王波 鐘文藝 重慶理工大學(xué)會計(jì)學(xué)院

一、引言

為抑制不斷上漲的房價(jià)，從2010年開始政府逐步出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，在信貸、稅收、土地政策等方面不斷收緊。近幾年各地出臺的“限購”政策及黨的十九大報(bào)告中提出“住房不炒”的概念更加體現(xiàn)了政府嚴(yán)格調(diào)控房地產(chǎn)市場，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的決心。在這樣政策環(huán)境以及經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”的背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著巨大的挑戰(zhàn)，主要包括以下幾個(gè)方面：城市發(fā)展的差異導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場區(qū)域供需失衡，分化嚴(yán)重；房地產(chǎn)企業(yè)資金占用大，回款周期長，外部融資壓力大，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)較大；土地成本上升，行業(yè)競爭激烈，企業(yè)利潤空間壓縮等。因此，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)發(fā)展模式已不適合當(dāng)前行業(yè)的發(fā)展趨勢，而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說輕資產(chǎn)運(yùn)營模式正是企業(yè)轉(zhuǎn)型的方向之一，有利于企業(yè)的長期可持續(xù)經(jīng)營[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動因素

（一）宏觀層面的驅(qū)動因素

1.國家政策緊縮，制約企業(yè)重資產(chǎn)發(fā)展模式

為抑制房價(jià)過快上漲以及中間客的炒房行為，我國在2010年以后便實(shí)施了持續(xù)性緊縮型政策，例如提升貸款購房首付比例、取消銀行房貸返點(diǎn)、禁止并嚴(yán)肅處理囤積土地行為等等。從干預(yù)到全鏈條監(jiān)管，從限購到限售，從限貸到限價(jià)，政策的緊縮使得房地產(chǎn)企業(yè)舉步維艱。雖然國家在近年來為解決房地產(chǎn)去庫存化問題出臺了利好政策，但難以改變房地產(chǎn)市場過冷的局面，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著生存和發(fā)展危機(jī)。

2.產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，行業(yè)競爭加劇

我國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭壓力一方面表現(xiàn)為國內(nèi)房地產(chǎn)市場參與者逐漸增多，另一方面表現(xiàn)為越來越多的國外優(yōu)秀房企開始進(jìn)軍我國市場。近年來我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目增長了一萬多個(gè)，同時(shí)市場參與者同質(zhì)化嚴(yán)重，在市場容量一定的前提下，競爭者的增多將很大程度上攤薄原有企業(yè)所能獲得的既得利益。另外，外國房企的涌入更加劇了市場的競爭。他們憑借著國際化的品牌影響力、優(yōu)秀的融資運(yùn)作手段、先進(jìn)的運(yùn)營管理體系，以及對金融工具和財(cái)務(wù)杠桿的巧妙運(yùn)用，以一流、優(yōu)秀的建造水平生產(chǎn)出更具有吸引力的產(chǎn)品，搶占國內(nèi)市場。所以當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇進(jìn)軍細(xì)分市場，一改往日的同質(zhì)化競爭局面，通過提升產(chǎn)品質(zhì)量或生產(chǎn)符合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品等方式來提升產(chǎn)品競爭力。

3.經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”，房地產(chǎn)市場不景氣

從整體上來看，我國房地產(chǎn)業(yè)行情的優(yōu)劣一定程度上受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢上行時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的銷量增加，存貨周轉(zhuǎn)加快，資金回籠速度較快。然而，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢下行時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售不佳，進(jìn)而增加了其庫存壓力和資金壓力，總而導(dǎo)致整體市場的不景氣。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，經(jīng)濟(jì)增速逐漸放緩，我國近幾年商品房的銷售增速逐漸放緩，房地產(chǎn)市場呈“疲軟”態(tài)勢，企業(yè)的生存發(fā)展面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

4.土地成本上升，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇

在重資產(chǎn)運(yùn)營模式下，土地資源是房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵要素，房企通過時(shí)間推移賺取土地增值紅利以及房價(jià)的上漲差值，是房地產(chǎn)開發(fā)商賺取利潤的主要環(huán)節(jié)。然而，隨著土地的開發(fā)使用，可供建設(shè)的土地不斷減少，在國家政策的宏觀調(diào)控下土地價(jià)格不斷攀升。土地成交價(jià)款從2012年到2018年增長了96.02%，房地產(chǎn)企業(yè)的土地投入成本已經(jīng)超過土地自身的增值速度。而土地成本用作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要成本支出，在企業(yè)中的資金占用比例較高，一方面使得房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)會成本激增，另一方面減少了企業(yè)的獲利空間。這樣一來無形中給企業(yè)帶來了巨大的財(cái)務(wù)壓力，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動性受到很大的限制，一旦出現(xiàn)周轉(zhuǎn)困難將導(dǎo)致資金流動性本身就差的房企面臨資金鏈斷裂危機(jī)，進(jìn)而引發(fā)破產(chǎn)清算財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）微觀層面的驅(qū)動因素

1.現(xiàn)金流壓力大

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期長和資金投入大的特性給企業(yè)的現(xiàn)金流帶來了巨大的壓力。一方面，在傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金必須要經(jīng)過“購買土地”“開發(fā)土地”“出售存貨”“回收現(xiàn)金”這四個(gè)階段，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目從開工到建設(shè)完成再到回收利潤，至少需要3年時(shí)間。過長的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)大量資金被占用，企業(yè)流動性嚴(yán)重不足。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地和開發(fā)階段都要投入巨大的成本，因此其資金需求量也必然很大。能否提供充足的現(xiàn)金流來保障地產(chǎn)項(xiàng)目的順利完成，是房地產(chǎn)企業(yè)生死存亡的關(guān)鍵。隨著企業(yè)的不斷發(fā)展，投資規(guī)模和金額也將不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)必將面臨越來越大的現(xiàn)金流壓力?，F(xiàn)金流的壓力可能會使企業(yè)面臨巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)，企業(yè)必須要擺脫這種困境。

2.收入結(jié)構(gòu)不合理

在我國，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢的好壞很大程度上取決于經(jīng)濟(jì)形勢和政策形勢。在經(jīng)濟(jì)趨勢下行及政策收緊的情況下，房價(jià)上漲趨勢得到有效抑制，這將直接影響到企業(yè)的銷售利潤，進(jìn)而削弱企業(yè)的盈利能力。然而，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠商品房的銷售收入來獲取利潤，面對土地成本上升，行業(yè)競爭激烈以及融資成本上升等發(fā)展困境，若僅僅依靠房地產(chǎn)銷售收入來獲取利潤，將無法抵御經(jīng)濟(jì)波動及政策變動帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)。

3.利潤率持續(xù)下降

經(jīng)過多年的高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)重資產(chǎn)運(yùn)營模式進(jìn)入了相對穩(wěn)定的。依照產(chǎn)業(yè)生命周期理論，產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期的基本特點(diǎn)就是市場需求增長放緩，供應(yīng)相對過剩局面形成[3]。在這樣的市場環(huán)境中，土地成本上升，融資費(fèi)用和營銷費(fèi)用的攀升，“限價(jià)”“限購”等政策的頒布不斷壓縮者房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。同時(shí)，土地價(jià)格的升高導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)成本不斷增長，之前靠“囤地”吃土地增值紅利的盈利模式已經(jīng)不能使企業(yè)獲得更多的利潤，企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展面臨瓶頸。

三、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的實(shí)現(xiàn)路徑

（一）合作開發(fā)

1.“小股操盤”模式

所謂的“小股操盤”就是指房地產(chǎn)企業(yè)在合作項(xiàng)目中僅持有少部分股份，卻能夠成為項(xiàng)目的管理者，即操盤者。與普通的合作開發(fā)模式不同的是，“小股操盤”模式下操盤者不是依據(jù)股份的多少來定的，而是通過協(xié)議約束其他投資者，甚至是控股項(xiàng)目的投資者，從而保住操盤權(quán)?！靶」刹俦P”模式最大的優(yōu)勢是不僅在投資環(huán)節(jié)減少了資金的投入，還在運(yùn)營環(huán)節(jié)掌握了項(xiàng)目的管理權(quán)，保證了項(xiàng)目的質(zhì)量，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。

作為操盤者的房地產(chǎn)企業(yè)往往要承擔(dān)更大的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，因此企業(yè)的收入來源不僅僅括按股權(quán)比例獲得的項(xiàng)目收益分成，還包括項(xiàng)目管理費(fèi)，超額利潤分配收益及協(xié)議中約定的其他收益等。因此，相比于其他輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型途徑，“小股操盤”模式的收益較大，但企業(yè)自身仍需要投入部分資金，企業(yè)收益仍受到房地產(chǎn)市場行情的較大影響。

2.代建模式

房企產(chǎn)開發(fā)代建是基于委托代理關(guān)系的一種合作開發(fā)模式。委托方投入資金、土地等，享有并承擔(dān)相應(yīng)的投資收益和風(fēng)險(xiǎn)，而代理方則提供項(xiàng)目設(shè)計(jì)及建造管理等專業(yè)化服務(wù)，以收取代理費(fèi)作為回報(bào)。根據(jù)合作方不同，“代建”模式可分為三類：商業(yè)代建、資本代建、政府代建。在“代建”模式下，企業(yè)收益來源僅有代理費(fèi)，收益比“小股操盤”模式更低，但同時(shí)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也更小，收益較為穩(wěn)定。

（二）純品牌及管理輸出

房地產(chǎn)企業(yè)的“純品牌及管理輸出”模式類似于制造業(yè)中的“貼牌生產(chǎn)”，在商業(yè)地產(chǎn)中運(yùn)用較多。在該模式下，地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建造、招商、營運(yùn)等均由品牌輸出者承擔(dān)，并使用輸出者的品牌名稱，但是項(xiàng)目的投資資金全部由另一方承擔(dān)，資產(chǎn)歸投資者所有，品牌輸出方僅享有管理費(fèi)用和協(xié)議規(guī)定的項(xiàng)目分紅。與“代建”模式相似的是，該模式的風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零，收益穩(wěn)定，不受行業(yè)市場波動的影響。但是，與代建開發(fā)不同的是，該模式下企業(yè)的最大優(yōu)勢就是能極大的提高品牌知名度，樹立良好的企業(yè)口碑，提高企業(yè)的整體價(jià)值。

（三）“地產(chǎn)”+基金

房地產(chǎn)企業(yè)通過與金融機(jī)構(gòu)合作，共同設(shè)立基金公司，從多渠道募集資金，然后將所募集的資金注入房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，期間基金公司主要扮演的是投資人的角色，并不參與具體項(xiàng)目的開發(fā)。通過發(fā)行不動產(chǎn)信托投資基金，房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以將變現(xiàn)慢、流動性差的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可以在資本市場上交易和流通的證券類資產(chǎn)，還可以為企業(yè)提供充分的資金支持，減少融資壓力，同時(shí)也縮減了企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，增大了盈利的空間。從長遠(yuǎn)上來看，這樣的模式能增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力，更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，是房地產(chǎn)企業(yè)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型的重要途徑之一。

（四）社區(qū)綜合服務(wù)

所謂社區(qū)綜合服務(wù)模式就是房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)圍繞居民生活的方方面面展開業(yè)務(wù)的一種深層次的住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。社區(qū)綜合服務(wù)不僅包括最基本的安保、清潔、維修、園藝等基本業(yè)務(wù)，還包括社區(qū)養(yǎng)老、房屋租賃、超市、家政、健身、娛樂等與居民生活息息相關(guān)的服務(wù)業(yè)務(wù)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還利用互聯(lián)網(wǎng)搭建“線上+線下”的服務(wù)平臺，通過與各類垂直門類的社區(qū)O2O供應(yīng)商合作，為居民提供更加安全、便利的生活環(huán)境。該模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的收益來源主要是基本的物業(yè)管理費(fèi)及其他生活服務(wù)收費(fèi)，剝離了房地產(chǎn)市場波動對收入帶來的影響。同時(shí)，社區(qū)綜合服務(wù)模式極大的增加了居民與房地產(chǎn)企業(yè)的客戶粘性，增加了品牌價(jià)值。

四、結(jié)語

總而言之，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷變化，房地產(chǎn)政策調(diào)控不斷深入的今天，我國的房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)健康的發(fā)展，就必須進(jìn)行轉(zhuǎn)型。而輕資產(chǎn)運(yùn)營模式能有效的緩解企業(yè)的資金壓力，開辟新的盈利渠道，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，為此該模式成為我國多數(shù)房企運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型選擇。然而，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式在我國房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)踐才剛剛開始，尚不成熟，需要企業(yè)結(jié)合自身情況，選擇并創(chuàng)新轉(zhuǎn)型路徑，以實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式成功轉(zhuǎn)型。