摘要：隨著物業(yè)管理行業(yè)高速的發(fā)展，各大物業(yè)企業(yè)也被置于聚光燈下，行業(yè)監(jiān)管力度也在持續(xù)的增強，部分中小企業(yè)與頭部物企的距離被不斷拉大。也許在不久的未來，當規(guī)模不夠大、盈利不夠穩(wěn)定的物企被直接攔在資本大門之外時，被收購或成未來中小物企最好的歸宿。

關(guān)鍵詞：規(guī)模發(fā)展;整合加快;結(jié)構(gòu)優(yōu)化

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）12-0021-23 收稿日期：2021-11-24

作者簡介：丁祖昱，易居集團CEO。

前不久，碧桂園服務發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司碧桂園物業(yè)香港與富力物業(yè)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，據(jù)此，集團同意以不超過100億元的代價收購富良環(huán)球，由此間接收購富良環(huán)球所持之各目標公司100%股權(quán)。

公告顯示，收購事項之代價由不超過人民幣70億元（針對2021年現(xiàn)狀部分），以及不超過人民幣30億元（針對未來0.66億平方米在管面積合約）組成，合共最高代價不超過人民幣100億元，上述代價將可能由于未能實現(xiàn)代價支付的條件而調(diào)減。代價將以碧桂園物業(yè)香港的自有資金支付。

在此之前，2021年2月底碧桂園就曾以交易總價暫估48.47億元收購藍光嘉寶服務64.62%股份。

當碧桂園服務不斷通過收并購強化規(guī)模發(fā)展優(yōu)勢的同時，其他頭部物企也沒有停滯，以萬物云與陽光城合作為代表的換股合作以及以恒大物業(yè)資產(chǎn)出售為代表的事件頻發(fā)，行業(yè)競爭正在加劇、整合速度也在不斷加快。

隨著物業(yè)管理行業(yè)高速的發(fā)展，各大物業(yè)企業(yè)也被置于聚光燈下，行業(yè)監(jiān)管力度也在持續(xù)的增強，部分中小企業(yè)與頭部物企的距離被不斷拉大，也許在不久的未來，當規(guī)模不夠大、盈利不夠穩(wěn)定的物企被直接攔在資本大門之外時，被收購或成未來中小物企最好的歸宿。

1 物業(yè)服務企業(yè)通過收并購強化規(guī)模優(yōu)勢

疫情期間物業(yè)管理行業(yè)的積極應對，讓行業(yè)迎來高光時刻。行業(yè)價值凸顯的背景之下，物業(yè)服務企業(yè)試圖搭上資本的“順風車”，實現(xiàn)快速發(fā)展。截至2021年9月初，共有52家物企成功登陸資本市場。

據(jù)統(tǒng)計，中國物業(yè)服務市場極度分散，與房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域相比，全國物業(yè)服務企業(yè)注冊數(shù)量為房地產(chǎn)企業(yè)的2.4倍。

除了開發(fā)增量的輔助，物業(yè)服務企業(yè)還通過股權(quán)合作、收并購快速“增厚”自身管理體量。2019年以來，許多物企都將上市募資中的大部分比例用于收并購等方式實現(xiàn)戰(zhàn)略擴張。

規(guī)模的快速增長也帶動了營收上揚。2021上半年上市物企的平均營收約為19.1億元，其中12家物企營收高于當前上市物企平均值。頭部企業(yè)營收規(guī)模效應顯著，其中碧桂園服務是上半年唯一一家營收突破百億的企業(yè)。

除了承接來自地產(chǎn)開發(fā)的項目外，碧桂園服務不斷通過收并購強化規(guī)模發(fā)展優(yōu)勢。

2021年初，繼碧桂園服務、藍光嘉寶服務停牌2日后，碧桂園服務發(fā)布公告稱，雙方簽署了意向協(xié)議，以交易總價暫估48.47億元收購藍光嘉寶服務64.62%股份。

據(jù)披露，藍光和駿持有藍光嘉寶服務約1.16億股，占藍光嘉寶服務總股本的65.04%，除去藍光和駿持有的內(nèi)資股0.42%，剩余全流通H股部分悉數(shù)賣給了碧桂園服務。

一方是在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)顯得特立獨行又風頭正盛的碧桂園服務，另一方是頭頂中國西部地區(qū)首家登陸港股的物業(yè)服務企業(yè)光環(huán)的藍光嘉寶服務，這筆收購案可以算是中國物業(yè)史上罕見案例，其暫估48.47億元的價格也創(chuàng)下當時的業(yè)內(nèi)收購記錄。

2021年9月20日，碧桂園服務發(fā)布公告稱，以不超過100億元的代價收購富良環(huán)球。

富力物業(yè)起源于廣州，隨后地域覆蓋范圍擴展至大灣區(qū)、長三角地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟圈以及其他一線、新一線和核心二線城市。從業(yè)態(tài)來看，其服務的業(yè)態(tài)包括住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)。

在這一收并購后，碧桂園服務的版圖也將進一步擴大。

整體來看，僅2021年8月，物業(yè)管理領(lǐng)域的新增收并購案例就有17起，其中碧桂園服務、世茂服務、龍湖智慧服務達成了多個收并購協(xié)議，見表1。

2 已有16家企業(yè)在管規(guī)模超1億平方米

規(guī)模方面，2021年上半年上市物企平均在管面積約1.2億平方米，其中已有16家企業(yè)當前在管規(guī)模超1億平方米，占比約30.8%。

2021年上半年營收TOP5企業(yè)分別為碧桂園服務、恒大物業(yè)、雅生活服務、綠城服務及保利物業(yè)，營收分別為115.6億元、78.7億元、62.5億元、56.0億元及51.5億元。

碧桂園服務除了收購外，還通過整合收購的市政環(huán)衛(wèi)公司來布局城市服務業(yè)務，通過構(gòu)建數(shù)字化平臺提升人員效率和服務體驗，不斷加強布局城市服務賽道的優(yōu)勢。截至2021年6月30日，城市服務業(yè)務已覆蓋超150個城市。

恒大物業(yè)與與騰訊強強聯(lián)手，攜手打造開放性的物業(yè)科技平臺微物云，整合騰訊在云計算、AI、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等方面的能力及C2B優(yōu)勢，打造物業(yè)科技平臺，助力傳統(tǒng)物業(yè)從空間、資產(chǎn)的運營升級到社區(qū)用戶的數(shù)字化運營，構(gòu)建多元化、多層次的用戶服務。

雅生活一直通過市場化外拓和收并購，來完成其全國性的覆蓋，豐富物業(yè)業(yè)態(tài)，拓寬產(chǎn)業(yè)布局。2020年底，其完成了從“雅居樂雅生活服務股份有限公司”到“雅生活智慧城市服務股份有限公司”的更名，反映出公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃及定位的調(diào)整。一方面，雅生活瞄準藍海領(lǐng)域，全面布局城市服務。另一方面，雅生活加大科技賦能力度，實現(xiàn)管理模式及服務體驗的全面升級。

綠城服務從2001年起就開啟了市場化道路，目前約4億平方米以上面積為純市場化項目，市場化拓展能力優(yōu)越。據(jù)悉，2020年綠城服務有168個項目成功提升物業(yè)費，隨著存量時代的到來，社區(qū)物業(yè)更迭釋放大量市場，作為以品質(zhì)立身的高滿意度企業(yè)將會有更多的市場空間及利潤空間。

保利物業(yè)在住宅管理規(guī)模穩(wěn)健增長基礎(chǔ)上，依托豐富的非居業(yè)態(tài)服務經(jīng)驗和品牌影響力，加速在商業(yè)及寫字樓、公共及其他物業(yè)特別是城鎮(zhèn)景區(qū)等業(yè)態(tài)的擴張，物業(yè)管理業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，大物業(yè)生態(tài)平臺加速成型。

近兩三年物業(yè)管理行業(yè)迸發(fā)出極大的活力，成功經(jīng)歷疫情的挑戰(zhàn)，也讓行業(yè)的價值得到再次彰顯。當然，行業(yè)的快速發(fā)展也夾雜了一些不理性的因素。

筆者認為，物業(yè)管理行業(yè)歷經(jīng)40年發(fā)展，“服務”始終是物業(yè)管理行業(yè)最核心的關(guān)鍵能力。物企服務力成為行業(yè)共識，越來越多的企業(yè)基于服務能力的提升，實現(xiàn)業(yè)態(tài)布局、日常經(jīng)營、內(nèi)部管理等方面的突破。

對于管理規(guī)模尚小，在品牌競爭力上與全國企業(yè)相比稍遜的企業(yè)而言，加強自身區(qū)域內(nèi)的深耕度，或在專業(yè)業(yè)態(tài)領(lǐng)域加速布局，以尋找差異化競爭方向或是一種選擇。

未來，我們相信物管行業(yè)會迸發(fā)出更大的活力，更多有追求的企業(yè)會走向前臺，而始終堅守和鍛造服務力的企業(yè)將會得到時代的獎賞。

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