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        建設(shè)項(xiàng)目統(tǒng)一建筑面積計(jì)算口徑的思考與實(shí)踐

        2021-03-27 23:36:11侯惟原趙榮軍
        關(guān)鍵詞:建筑面積建設(shè)項(xiàng)目管理

        侯惟原 趙榮軍

        摘要:建筑面積作為一個(gè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)廣泛使用于建設(shè)工程項(xiàng)目中各個(gè)階段,直接關(guān)系著各項(xiàng)社會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)的順利進(jìn)行。然而,當(dāng)前建筑面積的計(jì)算執(zhí)行著不同的標(biāo)準(zhǔn),二者的差異性不僅對(duì)不同行政管理部門(mén)間的決策造成一定困擾,還容易引起企業(yè)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)理解的矛盾,不利于項(xiàng)目的科學(xué)有效管理。因此,統(tǒng)一建筑面積的計(jì)算口徑,對(duì)于破解建設(shè)項(xiàng)目管理中的難題具有重要現(xiàn)實(shí)意義。從當(dāng)前建設(shè)項(xiàng)目管理領(lǐng)域涉及的兩套建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)分析出發(fā),剖析兩套標(biāo)準(zhǔn)對(duì)行政審批管理的影響,并結(jié)合近年來(lái)機(jī)構(gòu)改革情況,介紹南京市在統(tǒng)一建筑面積管理中的具體實(shí)踐,對(duì)建設(shè)項(xiàng)目高效審批提供重要支撐,并為業(yè)界同行提供參考。

        關(guān)鍵詞:建筑面積;建設(shè)項(xiàng)目;審批;管理

        中圖分類(lèi)號(hào):F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

        文章編號(hào):1001-9138-(2021)11-0059-63 收稿日期:2021-09-24

        建設(shè)工程項(xiàng)目從開(kāi)工建設(shè)到完成不動(dòng)產(chǎn)登記,通常需要經(jīng)歷設(shè)計(jì)、規(guī)劃許可、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、不動(dòng)產(chǎn)登記等多個(gè)環(huán)節(jié)。涉及到規(guī)劃、國(guó)土、住建等多個(gè)行業(yè)主管部門(mén)的協(xié)同配合,建筑面積是貫穿建設(shè)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)全流程的一個(gè)重要控制指標(biāo),其在項(xiàng)目管理與審批的各階段發(fā)揮著各自不同的作用,是測(cè)算項(xiàng)目相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)的依據(jù)。然而,建筑面積的計(jì)算口徑在不同領(lǐng)域執(zhí)行著兩套不同的標(biāo)準(zhǔn),二者的差異性一定程度上制約著項(xiàng)目審批認(rèn)定及管理工作,尤其是在當(dāng)前進(jìn)一步深化機(jī)構(gòu)改革的背景下,推行統(tǒng)一的建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),有利于進(jìn)一步推動(dòng)“放管服”改革,推進(jìn)政府部門(mén)科學(xué)高效行政,充分減輕開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān),為實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程項(xiàng)目的高效開(kāi)發(fā)建設(shè)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

        1 兩套建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)分析

        當(dāng)前建設(shè)工程項(xiàng)目涉及的建筑面積計(jì)算涉及《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》和《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》兩套標(biāo)準(zhǔn),其分別對(duì)應(yīng)規(guī)劃建筑面積和房產(chǎn)建筑面積,二者的差異主要體現(xiàn)在以下幾方面。

        1.1 概念定義不同

        規(guī)劃建筑面積定義的是規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在某一區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的各類(lèi)建筑的建筑面積之和,也稱(chēng)為規(guī)劃方案的“總建筑面積”。是由規(guī)劃行政主管部門(mén)進(jìn)行核定,主要用于規(guī)劃許可、許可審批以及竣工驗(yàn)收時(shí)的規(guī)劃條件核實(shí)。

        房產(chǎn)建筑面積是經(jīng)實(shí)地測(cè)量,根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量有關(guān)規(guī)定進(jìn)行測(cè)算,由房產(chǎn)行政主管部門(mén)和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核,分為套內(nèi)建筑面積和共有分?jǐn)偯娣e。它與規(guī)劃部門(mén)審批的容積率和規(guī)劃相關(guān)建筑面積并無(wú)直接聯(lián)系,但項(xiàng)目竣工后經(jīng)規(guī)劃核實(shí),符合規(guī)劃要求、屬合法建造的房屋方可進(jìn)行確權(quán)登記。

        1.2 適用范圍不同

        規(guī)劃建筑面積主要是為工程建筑造價(jià)、計(jì)算建筑房屋工程量、建設(shè)工程規(guī)劃許可審批、竣工驗(yàn)收的規(guī)劃核實(shí)等建設(shè)過(guò)程提供計(jì)算數(shù)據(jù),側(cè)重于項(xiàng)目的前期規(guī)劃審批階段,主要針對(duì)建筑單層面積及總體面積計(jì)算,是從規(guī)劃層面對(duì)城市建設(shè)的考慮,其中的規(guī)劃條件中計(jì)容建筑面積是測(cè)算土地出讓合同中的土地出讓金及項(xiàng)目規(guī)劃許可證容積率的基礎(chǔ)。

        房產(chǎn)建筑面積主要是為不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)交易、稅費(fèi)征收等提供重要依據(jù),側(cè)重于項(xiàng)目建設(shè)完成階段,主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息,無(wú)需考慮容積率問(wèn)題。

        1.3 計(jì)算規(guī)則不同

        因?yàn)閮商捉ㄖ娣e計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋各類(lèi)建筑形式的認(rèn)定方面存在差異,且計(jì)算規(guī)則有所不同,導(dǎo)致在住宅單層面積計(jì)量、標(biāo)準(zhǔn)層面積計(jì)算,以及走廊、封閉陽(yáng)臺(tái)、半地下室等的計(jì)算規(guī)則有所不同,常見(jiàn)的差異舉例如下:

        (1)關(guān)于層高/凈高的認(rèn)定。在《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中,規(guī)定“層高2.20米以上者計(jì)算全面積,2.20米以下者計(jì)算1/2面積”,而在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中,則是“層高2.20米及以上計(jì)算全面積,低于2.20米的不計(jì)算建筑面積”。

        (2)關(guān)于陽(yáng)臺(tái)的計(jì)算。在《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中,規(guī)定“在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái),應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積;在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái),應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積”,而在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中則為:“封閉陽(yáng)臺(tái)按外圍水平投影計(jì)算;未封閉陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其維護(hù)結(jié)構(gòu)且有上蓋的外圍水平投影面積的1/2計(jì)算”等。

        2 對(duì)行政管理的影響

        正因?yàn)閮商捉ㄖ娣e標(biāo)準(zhǔn)間的差異,導(dǎo)致即使建設(shè)單位完全按照規(guī)劃審批圖紙建設(shè),同一項(xiàng)目的房產(chǎn)建筑面積與規(guī)劃建筑面積也必然會(huì)產(chǎn)生差異。此外,因建設(shè)單位在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中常受主客觀等因素的影響,不可避免的對(duì)項(xiàng)目做出一些調(diào)整,導(dǎo)致需反復(fù)到規(guī)劃、國(guó)土等部門(mén)進(jìn)行變更,從而對(duì)政府的行政管理工作也造成一定的影響。

        2.1 造成城市規(guī)劃設(shè)計(jì)控制性指標(biāo)的失效

        在城市規(guī)劃中,常見(jiàn)的控制性指標(biāo)包括建筑密度、建筑高度、容積率、綠化率以及公共服務(wù)設(shè)施控制等方面。其中的容積率是各項(xiàng)控制性指標(biāo)中衡量土地使用密度的重要指標(biāo)。政府部門(mén)對(duì)上述指標(biāo)進(jìn)行控制,有利于城市環(huán)境質(zhì)量的承載力的保護(hù),使得基礎(chǔ)設(shè)施能夠運(yùn)行在合理區(qū)間,最終體現(xiàn)著城市運(yùn)轉(zhuǎn)的動(dòng)態(tài)公平和統(tǒng)一。然而,因兩套計(jì)算面積標(biāo)準(zhǔn)的不一致,導(dǎo)致一些建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)時(shí),常采取“偷面積”等手段建設(shè),滿(mǎn)足對(duì)利潤(rùn)的追求,但會(huì)打破政府與開(kāi)發(fā)企業(yè)間的利用平衡關(guān)系,造成政府部門(mén)收益的損失。

        2.2 需制定一系列規(guī)定來(lái)界定房屋是否符合不動(dòng)產(chǎn)登記要求

        由于前期規(guī)劃許可中樓幢測(cè)算與后期房產(chǎn)實(shí)測(cè)中的建筑面積計(jì)算執(zhí)行不同標(biāo)準(zhǔn),導(dǎo)致部分在規(guī)劃核實(shí)(驗(yàn)收)規(guī)定實(shí)施前已竣工,但尚未申請(qǐng)首次登記的房屋在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí),需對(duì)房屋是否符合登記條件進(jìn)行面積差異的界定。為此,不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)需出臺(tái)一系列規(guī)定對(duì)二者的差異進(jìn)行統(tǒng)一,以保障登記工作的順利進(jìn)行,但這樣的操作無(wú)形中增大了登記部門(mén)的審查風(fēng)險(xiǎn),不利于不動(dòng)產(chǎn)登記的便捷高效。

        2.3 造成項(xiàng)目是否符合土地出讓合同要求的認(rèn)定存在偏差

        建設(shè)工程項(xiàng)目前后建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的不一致,使得項(xiàng)目用地條件復(fù)核結(jié)果的存在差異,導(dǎo)致相關(guān)監(jiān)管部門(mén)在行政決策管理中容易出現(xiàn)認(rèn)識(shí)上的偏差,尤其是復(fù)核后僅有輕微差異的,按要求仍需要有關(guān)職能部門(mén)進(jìn)行認(rèn)定。但認(rèn)定時(shí)間通常較長(zhǎng),且結(jié)果甚至?xí)蚪?jīng)辦人的理解不同而有所差異,從而產(chǎn)生不確定性。這不僅不利于行政審批制度改革的提速,而且容易引起企業(yè)的矛盾,間接影響政府的公信力。

        3 統(tǒng)一建筑面積計(jì)算口徑的具體要求

        為破解建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不一致所造成的困擾,加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目建筑面積管理,南京市在前期充分調(diào)研的基礎(chǔ)上,印發(fā)了《南京市建設(shè)項(xiàng)目建筑面積管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《南京管理辦法》),于2017年7月1日開(kāi)始施行?!赌暇┕芾磙k法》的出臺(tái)統(tǒng)一了土地出讓、規(guī)劃許可和房產(chǎn)登記階段建設(shè)項(xiàng)目的建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

        根據(jù)要求,市行政區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目在土地出讓、規(guī)劃許可、房產(chǎn)登記階段所涉及的建筑面積計(jì)算,均統(tǒng)一按國(guó)家、省、市房產(chǎn)面積測(cè)量的規(guī)范執(zhí)行,并針對(duì)建設(shè)項(xiàng)目管理的土地出讓、規(guī)劃許可、房屋測(cè)量、規(guī)劃核實(shí)等階段,對(duì)建筑面積管理做出具體規(guī)定。

        3.1 規(guī)劃許可階段

        實(shí)行“自行申報(bào)制”,即建設(shè)單位按照土地出讓合同約定的建筑面積或者容積率,根據(jù)《南京管理辦法》中規(guī)定的相關(guān)面積計(jì)算規(guī)范自行計(jì)算建設(shè)項(xiàng)目建筑面積申報(bào)規(guī)劃許可,并書(shū)面承諾其提供數(shù)據(jù)的真實(shí)性承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任,規(guī)劃行政主管部門(mén)不再計(jì)算和復(fù)核建筑面積,直接依據(jù)建設(shè)單位申報(bào)的建筑面積依法核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

        3.2 規(guī)劃核實(shí)階段

        規(guī)劃行政主管部門(mén)通過(guò)核對(duì)房產(chǎn)實(shí)測(cè)成果,如超出規(guī)劃許可建筑面積,規(guī)劃行政主管部門(mén)出具具體規(guī)劃認(rèn)定意見(jiàn),由建設(shè)、國(guó)土、城管行政主管部門(mén)依照各自職責(zé)進(jìn)行確認(rèn)和處理。

        針對(duì)建設(shè)項(xiàng)目未按規(guī)劃核準(zhǔn)圖施工,造成超層高、超尺寸等不符合規(guī)劃的情形,制定了相應(yīng)的折算超建建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)。以住宅為例,如層高超過(guò)3.6米,計(jì)算地上建筑面積時(shí),每超出2.2 米,則該層建筑面積按該層實(shí)際建筑面積增加1倍計(jì)算,不足2.2米的,該層建筑面積按該層實(shí)際建筑面積增加0.5倍計(jì)算。

        4 經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

        《南京管理辦法》的實(shí)施,不僅提升了企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目前期審批各環(huán)節(jié)的辦理效率,避免建設(shè)工程項(xiàng)目方案審定工作的來(lái)回修改,規(guī)范了建設(shè)單位的建設(shè)行為,而且在后期不動(dòng)產(chǎn)登記中,使得登記部門(mén)對(duì)建設(shè)施工過(guò)程中產(chǎn)生的不一致的情形進(jìn)行認(rèn)定的風(fēng)險(xiǎn)得以大大降低。通過(guò)明確超成超層高、超尺寸的折算超建建筑面積標(biāo)準(zhǔn),讓行政管理更加標(biāo)準(zhǔn)化。

        隨著近年來(lái)機(jī)構(gòu)的進(jìn)一步整合,實(shí)現(xiàn)了土地出讓、規(guī)劃設(shè)計(jì)、審批許可、竣工規(guī)劃核實(shí)和不動(dòng)產(chǎn)登記職能均歸于規(guī)劃和自然資源局,對(duì)于規(guī)劃核實(shí)階段遇到的問(wèn)題,從原來(lái)不同政府機(jī)構(gòu)間聯(lián)系變成了同一機(jī)構(gòu)不同部門(mén)間的溝通,實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目全流程的精細(xì)化管理。

        以建設(shè)項(xiàng)目的用地條件復(fù)核為例,機(jī)構(gòu)整合后,僅需對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪面積與規(guī)劃面積的一致性進(jìn)行核實(shí),并對(duì)土地用途進(jìn)行認(rèn)定,對(duì)于出現(xiàn)的土地用途與土地出讓合同約定不一致的,只需采用內(nèi)部聯(lián)系的方式即可與規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行確認(rèn),大大減少了辦理時(shí)效。

        5 結(jié)語(yǔ)

        統(tǒng)一建筑面積計(jì)算口徑是實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目有效管理的重要舉措,南京市在統(tǒng)一建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)下審批建設(shè)完成的項(xiàng)目,不僅方便了企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目審批各環(huán)節(jié)的辦理程序,減輕了建設(shè)單位的負(fù)擔(dān),而且約束了建設(shè)單位的行為,有效地控制了項(xiàng)目建設(shè)中與規(guī)劃不一致情形,保障了規(guī)劃核實(shí)工作的順利開(kāi)展。從行政管理的角度看,實(shí)現(xiàn)了行政管理從“程序上簡(jiǎn)化、過(guò)程中監(jiān)督、結(jié)果上把關(guān)”的效能改革目標(biāo),在簡(jiǎn)政放權(quán)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)相關(guān)的有效監(jiān)督,從而保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的持續(xù)穩(wěn)定。

        參考文獻(xiàn):

        1.連夏暉.新時(shí)期房地產(chǎn)項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)登記中建筑面積問(wèn)題的探討.住宅與房地產(chǎn).2020.12

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