摘要：隨著我國社會經(jīng)濟的迅速增長，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展壯大成為國民經(jīng)濟支住產(chǎn)業(yè)之一。近年來，我國房地產(chǎn)存在區(qū)域性過熱現(xiàn)象，因房價的不斷上漲，出現(xiàn)了部分炒房投機行為，使得局部區(qū)域呈現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。這種現(xiàn)象的產(chǎn)生與其他國家的一些地區(qū)相比，我國房地產(chǎn)行業(yè)一直呈現(xiàn)著價格走高的趨勢。所以基于此類現(xiàn)象，中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，繼續(xù)實行差別化調(diào)控。在這樣的發(fā)展背景下，我國房地產(chǎn)銷售行業(yè)也發(fā)生了一定的改變。本文將以房地產(chǎn)銷售現(xiàn)代化背景為基礎(chǔ)，進行環(huán)境及市場需求的簡單分析，希望能夠為日后房地產(chǎn)營銷工作的開展，找到影響因素便提供一些簡單的借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)? 營銷策略 影響因素 分析探討

引言

隨著人們物質(zhì)生活和精神生活水平同步提高，所以人們對生活質(zhì)量、生活環(huán)境等的要求越來越高，而這些自然而然地就影響了房地產(chǎn)市場。盡管房地產(chǎn)行業(yè)在飛速地發(fā)展，但是符合人們居住的環(huán)境卻少之又少，因此，房地產(chǎn)市場營銷推廣面臨著巨大的挑戰(zhàn)，只有采取有效的措施，才可以改善這一情況。

一、房地產(chǎn)市場營銷推廣存在的問題

（一）市場調(diào)查缺乏真實性

我國房地產(chǎn)市場調(diào)查缺乏真實性。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進行市場營銷推廣方案的制定時，僅以見報的信息為準(zhǔn)，未對整個房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，所以所制定的方案存在與實際收集的信息差異較大。盡管部分房地產(chǎn)企業(yè)在制定方案前進行了市場調(diào)研，但是所調(diào)查的受眾面較小，一般都是消費者，并且沒有經(jīng)過專業(yè)的人員進行分析，所以調(diào)研的結(jié)果缺乏對競爭者的分析、市場發(fā)展的趨勢等，進而制約了房地產(chǎn)市場營銷推廣策略的制定，降低了房地產(chǎn)市場營銷推廣的水平，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)所帶來的經(jīng)濟效益和社會效益明顯降低。

（二）價格策略單一陳舊

我國房地產(chǎn)市場營銷在價格策略上單一陳舊，沒有營銷亮點，缺乏創(chuàng)新。我國房地產(chǎn)的價格策略主要是低價開盤，是指在樓盤開賣時采用折扣，或者低于市場價的價格向用戶售賣，以吸引用戶的眼光。但是在實際操作中成果不佳，甚至?xí)绊懻麄€樓盤的聲譽。

（三）營銷誠信度差

我國房地產(chǎn)市場營銷誠信度低。因為房地產(chǎn)廣告帶有虛假成分，在實際的銷售過程中，部分銷售人員為了增加自己的銷售量，存在夸大房屋的現(xiàn)象，如夸大小區(qū)的綠化面積、周邊的配套設(shè)備、環(huán)境、交通等，消費者參觀后產(chǎn)出較大的落差。再者，還存在廣告宣傳表意不明、隱瞞實情等現(xiàn)象，最終使得消費者對房地產(chǎn)的忠誠度降低。

二、房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策略的優(yōu)化對策

（一）創(chuàng)新營銷策略，滿足多樣化需求

在開展房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷策略制定中，企業(yè)要創(chuàng)新營銷理念和策略，要把握客戶的多樣化住房消費需要，迎合消費者的訴求，開展有針對性的營銷策略的制定。在營銷渠道上，要突破傳統(tǒng)營銷渠道和形式的限制，創(chuàng)新營銷路徑，發(fā)揮多媒體信息傳播的積極作用，促進市場營銷策略的有效實現(xiàn)。

（二）優(yōu)化營銷戰(zhàn)略，做好市場調(diào)研

在制定房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品營銷戰(zhàn)略規(guī)劃之前，企業(yè)應(yīng)該保證營銷戰(zhàn)略制定的科學(xué)性和合理性。在日常的房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷中，要做好客戶群體的信息收集和整理，并且做好客戶產(chǎn)品使用后的跟蹤調(diào)查，了解客戶群體對于房地產(chǎn)企業(yè)營銷產(chǎn)品的后續(xù)使用評價以及再購買的意愿等。通過有效的用戶跟蹤調(diào)查，及時地發(fā)現(xiàn)問題，給予解決，并做好市場營銷戰(zhàn)略的優(yōu)化工作。

（三）房地產(chǎn)市場營銷推廣方案創(chuàng)新

房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新可以從組織創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新三個方面著手。組織創(chuàng)新，可以改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的組織形式，采取新型的組織形式，如矩陣式組織結(jié)構(gòu)，不僅可以實現(xiàn)信息的有效傳達，還可以節(jié)約管理成本。產(chǎn)品創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該為用戶提高產(chǎn)品的質(zhì)量，并結(jié)合自身的發(fā)展實際以及市場的最新要求進行全方位的產(chǎn)品創(chuàng)新，可以將產(chǎn)品進行合理的分類，并需要進行不斷的完善和改革，以最大可能的滿足每一位用戶的需要。服務(wù)創(chuàng)新，房地產(chǎn)企業(yè)需要在員工服務(wù)上進行一定的創(chuàng)新，滿足消費者的個性化要求，增加消費者對房地產(chǎn)企業(yè)的忠誠度。并且還需要加強物業(yè)管理，保證業(yè)主居住的環(huán)境與質(zhì)量。

（四）完善房地產(chǎn)經(jīng)營中的品牌營銷

品牌對房地產(chǎn)市場營銷推廣也有很大的作用，好的品牌可以吸引大量的用戶，提升企業(yè)的形象，因此，房地產(chǎn)市場營銷推廣中品牌營銷十分重要。品牌營銷可以從以下幾個方面著手。一是樹立屬于本企業(yè)的專屬品牌。因為品牌代表了一個企業(yè)的形象，而品牌是通過不斷的過程進而塑造的，所以在此過程中容易出現(xiàn)分歧，但是只有持續(xù)一致的品牌才可以讓消費者保持對本企業(yè)的忠誠度，因此企業(yè)需要樹立專屬的品牌，實行持續(xù)一致的品牌策略。二是企業(yè)需要進行品牌宣傳，如通過媒體、廣告等形式增加企業(yè)品牌的知名度，并使房地產(chǎn)企業(yè)可以在消費者心中留下深刻的印象。

三、房地產(chǎn)市場需求特性

（一）房地產(chǎn)市場需求的層次化多樣性

現(xiàn)代化房地產(chǎn)市場中呈現(xiàn)出多樣性和層次性的特點。房地產(chǎn)市場中所呈現(xiàn)出的多樣性取決于房地產(chǎn)市場本來所有的層次性。又因為現(xiàn)在消費者的社會地位以及生活環(huán)境的改變，使得對房地產(chǎn)項目的需求也逐漸發(fā)生變化，也就促使了房地產(chǎn)項目的多樣化發(fā)展。這樣的時代發(fā)展背景下，就要求房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在營銷策略上遵循消費市場環(huán)境尊重消費的多樣性。

（二）房地產(chǎn)市場需求復(fù)雜多變性

現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)市場中具有非常復(fù)雜的多變性特點。隨著社會不斷地發(fā)展，消費者的人數(shù)以及層次也不斷豐富，對于房地產(chǎn)項目要求也不盡相同。這就使得房地產(chǎn)項目的購買選擇在現(xiàn)代市場中變得逐漸復(fù)雜起來。隨著社會生產(chǎn)力的不斷更新，消費者的經(jīng)濟水平不斷提升，在現(xiàn)代生活過程中，對房地產(chǎn)項目的選擇也逐漸提出了更多的要求。房地產(chǎn)企業(yè)必須要適應(yīng)現(xiàn)代化發(fā)展，在房地產(chǎn)項目中增強營銷效率來滿足消費者的使用需求以及多變性需求。

結(jié)語

影響房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的因素較多。在實際的市場營銷策略制定中，房地產(chǎn)企業(yè)要把握相關(guān)影響因素，做好對營銷策略制定中存在問題的有效分析，從而采取有效的應(yīng)對措施來處理，促進整體市場營銷效益的提升。針對目前房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷中存在的營銷策略落后、營銷市場調(diào)研不足以及渠道單一、內(nèi)容單一等問題，需要做好對市場營銷措施的完善。要創(chuàng)新營銷策略，滿足多樣化需求，促進市場調(diào)研充足、拓展?fàn)I銷渠道、豐富營銷內(nèi)容提升房地產(chǎn)市場營銷的有效性。

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天津師范大學(xué)劉笑顏