周磊 包頭市公共租賃住房管理服務(wù)局

一、造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的主要影響因素

由于社會競爭不斷增強(qiáng)，市場環(huán)境千變?nèi)f化，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不會持續(xù)平穩(wěn)增長。筆者結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的運(yùn)營狀況，總結(jié)了以下三個方面的經(jīng)濟(jì)波動影響因素。

（一）房地產(chǎn)價格忽上忽下，極不穩(wěn)定

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，市場份額的占比大幅度提升，越來越多的投資商想要抓住契機(jī)大賺一筆，出現(xiàn)了盲目投資的不良現(xiàn)象。這樣一來，房地產(chǎn)價格就會被過分哄抬，而且沒有任何明顯征兆和規(guī)律，然后，更多的人又會被房地產(chǎn)投資市場吸引，造成惡性循環(huán)，房地產(chǎn)持續(xù)上下大幅度波動，影響甚至遏制實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)市場供應(yīng)和需求關(guān)系不平衡

實(shí)際上，房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系是最關(guān)鍵和主要的影響因素，這種供需矛盾只能緩解，無法完全消除，在長時間內(nèi)都是客觀存在的。現(xiàn)在，由于人們生活水平的普遍提高，導(dǎo)致人們對購買房產(chǎn)的需求日益加大，而現(xiàn)有的房產(chǎn)無法滿足所有消費(fèi)者的需求，就會使得需求大于供應(yīng)，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就會急劇增長；反過來，一旦購房者的需求有所降低，房地產(chǎn)開發(fā)又突飛猛進(jìn)，那么就會出現(xiàn)供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求的現(xiàn)象。要想平衡好需求和供應(yīng)的關(guān)系并不是一件容易的事，因?yàn)槎叩年P(guān)系微妙，其中夾雜著方方面面的影響要素。

（三）土地資源帶來的問題繁多、復(fù)雜

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前提是有充足的土地，對我國的土地進(jìn)行合理開墾和利用，保障每一寸土地都能發(fā)揮出其最大的價值。但是，部分房地產(chǎn)商在經(jīng)營和建造過程中，只注重實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化，違背自然發(fā)展規(guī)律，導(dǎo)致大面積的土地被污染和浪費(fèi)，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展帶來惡劣的影響，經(jīng)濟(jì)波動現(xiàn)象就會持續(xù)加重。

二、調(diào)控我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的有效措施和對策

（一）合理利用市場調(diào)節(jié)機(jī)制

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動如果能夠在市場合理、正確的調(diào)節(jié)機(jī)制下有所控制，不出現(xiàn)大幅度、沒有規(guī)律性的上漲和下跌，那么就屬于正常波動現(xiàn)象。國家要做的是采取有力措施，建立健全市場調(diào)節(jié)機(jī)制，讓其能夠最大限度的為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行提供保障，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)最真實(shí)的情況和面貌展現(xiàn)在消費(fèi)者面前，杜絕和抵制泡沫經(jīng)濟(jì)。然而，實(shí)際上，政府有時會干預(yù)到正常的房地產(chǎn)市場調(diào)控，比如說，政府如果預(yù)測到在規(guī)定時限里房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)達(dá)不到預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)，那么政府就會忽視市場調(diào)控的存在性，直接人為操作致使樓盤價格下降，刺激消費(fèi)者購買，從而獲得經(jīng)濟(jì)收益。這種做法嚴(yán)重?cái)_亂了市場秩序，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)傷害極大。第一，市場調(diào)節(jié)是一種微觀調(diào)控手段，是為了保證市場經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展、供應(yīng)需求趨于平衡穩(wěn)定而制定的，它能夠真實(shí)反映出市場經(jīng)濟(jì)的真實(shí)、具體情形。只有在市場調(diào)節(jié)一段時間后，真正摸清楚房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)其中的狀況，才能有針對性地制定并出臺相關(guān)政策措施，否則會丈二和尚，摸不著頭腦，不能對癥下藥。第二，如果不能遵循市場調(diào)節(jié)的規(guī)律，人為過早的對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施干預(yù)措施，那么就算能夠?qū)?dāng)下的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)優(yōu)秀的完成，可是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身就會面臨諸多的后續(xù)問題，可以說是拆了東墻補(bǔ)西墻，并不會起到實(shí)質(zhì)性的作用，相反，還會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來壓力和困擾。因此，政府要尊重市場調(diào)節(jié)機(jī)制，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以在合理有效的市場調(diào)節(jié)機(jī)制下實(shí)現(xiàn)正常的經(jīng)濟(jì)波動，讓其能夠在激烈、殘酷的市場競爭中快速成長，蓬勃發(fā)展。

（二）對土地市場進(jìn)行規(guī)范化管理

在我國，土地市場管理的措施并不全面，有很多方面需要進(jìn)一步改進(jìn)和強(qiáng)化，所以，政府對土地的各種規(guī)章制度進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)和有效實(shí)施變得越來越有意義。為了達(dá)到制度完善的目標(biāo)，政府可以在以下幾個方面進(jìn)行努力：第一，要合理運(yùn)用土地支配權(quán)，對土地做到最科學(xué)的分配，通過采取這種方式，政府可以擁有富足的土地進(jìn)行調(diào)控，這將給土地轉(zhuǎn)讓市場的打開提供便利，也使土地使用權(quán)能夠得到最大程度的轉(zhuǎn)讓，進(jìn)而能夠根據(jù)最新出臺的土地市場機(jī)制，制定出更有助于地區(qū)土地發(fā)展的政策。第二，土地市場土地總量要注意控制有度，結(jié)合土地機(jī)制和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行土地的劃分和利用，不能盲目調(diào)控，最大化地實(shí)現(xiàn)土地的使用價值。第三，目前，我國在土地供應(yīng)方面的管理還有些欠缺，不僅有些制度的執(zhí)行并沒有落實(shí)，而且也缺乏創(chuàng)新政策的出臺，因此，政府要對土地制度進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，做到與時俱進(jìn)、推陳出新，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第四，將土地的招標(biāo)拍賣工作依照流程進(jìn)行規(guī)范落實(shí)。

（三）建立健全房地產(chǎn)開發(fā)金融制度

房地產(chǎn)的融資發(fā)展問題是關(guān)乎著房地產(chǎn)整個行業(yè)的興衰與否。因此，對于大多數(shù)投資商來說，他們會選擇那些開前景好，潛在價值高的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行投資。但是，房地產(chǎn)企業(yè)不能僅僅依靠這些不確定的投資商來維系資金的周轉(zhuǎn)和使用，必須要建立多元化的融資體系，拓寬融資渠道，進(jìn)而達(dá)到健全房地產(chǎn)開發(fā)金融機(jī)制的目的。例如，選擇信譽(yù)度高、利率穩(wěn)定的銀行進(jìn)行貸款，及時抓住機(jī)會享受政策優(yōu)惠條件等等。與此同時，要設(shè)立融資監(jiān)管機(jī)制，肅清融資環(huán)境，使得房地產(chǎn)行業(yè)在市場和法律的監(jiān)督下能夠正確行使融資權(quán)力，規(guī)范性、科學(xué)性、合理化地展開金融開發(fā)。

三、結(jié)束語

總而言之，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并為我國國民經(jīng)濟(jì)注入了新鮮的血液，提供了不竭的發(fā)展動力。但是，目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)營模式也存在諸多缺陷和不足，尤其是經(jīng)濟(jì)波動影響因素眾多且不易控制，必須充分利用市場調(diào)節(jié)機(jī)制穩(wěn)定住房地產(chǎn)的供需矛盾，規(guī)范土地市場管理，健全金融開發(fā)制度，推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的螺旋式上升、可持續(xù)化發(fā)展。