王金震

【摘 要】文章深入探討后“營改增”時代房地產企業(yè)稅收征管的特點，全面分析了當前房地產企業(yè)經營管理面臨的各種稅收風險，指出房地產企業(yè)加強稅收風險管控的重要性，提出從各個流程加強管理的重要性和緊迫性，促進房地產企業(yè)不斷提高納稅風險意識和管控能力，提高稅法遵從度，加強房地產企業(yè)規(guī)范稅收管理，有效規(guī)避稅收風險，為房地產企業(yè)健康發(fā)展指明了方向。

【關鍵詞】“營改增”;房地產;稅收風險;管控

【中圖分類號】F812.42 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2021）01-0223-03

根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的要求，自2016年4月30日在全國全面推開“營改增”試點。所謂“營改增”就是將原來征收營業(yè)稅的稅目改征增值稅，營業(yè)稅正式退出歷史舞臺。房地產作為原來征收營業(yè)稅的主要行業(yè)，在“營改增”的轉換中受到較大影響，國家為了使這一重大稅收改革順利實施，制定了“過渡期”的稅收政策，即房地產的“老項目”可以實行簡易征收增值稅，“新項目”按增值稅的一般計稅處理。隨著房地產企業(yè)“老項目”逐步完工清算，新的房地產企業(yè)陸續(xù)設立及房地產企業(yè)“新項目”的出現(xiàn)，“營改增”過渡期的業(yè)務會逐步減少，“營改增”過渡期稅收政策的實施也逐步完成，目前基本上進入后“營改增”時代，通俗地講，就是新業(yè)務按照增值稅的現(xiàn)行政策辦理，過渡期稅收政策逐步失效。因此，當前房地產企業(yè)“老項目”的完工清算及新項目的經營核算等方面面臨著較大的稅收風險，尤其在新老項目交替過程中，房地產企業(yè)更應重視稅收風險的管控，加強財稅核算管理，從而減少納稅風險[1]。

1 后“營改增”時代的房地產企業(yè)稅收征管特點

開展“營改增”試點初期，由于具體稅收征管操作不明確，稅收征管體制改革不到位，存在國地稅兩套稅務征管系統(tǒng)，將原來的營業(yè)稅改征增值稅，財稅核算方式改變較大，許多企業(yè)不太適應，經營者和財務人員對政策學習不深入、認識不到位，而且將原來的房地產企業(yè)的增值稅劃歸國稅管理，由于對房地產行業(yè)缺乏了解，國稅機關的征管人員也存在不適應，不知道如何界定增值稅的征管，這就造成“營改增”全面試點初期房地產企業(yè)的增值稅征管比較混亂。隨著國地稅的徹底合并，征管人員進行整合，再加上后續(xù)政策的明確，稅收征管流程優(yōu)化，房地產企業(yè)的增值稅征管已經相當規(guī)范。目前，在后“營改增”時代房地產企業(yè)的稅收征管具有如下特點。

1.1 增值稅征管更加嚴格精細

在開展“營改增”試點初期，房地產企業(yè)僅是先把營業(yè)稅改為增值稅，使稅企雙方在認識上達到統(tǒng)一，這一階段實行粗放式管理，即讓稅企雙方知道以后要繳納增值稅了。隨著后續(xù)相關政策的出臺和明確，進一步解決了房地產企業(yè)納稅人身份的選擇、增值稅的預交、發(fā)票的使用、增值稅進項抵扣、后期清算等政策問題。尤其是國地稅的徹底合并，更加便于征管，房地產企業(yè)的稅收征管流程更加規(guī)范，再加上稅企雙方從業(yè)人員知識和能力都有很大提高，房地產企業(yè)的增值稅征管變得更加精細，征管的漏洞得到堵塞，管理也更加科學和嚴格，違反稅收征管的風險和成本也不斷加大。

1.2 征稅方式逐步由簡易征收轉為一般計稅

由于在“營改增”試點方案中規(guī)定了簡易征收的過渡期政策，房地產企業(yè)開發(fā)的“老項目”可以選擇簡易計稅，所以房地產企業(yè)在“營改增”之前的項目基本上選擇了這一征收模式，但是根據(jù)客戶需求可以開具增值稅專用發(fā)票，這多少有點不倫不類，有些客戶為了取得較大的進項稅，甚至直接提出不要簡易征收的增值稅專用發(fā)票，而要求開具一般計稅模式下的增值稅專用發(fā)票，這就使房地產企業(yè)陷入兩難境地[1]。但由于房地產企業(yè)規(guī)模較大，不可能選擇小規(guī)模納稅人，所以目前房地產企業(yè)的新項目基本上采用一般計稅，這就要求房地產企業(yè)的核算更加規(guī)范，財務從業(yè)人員業(yè)務能力更加精湛。

1.3 稅收稽查力度逐步加大

由于前期的粗放式管理，加上國地稅兩套征管系統(tǒng)的信息不共享，造成行業(yè)稅收征管存在大量問題，甚至出現(xiàn)納稅數(shù)據(jù)不匹配、累計欠稅等現(xiàn)象，但隨著全面“營改增”試點的運行和國地稅的徹底合并，以及新技術、新手段在稅收征管中的應用，近2年稅務機關加大了對房地產行業(yè)的稅收稽查力度。稅務機關通過征管系統(tǒng)的風險推送、選案和違法舉報，對一些房地產企業(yè)不足額繳納稅款、不及時繳納稅款、偷稅漏稅、違規(guī)使用發(fā)票等違法行為進行了查處和曝光。

2 后“營改增”時代房地產企業(yè)面臨的稅收風險分析

目前，房地產企業(yè)在日常的業(yè)務經營和財稅核算方面仍存在許多風險，具體到納稅風險方面，主要有以下4個方面。

2.1 合同管理風險

房地產企業(yè)整個業(yè)務流程最終要通過財稅核算進行反映，而合同管理在整個房地產經營中屬于前置地位，如果前期的合同管理不到位，就會造成財稅核算缺乏必要的依據(jù)和支撐，使財稅核算空洞化[1]。目前房地產企業(yè)土地、建筑、費用等成本要素，以及收入的要素，均需要合同確定，尤其是在后“營改增”時代，簡易計稅項目和一般計稅項目并存，在一般計稅模式下，涉及土地成本的扣除和成本事項進項增值稅的抵扣，而且合同也是賬務核算、資金支付的依據(jù)，所以簽訂合同時究竟如何反映增值稅，這需要引起經營者的重視[1]。

2.2 發(fā)票管理風險

我國實行“以票控稅”制度，在增值稅的抵扣鏈條上，發(fā)票占有非常重要的地位。因此，發(fā)票合法合規(guī)在企業(yè)財稅核算中非常重要。有些房地產企業(yè)因為財稅業(yè)務不熟悉，或者是經營者不重視，一方面可能取得假發(fā)票，另一方面也可能取得不規(guī)范發(fā)票，這些不合法、不合規(guī)的發(fā)票入賬后會造成極大稅收風險。如果抵扣進項稅因為沒有取得合格發(fā)票而未進行抵扣，就會造成多納稅，增加房地產企業(yè)的納稅負擔。如果取得的發(fā)票不符合抵扣要求，就會出現(xiàn)多抵扣進項稅而造成少繳稅的情況，進而給企業(yè)造成很大的納稅風險[2]。而且房地產企業(yè)取得的發(fā)票種類繁多，發(fā)票內容也不一而足，所以發(fā)票管理在房地產整個核算流程中應引起足夠重視。

2.3 財務核算風險

在后“營改增”時代，由于新老項目并存，再加上增值稅計稅方法與原來的營業(yè)稅計稅方法不同，造成房地產企業(yè)財務人員不適應，業(yè)務能力和專業(yè)素養(yǎng)跟不上新要求，在財務核算中無法正確進行價稅分離，無法準確核算收入、成本、費用。收入不準確直接會給增值稅計算造成困難。而且“營改增”后的賬務核算涉及多個稅種的計算，如果財務核算不準確，其他以收入、增值稅為計稅依據(jù)的相關稅種也不能準確納稅。成本、費用的入賬數(shù)據(jù)不準確，將會造成企業(yè)所得稅和土地增值稅不能準確計算。

2.4 稅收征管風險

“營改增”后，房地產企業(yè)的主稅種由國稅機關征收，但在后“營改增”時代，由于國地稅的合并，納稅管理歸屬于同一個主管稅務機關，這就使房地產企業(yè)的各稅種納稅匹配度進一步提高，過去的漏征漏管局面得以改善。但是根據(jù)稅收征管特點，房地產企業(yè)異地開發(fā)項目存在按屬地管理問題，需要在項目所在地預繳稅款，所以征管難度較大。隨著稅收征管信息化的建設，房地產企業(yè)的納稅信息共享已有較大提高，如果房地產企業(yè)還存在僥幸心理，必將會給稅收征管帶來巨大風險。

3 后“營改增”時代房地產企業(yè)的稅收風險管控

后“營改增”時代，房地產企業(yè)面臨著巨大的稅收風險，為了有效避免稅收風險，促進房地產企業(yè)健康發(fā)展，房地產企業(yè)應在日常經營管理中注重做好以下4個方面的工作。

3.1 提高財務人員的素質

財務人員的職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)水平直接關系到房地產企業(yè)的財務核算質量和水平。實行“營改增”后，房地產企業(yè)的賬務處理和納稅計算都發(fā)生了很大變化，原來從業(yè)的財務人員不能及時適應新形勢的變化，所以應加大對財務人員的培訓力度，使財務人員熟練掌握房地產企業(yè)財稅核算的操作技能。通過參加培訓學習、業(yè)務操作，進一步豐富財務人員對財務知識、稅收法規(guī)的掌握，提升財務人員的業(yè)務能力和操作水平，從而在實務工作中有效避免因業(yè)務不熟、政策不準、賬務處理不正確而帶來不必要的風險[2]。

3.2 加強業(yè)務流程的管控

房地產企業(yè)的業(yè)務流程較一般企業(yè)復雜，而且周期較長，因此應從源頭上規(guī)范業(yè)務流程，并將規(guī)范的業(yè)務流程管控貫穿于房地產開發(fā)業(yè)務的全過程。一是建立起有效的合同、審核、審批等制度，一切按制度開展業(yè)務，避免日常工作中發(fā)生不規(guī)范行為[2]。二是建立完善的資金支付簽批審核制度，重大事項需要集體商議、決策，避免重大決策失誤。三是建立有效的內部審計監(jiān)控制度，對經營中的違規(guī)事項及時進行糾正。通過一系列管理制度的設立和有效運行，將房地產的整個業(yè)務流程進行梳理，而且保證實施，以此改變業(yè)務操作的不規(guī)范性，從而規(guī)避因業(yè)務流程混亂而造成的納稅風險。

3.3 加強財稅核算管理

財稅核算管理一直是房地產企業(yè)經營中的重要工作，房地產企業(yè)涉及的稅種比較多，而且核算比較麻煩，再加上房地產企業(yè)是當?shù)囟愂盏闹匾愒?，稅務機關管控也比較嚴格，因此房地產企業(yè)更應重視自身的財稅核算管理[2]。從業(yè)人員不僅要提升業(yè)務水平，更應在工作中規(guī)范財稅核算工作，一方面要加強對外來原始單據(jù)的審核，杜絕假發(fā)票、不合規(guī)發(fā)票入賬;另一方面要守法守規(guī)，嚴格按照《中華人民共和國會計法》和稅收相關法律法規(guī)進行財務、稅務處理，加強財務核算，不做虛賬、假賬。但可在稅法的允許下，運用豐富的財稅知識、熟練的財稅操作技能，充分利用稅收籌劃，為企業(yè)合理、合法、合規(guī)節(jié)約稅款。

3.4 提高稅法遵從度

隨著法治中國的建設，稅收作為國民經濟重要的組成部分，稅法法律法規(guī)也逐步完善，房地產企業(yè)更應該做遵守稅法的典范，因此若想有效規(guī)避納稅風險，就應該提高企業(yè)的稅法遵從度。一是樹立守法意識，合同的訂立、發(fā)票的取得、資金的支付都要合法，拒收違規(guī)違法的發(fā)票，使外來原始單據(jù)有依據(jù)，使發(fā)票與合同相互印證，支付的資金要以合同和發(fā)票為依托，最終達到“三流合一”，符合財經法規(guī)的規(guī)定[2]。二是納稅要依據(jù)稅收法律法規(guī)，稅款計算依據(jù)充分，計算步驟準確，金額精準，并及時繳納入庫，不漏繳、少繳稅款。三是享受優(yōu)惠政策要依據(jù)充分，避免惡意偷稅、欠稅現(xiàn)象發(fā)生。

4 結語

總之，房地產行業(yè)是國民經濟的重要支柱，而稅收管理又在整個房地產經營中占有非常重要的地位，這就要求房地產企業(yè)的所有者、管理者、經營者都應引起重視。在后“營改增”時代，房地產企業(yè)的從業(yè)者更應樹立風險意識，合法合規(guī)經營，提升治理能力，健全內部制度，加強財稅核算，實施有效監(jiān)管，提高稅法遵從度，進一步管控好稅收風險，從而為房地產企業(yè)的健康經營發(fā)展、行穩(wěn)致遠打下堅實的基礎。

參 考 文 獻

[1]李金蔓.營改增后房地產企業(yè)稅務風險點分析與管控措施[J].經貿與實踐，2018（9）：86-88.

[2]田桂凡.“營改增”后房地產企業(yè)稅收風險防范研究[J].財會學習，2018（5）：179.