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        物業(yè)公司成本管理現(xiàn)存問題與應(yīng)對建議思考

        2021-02-09 03:08:00張曉玲
        中國民商 2021年1期
        關(guān)鍵詞:應(yīng)對建議三供一業(yè)物業(yè)公司

        張曉玲

        摘 要:隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,人民生活水平的日漸提高,對物業(yè)公司成本管理能力提出了更高的要求,要求其不斷改善日常工作的管理的模式,并在保證服務(wù)質(zhì)量的同時優(yōu)化成本支出的把控。本文將以某物業(yè)公司“三供一業(yè)”住宅小區(qū)項目為例,探討此項目的改造背景及成本管理現(xiàn)狀,并提出相應(yīng)成本控制措施。

        關(guān)鍵詞:物業(yè)公司;“三供一業(yè)”住宅小區(qū)項目;成本管理;應(yīng)對建議

        一、某物業(yè)公司“三供一業(yè)”改造的背景

        2016年開始,在全國全面推進(jìn)國有企業(yè)(含中央企業(yè)和地方國有企業(yè))職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作,對相關(guān)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行必要的維修改造,達(dá)到城市基礎(chǔ)設(shè)施的平均水平,分戶設(shè)表、按戶收費,交由專業(yè)化企業(yè)或機(jī)構(gòu)實行社會化管理,2018年年底前基本完成。2019年起國有企業(yè)不再以任何方式為職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”承擔(dān)相關(guān)費用。這項舉措的進(jìn)行,大大降低了公司的經(jīng)濟(jì)壓力,可對成本進(jìn)行集成化控制,實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

        二、某物業(yè)公司“三供一業(yè)”項目成本管理現(xiàn)狀

        (一)“三供一業(yè)”項目服務(wù)收費

        對于“三供一業(yè)”住宅項目,以某物業(yè)公司承接的“三供一業(yè)”住宅項目小區(qū)為例,首先,物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)較低??偨ㄖ娣e為98.2萬平方米,收費基本在0.6-0.8元/平方米,以小戶型面積為主。此類小區(qū)的物業(yè)服務(wù)價格增長基本沒有上升空間。其次,物業(yè)服務(wù)收費回收率較低。對于“三供一業(yè)”住宅項目,改造前物業(yè)管理由國有企業(yè)承擔(dān),業(yè)主個人承擔(dān)較少部分或者不承擔(dān)。長期的這種狀態(tài)下,導(dǎo)致業(yè)主繳費意識較低,從而造成改造后物業(yè)服務(wù)收費回收率低。

        (二)“三供一業(yè)”項目成本構(gòu)成

        以某物業(yè)公司“三供一業(yè)”小區(qū)成本項目為例,項目成本主要包括人工費、能耗費用、固定資產(chǎn)折舊、物料費用等。住宅小區(qū)物業(yè)成本管理中人工成本占比最大,往往占到總成本的70%以上,有的甚至達(dá)到90%。除此之外,能耗成本、物料費用也是物業(yè)管理公司的主要成本構(gòu)成部分。物業(yè)公司要實現(xiàn)盈利目標(biāo),首先要不斷開發(fā)適合所管理小區(qū)的衍生服務(wù),提高衍生服務(wù)收費來補充物業(yè)收費的不足。其次,針對此類小區(qū),要重新測量小區(qū)的單位面積物業(yè)成本,做到成本事前控制、事中控制與事后管理相結(jié)合的成本管控模式。

        三、某物業(yè)公司“三供一業(yè)”項目成本控制措施

        (一)實施區(qū)域化管理,實現(xiàn)項目人員共享

        從項目成本構(gòu)成中可以看出,有效降低項目人工成本是減少項目總成本的關(guān)鍵。對于物業(yè)管理公司,每個小區(qū)的保潔、保安、維修工、管理人員等各類專業(yè)崗位配置是必不可少的,針對這種問題可以實行區(qū)域化管理。對于“三供一業(yè)”項目,每個項目包括多個小區(qū),小區(qū)地理位置靠近,可以將原來的服務(wù)點擴(kuò)大成服務(wù)面,實現(xiàn)幾個小區(qū)的項目經(jīng)理、核算員、維修工人員的共享。這樣能有效提高零散小區(qū)關(guān)鍵崗位的勞動生產(chǎn)率,節(jié)約人工成本。

        (二)實行精細(xì)化管理,做到人員與面積、工作量項目匹配

        接收“三供一業(yè)”住宅項目后,對此類老舊小區(qū)的狀況進(jìn)行重新摸底,制定符合實際的人員配備標(biāo)準(zhǔn)。首先,物業(yè)公司需要對項目情況進(jìn)行全盤調(diào)查,并對現(xiàn)有管理內(nèi)容進(jìn)行評估,找出重難點,并根據(jù)項目內(nèi)容制定相應(yīng)的工作計劃,進(jìn)而根據(jù)工作量及項目周期安排適宜人員處理,進(jìn)而有選擇性、目的性完成工作任務(wù)。同時,管理者應(yīng)當(dāng)建立健全人員管理制度,制定人員組織架構(gòu),明確每個部門及每位員工的工作職責(zé),并全面提升隊伍的專業(yè)能力及素質(zhì);其次,在項目的實際實施環(huán)節(jié),針對發(fā)現(xiàn)的問題找出相應(yīng)的解決方案。例如工作任務(wù)的量化,或是對流程進(jìn)行及時的梳理,以便項目的各個環(huán)節(jié)都可以在規(guī)范且標(biāo)準(zhǔn)化流程中進(jìn)行,切實控制項目的成本支出。最后,及時對完成的項目環(huán)節(jié)進(jìn)行評估,分析成效得失,對不完善的地方再加以改進(jìn),做到循環(huán)遞進(jìn),螺旋上升,最終形成持續(xù)改進(jìn)、不斷創(chuàng)新的工作機(jī)制。

        (三)提倡節(jié)約理念,降低能耗費用

        能耗費用在物業(yè)管理成本中占比較大,節(jié)約水電能耗是控制物業(yè)管理成本的重要內(nèi)容。在日常工作中要發(fā)揮各級人員的積極性,號召各級員工隨手關(guān)水閥、隨手關(guān)燈; 充分利用各種節(jié)能設(shè)施,對原有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行改造。對用電重點區(qū)域進(jìn)行分析,提出改進(jìn)措施并加以實施。例如地面照明,戶主開燈情況下,對路面具有一定的照明效果,可以利用此在保證照明度的前提下適當(dāng)減少照明燈具的使用,以節(jié)約的能耗費用。

        (四)創(chuàng)新采購模式,減低物料成本

        物料費用也是物業(yè)項目成本的主要構(gòu)成部分,要審慎評估、選擇科學(xué)的采購模式。物業(yè)公司因為項目較分散、單個項目的物耗采購量又較小,且物資消耗頻繁,若每個小區(qū)自行采購情況下,由于采購量小,單價成本會較高。若采用即時制采購方式,運輸成本、送貨成本反而比傳統(tǒng)采購模式高。因此,物業(yè)公司因統(tǒng)籌估算物料費用構(gòu)成比例,對于清運垃圾、消防維保、電梯維保等較大支出,評估是否可以實行統(tǒng)一采購。不能一味地套用模式或各自為陣,以免不恰當(dāng)?shù)卦龃蟪杀鹃_支。

        (五)積極推廣信息化、機(jī)械化作業(yè),提高物業(yè)服務(wù)勞動生產(chǎn)率

        當(dāng)今科技高速發(fā)展,線上收費系統(tǒng)、收費方式不斷創(chuàng)新,智能化機(jī)器也已開始推廣運用。比如監(jiān)控攝像頭、電動掃地機(jī)等設(shè)備的普及極大地提高了工作效率;智能清掃機(jī)、智能擦窗機(jī)等機(jī)器人也已開始投入實驗。這些設(shè)備都將幫助物業(yè)公司減少人員配置,提高勞動生產(chǎn)率。物業(yè)公司應(yīng)盡可能配置機(jī)器取代人工操作,這將有效減少成本開支,提高服務(wù)質(zhì)量。

        四、結(jié)束語

        綜上所述,物業(yè)公司為適應(yīng)現(xiàn)代化的發(fā)展要求,必然需要對成本管理現(xiàn)存問題進(jìn)行詳細(xì)分析,依據(jù)內(nèi)外部面臨的風(fēng)險因素及自身發(fā)展戰(zhàn)略,進(jìn)而對成本管理進(jìn)行優(yōu)化,采用科學(xué)合理的成本管理辦法實現(xiàn)企業(yè)的全面管理,以便提升企業(yè)的精細(xì)化管理程度,促進(jìn)企業(yè)的快速發(fā)展。

        參考文獻(xiàn):

        [1]彭后生.物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本管理策略研究[J].現(xiàn)代物業(yè)(中旬刊).2018(06).

        [2]王亞君.關(guān)于物業(yè)公司降低成本方法的探討[J].經(jīng)濟(jì)師.2018(01).

        [3]吳春紅.物業(yè)管理企業(yè)成本的特點與管控策略研究[J].中國國際財經(jīng)(中英文).2017(21).

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