袁慶雯 公云龍 吳保喜 陳姜全

摘要：盡管當(dāng)前法律法規(guī)對(duì)房屋征收補(bǔ)償程序和標(biāo)準(zhǔn)作出了相關(guān)規(guī)定，但由于房屋征收中補(bǔ)償定價(jià)機(jī)制的不完善，仍然致使房屋征收糾紛時(shí)有發(fā)生。在梳理美國房屋征收補(bǔ)償程序的基礎(chǔ)上，深入分析了其補(bǔ)償定價(jià)機(jī)制的特點(diǎn)，以此為借鑒，從行業(yè)監(jiān)管機(jī)制、評(píng)估人員遴選機(jī)制、補(bǔ)償價(jià)格協(xié)商定價(jià)等方面提出了完善我國房屋征收補(bǔ)償定價(jià)機(jī)制的建議。

關(guān)鍵詞：房屋征收補(bǔ)償;定價(jià)機(jī)制;中美比較

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）11-0068-73 收稿日期：2021-10-13

作者簡介：袁慶雯，中國礦業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院本科生。

公云龍，通訊作者，中國礦業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院副教授。

吳保喜，江蘇省徐州市價(jià)格認(rèn)定中心。

陳姜全，中國礦業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院本科生。

1 引言

“十四五”規(guī)劃綱要明確指出，我國將加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。房屋征收是城市更新改造中不可或缺的環(huán)節(jié)，也是社會(huì)矛盾的集中爆發(fā)之地，被征收人上訪、群訪、鬧訪等事件時(shí)有發(fā)生。征收補(bǔ)償糾紛不僅延滯城市更新改造的如期完成，增加社會(huì)成本，甚至危害社會(huì)的和諧穩(wěn)定。當(dāng)前研究多從公共利益的界定、征收程序的正當(dāng)性和征收主體間的利益博弈等角度研究房屋征收糾紛問題。然而，分析近3年的房屋征收補(bǔ)償案件，涉及補(bǔ)償價(jià)格糾紛的案件分別占當(dāng)年房屋拆遷管理案件總量的56.5%、40.8%和36.7%，可見，征收補(bǔ)償價(jià)格爭議是導(dǎo)致征收糾紛的最重要的因素之一。因此，研究房屋征收中的補(bǔ)償定價(jià)機(jī)制對(duì)于完善我國房屋征收制度，提升社會(huì)治理能力和水平具有重要意義。

經(jīng)過多年發(fā)展，美國已形成比較系統(tǒng)的房屋征收程序與較為完善的補(bǔ)償管理辦法。盡管中美在政治體制、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)文化等方面存在諸多差異，但在房屋征收過程中對(duì)被征收人權(quán)益的保護(hù)是一致的。本文將在梳理美國房屋征收補(bǔ)償程序的基礎(chǔ)上，深入分析其房屋征收補(bǔ)償定價(jià)的特點(diǎn)，以期為我國房屋征收補(bǔ)償定價(jià)機(jī)制的完善提供有意義的借鑒和建議。

2 美國房屋征收程序及補(bǔ)償價(jià)格確定

美國聯(lián)邦憲法賦予聯(lián)邦和州政府為公共利益征收私人不動(dòng)產(chǎn)并給與公平補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。依據(jù)《美國法典》第40卷第3113節(jié)，普通征收程序大致如下（見圖1）。

（1）政府預(yù)先通告：政府根據(jù)工程需要確定征收范圍，公開征收信息，并進(jìn)行預(yù)先通告，告知相關(guān)利益公眾。

（2）政府方對(duì)征收財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估：政府委托獨(dú)立的、受認(rèn)證的并且熟悉當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)市場的評(píng)估師評(píng)估被征收財(cái)產(chǎn)的公平市場價(jià)值;在此過程中，政府會(huì)要求被征收人協(xié)助評(píng)估師查勘估價(jià)對(duì)象并提供相應(yīng)的信息。

（3）政府簽發(fā)購買要約：完成評(píng)估后，政府向被征收人發(fā)出購買要約以及相關(guān)補(bǔ)償方案和意見，購買要約中通常以評(píng)估的公開市場價(jià)值確定被征收房屋的公平補(bǔ)償價(jià)格。

（4）召開公開聽證會(huì)：舉行聽證會(huì)說明征收行為的必要性與合理性，并搜集被征收人的利益訴求。

（5）被征收人自行委托估價(jià)師開展評(píng)估：政府向被征收人發(fā)出購買要約時(shí)，同時(shí)知會(huì)被征收人可以自行選擇估價(jià)師進(jìn)行評(píng)估以獲取相應(yīng)的評(píng)估報(bào)告，征收人將為其償付合理的估價(jià)費(fèi)用，但是受雇估價(jià)師必須是經(jīng)過各州房地產(chǎn)估價(jià)人員辦公室許可的估價(jià)人員。

（6）價(jià)格溝通并達(dá)成協(xié)議：如果征收人和被征收人就補(bǔ)償價(jià)格達(dá)成一致，將簽署征收協(xié)議，在協(xié)議簽署30到60日內(nèi)，征收人將支付補(bǔ)償款。

同時(shí)，美國法律也規(guī)定了房屋征收糾紛的司法救濟(jì)途徑。在召開聽證會(huì)環(huán)節(jié)，征收主體在向被征收方說明征收的必要性與合理性，并了解被征收方的利益訴求后，征收雙方就被征收房屋進(jìn)行協(xié)商購買。若被征收人對(duì)征收本身提出質(zhì)疑，則可以提出司法挑戰(zhàn)，迫使政府放棄征收行為;若被征收方就補(bǔ)償數(shù)額提出強(qiáng)烈的反對(duì)意見且雙方無法協(xié)商解決，則啟動(dòng)“征用程序”。

首先，由征收主體（通常是政府）向被征收不動(dòng)產(chǎn)所在地法院遞交申訴書，政府為了不影響公共利益可以預(yù)先向法庭支付適當(dāng)數(shù)額的補(bǔ)償金作為定金，并請(qǐng)求在最終判決前取得被征收財(cái)產(chǎn)。其次，法庭要求雙方分別聘請(qǐng)的獨(dú)立資產(chǎn)評(píng)估師提出評(píng)估報(bào)告并在當(dāng)庭交換，雙方最后一次進(jìn)行補(bǔ)償價(jià)金的平等協(xié)商，為和解爭取最后努力。最后，如果雙方不能達(dá)成一致，將由普通公民組成的民事陪審團(tuán)來確定“公平補(bǔ)償”價(jià)格。

3 美國房屋征收補(bǔ)償定價(jià)機(jī)制的特點(diǎn)

為確保房屋征收中的公平補(bǔ)償，保護(hù)被征收人合法權(quán)益，美國在確定房屋征收補(bǔ)償價(jià)格時(shí)具有如下特點(diǎn)。

3.1 健全獨(dú)立的監(jiān)督管理機(jī)制，嚴(yán)格規(guī)范房屋征收估價(jià)中估價(jià)師的執(zhí)業(yè)行為

1989年，美國頒布《金融機(jī)構(gòu)恢復(fù)、改革和執(zhí)行法》（Financial Institutions Reform， Recovery and Enforcement Act of 1989， FIRREA），其第11條“房地產(chǎn)估價(jià)改革修正案”對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的監(jiān)督管理機(jī)制做出了詳細(xì)規(guī)定（見圖2）。在此法案中，美國評(píng)估促進(jìn)會(huì)（The Appraisal Foundation， TAF）獲得國會(huì)授權(quán)負(fù)責(zé)制定房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和房地產(chǎn)估價(jià)師準(zhǔn)入規(guī)則。TAF是由北美9大評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)創(chuàng)建的非盈利性組織，下設(shè)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（Appraisal Standards Board，ASB）和估價(jià)師資格委員會(huì)（Appraiser Qualifications Board，AQB），其中ASB負(fù)責(zé)制定和更新《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（Uniform Standards of Professional Appraisal Practice，USPAP），AQB負(fù)責(zé)制定房地產(chǎn)估價(jià)師資格的許可和認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)。

在實(shí)踐管理方面，各州均設(shè)立估價(jià)師管理機(jī)構(gòu)（State Appraiser Regulatory Agency）具體管理估價(jià)師的資格準(zhǔn)入和認(rèn)證工作。美國所有州均規(guī)定與聯(lián)邦監(jiān)管相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)必須取得評(píng)估許可，另有35個(gè)州規(guī)定所有的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估均需取得評(píng)估資質(zhì)。

美國聯(lián)邦政府不直接參與房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的管理工作，但FIRREA修正案在聯(lián)邦金融機(jī)構(gòu)檢查委員會(huì)（Federal Financial Institutions Examination Council， FFIEC）內(nèi)設(shè)立了評(píng)估小組委員會(huì)（Appraisal Subcommittee， ASC），以監(jiān)管評(píng)估促進(jìn)促進(jìn)會(huì)（TAF）和各州估價(jià)師管理機(jī)構(gòu)的工作。若ASC發(fā)現(xiàn)某個(gè)州的估價(jià)管理和估價(jià)師認(rèn)證工作不合格，可以對(duì)其實(shí)施處罰，包括禁止該州認(rèn)證的估價(jià)師評(píng)估與聯(lián)邦交易相關(guān)的財(cái)產(chǎn)。

上述監(jiān)管機(jī)制保證了房屋征收評(píng)估中監(jiān)管機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和權(quán)威性，能夠更有效地監(jiān)督估價(jià)師規(guī)范執(zhí)業(yè)。首先，各州估價(jià)師管理機(jī)構(gòu)由直接向國會(huì)負(fù)責(zé)的評(píng)估小組委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)管，此垂直管理模式保證了監(jiān)管機(jī)構(gòu)與征收主體和被征收人之間的獨(dú)立性，能夠公平執(zhí)法。其次，與估價(jià)師或估價(jià)機(jī)構(gòu)利益相關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)只負(fù)責(zé)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入規(guī)則的制定工作，但不負(fù)責(zé)具體管理工作，由此保證了管理工作的權(quán)威性，能夠通過認(rèn)證或許可制度更為嚴(yán)格的規(guī)范估價(jià)師的執(zhí)業(yè)行為。

3.2 嚴(yán)格的估價(jià)人員遴選機(jī)制，保證最具勝任能力的估價(jià)師參與征收價(jià)值評(píng)估

不同于一般房地產(chǎn)估價(jià)，美國房屋征收需要遵循專門的評(píng)估規(guī)范《聯(lián)邦土地征收統(tǒng)一評(píng)估準(zhǔn)則》（Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions），此規(guī)范相較《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》要更加復(fù)雜和嚴(yán)格。為此，征收主體和被征收人在遴選估價(jià)人員時(shí)通常需要遵循如下原則。

第一，參與房屋征收評(píng)估的估價(jià)人員必須是本州估價(jià)師管理機(jī)構(gòu)認(rèn)證或許可的估價(jià)師，且不得跨州執(zhí)業(yè)，跨州執(zhí)業(yè)需要申請(qǐng)專項(xiàng)執(zhí)照。

第二，美國估價(jià)人員的分工高度專業(yè)化，因此需根據(jù)被征收房地產(chǎn)的類型（住宅、工廠、空地等）尋找相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的評(píng)估人員開展評(píng)估，評(píng)估人員必須是專業(yè)從事征收評(píng)估的估價(jià)師且熟悉當(dāng)?shù)赝惒粍?dòng)產(chǎn)的市場狀況。

第三，征收評(píng)估人員必須有足夠的時(shí)間和精力投入到被征收房地產(chǎn)的實(shí)地查勘中，能夠認(rèn)真分析不動(dòng)產(chǎn)的特征及因征收而產(chǎn)生的損毀情況，且能夠全身心投入到后續(xù)交涉或訴訟中。

第四，征收人員需要與法律專家、房屋建筑師等相關(guān)專業(yè)人士保持良好的合作關(guān)系，以及時(shí)獲得相關(guān)的專業(yè)幫助。

如此，可以保證最具勝任能力的估價(jià)師全身心的參與到房屋征收評(píng)估工作中，從而保證評(píng)估價(jià)值的可信性和準(zhǔn)確性。

3.3 征收雙方基于各自評(píng)估的市場價(jià)值協(xié)商定價(jià)，保證公平補(bǔ)償

在美國，房屋征收要給予被征收人“公平補(bǔ)償”（Just compensation），公平補(bǔ)償意味著對(duì)征收雙方都公平的一個(gè)補(bǔ)償數(shù)額，既不會(huì)損害被征收人的利益，也不會(huì)損害代表公眾利益的征收方的利益。公平補(bǔ)償?shù)臉?biāo)尺是“公開市場價(jià)值”（Fair market value），房地產(chǎn)估價(jià)師不決定公平補(bǔ)償數(shù)額，但需準(zhǔn)確客觀的評(píng)估被征收房屋的公開市場價(jià)值，供征收雙方確定既維護(hù)財(cái)產(chǎn)所有者權(quán)益又對(duì)征收主體有益的公平補(bǔ)償價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師在開展估價(jià)工作時(shí)，不得為當(dāng)事人的利益作辯護(hù)，或適應(yīng)自己的利益。根據(jù)聯(lián)邦法律，征收雙方均可雇傭各自的估價(jià)師評(píng)估被征收房屋的公開市場價(jià)值（通常情況下，征收人將支付被征收人雇傭估價(jià)師的費(fèi)用），而后據(jù)此協(xié)商最終的公平補(bǔ)償價(jià)格。以市場價(jià)值為基礎(chǔ)的協(xié)商談判機(jī)制，一方面可保證補(bǔ)償?shù)墓叫裕硪环矫嬗仲x予了征收方一定的自由裁量權(quán)，減少了補(bǔ)償糾紛的發(fā)生。當(dāng)征收雙方無法就補(bǔ)償價(jià)格達(dá)成一致時(shí)，則進(jìn)入司法程序，按照法定程序?qū)彶椴⒂煞ü倩蛟u(píng)審團(tuán)做出最終裁決。

4 對(duì)完善我國房屋征收補(bǔ)償定價(jià)機(jī)制的啟示

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)我國的房屋征收程序和補(bǔ)償行為做出了相關(guān)規(guī)定，要求被征收房屋價(jià)值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。但在實(shí)際操作過程中，估價(jià)師執(zhí)業(yè)行為不規(guī)范、征收雙方肆意干涉評(píng)估工作、評(píng)估結(jié)果有失公允的現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生，引發(fā)了大量矛盾糾紛，完善房屋征收補(bǔ)償定價(jià)機(jī)制迫在眉睫。

通過分析美國房屋征收程序及補(bǔ)償定價(jià)機(jī)制的特點(diǎn)，本文認(rèn)為可從如下方面完善我國城市房屋征收補(bǔ)償定價(jià)機(jī)制。

4.1 建立健全基于公權(quán)力的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)制，有效約束房屋征收補(bǔ)償評(píng)估中的執(zhí)業(yè)行為

我國《資產(chǎn)評(píng)估法》規(guī)定，評(píng)估行業(yè)可以按照專業(yè)領(lǐng)域依法設(shè)立行業(yè)協(xié)會(huì)，實(shí)行自律管理，并接受有關(guān)評(píng)估行政管理部門的監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督。具體到房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)具體負(fù)責(zé)估價(jià)相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)規(guī)則的制定，并開展行業(yè)自律管理。然而，估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)均由估價(jià)單位和個(gè)人組成，與估價(jià)機(jī)構(gòu)是相互依存的利益共同體，易受估價(jià)機(jī)構(gòu)的利益裹挾，失去嚴(yán)控估價(jià)質(zhì)量的動(dòng)力，甚至為了與其他估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)競爭而出現(xiàn)“護(hù)短”行為。此外，地方住建部門作為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，由于專業(yè)知識(shí)及技能的缺乏并沒有出臺(tái)相關(guān)辦法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的從業(yè)行為進(jìn)行監(jiān)管;況且在房屋征收工作中，住建部門自身就是參與主體，由此產(chǎn)生了“自己監(jiān)管自己”之嫌，導(dǎo)致行政監(jiān)督難以達(dá)到預(yù)期。

借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)應(yīng)在行業(yè)自律的基礎(chǔ)上，探索建立基于公權(quán)力的專業(yè)、獨(dú)立的行政監(jiān)督管理機(jī)制，強(qiáng)化監(jiān)管職能，嚴(yán)格約束房屋征收補(bǔ)償評(píng)估中估價(jià)師的執(zhí)業(yè)行為。在當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理框架難以發(fā)生大的改變的情形下，可考慮引入價(jià)格認(rèn)定機(jī)構(gòu)建立房屋征收補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告的復(fù)審機(jī)制，以此規(guī)范估價(jià)師的執(zhí)業(yè)行為，提升估價(jià)結(jié)果的科學(xué)性。一方面，價(jià)格認(rèn)定機(jī)構(gòu)作為隸屬于發(fā)展與改革委員會(huì)的公職專業(yè)估價(jià)部門，其與房屋征收的利益相關(guān)方之間存在一定的獨(dú)立性，可提升估價(jià)結(jié)果的公信力。另一方面，價(jià)格認(rèn)定機(jī)構(gòu)職責(zé)就是研究價(jià)格形成規(guī)律，有能力和技術(shù)在房屋征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估報(bào)告復(fù)審中做出科學(xué)的判斷。在長期，可探索建立專業(yè)的、獨(dú)立的、相對(duì)垂直的行政監(jiān)督管理體制，負(fù)責(zé)估價(jià)行業(yè)的日常管理及監(jiān)督工作;與此同時(shí)，強(qiáng)化行業(yè)協(xié)會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)制定職能，弱化其管理職能，以此避免行業(yè)自律的缺陷。

4.2 健全和完善征收估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員遴選機(jī)制，選擇最具適配性的估價(jià)人員開展評(píng)估工作

根據(jù)我國《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》（2015年修訂本），除暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)外，其余估價(jià)機(jī)構(gòu)均可參與房屋征收評(píng)估工作。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》則規(guī)定了參與機(jī)構(gòu)的遴選程序，評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。在具體操作中，一般是從房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)庫里通過抽簽的方式隨機(jī)選定。上述遴選機(jī)制盡管對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)進(jìn)行了約束，但無法約束估價(jià)機(jī)構(gòu)及具體參與征收評(píng)估的估價(jià)人員的履職能力，致使參與征收評(píng)估的估價(jià)人員的水平參差不齊，部分估價(jià)結(jié)果脫離實(shí)際，嚴(yán)重侵害了整體估價(jià)結(jié)果的公信力，引發(fā)矛盾糾紛。更有甚者，一些被征收人會(huì)委托其他地區(qū)不熟悉本地房地產(chǎn)市場評(píng)估狀況的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估其被征收房屋的價(jià)值，其委派的房地產(chǎn)估價(jià)師則通常疏于實(shí)地查勘，僅依賴被征收人的描述開展評(píng)估工作，嚴(yán)重影響評(píng)估結(jié)果的客觀性、準(zhǔn)確性和公平性，也由此加劇了矛盾糾紛，擾亂房地產(chǎn)市場的正常秩序。

借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，我國應(yīng)健全和完善房屋征收中估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員的遴選機(jī)制，不僅考慮其資質(zhì)，還要考慮其履職能力，不僅遴選估價(jià)機(jī)構(gòu)，還要遴選估價(jià)人員，以選擇適配性最高的估價(jià)人員開展評(píng)估工作。

具體而言，在現(xiàn)階段評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇機(jī)制的基礎(chǔ)上，除資質(zhì)要求外，還要細(xì)化對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員履職能力的要求和標(biāo)準(zhǔn)，履職能力不符合要求的估價(jià)機(jī)構(gòu)不能入庫。比如，可以限定參與征收評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的從業(yè)范圍，明確不熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場業(yè)務(wù)的估價(jià)機(jī)構(gòu)不得參與當(dāng)?shù)胤课菡魇赵u(píng)估。其次，要加強(qiáng)對(duì)參與房屋征收的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的管理工作，可建立房屋征收估價(jià)人員信息庫，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力、評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、評(píng)估報(bào)告含量、擅長領(lǐng)域等情況確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)升降結(jié)合的動(dòng)態(tài)分級(jí)管理。

4.3 引入價(jià)格調(diào)解機(jī)構(gòu)參與補(bǔ)償定價(jià)，在公平補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上規(guī)范自由裁量權(quán)的使用

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定被征收房屋的補(bǔ)償價(jià)值不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，被征收房屋的價(jià)值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估。此舉實(shí)質(zhì)上給予了房屋征收主體一定的自由裁量權(quán)，也給予了征收雙方一定的協(xié)商空間。然而，在實(shí)際操作中，征收主體一方面由于缺乏專業(yè)的估價(jià)知識(shí)，無法對(duì)被征收房屋的價(jià)值做出準(zhǔn)確判斷，一方面出于所謂的公平公正考慮，通常以評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值作為最終補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。在此剛性模式下，征收雙方出于各自利益的考量會(huì)想方設(shè)法干預(yù)估價(jià)師的評(píng)估工作，嚴(yán)重干擾了評(píng)估工作的獨(dú)立性與公正性，致使估價(jià)人員將征收雙方的協(xié)商過程內(nèi)化于估價(jià)過程，在評(píng)估過程中對(duì)當(dāng)事人的利益進(jìn)行辯護(hù)，將評(píng)估價(jià)格變?yōu)檠a(bǔ)償價(jià)格，違背估價(jià)的公平原則，并使評(píng)估結(jié)果偏離公開市場價(jià)值，造成更大的信任危機(jī)。此外，過于剛性的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也縮減了征收雙方的緩沖空間，推高了行政訴訟幾率，產(chǎn)生了巨大的社會(huì)成本。

在房屋征收補(bǔ)償定價(jià)中，要嚴(yán)格區(qū)分被征收房屋的公開市場價(jià)值及征收的公平補(bǔ)償價(jià)值，不能將兩個(gè)概念等同或混淆;要明確評(píng)估機(jī)構(gòu)的目的在于評(píng)估被征收房屋的市場價(jià)值，而非確定補(bǔ)償價(jià)值，從而確保評(píng)估工作的獨(dú)立性，提升評(píng)估結(jié)果的公信力。此外，可以設(shè)立囊括價(jià)格認(rèn)定、司法機(jī)關(guān)在內(nèi)價(jià)格協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，用以協(xié)調(diào)征收主體與被征收人對(duì)于公平補(bǔ)償價(jià)值的爭端，確保補(bǔ)償價(jià)值的公平性與合理性，提升公信力。引入包含各方力量的價(jià)格協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)參與補(bǔ)償價(jià)值的協(xié)商過程，一方面可以彌補(bǔ)征收主體專業(yè)知識(shí)的不足，避免自由裁量權(quán)的過度使用，提升補(bǔ)償價(jià)值的公信力;另一方面在協(xié)商過程中也使被征收人利益訴求得以合理的表達(dá)，減少矛盾糾紛的發(fā)生比率，避免矛盾糾紛的激化，提升房屋征收工作的效率。

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