唐碧媛

摘要：房地一體化確權(quán)調(diào)查工作過(guò)程中存在多種技術(shù)難題，需要應(yīng)用現(xiàn)代化科學(xué)測(cè)繪調(diào)查技術(shù)方法，保證工作質(zhì)量和進(jìn)度。本文根據(jù)房地一體項(xiàng)目開(kāi) 展期間的工作實(shí)踐，對(duì)房地一體化確權(quán)測(cè)繪調(diào)查技術(shù)做了研究，并探討農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪調(diào)查技術(shù)，以此把握調(diào)查技術(shù)路線(xiàn)。但是在實(shí)際的 調(diào)查工作中，卻存在工作量大、時(shí)間長(zhǎng)、耗費(fèi)成本高，且指界確權(quán)難等問(wèn)題，嚴(yán)重影響調(diào)查工作效率和質(zhì)量，對(duì)此可以采用傾斜攝影測(cè)量技術(shù)和移動(dòng)地理 信息定位技術(shù)、農(nóng)村宅基地調(diào)查系統(tǒng)等新技術(shù)對(duì)其解決，以此確保調(diào)查結(jié)果科學(xué)可靠。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地;房地一體化;確權(quán)測(cè)繪調(diào)查技術(shù)

引言

隨著農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的改革，農(nóng)村宅基地地籍調(diào)查和房產(chǎn)一體化調(diào) 查工作逐漸成為農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記工作的具體表現(xiàn)形式，為了更好地獲取調(diào) 查結(jié)果，確保不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記工作有序進(jìn)行，需要加強(qiáng)確權(quán)測(cè)繪調(diào)查技術(shù)研 究，解決我國(guó)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)問(wèn)題，確保確權(quán)登記工作高效進(jìn)行。

1 農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪調(diào)查技術(shù)問(wèn)題分析

1.1 農(nóng)村宅基地建設(shè)較為分散

當(dāng)前，我國(guó)農(nóng)村宅基地房屋建設(shè)混亂，房檐遮擋物較多，影響航空攝 影測(cè)量工作，無(wú)法采集房屋信息，導(dǎo)致采集數(shù)據(jù)精確度不達(dá)標(biāo)，需要人工 對(duì)房檐進(jìn)行調(diào)整、對(duì)房屋邊長(zhǎng)進(jìn)行丈量，因此耗費(fèi)時(shí)間和人力較大。由于 房檐的遮蓋，航空攝影測(cè)量成圖過(guò)程中會(huì)存在以下問(wèn)題：房屋圖變形，比 如，房屋邊長(zhǎng)不符、折線(xiàn)拐角不平整、房屋點(diǎn)位置不科學(xué)、房屋多余或者 不足、宗地范圍和界址點(diǎn)不準(zhǔn)確、房屋植被和地形出現(xiàn)偏差。

1.2 農(nóng)村宅基地權(quán)利人身份不明確

現(xiàn)階段，農(nóng)村外出務(wù)工比例較大，農(nóng)戶(hù)戶(hù)主不在家只有孩子和老年人 等情況較為普遍，因此入戶(hù)調(diào)查、確權(quán)指界、簽字蓋章、權(quán)屬資料收集、 等工作都難以進(jìn)行，確權(quán)調(diào)查成果不完善最終影響房地一體化權(quán)籍調(diào)查工 作。

1.3 宅基地建設(shè)政策的影響

當(dāng)前，我國(guó)農(nóng)村宅基地建設(shè)上實(shí)施無(wú)償使用宅基地的政策，住戶(hù)對(duì)宅 基地權(quán)籍調(diào)查工作認(rèn)識(shí)不足，也缺乏宅基地登記權(quán)利意識(shí)，在實(shí)際的工作 中，農(nóng)民配合度不高，影響入戶(hù)調(diào)查工作的進(jìn)行。

2 農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪調(diào)查技術(shù)問(wèn)題解決對(duì)策

2.1 傾斜攝影測(cè)量法

考慮到我國(guó)大部分農(nóng)村宅基地房屋建設(shè)不齊整、房檐存有遮擋物，需 要用到大量人工時(shí)，工作人員可以在以上地區(qū)采用傾斜攝影測(cè)量法，該方 法采用的是無(wú)人機(jī)，在無(wú)人機(jī)上安裝傾斜攝影機(jī)，從多個(gè)角度獲取航空影像 數(shù)據(jù)，以此保證房屋數(shù)據(jù)信息的完整性，可以有效解決以上問(wèn)題。獲取數(shù)據(jù) 后，需要通過(guò)系統(tǒng)進(jìn)行處理，以此生成正射影像，最終通過(guò)攝影測(cè)量軟件輸 出正射影像，利用三維技術(shù)建立三維數(shù)據(jù)影像模型，以此對(duì)宅基地信息進(jìn)行 調(diào)查。傾斜攝影測(cè)量法可以保證精度和效率，有效解決測(cè)量困難的問(wèn)題。

2.2 RTK-全站儀、測(cè)距儀測(cè)量法

對(duì)于一些攝影測(cè)量不到位、不精確的宅基地測(cè)量問(wèn)題或者新增房屋，可以采用 RTK-全站儀、測(cè)距儀測(cè)量法進(jìn)行修補(bǔ)、完善，以此保證測(cè)量結(jié) 果全面、精準(zhǔn)。該方法也可以用在無(wú)法進(jìn)行航測(cè)需要整改的房檐測(cè)量工作 中，通過(guò)測(cè)距儀內(nèi)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)工具，可以把握房檐條數(shù)、變數(shù)、轉(zhuǎn)角等，最終繪制出標(biāo)注寬度和尺寸的工作底圖。

2.3 移動(dòng) GIS 農(nóng)村地籍調(diào)查系統(tǒng)和指紋記錄調(diào)查法

在進(jìn)行農(nóng)村地籍調(diào)查時(shí)，工作人員可以采用平板電腦，安裝移動(dòng) GIS?農(nóng)村地籍房產(chǎn)調(diào)查系統(tǒng)和指紋記錄系統(tǒng)、調(diào)查工作底圖，依次入戶(hù)調(diào)查，要求戶(hù)主現(xiàn)場(chǎng)填寫(xiě)地籍調(diào)查表、簽字蓋章，上交權(quán)屬、房產(chǎn)、地籍等資料。對(duì)于戶(hù)主長(zhǎng)期不在家的，可以邀請(qǐng)村干部或者其他代理人集中簽字確認(rèn)，或者要求代理人將指界證據(jù)資料進(jìn)行拍照、錄音、錄視頻等，以此上傳到?地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)中。

2.4 簽字蓋章法

對(duì)于以上農(nóng)民認(rèn)知不足，不配合的情況，可以采取集中簽字蓋章的方 法解決，比如，在宅基地調(diào)查確權(quán)工作中，遇到戶(hù)主不配合情況時(shí)，可以 邀請(qǐng)村干部作為代理，攜帶宗地圖和權(quán)籍調(diào)查表等資料后，地方政府和村 干部在農(nóng)村專(zhuān)屬辦公室內(nèi)集中進(jìn)行簽字確認(rèn)、蓋章等，以此保證該工作的 順利進(jìn)行，也可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤。

2.5 完善法律法規(guī)制度

我國(guó)政府部門(mén)和自然資源部門(mén)需要不斷完善農(nóng)村宅地基確權(quán)調(diào)查工作 相關(guān)法律法規(guī)，以此全面解決調(diào)查問(wèn)題，一方面，需要強(qiáng)化農(nóng)戶(hù)基本的宅 基地確權(quán)、地籍、房屋產(chǎn)權(quán)等概念認(rèn)知，并對(duì)其進(jìn)行公開(kāi)標(biāo)準(zhǔn)，制定分戶(hù) 原則，避免出現(xiàn)一戶(hù)多宅的問(wèn)題。且還需要對(duì)多余宅基地進(jìn)行管理，將其 納入農(nóng)村集體資產(chǎn)中，降低戶(hù)主分歧現(xiàn)象的發(fā)生。另一方面，需要提高農(nóng) 村宅基地使用率，探索農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)制度，并優(yōu)化農(nóng)村宅基地審批程 序和管理機(jī)制，以便更有序地開(kāi)展農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作。

3 農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪調(diào)查方法

3.1 強(qiáng)化底圖制作

在我國(guó)廣泛開(kāi)展的農(nóng)村房地一體宅基地使用權(quán)調(diào)查工作中，首先需要 全面強(qiáng)化底圖制作。在制作底圖時(shí)，要采用 1：2000 不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并 在其中有效抽取或疊加數(shù)據(jù)中各類(lèi)相關(guān)信息，如農(nóng)村房屋、道路、河流等，強(qiáng)化對(duì)不同類(lèi)型基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理，明確農(nóng)村地區(qū)不同土地權(quán)屬的具 體界限，合理標(biāo)注不同鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村隊(duì)的名稱(chēng)和具體界線(xiàn)范圍。之后開(kāi)展房地 一體農(nóng)村宅基地使用權(quán)調(diào)查時(shí)，則需要將已經(jīng)制作好的精確底圖直接導(dǎo)入 移動(dòng)設(shè)備，以更好地實(shí)現(xiàn)便捷化應(yīng)用與處理。

3.2 宅基地使用權(quán)調(diào)查方法

在進(jìn)行宅基地使用權(quán)調(diào)查時(shí)，需要廣泛調(diào)查宗地的具體權(quán)屬情況，并 進(jìn)行實(shí)地指界，工作人員要丈量土地界址的具體邊長(zhǎng)和不同邊長(zhǎng)中的有關(guān) 距離，如房屋距邊界距離等，明確房屋土地的產(chǎn)權(quán)信息，并根據(jù)房屋的角 點(diǎn)和編程進(jìn)行全方位的測(cè)量，進(jìn)一步得出房屋的實(shí)際占地面積。在進(jìn)行前 期勘測(cè)與丈量之后，需要將相關(guān)信息進(jìn)行詳細(xì)登記，根據(jù)調(diào)查情況表的數(shù) 據(jù)記錄，填寫(xiě)房屋基本信息并有效編制房產(chǎn)分戶(hù)圖。宅基地使用權(quán)調(diào)查必 然會(huì)進(jìn)行實(shí)地丈量，因此需要應(yīng)用到鋼尺等器械和設(shè)備，并需要運(yùn)用圖解 法或解析法進(jìn)行房屋空間的實(shí)際測(cè)繪，得出更加準(zhǔn)確的占地面積等。

3.3 宅基地使用權(quán)調(diào)查內(nèi)容

針對(duì)農(nóng)村集體用地和公共設(shè)施用地情況進(jìn)行全面了解：（1）根據(jù)不同?土地的權(quán)屬進(jìn)行調(diào)查，明確土地位置、權(quán)屬、性質(zhì)、來(lái)源、土地使用者以?及土地具體位置及周邊的情況等，根據(jù)土地類(lèi)型和實(shí)際用途判斷地類(lèi);（2） 確定土地不同地類(lèi)的權(quán)屬界限和不同土地使用權(quán)屬界限等，針對(duì)地面附著?物形狀、圍度、面積等進(jìn)行全方位的調(diào)查和確定;（3）在進(jìn)行宅基地使用?調(diào)查時(shí)需要相關(guān)權(quán)利人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指界審計(jì)，明確權(quán)屬的實(shí)際情況，而工作?人員也要在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行房屋范圍面積等多方面的核實(shí)，將相關(guān)信息和數(shù)據(jù)準(zhǔn)?確登記于權(quán)籍調(diào)查表之中，以便后續(xù)調(diào)查工作的有效開(kāi)展。如果存在房屋?轉(zhuǎn)讓或拆遷等情況，也需要對(duì)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行及時(shí)替換，以免造成不必要的?麻煩或影響。

3.4 房屋調(diào)查內(nèi)容

主要針對(duì)不同權(quán)屬房屋的實(shí)際情況、建筑類(lèi)型、結(jié)構(gòu)、實(shí)際建成年份、 房屋的具體用途、預(yù)計(jì)規(guī)劃用途、面積等進(jìn)行全面調(diào)查和了解，并根據(jù)不?動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表中的相關(guān)要素和信息進(jìn)行準(zhǔn)確地填寫(xiě)。在進(jìn)行工作時(shí)，工?作人員需要將權(quán)屬房屋實(shí)際情況拍攝到位。其次，要針對(duì)房屋和相關(guān)附屬?設(shè)施進(jìn)行全面測(cè)量，明確不同設(shè)施的使用用途和結(jié)構(gòu)，值得注意的是，要?明確不同建筑的層數(shù)或結(jié)構(gòu)，因此需要針對(duì)房屋進(jìn)行分別測(cè)量，如果在進(jìn)?行實(shí)地調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有房屋權(quán)屬不清，則需要明確墻面的所有權(quán)并進(jìn)行?判定和劃界，隨后才可以有效開(kāi)展房屋權(quán)籍調(diào)查。

3.5 權(quán)籍圖表繪制與面積測(cè)算

在前期實(shí)地調(diào)查和數(shù)據(jù)填報(bào)等工作完成之后，需要針對(duì)農(nóng)村房地一體 宅基地使用權(quán)調(diào)查情況進(jìn)行圖表繪制和面積測(cè)算，明確不同房產(chǎn)和宗地平 面圖、宗地圖，補(bǔ)充必要的地籍要素和界點(diǎn)坐標(biāo)之后，需要針對(duì)房地一體 權(quán)籍宗地面積進(jìn)行精準(zhǔn)的計(jì)算和分析，明確房屋的具體層數(shù)和面積。

3.6 建立基地使用權(quán)調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)

完成房地一體農(nóng)村宅基地使用權(quán)實(shí)地調(diào)查之后，需要有效建立基地使 用權(quán)調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)，并根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)內(nèi)容和數(shù)據(jù)調(diào)查資料等進(jìn)行全面的整理，實(shí)現(xiàn)將數(shù)據(jù)入庫(kù)。在此期間，如果仍然發(fā)現(xiàn)權(quán)籍調(diào)查中存在問(wèn)題，則需要 及時(shí)進(jìn)行處理，可以以每戶(hù)為基本單位，以實(shí)現(xiàn)對(duì)全級(jí)調(diào)查資料和相關(guān)數(shù) 據(jù)的整理與匯總。值得注意的是，在進(jìn)行資料整理和數(shù)據(jù)庫(kù)搭建時(shí)，需要 將房產(chǎn)權(quán)屬證明材料、實(shí)地拍攝照片、信息權(quán)籍調(diào)查表等進(jìn)行合理規(guī)制，確保相關(guān)信息完善，以便后續(xù)的調(diào)查和調(diào)閱。

4 結(jié)語(yǔ)

總之，通過(guò)以上農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪調(diào)查技術(shù)分析，在保 證調(diào)查準(zhǔn)確性的同時(shí)，也可以提高工作效率。以上技術(shù)方法的有效應(yīng)用不 僅可以高質(zhì)量完成農(nóng)村宅基地房地一體化確權(quán)測(cè)繪調(diào)查工作，也可以有效 總結(jié)當(dāng)前農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀問(wèn)題，為后期完善農(nóng)村宅基地和房屋管理制度提 供依據(jù)。

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