謝麗陽(yáng) 山西省陽(yáng)泉市華陽(yáng)新材料科技集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)管理中心

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度歷史發(fā)展

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度歷史悠久。早在明朝，就建立了稅收工作的登記冊(cè)。到了清代，西方意識(shí)形態(tài)占主流的國(guó)家開始對(duì)我國(guó)的物權(quán)制度產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。民主共和國(guó)時(shí)期，政府參考并照著歐美各國(guó)保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全的制度，建立了按照法律、法規(guī)規(guī)定的程序和要求的加強(qiáng)土地管理。1950年開始，中國(guó)國(guó)家行政機(jī)關(guān)進(jìn)行土改，確定了房屋產(chǎn)權(quán)和確認(rèn)土地使用權(quán)的法律證據(jù)，發(fā)給從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動(dòng)者和具有城鎮(zhèn)戶口的居民。1956年1月，黨政機(jī)關(guān)設(shè)立的負(fù)責(zé)協(xié)助機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)處理機(jī)關(guān)指出，沒有被利用的土地等全部歸國(guó)家所有，未經(jīng)正式公布的土地、房產(chǎn)證和土地許可證沒有效力。同時(shí)，由城市房屋管理部門核準(zhǔn)后發(fā)放租借登記。1978年，中國(guó)國(guó)家行政機(jī)關(guān)在根本法中明確限定，全體人民共同所有的土地所有制是中國(guó)的土地管理制度，即所有土地歸國(guó)家和農(nóng)村集體所有。土改后，國(guó)家行政機(jī)關(guān)采用的土地房產(chǎn)所有證和房產(chǎn)證正式喪失效力。1992年，中華人民共和國(guó)國(guó)家土地管理局開始在農(nóng)村按照法律、法規(guī)規(guī)定的程序和要求進(jìn)行土地登記，并對(duì)土地的位置、界址、面積、質(zhì)量、權(quán)屬和用途等基本狀況進(jìn)行調(diào)查，開始對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行登記。然后，從2007年到2015年，國(guó)家開展了集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作。2015年至今，正在實(shí)施集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

二、正確理解房地一體登記

對(duì)房屋和土地一體登記的錯(cuò)誤理解一般表現(xiàn)為以下幾種形式：一是將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)和不動(dòng)產(chǎn)單元狀態(tài)概念混淆，將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移混同于不動(dòng)產(chǎn)單元滅失；二是在辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)物權(quán)登記時(shí)，將不動(dòng)產(chǎn)的物和權(quán)利信息的關(guān)聯(lián)混同于不動(dòng)產(chǎn)房屋落宗；三是在辦理抵押、查封、異議登記時(shí)，將對(duì)權(quán)利登記信息的關(guān)聯(lián)混同于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物的關(guān)聯(lián)。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿由基本宗地信息表、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記信息表和其他事項(xiàng)登記信息構(gòu)成。在不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)中是通過互相關(guān)聯(lián)空間要素屬性表、權(quán)利屬性表、權(quán)利人表等實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記。在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中宗地基本信息表只對(duì)不動(dòng)產(chǎn)單元狀態(tài)進(jìn)行描述，不對(duì)宗地權(quán)屬狀態(tài)進(jìn)行描述，宗地存在時(shí)狀態(tài)為“有效”，宗地滅失時(shí)狀態(tài)為“無效”。用不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記信息表描述不動(dòng)產(chǎn)單元的權(quán)屬狀態(tài)，權(quán)屬狀態(tài)根據(jù)該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利辦理的進(jìn)程，分為臨時(shí)、現(xiàn)勢(shì)、歷史和終止。按照連續(xù)登記原則，當(dāng)對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)辦理首次、轉(zhuǎn)移、變更、注銷或更正登記時(shí)，記錄該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的上一條登記信息權(quán)屬狀態(tài)就成為“歷史”。

同一不動(dòng)產(chǎn)的同一權(quán)利登記信息在登記簿中只能存在唯一一條現(xiàn)勢(shì)數(shù)據(jù)。土地使用權(quán)首次登記是對(duì)土地權(quán)屬的登記，房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)首次登記是對(duì)房屋和土地權(quán)屬的共同登記，后者已經(jīng)包含了前者的登記事項(xiàng)。如果，在數(shù)據(jù)庫(kù)中同時(shí)存在現(xiàn)勢(shì)狀態(tài)的土地首次登記數(shù)據(jù)和房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)首次登記數(shù)據(jù)，那么就會(huì)存在同一權(quán)利事項(xiàng)（即土地權(quán)屬）有兩條現(xiàn)實(shí)的產(chǎn)權(quán)登記信息。若此時(shí)該地上有房屋發(fā)生買賣并進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記，就會(huì)造成同一塊土地有兩個(gè)不同的權(quán)利事項(xiàng)，即同一不動(dòng)產(chǎn)既歸土地開發(fā)商獨(dú)有又歸全體業(yè)主共有，造成土地使用權(quán)矛盾沖突并在登記系統(tǒng)產(chǎn)生數(shù)據(jù)冗余。因此，當(dāng)進(jìn)行房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)首次登記時(shí)，就應(yīng)當(dāng)由系統(tǒng)自動(dòng)將土地首次登記數(shù)據(jù)的權(quán)屬狀況變?yōu)椤皻v史”。由于此時(shí)該土地使用權(quán)并沒有滅失或被收回，該宗地的不動(dòng)產(chǎn)單元狀態(tài)并沒有發(fā)生改變，仍然為“有效”狀態(tài)。

三、土不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的必要性

目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記處于分散管理的局面。不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)是復(fù)雜的，國(guó)土、林業(yè)、房屋等部門分別負(fù)責(zé)。法律依據(jù)不一致、不協(xié)和。登記公開宣示的有效性難以發(fā)揮，容易出現(xiàn)反復(fù)登記、效率低下等現(xiàn)象，造成房地產(chǎn)管理的諸多盲區(qū)。為了充分合理地利用不動(dòng)產(chǎn)資源，《物權(quán)法》在健全的不動(dòng)產(chǎn)登記制度上取得了重大突破，明確規(guī)定國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，而建立了不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)質(zhì)檢查核對(duì)制度，將登記作為改變物權(quán)的理由，未登記物權(quán)也不具備效力，還應(yīng)設(shè)立統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記部，這些制度都應(yīng)該建立起來，使之成為物權(quán)的一部分。是土地登記重要的法律基礎(chǔ)，有效地促進(jìn)房房產(chǎn)的正常和合法，也是有效地促進(jìn)土房產(chǎn)的正當(dāng)和合法。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響分析

不動(dòng)產(chǎn)登記在短時(shí)間內(nèi)可能會(huì)造成供應(yīng)量的增加以及成交量的下降，影響不動(dòng)產(chǎn)的流通性，使得社會(huì)公眾的心理傾向性發(fā)生明顯的轉(zhuǎn)移，大多數(shù)選擇投資作為主要消費(fèi)目的的消費(fèi)者，可能會(huì)更加理性地思考自己的投資行為，而剛需住房的購(gòu)買者由于生活以及其他房子所帶來的附加性因素，不會(huì)影響自己的購(gòu)買決策。從總體的交易量情況來看，市場(chǎng)受到不動(dòng)產(chǎn)登記影響的變化是短期的，長(zhǎng)期來看市場(chǎng)會(huì)越來越規(guī)范，因此由于不動(dòng)產(chǎn)登記而造成的市場(chǎng)影響并不會(huì)過于的激烈，政府還應(yīng)該從長(zhǎng)線的角度來思考政策推行的具體效果，通過完善相關(guān)的管理?xiàng)l例，對(duì)于房地產(chǎn)的規(guī)范化，制度化和標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展進(jìn)行整體性的展望。

在未來發(fā)展當(dāng)中，要始終強(qiáng)調(diào)頂層設(shè)計(jì)，分析不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相關(guān)關(guān)系，并且在不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)之上征收一定的房產(chǎn)稅。既可以增加政府的稅收，又可以規(guī)范市場(chǎng)交易的秩序。有效地降低房屋的空置率，盡可能地提高房屋的社會(huì)價(jià)值，促進(jìn)房地產(chǎn)高位泡沫的部分消除，同時(shí)也要防范房地產(chǎn)金融市場(chǎng)帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展水平。

五、結(jié)語

不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響要從多個(gè)維度共同看待，分析當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記存在的問題，規(guī)范市場(chǎng)的發(fā)展，從條例的完善程度入手，調(diào)整房?jī)r(jià)和整個(gè)行業(yè)發(fā)展所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和困境，進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記的細(xì)節(jié)管理問題，整理房地產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅之間的內(nèi)部關(guān)系，從而減少房地產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)于房地產(chǎn)短期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來的波動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，保障行業(yè)的健康發(fā)展。