戰(zhàn) 松，劉 超

(沈陽(yáng)建筑大學(xué)管理學(xué)院，遼寧 沈陽(yáng) 110168)

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)抽象系統(tǒng)，不可避免地包括許多屬性不一、難以確定的影響因素。正是諸多因素的相互作用確定了該系統(tǒng)的內(nèi)部本質(zhì)屬性和運(yùn)行狀態(tài)，而在諸多因素之中，主要因素對(duì)系統(tǒng)的發(fā)展起主要作用，次要因素僅對(duì)系統(tǒng)起到輔助作用，如何將這些因素區(qū)分開(kāi)來(lái)，是最為重要的問(wèn)題。作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到極大的關(guān)聯(lián)和帶動(dòng)作用。但是，與其相對(duì)的是，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)方針政策和相應(yīng)法律法規(guī)不夠完善，2008年之后，即后全球性金融危機(jī)時(shí)期，我國(guó)各線城市房地產(chǎn)價(jià)格隨著國(guó)家寬松經(jīng)濟(jì)政策的實(shí)施和城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)設(shè)施的需求增加，皆呈現(xiàn)大幅度上漲的趨勢(shì)。其中，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格漲幅明顯，部分年份增幅達(dá)到兩位數(shù)[1]，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格問(wèn)題已經(jīng)成為沈陽(yáng)市乃至整個(gè)社會(huì)當(dāng)前最為關(guān)注的問(wèn)題，可以說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)的安定密切相關(guān)。

經(jīng)梳理文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)不同產(chǎn)業(yè)與部分經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行了灰色關(guān)聯(lián)分析，彭繼增等[2]利用灰色關(guān)聯(lián)度分析了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)部作用關(guān)系；盧卓[3]對(duì)科技經(jīng)費(fèi)投入與產(chǎn)出進(jìn)行了灰色關(guān)聯(lián)分析；陳會(huì)廣等[4]將灰色關(guān)聯(lián)度運(yùn)用到農(nóng)村土地集約化效益分析；王錦生[5]對(duì)R & D投入與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)行了關(guān)聯(lián)研究；冷慧敏[6]借助關(guān)聯(lián)分析來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化決策。由此可見(jiàn)，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)探究方面，灰色關(guān)聯(lián)模型分析已較為成熟，但在具體產(chǎn)業(yè)價(jià)格因素方面的研究還較少。筆者將灰色關(guān)聯(lián)模型運(yùn)用于沈陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析，進(jìn)而找出影響沈陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格的主要關(guān)聯(lián)指標(biāo)，并根據(jù)結(jié)論采取有針對(duì)性的措施，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

為明確各個(gè)影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格系統(tǒng)的作用程度，并有計(jì)劃地制定合理的對(duì)應(yīng)政策，獲得理想的社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)收益，則需對(duì)其系統(tǒng)內(nèi)部進(jìn)行科學(xué)的研究分析。目前，應(yīng)用較為廣泛的數(shù)據(jù)分析模型主要包括回歸分析、時(shí)間序列分析、SPSS相關(guān)性分析(Statistical Product and Service Solutions，SPSS)，但上述方法不可避免地存在如下弊端：結(jié)果建立在大樣本數(shù)據(jù)分析之上，樣本的概率分布必須嚴(yán)格統(tǒng)一，計(jì)算量大，某些標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)會(huì)出現(xiàn)不通過(guò)的情況，因此，采用上述方法對(duì)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)情況進(jìn)行判斷容易出現(xiàn)誤差。而灰色關(guān)聯(lián)分析方法則避免了上述方法可能出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)樣本數(shù)據(jù)沒(méi)有特定的要求，計(jì)算簡(jiǎn)便，運(yùn)用優(yōu)勢(shì)明顯[7]。筆者利用2013—2018年沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，選取具有代表性的關(guān)聯(lián)指標(biāo)，在鄧氏灰色關(guān)聯(lián)度、灰色絕對(duì)關(guān)聯(lián)度、灰色相對(duì)關(guān)聯(lián)度和灰色綜合關(guān)聯(lián)度計(jì)算的基礎(chǔ)之上，采取組合賦權(quán)的方法，使用改進(jìn)關(guān)聯(lián)度分析模型對(duì)所選取數(shù)據(jù)進(jìn)行關(guān)聯(lián)分析，能避免單一關(guān)聯(lián)度模型分析的片面性，可以提出有針對(duì)性的相應(yīng)措施。

一、灰色關(guān)聯(lián)度分析模型

設(shè)系統(tǒng)行為序列

X0=(X0(1)，X0(2)，…，X0(n))

X1=(X1(1)，X1(2)，…，X1(n))

…

Xi=(Xi(1)，Xi(2)，…，Xi(n))

…

Xm=(Xm(1)，Xm(2)，…，Xm(n))

對(duì)于ζ∈(0，1)，令

γ(x0(k)，xi(k))=

(1)

(2)

式中：ζ為分辨系數(shù)；γ(X0，Xi)為X0與Xi的灰色關(guān)聯(lián)度。

則γ(X0，Xi)滿足灰色關(guān)聯(lián)公理，由式(1)、式(2)可得灰色關(guān)聯(lián)度的計(jì)算過(guò)程。

(1)求各序列的初值像(或均值像)

令

(2)求X0與Xi的初值像(或均值像)對(duì)應(yīng)分量之差的絕對(duì)值序列

式中：△i(k)為序列對(duì)應(yīng)分量之差的絕對(duì)值。

(4)計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)

(3)

式中：γ0i(k)為關(guān)聯(lián)系數(shù)。

(5)鄧氏灰色關(guān)聯(lián)度

最后，求出關(guān)聯(lián)系數(shù)的平均值，即鄧氏灰色關(guān)聯(lián)度

(4)

式中：γ0i為鄧氏灰色關(guān)聯(lián)度。

(6)灰色絕對(duì)關(guān)聯(lián)度

設(shè)系統(tǒng)行為序列

Xi=(xi(1)，xi(2)，…，xi(n))

選取(xi(1)-xi(1)，xi(2))-(xi(1)，…，xi(n)-xi(1))為Xi-xi(1)，令

(5)

設(shè)序列X0，Xi區(qū)間尺度一致，s0，si如式(5)所示，則有

(6)

式中：η0i為X0與Xi的灰色絕對(duì)關(guān)聯(lián)度。

(7)灰色相對(duì)關(guān)聯(lián)度

(7)

式中：ε0i為X0與Xi的灰色相對(duì)關(guān)聯(lián)度。

(8)灰色綜合關(guān)聯(lián)度

設(shè)序列X0，Xi區(qū)間尺度一致，且初值恒不為零，η0i與ε0i為X0與Xi的灰色絕對(duì)關(guān)聯(lián)度和灰色相對(duì)關(guān)聯(lián)度，系數(shù)θ∈[0，1]，則有

ρ0i=θγ0i+(1-θ)ε0i

(8)

式中：ρ0i為X0與Xi的灰色綜合關(guān)聯(lián)度。

灰色綜合關(guān)聯(lián)度不僅顯示出序列之間的一致?tīng)顩r，也表示出序列之間較初值點(diǎn)的變化速率的擬合趨勢(shì)，該數(shù)量指標(biāo)分析結(jié)果也較為全面，一般取θ=0.5。

(9)組合賦權(quán)灰色關(guān)聯(lián)度

筆者在鄧氏灰色關(guān)聯(lián)度和灰色綜合關(guān)聯(lián)度的基礎(chǔ)之上，采用加權(quán)平均的方式，計(jì)算組合賦權(quán)灰色關(guān)聯(lián)度，權(quán)重系數(shù)w∈[0，1]。則有

φ0i=ω1γ0i+ω2ρ0i

(9)

式中：φ0i為組合賦權(quán)灰色關(guān)聯(lián)度。

采用組合賦權(quán)灰色關(guān)聯(lián)度模型，可以最大程度地弱化計(jì)算過(guò)程中的誤差，同時(shí)兼顧?quán)囀匣疑P(guān)聯(lián)度和灰色綜合關(guān)聯(lián)度兩者的優(yōu)點(diǎn)，使得分析結(jié)果更加科學(xué)可信。

二、灰色關(guān)聯(lián)分析

1.關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)的選取

房地產(chǎn)價(jià)格影響因素多種多樣，價(jià)格形成機(jī)制也十分復(fù)雜[8]，枚舉全部因素比較困難，在閱讀大量文獻(xiàn)及咨詢相關(guān)專家后，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)聯(lián)因素主要可以歸結(jié)為社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素、政治因素和文化心理因素。而沈陽(yáng)市位于我國(guó)重工業(yè)基地東北地區(qū)，有扎實(shí)的工業(yè)資源基礎(chǔ)和強(qiáng)大的工業(yè)生產(chǎn)能力，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定程度密切相關(guān)，選取關(guān)聯(lián)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)著重考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素，如國(guó)民生產(chǎn)總值、消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、就業(yè)人口數(shù)量、平均工資水平、建材價(jià)格指數(shù)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額等因素。

筆者選取2013—2018年沈陽(yáng)市的相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)，確定8個(gè)影響關(guān)聯(lián)序列指標(biāo)：沈陽(yáng)市消費(fèi)價(jià)格指數(shù)X1(環(huán)比)、沈陽(yáng)市就業(yè)人口數(shù)量X2(人)、沈陽(yáng)市平均工資X3(元)、沈陽(yáng)市生產(chǎn)總值X4(萬(wàn)元)、沈陽(yáng)市城鎮(zhèn)人口數(shù)量X5(萬(wàn)人)、沈陽(yáng)市建材價(jià)格指數(shù)X6(環(huán)比)、沈陽(yáng)市商品房竣工面積X7(萬(wàn)m2)、沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額X8(億元)。將沈陽(yáng)市房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)X0(環(huán)比)設(shè)為系統(tǒng)行為特征序列，并從《沈陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒》中獲取上述序列指標(biāo)數(shù)據(jù)(見(jiàn)表1)。

表1 2013—2018年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)及房?jī)r(jià)影響因素?cái)?shù)據(jù)

2.灰色關(guān)聯(lián)分析

選取沈陽(yáng)市房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格X0(環(huán)比)作為系統(tǒng)行為特征序列，求取X1～X8與X0之間的關(guān)聯(lián)水平。

(1)求序列初值像

(4)求關(guān)聯(lián)系數(shù)

取ζ=0.5

表2 序列初值像

表3 差值

有

i=1，2，…，8；k=1，2，…，6

(5)計(jì)算鄧氏灰色關(guān)聯(lián)度

由式(4)可得：γ01=0.991 2，γ02=0.800 8，γ03=0.642 4，γ04=0.780 3，γ05=0.965 2，γ06=0.919 1，γ07=0.584 7，γ08=0.552 0。

(6)計(jì)算灰色絕對(duì)關(guān)聯(lián)度

由式(6)可得：η01=0.883 3，η02=0.500 0，η03=0.500 0，η04=0.500 0，η05=0.552 9，η06=0.654 6，η07=0.500 6，η08=0.500 3。

(7)計(jì)算灰色相對(duì)關(guān)聯(lián)度

由式(7)可得：ε01=0.992 4，ε02=0.749 8，ε03=0.655 9，ε04=0.761 2，ε05=0.984 5，ε06=0.943 3，ε07=0.628 3，ε08=0.602 4。

(8)計(jì)算灰色綜合關(guān)聯(lián)度

取θ=0.5，由式(8)可得：ρ01=0.937 9，ρ02=0.624 9，ρ03=0.578 0，ρ04=0.630 6，ρ05=0.768 7，ρ06=0.798 9，ρ07=0.564 4，ρ08=0.551 3。

(9)計(jì)算組合賦權(quán)關(guān)聯(lián)度

取w1=w2=0.5，由式(9)可得組合賦權(quán)關(guān)聯(lián)度值，筆者將上述5種關(guān)聯(lián)度計(jì)算結(jié)果進(jìn)行對(duì)比(見(jiàn)表4)。

表4 關(guān)聯(lián)度計(jì)算值對(duì)比

如表4所示，組合賦權(quán)關(guān)聯(lián)度φ01=0.964 6，φ02=0.712 9，φ03=0.610 2，φ04=0.705 5，φ05=0.867 0，φ06=0.859 0，φ07=0.574 6，φ08=0.551 7，可知φ01>φ05>φ06>φ02>φ04>φ03>φ07>φ08，且φ01，φ05，φ06關(guān)聯(lián)度值都大于0.800 0，顯示出極強(qiáng)的關(guān)聯(lián)程度。根據(jù)關(guān)聯(lián)度排序可知，對(duì)于沈陽(yáng)市而言，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響最大的因素為沈陽(yáng)市消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，第二是沈陽(yáng)市城鎮(zhèn)人口數(shù)量，第三是沈陽(yáng)市建材價(jià)格指數(shù)，排在第四到第八的分別是沈陽(yáng)市就業(yè)人口數(shù)量、沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值、沈陽(yáng)市人均工資、沈陽(yáng)市商品房竣工面積和沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額。

3.關(guān)聯(lián)指標(biāo)分析

(1)沈陽(yáng)市消費(fèi)價(jià)格指數(shù)成為最優(yōu)因素是因?yàn)榻陙?lái)隨著GDP的穩(wěn)步增長(zhǎng)，社會(huì)的市場(chǎng)需求擴(kuò)大，帶動(dòng)物價(jià)消費(fèi)指數(shù)的提高，間接提高了建筑行業(yè)的生產(chǎn)成本和投資成本，促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

(2)隨著沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，工作崗位與機(jī)會(huì)增多，吸引了更多的畢業(yè)生或者周邊地區(qū)的務(wù)工人員到沈陽(yáng)市工作。近年來(lái)，沈陽(yáng)市城鎮(zhèn)人口數(shù)量穩(wěn)步上升，對(duì)于遷入人口而言，購(gòu)房意愿更強(qiáng)烈，擴(kuò)大了沈陽(yáng)市房地產(chǎn)銷(xiāo)售的內(nèi)需。因此，沈陽(yáng)市城鎮(zhèn)人口數(shù)量和沈陽(yáng)市就業(yè)人口數(shù)量這兩個(gè)因素關(guān)聯(lián)程度較高，這一點(diǎn)也符合事實(shí)邏輯。

(3)建材價(jià)格上漲會(huì)直接提高建筑企業(yè)的生產(chǎn)成本，房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售定價(jià)建立在材料、人工、地價(jià)等一系列成本之上，因此，建材價(jià)格的上漲勢(shì)必會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格提升。

(4)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值狀況、人均工資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額等其余關(guān)聯(lián)因素也是房地產(chǎn)發(fā)展的巨大推動(dòng)力。近年來(lái)，平穩(wěn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)良好的發(fā)展環(huán)境，人均工資水平的提高也意味著購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng)，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在井噴之后穩(wěn)中有升，也給沈陽(yáng)房地產(chǎn)的積極發(fā)展提供了保證。

(5)除上述可量化的關(guān)聯(lián)因素外，還有一些定性的關(guān)聯(lián)因素指標(biāo)，這些因素雖不可量化，但是在很大程度上影響著城市房地產(chǎn)價(jià)格，如房地產(chǎn)的周邊環(huán)境狀況、學(xué)校區(qū)位及交通便利程度。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的環(huán)境狀況、區(qū)位條件和交通便捷程度往往與房地產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)位條件的重要性不言而喻。同時(shí)，銀行貸款利率及稅收制度、商品住宅制度、土地制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策等一系列政策因素也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的高低產(chǎn)生影響[9]。

三、沈陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控措施

通過(guò)組合賦權(quán)灰色關(guān)聯(lián)度分析模型可知，對(duì)于沈陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格而言，影響程度最大的關(guān)聯(lián)指標(biāo)分別是沈陽(yáng)市消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、沈陽(yáng)市城鎮(zhèn)人口數(shù)量和沈陽(yáng)市建材價(jià)格指數(shù)。對(duì)于沈陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控應(yīng)該主要針對(duì)上述3項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行，同時(shí)對(duì)其余關(guān)聯(lián)因素制定相應(yīng)措施。

1.穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格水平

房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的重中之重是市場(chǎng)消費(fèi)指數(shù)及沈陽(yáng)市建材價(jià)格指數(shù)，兩者都直接或間接地影響房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，因此應(yīng)當(dāng)穩(wěn)定沈陽(yáng)市市場(chǎng)價(jià)格水平。對(duì)于沈陽(yáng)這種準(zhǔn)一線城市而言，消費(fèi)指數(shù)相對(duì)穩(wěn)定，可以促進(jìn)消費(fèi)者增強(qiáng)消費(fèi)意愿，而建材價(jià)格如果比較平穩(wěn)，會(huì)直接降低房屋的建造成本，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，可以推動(dòng)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。因此，要維持沈陽(yáng)市消費(fèi)價(jià)格水平，可以通過(guò)穩(wěn)定物價(jià)來(lái)穩(wěn)固沈陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格。

2.完善人才購(gòu)房補(bǔ)貼制度

沈陽(yáng)市應(yīng)制定合理的外來(lái)人才引進(jìn)政策，對(duì)引進(jìn)的外來(lái)人才實(shí)施一系列的購(gòu)房?jī)?yōu)惠和補(bǔ)貼政策，減小其購(gòu)房壓力和生活成本，滿足引進(jìn)人才對(duì)于住房的剛性需求，同時(shí)，盡可能避免購(gòu)房惡性需求，使房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到一種平穩(wěn)的狀態(tài)。

3.保持良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)

城市吸引外商投資很大程度取決于自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿εc前景，沈陽(yáng)市應(yīng)著力保障本市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，吸引更多房地產(chǎn)企業(yè)投資，使房地產(chǎn)投資額保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，避免出現(xiàn)較大的波動(dòng)，進(jìn)而形成良好平穩(wěn)的市場(chǎng)交易環(huán)境。

4.采取其他措施

除上述措施外，還應(yīng)該穩(wěn)步提高沈陽(yáng)市最低工資標(biāo)準(zhǔn)和完善社會(huì)保障程度，增強(qiáng)城市居民的購(gòu)買(mǎi)能力，增加保障房供給[10]，完善經(jīng)濟(jì)適用房制度，逐步實(shí)行貨幣化補(bǔ)貼[11]；同時(shí)，打造良好的交通條件，營(yíng)造獨(dú)一無(wú)二的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，培育良好的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。

四、結(jié) 語(yǔ)

筆者選取沈陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格影響指標(biāo)，在傳統(tǒng)灰色關(guān)聯(lián)分析模型的基礎(chǔ)上，采取組合賦權(quán)的方式，提出改進(jìn)灰色關(guān)聯(lián)分析模型的概念，從而保證模型分析的客觀性和科學(xué)性，消除以往單一模型的片面性和傳統(tǒng)定性評(píng)價(jià)分析過(guò)于主觀的弊端。通過(guò)灰色關(guān)聯(lián)模型分析找出影響沈陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格的主要關(guān)聯(lián)因素，并有針對(duì)性地制定措施，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序運(yùn)行，也為房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的評(píng)價(jià)研究提供了新的思路。