶來更多的便利，確保交易流程一體化的便民舉措落地。

（1）自動撥付：存量房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)中，房產(chǎn)交易服務(wù)中心與銀行之間通過報文協(xié)議的方式進行通訊。由于撥付流程從手動模式要調(diào)整為自動模式，報文通訊中資金撥付通訊和退款通訊都做了較大變動，由原銀行根據(jù)交易當事人到銀行提供的劃款通知書和退款通知書的信息向房管端發(fā)起請求，并根據(jù)返回的劃款信息和退款信息辦理劃款和退款業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)辦理模式，改為銀行固定時間請求，房管端返回該天固定時間以前的所有需要劃款和退款的合同信息。銀行通過接收房管端返回的所有合同信息，逐一進行劃款和退款業(yè)務(wù)，將劃款金額、劃款利息和退款金額、退款利息打入交易當事人的賬戶，該通訊協(xié)議實現(xiàn)資金自動撥付和自動退款，并優(yōu)化了對賬通訊相關(guān)功能。

（2）對賬業(yè)務(wù)：銀行需要每天按規(guī)定時間將該時間段所有交易合同的繳款和劃款、利息等信息推送到房管端，房管端工作人員需將信息與該購房合同的繳款表、劃款表、利息表進行一一核對，并將有誤信息標記展示，以方便記錄。

（3）信息推送失敗補救機制：系統(tǒng)在辦理資金撥付和存量房網(wǎng)簽合同撤銷業(yè)務(wù)過程中，會自動向銀行通過報文通訊推送數(shù)據(jù)，由于網(wǎng)絡(luò)問題、斷電、通訊時間過長等意外原因可能會出現(xiàn)一些自動推送失敗的報文數(shù)據(jù)。對于監(jiān)控推送失敗的，綜合考慮數(shù)據(jù)的實時性要求和服務(wù)器的壓力，通過協(xié)同銀行端采用短時間輪詢檢查推送失敗的數(shù)據(jù)，每天定時整庫檢查的策略，以確保推送報文數(shù)據(jù)的及時性和完整性。存量房資金監(jiān)管交易中心端與銀行端數(shù)據(jù)交互內(nèi)容，如圖2、圖3所示。

2.3 簡化業(yè)務(wù)流程，實現(xiàn)資金監(jiān)管自動撥付

存量房交易資金監(jiān)管系統(tǒng)動態(tài)提取房屋交易流程信息，工作人員可以更簡便地進行業(yè)務(wù)操作核對，實現(xiàn)監(jiān)管資金的自動撥款、自動退款。通過以上措施，簡化了同銀行之間的業(yè)務(wù)流程，極大縮短撥款、退款時間，實現(xiàn)了與不動產(chǎn)登記中心的登簿、發(fā)證幾乎同步辦理，資金監(jiān)管劃款后即到即付，并結(jié)合微信公眾平臺的自助查詢服務(wù)，可讓群眾實時了解資金劃轉(zhuǎn)情況，真正實現(xiàn)存量房資金監(jiān)管的交易、登記、劃款一體化。

3 秦皇島市存量房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)目前存在的問題

3.1 銀行系統(tǒng)異步造成對賬難度大

秦皇島市存量房交易資金監(jiān)管采取一個監(jiān)管機構(gòu)多家銀行開設(shè)監(jiān)管賬戶的模式。銀行通過與交易中心合作為買賣雙方提供房產(chǎn)過戶交易中的資金擔保服務(wù)。該模式對擴大客戶交易規(guī)模、提高業(yè)務(wù)處理能力、促進房地產(chǎn)交易市場的健康發(fā)展都會有極大的推動，而大量托管資金沉淀相對穩(wěn)定，又會極大地推動銀行負債業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。因銀行系統(tǒng)開發(fā)的異步性，不能同步資金信息，為確保資金安全需要與各開戶銀行需做好對賬工作。

3.2 屬地管理導致個別無法監(jiān)管

秦皇島存量房資金監(jiān)管賬戶是行政管理部門設(shè)立的專屬賬戶，各銀行開設(shè)賬戶都需要政府審批，這就造成了部分銀行開戶難，影響了銀行相關(guān)業(yè)務(wù)的開展。同時，因?qū)俚毓芾?，不同行政區(qū)設(shè)立多個專屬賬戶，某個貸款銀行在辦理不同行政區(qū)域房屋貸款業(yè)務(wù)時，因監(jiān)管不到位，存在個別業(yè)務(wù)脫離了資金監(jiān)管體系的問題。

3.3 各個地區(qū)資金監(jiān)管不同步

存量房交易資金監(jiān)管的安全高效管理，依托于房屋交易數(shù)據(jù)的信息化數(shù)字化建設(shè)。秦皇島各行政區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的完善程度不同，房屋交易數(shù)據(jù)與不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的共享程度不同，交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的進展與模式也有所區(qū)別，部分行政區(qū)為適應(yīng)本區(qū)的實際情況，在存量房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)流程上有所變通。秦皇島市各個行政區(qū)因?qū)俚毓芾?、交易?shù)據(jù)的數(shù)字化建設(shè)程度等不同原因，造成了存量房資金監(jiān)管的流程、范圍、時效、便捷程度等不同差異。

4 存量房交易資金監(jiān)管的發(fā)展建議

4.1 加大交易資金監(jiān)管制度宣傳和普及

存量房交易資金監(jiān)管過程中存在交易雙方拒絕如實申報成交價格情況，存量房資金監(jiān)管制度需要被更廣泛的人群了解和接受，讓交易雙方認識到存量房買賣雙方當事人選擇對交易資金進行監(jiān)管，相當于為交易資金上了一道“安全鎖”：通過將交易資金繳存至監(jiān)管專用賬戶，可以充分保障資金在房屋交易、登記過程中的安全。過戶成功，資金撥付給賣方，反之則退回給買方。存量房資金監(jiān)管可以切實維護買賣雙方當事人的合法權(quán)益，保障交易資金安全。在加大宣傳力度的同時，應(yīng)積極推進建立相應(yīng)的誠信體系，對房屋交易買賣雙方的行為予以規(guī)范。

4.2 統(tǒng)一資金監(jiān)管標準，規(guī)范房屋交易市場

存量房資金監(jiān)管制度不完善，不同地區(qū)、城市資金監(jiān)管的監(jiān)管機構(gòu)也不一致，監(jiān)管方式、方法都有所不同。隨著房屋交易管理的日趨完善，房屋交易資金監(jiān)管需要統(tǒng)一的監(jiān)管標準。隨著不動產(chǎn)登記與房屋交易管理的分離，大家應(yīng)該對重“登記”輕“交易”的思想有所轉(zhuǎn)變。房屋交易行為并非一個時間點的行為，而是從開始到結(jié)束的一個過程，存量房交易資金監(jiān)管就是在這個過程中對交易資金的安全提供一種保障。國家已針對房屋交易管理出臺一系列指導性文件，但缺少上位法作為有力支持。建立健全相關(guān)的法律法規(guī)，可以更好地規(guī)范房屋交易市場，存量房資金監(jiān)管制度的進一步完善和發(fā)展，同樣需要有力的法律支撐。

4.3 加強信息化建設(shè)

（1）根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于提示網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見》（建房規(guī)〔2020〕4號）的文件精神，積極推行“互聯(lián)網(wǎng)大廳”模式，利用“人臉比對、電子簽名、區(qū)塊鏈”等技術(shù)，加快移動服務(wù)端的建設(shè)，實現(xiàn)買賣雙方、房屋交易管理部門工作人員均不見面的情況下，在手機端完成存量房買賣合同網(wǎng)簽備案和交易資金監(jiān)管相關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。

（2）加強網(wǎng)絡(luò)及信息安全的管理和基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)安全設(shè)施建設(shè)，樹立安全意識，務(wù)必把好信息安全的關(guān)口。由于存量房資金監(jiān)管涉及的交易資金巨大，在信息傳遞過程中，需嚴格保護個人隱私信息和資金安全，避免不法分子通過網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)進行信息的查詢和篡改，造成交易雙方的信息泄露和經(jīng)濟損失。