黃秋紅

預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)管非常重要的一部分，本文研究分析房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展預(yù)算管理過(guò)程中所具有的一些問(wèn)題，從而相應(yīng)的提出優(yōu)化預(yù)算管理的策略措施，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)更優(yōu)質(zhì)的企業(yè)管理，達(dá)成更高的經(jīng)濟(jì)收益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)的發(fā)展下去。

一、引言

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的競(jìng)爭(zhēng)也隨之增大。企業(yè)想要在這激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境之中，取得一席之地，就不能忽視預(yù)算管理。現(xiàn)如今，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理還有著一些問(wèn)題。預(yù)算管理是企業(yè)管理之中非常重要的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)的優(yōu)化改善企業(yè)的預(yù)算管理，從而提升企業(yè)的管理質(zhì)量，促進(jìn)企業(yè)健康可持續(xù)的發(fā)展下去。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展預(yù)算管理的現(xiàn)狀以及相關(guān)問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展預(yù)算管理的現(xiàn)狀

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)限購(gòu)的一些國(guó)家政策在陸續(xù)的頒布，不少的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在準(zhǔn)備轉(zhuǎn)型升級(jí)。有些規(guī)模比較大的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)比如萬(wàn)達(dá)這些集團(tuán)，已經(jīng)運(yùn)用起了預(yù)算管理，從而達(dá)到了降本增效的效果，有效的提升了企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。因?yàn)榉康禺a(chǎn)進(jìn)行的項(xiàng)目有所需金額數(shù)目大，開(kāi)展時(shí)間長(zhǎng)，費(fèi)用價(jià)格變動(dòng)幅度大等等這些因素，會(huì)造成房地產(chǎn)的預(yù)算有一些問(wèn)題。第一，預(yù)算基礎(chǔ)沒(méi)有夯實(shí)，預(yù)算編制并不科學(xué)合理。第二，忽視執(zhí)行，預(yù)算的執(zhí)行力度低。第三，預(yù)算執(zhí)行的過(guò)程之中沒(méi)有良好有效的控制。第四，信息化水平并不高，預(yù)算分析的困難程度比較大。第五，是考核激勵(lì)體系并不完善，內(nèi)容比較落后，且形式化。

以上就是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展預(yù)算管理的時(shí)候所存在的現(xiàn)狀，這會(huì)使得大部分的預(yù)算管理只簡(jiǎn)單的停在財(cái)務(wù)預(yù)算層面，沒(méi)有充分的發(fā)揮出預(yù)算管理的作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展預(yù)算管理具有的一些問(wèn)題

（一）沒(méi)有健全的預(yù)算管理體系

不少房企沒(méi)有確立完整的預(yù)算管理制度。盡管該制度正在執(zhí)行，不過(guò)因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的管理人員對(duì)其并沒(méi)有太過(guò)重視，使得預(yù)算機(jī)構(gòu)設(shè)置的不合理，有關(guān)的工作人員沒(méi)有明確好自己的職能定位，有些職能分配也不清晰，預(yù)算的制定也完全沒(méi)有可行性，預(yù)算執(zhí)行以后約束力度不夠。預(yù)算信息化水平低，有關(guān)的數(shù)據(jù)整理研究的難度非常的大，同時(shí)數(shù)據(jù)也不能夠及時(shí)的進(jìn)行傳達(dá)，無(wú)法在第一時(shí)間改正預(yù)算執(zhí)行之中出現(xiàn)的偏差。這使得房地產(chǎn)企業(yè)不能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)算編制定下的目標(biāo)，同時(shí)也缺乏預(yù)算的考核和監(jiān)督管理，很大程度上的妨礙了預(yù)算管理效果的發(fā)揮。

（二）沒(méi)有健全的預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)

目前階段，除了規(guī)模比較大的大型房地產(chǎn)企業(yè)以外，我國(guó)房企的信息化水平比較低，沒(méi)有辦法高效的處理數(shù)目龐大的預(yù)算數(shù)據(jù)，并沒(méi)有制定企業(yè)規(guī)范與成本等等這些預(yù)算定額的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目種類(lèi)比較多，同時(shí)還具有不可移動(dòng)性，這些都給預(yù)算編制提高了不少的難度。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)一個(gè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，就能是一個(gè)預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目與項(xiàng)目之間能夠參照的可能性非常低。而且，因?yàn)榧夹g(shù)不斷的在改革更新，這會(huì)使得房企以前所具有的一些預(yù)算數(shù)據(jù)都沒(méi)有了參考價(jià)值，使得保證預(yù)算編制的準(zhǔn)確度也有了非常高的難度，因此房地產(chǎn)企業(yè)在真實(shí)的執(zhí)行過(guò)程中，常常會(huì)出現(xiàn)差距大的情況。

（三）沒(méi)有準(zhǔn)確的預(yù)算編制依據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)想要得到比較多的市場(chǎng)份額，常常會(huì)爭(zhēng)奪施工的日期，緊張的趕施工進(jìn)度。通常情況下圖還沒(méi)有出完整，就已經(jīng)開(kāi)始了施工，如果在施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，再來(lái)根據(jù)問(wèn)題來(lái)修改圖紙，預(yù)算編制的時(shí)間比較長(zhǎng)，同時(shí)變動(dòng)經(jīng)常的發(fā)生，不利于執(zhí)行，最后常常造成完工結(jié)算的數(shù)額大大的超出施工圖預(yù)算的數(shù)額。這樣就造成預(yù)算不準(zhǔn)確，只是走了一個(gè)形式一般。這會(huì)使得實(shí)施者也無(wú)心做好預(yù)算，從而造成預(yù)算的效果沒(méi)有辦法很好的體現(xiàn)出來(lái)。

（四）沒(méi)有全員參與的預(yù)算管理意識(shí)

長(zhǎng)久以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員大多覺(jué)得，預(yù)算是財(cái)務(wù)所要負(fù)責(zé)的工作內(nèi)容。真實(shí)的情況是，預(yù)算是工作計(jì)劃的財(cái)務(wù)化，業(yè)務(wù)工作人員以及有關(guān)部門(mén)確立了工作方案，并用貨幣計(jì)量的方法來(lái)體現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)進(jìn)行匯總。因此，首先有了計(jì)劃，然后開(kāi)始預(yù)算編制以及執(zhí)行。所以，由此可以看出，預(yù)算一定是房地產(chǎn)企業(yè)所有工作人員一起參加的行為體現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程，都是要有所有的工作人員一起參與，這樣才能實(shí)現(xiàn)原本制定的預(yù)算目標(biāo)。

（五）沒(méi)有有效的預(yù)算控制和分析體系

預(yù)算管理工作最重要的一點(diǎn)就是控制，完善科學(xué)的內(nèi)控，是預(yù)算執(zhí)行的基礎(chǔ)。一些房企并不能夠每隔一段時(shí)間來(lái)研究分析預(yù)算執(zhí)行的狀況，沒(méi)辦法做到按時(shí)，嚴(yán)謹(jǐn)，科學(xué)的預(yù)算分析。這就造成有關(guān)的分析報(bào)告信息落后，分析的結(jié)果缺少了可實(shí)踐性。房地產(chǎn)企業(yè)的決策人員即使詳細(xì)的了解預(yù)算執(zhí)行中具有的問(wèn)題，也沒(méi)辦法通過(guò)研究報(bào)告數(shù)據(jù)，在第一時(shí)間制定出有關(guān)的調(diào)整方案，這就使得預(yù)算在執(zhí)行的過(guò)程之中，不能夠?qū)崿F(xiàn)有效的控制。

（六）沒(méi)有完善的績(jī)效考核和評(píng)價(jià)體制

預(yù)算考核大部分針對(duì)的是財(cái)務(wù)指標(biāo)，這是績(jī)效考核非常重要的一個(gè)部分。房企在實(shí)施預(yù)算管理的時(shí)候，大部分存在著預(yù)算考核體制不健全，審核缺少規(guī)范性，評(píng)價(jià)不能夠做到公開(kāi)透明，獎(jiǎng)勵(lì)懲罰的方案也不能夠在第一時(shí)間執(zhí)行的情況。這會(huì)造成預(yù)算管理無(wú)法和績(jī)效考核緊密的結(jié)合起來(lái)，這兩者之間的相互推動(dòng)作用也不能夠體現(xiàn)出來(lái)。

（七）沒(méi)有良好的預(yù)算管理水平

確立一個(gè)完善有效的預(yù)算管理體制，是離不開(kāi)具備優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的人才的。如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)人才，就會(huì)使得其在預(yù)算管理的時(shí)候，沒(méi)辦法很好的使用滾動(dòng)預(yù)算等等這些管理會(huì)計(jì)的工具。也不能夠結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)本身的戰(zhàn)略目標(biāo)以及特點(diǎn)，來(lái)確立出實(shí)踐性強(qiáng)，科學(xué)有效的預(yù)算管理體制。

（八）沒(méi)有完善的預(yù)算管理信息系統(tǒng)

預(yù)算管理需要處理大量的信息數(shù)據(jù)，是信息化系統(tǒng)對(duì)其有著非常大的幫助。采用信息化系統(tǒng)來(lái)進(jìn)行預(yù)算的編寫(xiě)執(zhí)行，來(lái)加工信息并進(jìn)行傳送，能夠滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)各級(jí)管理人員對(duì)信息的需求。不過(guò)因?yàn)槲覈?guó)目前的房企信息化程度不高，沒(méi)有完善預(yù)算管理信息系統(tǒng)的條件，無(wú)法有效的提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的質(zhì)量。

四、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理優(yōu)化建議

（一）確立良好的預(yù)算管理觀念

預(yù)算管理重點(diǎn)是企業(yè)所有的工作人員都參與，進(jìn)行全方面全過(guò)程的管理控制。這樣才能夠更好的發(fā)揮出預(yù)算管理的作用。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要強(qiáng)化預(yù)算體系的效力，預(yù)算編制確立下來(lái)以后，房地產(chǎn)企業(yè)每一個(gè)部門(mén)在該項(xiàng)目從開(kāi)始建設(shè)到產(chǎn)品銷(xiāo)售的全部過(guò)程之中，都要嚴(yán)格的執(zhí)行下去，使得預(yù)算管理能夠擁有強(qiáng)而有力的約束力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要讓管理人員重視預(yù)算管理，預(yù)算管理離不開(kāi)管理人員的支持，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員要處理好預(yù)算管理的頂層設(shè)計(jì)，明確分工，將預(yù)算管理控制嚴(yán)格的執(zhí)行下去。有了管理人員的支持，預(yù)算管理的開(kāi)展才會(huì)有良好的保障。

（二）完善預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)如果想要充分發(fā)揮預(yù)算管理的作用，就一定要制度先行。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)過(guò)程管理之中出現(xiàn)的困難點(diǎn)，確立有關(guān)的體系以及對(duì)應(yīng)的執(zhí)行原則。比如明確有關(guān)工作人員的分工責(zé)任，定下清晰可行的預(yù)算目標(biāo)，編制規(guī)范化，嚴(yán)格的執(zhí)行預(yù)算審批，加強(qiáng)預(yù)算控制等等。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)完善健全的體系來(lái)開(kāi)展企業(yè)的預(yù)算管理工作。

（三）確立有效的預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)

房企應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)本身的特點(diǎn)以及真實(shí)的運(yùn)營(yíng)情況，同時(shí)積極主動(dòng)的收集同行業(yè)企業(yè)的信息，從而確立一個(gè)有企業(yè)自身特色，完善有效，科學(xué)規(guī)范的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，費(fèi)用定額的標(biāo)準(zhǔn)體制，作為費(fèi)用預(yù)算的依據(jù)，從而促進(jìn)預(yù)算工作的開(kāi)展。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)還要結(jié)合企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品定位和種類(lèi)，進(jìn)行對(duì)應(yīng)的優(yōu)化改善。

（四）優(yōu)化改善創(chuàng)新預(yù)算編制方式

房企想要發(fā)揮預(yù)算管理最大的作用，就要根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)以項(xiàng)目的真實(shí)狀況，根據(jù)每一個(gè)項(xiàng)目來(lái)對(duì)應(yīng)確立有關(guān)的預(yù)算指標(biāo)以及目標(biāo)。比如開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，現(xiàn)金凈流量等等這些各種的財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)的指標(biāo)。每一個(gè)項(xiàng)目都應(yīng)該有各自的指標(biāo)，不應(yīng)當(dāng)是一成不變的。

（五）注重預(yù)算開(kāi)展的全過(guò)程控制

預(yù)算控制是預(yù)算管理工作之中不容忽視的一環(huán)，房企應(yīng)當(dāng)根據(jù)質(zhì)量進(jìn)度和成本這些因素，來(lái)開(kāi)展項(xiàng)目全過(guò)程控制。房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化預(yù)算職責(zé)，嚴(yán)格的執(zhí)行預(yù)算控制。在執(zhí)行的過(guò)程之中，要簡(jiǎn)化審批流程，同時(shí)對(duì)于超出預(yù)算的項(xiàng)目，要嚴(yán)格執(zhí)行審批流程。

（六）加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)算調(diào)整管理

預(yù)算經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)以后，按規(guī)定是不能夠再做調(diào)整的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在預(yù)算管理體系之中，明確的確定預(yù)算調(diào)整的前提，以及對(duì)應(yīng)處理流程等等這些內(nèi)容。如果忽然出現(xiàn)了重大的事件的時(shí)候，就能夠在第一時(shí)間對(duì)預(yù)算作出有關(guān)的調(diào)整。

（七）完善預(yù)算管理信息系統(tǒng)

房企想要把預(yù)算管理更好的落實(shí)下去，就應(yīng)該主動(dòng)的運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善預(yù)算管理信息系統(tǒng)，借助信息系統(tǒng)來(lái)對(duì)預(yù)算管理工作中的每一個(gè)流程以及督查點(diǎn)，進(jìn)行科學(xué)有效的管理與控制。良好完善的預(yù)算管理信息系統(tǒng)，能夠使得預(yù)算管理更好更高效的開(kāi)展下去。

（八）確立健全的預(yù)算考核體系

考核的重點(diǎn)是預(yù)算的完成狀況。考核應(yīng)當(dāng)公開(kāi)透明。房地產(chǎn)企業(yè)可以分析預(yù)算目標(biāo)與執(zhí)行狀況之間存在偏離的地方，得出發(fā)生偏差的原因，從而評(píng)價(jià)每個(gè)項(xiàng)目的業(yè)績(jī)，這樣就會(huì)使得預(yù)算管理和激勵(lì)體系更好的緊密結(jié)合在一起，有利于預(yù)算管理工作更好的開(kāi)展落實(shí)下去。

五、結(jié)語(yǔ)

預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的一個(gè)非常重要的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高企業(yè)管理質(zhì)量，就要重視預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)文章以上提到的一些建議，來(lái)優(yōu)化預(yù)算管理，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理質(zhì)量，促進(jìn)企業(yè)更健康持續(xù)的發(fā)展下去。

（作者單位：江蘇港龍地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）