崔玉晴

近些年來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)取得較大發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中也占據(jù)十分重要的地位。但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展使得房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)性的發(fā)展目標(biāo)，就要在內(nèi)部構(gòu)建完善且科學(xué)的內(nèi)部控制體系，以有效的防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?；诖?，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)過程中所存在的問題進(jìn)行了淺析，并根據(jù)所存在的問題提出了幾點(diǎn)加強(qiáng)措施。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自2007年開始高速繁榮發(fā)展，房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速攀升的情況。在2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因金融危機(jī)和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的作用下進(jìn)一步得到了規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)開始穩(wěn)步發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在歷經(jīng)幾次變革后，面臨市場(chǎng)重新洗牌的問題。房地產(chǎn)企業(yè)于2003年后業(yè)務(wù)活動(dòng)逐步向一些二三線城市發(fā)展，且房地產(chǎn)企業(yè)之間時(shí)常發(fā)生兼并合作。同時(shí)，隨著時(shí)代和社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品對(duì)生態(tài)綠化的關(guān)注度越來越高;房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展越來越緊密，并且通過不斷地轉(zhuǎn)型在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位越來越高。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)所存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)

房地產(chǎn)行業(yè)中普遍存在融資難、資金周轉(zhuǎn)困難的問題，而一些房地產(chǎn)企業(yè)為了提高自身的資金回籠率，重視內(nèi)部各個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)速度的提升，忽視了自身內(nèi)部控制的建設(shè)。更甚，一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理層將關(guān)注重點(diǎn)放在房市所帶來的經(jīng)濟(jì)效益，沒有意識(shí)到內(nèi)部環(huán)境建設(shè)的重要性，沒有將現(xiàn)代企業(yè)制度的建設(shè)工作落到實(shí)處。此外，一些發(fā)展時(shí)間較短且規(guī)模較小的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，沒有深入的了事市場(chǎng)行情;既沒有內(nèi)部控制的意識(shí)，也沒有意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性。從而使得房地產(chǎn)企業(yè)無法在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)性的發(fā)展目標(biāo)。

（二）內(nèi)部控制的實(shí)施環(huán)境條件差

1.沒有操作性較強(qiáng)的規(guī)范性文件做支持

隨著我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，我國(guó)出臺(tái)了一系列的法律法規(guī)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了調(diào)控。針對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控所出臺(tái)的一系列法律法規(guī)，規(guī)范了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，并進(jìn)一步對(duì)市場(chǎng)的秩序進(jìn)行了整頓。但是，所出臺(tái)的一些具體條款并沒有針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特性而制定，并且所出臺(tái)的法律法規(guī)沒有全面覆蓋房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展范圍。更甚，一些具體的條款可操作性較低，需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)做出進(jìn)一步的改進(jìn)和完善。

2.內(nèi)部控制的需要因企業(yè)主體的素質(zhì)而得不到滿足

對(duì)外部變幻莫測(cè)市場(chǎng)的把握以及企業(yè)內(nèi)部具有較高專業(yè)素養(yǎng)的專業(yè)人員是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中實(shí)施內(nèi)部控制的兩個(gè)必要條件。但是，目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍較廣，存在較多的業(yè)務(wù)交叉地帶，并且外部市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。與此同時(shí)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏既可以掌控外部環(huán)境，又可以對(duì)內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化的相關(guān)專業(yè)人員。這使得，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)管理水平較低，整體的素質(zhì)較低而無法滿足內(nèi)部控制的需要。

3.企業(yè)的管理較為混亂，部門之間缺乏有效的交流合作

我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，根據(jù)市場(chǎng)的需要以及自身的發(fā)展需要在內(nèi)部構(gòu)建了管理制度，明確劃分了內(nèi)部各個(gè)部門的職責(zé)。但是，在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)的過程中，內(nèi)部存在因個(gè)人利益或者是部門利益而忽視企業(yè)整體利益的現(xiàn)象，部門之間存在各自為政的情況。特別在一些具有較大發(fā)展規(guī)模的集團(tuán)企業(yè)內(nèi)，部門與部門之間缺乏有效的溝通交流與合作，在財(cái)務(wù)管理和人力資源管理中存在很多問題與不足。即使，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中根據(jù)自身的發(fā)展需要在內(nèi)部建立了內(nèi)部控制體系，但是由于內(nèi)部的管理環(huán)境條件差，部門之間缺乏有效的溝通交流與合作，為內(nèi)部控制的實(shí)施帶來了一定難度。

（三）沒有構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系和業(yè)務(wù)流程

一些房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，在內(nèi)部建立了內(nèi)部控制體系。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建內(nèi)部控制體系的過程中，并沒有真正理解內(nèi)部控制的內(nèi)涵和作用，內(nèi)部控制的業(yè)務(wù)流程缺乏完善性和完整性，無法將內(nèi)部控制的真正作用充分發(fā)揮出來。房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建內(nèi)部控制體系時(shí)并沒有根據(jù)自身的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r以及未來的發(fā)展方向和規(guī)劃而開展，沒有對(duì)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行科學(xué)合理的整合，更沒有重點(diǎn)管理運(yùn)營(yíng)過程中的一些重點(diǎn)業(yè)務(wù)。與此同時(shí)，有一些房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中為了避免麻煩，將其他企業(yè)的一些成功經(jīng)驗(yàn)直接套用了過來。這使得房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系既沒有根據(jù)自身的發(fā)展特點(diǎn)而構(gòu)建，也沒有對(duì)內(nèi)部的流程和環(huán)節(jié)進(jìn)行完善與優(yōu)化，沒有充分發(fā)揮出內(nèi)部控制體系在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的重要作用。

（四）內(nèi)部控制的執(zhí)行力度較低，沒有構(gòu)建科學(xué)合理的監(jiān)督管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)在落實(shí)內(nèi)部控制體系時(shí)，還要建立相應(yīng)完善的監(jiān)督管理機(jī)制，要全程監(jiān)督內(nèi)控工作的實(shí)際情況。既要確保內(nèi)控制度的科學(xué)性，又要約束和管理相關(guān)的工作人員，這樣才能有效解決和防范運(yùn)營(yíng)過程中的成本浪費(fèi)和虛報(bào)利潤(rùn)的問題。但是，目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中并沒有在內(nèi)部建立科學(xué)合理的監(jiān)督管理機(jī)制，以及審計(jì)部門。并且，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門的審計(jì)能力較低，外部環(huán)境對(duì)審計(jì)的干擾較為嚴(yán)重，從而沒有將審計(jì)部門的監(jiān)督作用充分有效的發(fā)揮出來。此外，企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門之間缺乏溝通交流的平臺(tái)，部門之間的協(xié)調(diào)能力較弱，為內(nèi)部控制體系的執(zhí)行帶來了不利的影響。

（五）內(nèi)部沒有構(gòu)建科學(xué)且完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向分析、評(píng)估體系

目前，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部并沒有構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系以及風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)依然在風(fēng)險(xiǎn)中經(jīng)營(yíng)。而房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高，在經(jīng)濟(jì)全球化時(shí)代中的發(fā)展，外部環(huán)境和政策環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展影響較大。一旦房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，面臨資金周轉(zhuǎn)困難的問題，就會(huì)引發(fā)一定得經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，從而會(huì)存在一定的破產(chǎn)危機(jī)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中發(fā)展，在內(nèi)部構(gòu)建科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，可以有效防范以及預(yù)測(cè)在采購(gòu)環(huán)節(jié)和施工環(huán)節(jié)中所存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，并且科學(xué)完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制可以有效降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，在一定程度上可以提高經(jīng)濟(jì)效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)內(nèi)部控制體系的措施

（一）對(duì)內(nèi)部控制管理的環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建內(nèi)部控制體系時(shí)，要為內(nèi)部控制體系的建設(shè)和實(shí)施奠定良好的環(huán)境基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)變內(nèi)部職員傳統(tǒng)的內(nèi)部控制理念，為內(nèi)部控制體系的構(gòu)建和執(zhí)行營(yíng)造良好的氛圍，利用現(xiàn)代信息技術(shù)在內(nèi)部構(gòu)建一個(gè)科學(xué)合理的信息交流平臺(tái)，不斷提高內(nèi)部員工管理的科學(xué)性，以此促進(jìn)內(nèi)部控制制度的順利建設(shè)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要利用現(xiàn)代信息技術(shù)在內(nèi)部構(gòu)建一個(gè)科學(xué)完善的信息系統(tǒng)，在運(yùn)營(yíng)過程中提高內(nèi)部控制理念的宣傳力度，要重視內(nèi)部員工自我評(píng)級(jí)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)的提升，要對(duì)信息系統(tǒng)中所共享的信息做出及時(shí)的反映以及反饋。與此同時(shí)，要利用信息系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)不斷提高內(nèi)控系統(tǒng)的有效性和科學(xué)性，對(duì)內(nèi)控進(jìn)行全面的梳理，以此及時(shí)發(fā)現(xiàn)各個(gè)節(jié)點(diǎn)中所存在的風(fēng)險(xiǎn)。并且，要重點(diǎn)監(jiān)控一些高危環(huán)節(jié)，如項(xiàng)目投資環(huán)節(jié)、技術(shù)創(chuàng)新環(huán)節(jié)等，要對(duì)一些高危環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行全面的分析和評(píng)估。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果制定相應(yīng)的防范和解決措施，要進(jìn)一步對(duì)內(nèi)部的工作方法進(jìn)行優(yōu)化和改進(jìn)，以此有效的監(jiān)控和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)性的發(fā)展目標(biāo)。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要對(duì)外部市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行深入的分析，對(duì)國(guó)家政策的動(dòng)態(tài)變化進(jìn)行全面且充分的了解。在國(guó)家調(diào)控政策的范圍之內(nèi)，盡可能擴(kuò)大自身融資的渠道，并要不斷提高自身資金管理的水平和質(zhì)量，以此在運(yùn)營(yíng)過程中實(shí)現(xiàn)資金鏈的良性循環(huán)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要重視內(nèi)部人力資源管理水平的提升，對(duì)內(nèi)部各個(gè)崗位的職責(zé)進(jìn)行明確的劃分，各個(gè)崗位之間要形成良性制衡，通過績(jī)效考核的方式考評(píng)內(nèi)部員工的工作效果，構(gòu)建完善且科學(xué)的崗位責(zé)任制，在內(nèi)部構(gòu)建一套統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn)引導(dǎo)機(jī)制，要全面監(jiān)督管理內(nèi)部控制執(zhí)行的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)運(yùn)營(yíng)過程中所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范和控制。

（二）優(yōu)化、完善內(nèi)部控制管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身實(shí)際的運(yùn)營(yíng)情況構(gòu)建內(nèi)部控制制度，要不斷提高內(nèi)部管理制度的精細(xì)化程度。由于房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金支撐自身的正常運(yùn)營(yíng)，所以房地產(chǎn)企業(yè)重視內(nèi)部資金的管控，成本控制要在運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)開展，在內(nèi)部構(gòu)建完善的成本核算體系，利用降低成本的方式在運(yùn)營(yíng)過程中切實(shí)貫徹內(nèi)部控制制度。并且，要在內(nèi)部構(gòu)建與內(nèi)部控制體系相配套的設(shè)施，構(gòu)建一套內(nèi)控行為規(guī)范和經(jīng)濟(jì)責(zé)任制以此為內(nèi)部控制體系的執(zhí)行奠定良好的基礎(chǔ)。此外，要約束和限制各個(gè)部門以及員工的具體工作行為，堅(jiān)決杜絕人為浪費(fèi)的問題存在。房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化完善內(nèi)部控制管理制度具體包括：首先要在運(yùn)營(yíng)過程中實(shí)施全面預(yù)算管理，最大程度上降低財(cái)務(wù)成本。在內(nèi)部實(shí)施全面預(yù)算管理可以提高企業(yè)內(nèi)部資源的有效利用率，并且可以提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的管控力度，實(shí)現(xiàn)資金利益的最大化。其次，要針對(duì)運(yùn)營(yíng)過程中的采購(gòu)環(huán)節(jié)和付款環(huán)節(jié)構(gòu)建相應(yīng)的約束機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)在全面了解市場(chǎng)的采購(gòu)價(jià)格后，要在內(nèi)部建立一個(gè)采購(gòu)價(jià)格的數(shù)據(jù)庫，要提高對(duì)采購(gòu)發(fā)票、收據(jù)與合同價(jià)格之間核對(duì)工作的重視程度，要提高采購(gòu)環(huán)節(jié)的透明程度。并且要詳細(xì)記錄每一個(gè)原材料出庫與入庫的情況，并針對(duì)原材料的出庫和入庫建立相應(yīng)的審批制度，以此有效防范不必要的浪費(fèi)。最后，要根據(jù)銷售和收款環(huán)節(jié)的特點(diǎn)構(gòu)建相應(yīng)的約束機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要重視銷售環(huán)節(jié)的市場(chǎng)調(diào)研，要在項(xiàng)目的初期階段對(duì)市場(chǎng)的具體情況進(jìn)行全面且深入的調(diào)研和分析，整理和分析每一個(gè)對(duì)銷售環(huán)節(jié)具有重要影響作用的因素，在成本指導(dǎo)中將分析的結(jié)果融入進(jìn)去，可以對(duì)銷售成本進(jìn)行又有效的控制。并且房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身應(yīng)收賬款管理的質(zhì)量和水平，對(duì)存在的壞賬和爛賬問題采取有效的解決措施。

（三）要重視內(nèi)部員工專業(yè)素質(zhì)的提升

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要構(gòu)建內(nèi)控管理的企業(yè)文化，重視加強(qiáng)內(nèi)部員工內(nèi)控管理的觀念，對(duì)內(nèi)部員工執(zhí)行內(nèi)部控制制度提出嚴(yán)格的要求。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提高內(nèi)部員工的專業(yè)素質(zhì)，要重點(diǎn)培訓(xùn)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理和風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)人員，要不斷提高自身財(cái)務(wù)管理的水平，以及風(fēng)險(xiǎn)防范的能力。同時(shí)，要提高培訓(xùn)結(jié)果和內(nèi)容的評(píng)估工作，以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)和員工共進(jìn)退的人力管理的理念。

（作者單位：南京鼓樓濱江建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司）