張攀紅 葛暢

摘要：基于供給側(cè)改革視角，分析湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，并運(yùn)用GSADF檢驗(yàn)對(duì)湖北省房地產(chǎn)價(jià)格泡沫進(jìn)行測(cè)度，結(jié)果表明湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)2009-2019年出現(xiàn)了五個(gè)泡沫時(shí)段。湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫形成的原因包括區(qū)域發(fā)展嚴(yán)重不平衡、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡、房地產(chǎn)消費(fèi)和投資的非理性預(yù)期。為防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，應(yīng)因地施策、精準(zhǔn)調(diào)控;規(guī)范土地供給、完善保障房體系;轉(zhuǎn)變觀念、引導(dǎo)房地產(chǎn)理性消費(fèi)和投資;加強(qiáng)預(yù)警，提高市場(chǎng)監(jiān)測(cè)水平。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)改革;房地產(chǎn)泡沫;GSADF檢驗(yàn);穩(wěn)健發(fā)展

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1672-626X（2021）0091-10

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展不僅對(duì)推動(dòng)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用，也是改善民生、促進(jìn)社會(huì)安穩(wěn)的需要。房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存不僅是我國(guó)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的五大任務(wù)之一，也是防范和化解區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。從2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出供給側(cè)改革到2021年政府工作報(bào)告繼續(xù)提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的思路更加清晰，要從供給和需求兩端發(fā)力，推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。

然而，目前我國(guó)出現(xiàn)“高庫(kù)存”和“高房?jī)r(jià)”并存的房地產(chǎn)區(qū)域分化現(xiàn)象。一方面，部分地區(qū)房地產(chǎn)供給過(guò)剩，房地產(chǎn)庫(kù)存累積，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中的“去庫(kù)存”主要針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存有助于化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。自2016年以來(lái)，湖北省除武漢市等少數(shù)城市外，絕大多數(shù)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩，商品房銷(xiāo)售面積、新開(kāi)工面積和竣工面積都呈不同程度的下降，然而待售面積卻保持較高增長(zhǎng)，有的地區(qū)去庫(kù)存周期長(zhǎng)。另一方面，部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，居高不下，國(guó)家為了遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲及可能的房地產(chǎn)泡沫，出臺(tái)了一系列政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，并一再?gòu)?qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)金融化的加深，房地產(chǎn)價(jià)格是否合理、房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，不僅會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，而且也會(huì)影響國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、金融發(fā)展，嚴(yán)重的甚至引發(fā)金融危機(jī)。盡管相比于北上廣深等一線城市，湖北省房地產(chǎn)價(jià)格的上升幅度較小，但是從近十年湖北省房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)來(lái)看，湖北省房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)了快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，商品房平均價(jià)格從2000年的1368.14元上漲到2019年的9011.57元。盡管湖北省出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，也取得了一些進(jìn)展，但是與中央的要求和人民群眾的期盼還存在一定差距。

梳理現(xiàn)有文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)研究基于全國(guó)范圍或者35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，針對(duì)湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究相對(duì)較少。現(xiàn)有關(guān)于湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，有的側(cè)重于湖北省房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響研究[1～2]，有的側(cè)重于湖北省房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的研究[3]，有的側(cè)重于湖北省房地產(chǎn)土地供應(yīng)問(wèn)題的研究[4]，還有學(xué)者同時(shí)從供需兩方面出發(fā)，測(cè)算湖北省房地產(chǎn)供求均衡指數(shù)[5]，或者研究湖北省某一縣域城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況[6～8]。然而，現(xiàn)有文獻(xiàn)并沒(méi)有同時(shí)考慮湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)“高庫(kù)存、高房?jī)r(jià)”這一區(qū)域性分化現(xiàn)象，并進(jìn)行量化分析。

作為中部崛起的戰(zhàn)略支點(diǎn)，湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。如何推進(jìn)湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展成為當(dāng)前地方政府十分重視并著力解決的難題。因此，本文將聚焦湖北省，結(jié)合供給側(cè)改革背景，考慮“高庫(kù)存、高房?jī)r(jià)”的實(shí)際現(xiàn)狀，從供需兩方面全面分析湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)湖北省房地產(chǎn)價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化分析，并深入分析泡沫風(fēng)險(xiǎn)的成因，最終提出促進(jìn)湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的對(duì)策建議。

二、湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

為了全面梳理湖北省房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，尤其是否存在“高房?jī)r(jià)、高庫(kù)存”這一區(qū)域分化現(xiàn)象，本文從湖北省商品房銷(xiāo)售、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房屋供給三個(gè)方面進(jìn)行分析。

（一）商品房銷(xiāo)售情況

圖1顯示了2000-2019年湖北省商品房銷(xiāo)售面積及其增長(zhǎng)率情況1，可以看到，湖北省商品房銷(xiāo)售面積總體上呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。2000年湖北省商品房銷(xiāo)售面積僅為612.05萬(wàn)平方米，此后不斷上升至2007年的2538.90萬(wàn)平方米，2008年出現(xiàn)大幅下降，下降幅度高達(dá)23.53%，隨后出現(xiàn)反彈，2009年增長(zhǎng)率高達(dá)40%，此后大致呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，到2018年達(dá)到樣本期間最大值8865.38萬(wàn)平方米，2019年相比2018年小幅下降2.97%，為8602.04萬(wàn)平方米。

圖2顯示了2000-2019年湖北省商品房銷(xiāo)售額及其增長(zhǎng)率情況，可以看到，湖北省商品房銷(xiāo)售額呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。2000年湖北省商品房銷(xiāo)售額僅為83.74億元，隨后一直上升至2007年的775.16億元。2008年出現(xiàn)大幅下降，幅度達(dá)到24.84%。2009年出現(xiàn)反彈，增長(zhǎng)率高達(dá)64.78%，此后一直上漲至2019年的7751.79億元。湖北省商品房銷(xiāo)售額在2005、2007、2009、2011、2013、2016年經(jīng)歷了六次波峰，最大增長(zhǎng)率高達(dá)72.20%。自2016年起商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率不斷下滑，從2016年的36.39%下滑到2019年的2.93%。

圖3顯示了2000-2019年湖北省商品房銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)，可以看到，湖北省商品房銷(xiāo)售價(jià)格總體上呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢(shì)，從2000年的1368.14元/平方米一直上漲到2019年的9011.57元/平方米。湖北省商品房銷(xiāo)售價(jià)格在2005、2007、2009、2011、2016年經(jīng)歷了五次波峰，商品房銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)率在2005年高達(dá)35.39%，2008年增長(zhǎng)率最小，為-1.72%，自2016年以來(lái)，湖北省商品房銷(xiāo)售價(jià)格漲幅呈下降趨勢(shì)。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況

圖4顯示了2000-2019年湖北省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及其增長(zhǎng)率情況，可以看到，湖北省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，從2000年的134.63億元增長(zhǎng)至2019年的5111.73億元。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的增長(zhǎng)率來(lái)看，2001年開(kāi)始增長(zhǎng)率不斷增加，2004年達(dá)到最大值41.10%，直至2014年都保持在20%以上，2014年以后增長(zhǎng)率均在10%以下，2016年達(dá)到樣本期間的最低值1.11%，隨后出現(xiàn)反彈，不過(guò)增長(zhǎng)率仍在10%以下。

（三）房屋供給情況

圖5顯示了2000-2019年湖北省房屋施工面積和竣工面積情況，可以看到，湖北省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積呈不斷上升趨勢(shì)，2019年房屋施工面積達(dá)到33825.07萬(wàn)平方米，2003年和2013年房屋施工面積增長(zhǎng)率明顯較大，分別為27.48%和30%。房屋竣工面積2000-2014年總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，2014年達(dá)到樣本期間的最大值3431.18萬(wàn)平方米，2015年出現(xiàn)大幅下降，幅度達(dá)到18.83%，隨后反彈，但是自2017年以來(lái)，房屋竣工面積呈下降趨勢(shì)，2019年為2558.60萬(wàn)平方米。

圖6顯示了2004-2019年湖北省商品房待售（空置）面積2，可以看到，湖北省商品房待售面積自2004年的258.56萬(wàn)平方米上升至2006年的374.82萬(wàn)平方米，說(shuō)明房地產(chǎn)供給過(guò)剩，2007年出現(xiàn)大幅下降至255.98萬(wàn)平方米，隨后不斷上升，2014年達(dá)到樣本期間最大值2746.05萬(wàn)平方米，隨后呈現(xiàn)不斷下降趨勢(shì)，2018年為1769.39萬(wàn)平方米，2019年下降為1418萬(wàn)平方米，表明湖北省房地產(chǎn)去庫(kù)存速度加快，房地產(chǎn)去庫(kù)存成效較為明顯。

綜上可以看出，一方面，湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好，商品房銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額總體上呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，房地產(chǎn)價(jià)格也呈現(xiàn)不斷走高趨勢(shì)，但是各年份增長(zhǎng)率波動(dòng)較大。另一方面，房地產(chǎn)供給、施工面積和竣工面積整體在上升，尤其施工面積體量較大，商品房待售面積在經(jīng)歷了2014年的最高值后呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，表明湖北省房地產(chǎn)去庫(kù)存取得一定成效，然而去庫(kù)存壓力仍然存在。這些因素疊加，共同影響湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

三、基于GSADF檢驗(yàn)的湖北省房地產(chǎn)價(jià)格泡沫測(cè)度

為了更精準(zhǔn)衡量湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健與否，本文進(jìn)一步進(jìn)行量化分析，受限于湖北省房地產(chǎn)去庫(kù)存相關(guān)數(shù)據(jù)的可得性，本文主要通過(guò)分析房地產(chǎn)價(jià)格是否存在泡沫，來(lái)對(duì)湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健與否進(jìn)行度量。

（一）檢驗(yàn)方法

目前國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度主要有理論價(jià)格法、指標(biāo)法和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法三種方法。理論價(jià)格法通過(guò)建立不同的模型，比如房地產(chǎn)供求模型[9～10]、動(dòng)態(tài)現(xiàn)值模型[11]、狀態(tài)空間模型[12～13]、預(yù)期模型[14]等，求出房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值，其與房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格之間的偏差即為房地產(chǎn)泡沫。指標(biāo)法主要分析與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)的指標(biāo)，如房?jī)r(jià)收入比[15]、房?jī)r(jià)租金比[16～17]、空置率[18]、房地產(chǎn)投資比[19～20]、房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率占比[21]等指標(biāo)，通過(guò)對(duì)這些指標(biāo)與其臨界值的比較，判斷是否存在房地產(chǎn)泡沫及其嚴(yán)重程度。統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法通過(guò)單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)等對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，從而判斷是否存在泡沫。Evans（1991）認(rèn)為傳統(tǒng)單位根檢驗(yàn)并不能剔除經(jīng)濟(jì)周期的影響，對(duì)于周期性破滅泡沫無(wú)法有效測(cè)度[22]，因而Phillips等（2011，2015）提出GSADF檢驗(yàn)方法[23～25]，該方法不但能夠?qū)χ芷谛云茰缗菽欠翊嬖谶M(jìn)行測(cè)度，而且還能進(jìn)一步判斷泡沫出現(xiàn)和破滅的時(shí)點(diǎn)，國(guó)內(nèi)很多學(xué)者如歐陽(yáng)志剛和崔文學(xué)（2015）[26]、胡毅（2017）[27]也采用該方法對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行測(cè)度。

理論價(jià)格法以微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)供求理論為基礎(chǔ)，但是對(duì)數(shù)據(jù)和模型的設(shè)定要求較高。指標(biāo)法計(jì)算簡(jiǎn)單，但各指標(biāo)在臨界值的選取上主觀性較強(qiáng)。相比理論價(jià)格法和指標(biāo)法，統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法采用統(tǒng)計(jì)計(jì)量方法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格序列進(jìn)行檢測(cè)，計(jì)算較為便捷，結(jié)果更為客觀，因此，本文基于GSADF檢驗(yàn)對(duì)湖北省房地產(chǎn)價(jià)格泡沫進(jìn)行測(cè)度。

根據(jù)資產(chǎn)價(jià)格泡沫的相關(guān)理論論述，資產(chǎn)價(jià)格可以由其基本價(jià)值和價(jià)格泡沫兩部分表示。

在式（1）中，Pt表示資產(chǎn)在t時(shí)的價(jià)格，rf表示無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，Dt表示資產(chǎn)回報(bào)，Ut表示不可見(jiàn)的基本性因素。

Diba和Grossman（1988）研究發(fā)現(xiàn)泡沫Bt呈指數(shù)性爆炸增長(zhǎng)，不能通過(guò)差分轉(zhuǎn)變?yōu)槠椒€(wěn)過(guò)程[28]。

考慮到泡沫的爆炸性，Diba和Grossman提出了右側(cè)ADF檢驗(yàn)方法。但是，Evans（1991）認(rèn)為在實(shí)際中，泡沫可能出現(xiàn)反復(fù)膨脹、反復(fù)破滅的周期性情況，導(dǎo)致價(jià)格序列并非爆炸性過(guò)程，而更接近單位根過(guò)程或平穩(wěn)過(guò)程，這樣傳統(tǒng)ADF檢驗(yàn)就無(wú)法測(cè)度出周期性泡沫[22]。

Phillips等（2011）在右側(cè)ADF檢驗(yàn)的基礎(chǔ)上提出了SADF檢驗(yàn)方法，可以有效測(cè)度周期性破滅泡沫。SADF檢驗(yàn)的基本原理為：取子樣本序列，起始點(diǎn)為r1，終止點(diǎn)為r2=r1+rw，rw表示最優(yōu)子樣本容量比例，從最小窗寬比例r0逐步擴(kuò)大到最大窗寬比例1（即全樣本）。SADF檢驗(yàn)將r1固定為0，此時(shí)r2=rw，在r0到1之間移動(dòng)，分別計(jì)算其ADF統(tǒng)計(jì)值，將其上確界定義為SADF統(tǒng)計(jì)值：

將SADF統(tǒng)計(jì)值與對(duì)應(yīng)的臨界值進(jìn)行比較，如果前者大于后者，那么拒絕原假設(shè)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫;如果前者小于后者，則接受原假設(shè)，表明不存在房地產(chǎn)泡沫。

但是，SADF檢驗(yàn)在r2不斷向前遞歸逐漸接近于1時(shí)，子樣本原來(lái)越近似于全樣本，表明SADF檢驗(yàn)越來(lái)越類(lèi)似普通右側(cè)單位根檢驗(yàn)方法，導(dǎo)致SADF檢驗(yàn)無(wú)法準(zhǔn)確有效地測(cè)度出連續(xù)多個(gè)泡沫。因此，Phillips等（2015）進(jìn)一步提出了擴(kuò)展的supADF檢驗(yàn)（GSADF），與SADF檢驗(yàn)相比，GSADF在選取樣本起始點(diǎn)時(shí)，r1不再固定，而是在從0變化到r2-r0。GSADF統(tǒng)計(jì)量可以表示為：

將GSADF統(tǒng)計(jì)值與對(duì)應(yīng)的臨界值進(jìn)行比較，如果前者大于后者，則拒絕原假設(shè)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，反之則不存在房地產(chǎn)泡沫。由于GSADF檢驗(yàn)擴(kuò)大了子樣本量，因此在測(cè)度多重連續(xù)泡沫上，更優(yōu)于su?pADF檢驗(yàn)。

GSADF檢驗(yàn)方法不僅能夠檢驗(yàn)輕微爆炸和周期性泡沫的存在，還能確定泡沫產(chǎn)生和破滅的時(shí)點(diǎn)。當(dāng)GSADF統(tǒng)計(jì)值第一次大于其對(duì)應(yīng)的臨界值時(shí)，表明泡沫產(chǎn)生，當(dāng)GSADF統(tǒng)計(jì)值第一次小于其對(duì)應(yīng)的臨界值時(shí)，則表明泡沫破滅。如果存在連續(xù)多個(gè)泡沫，則從第一個(gè)泡沫破滅后繼續(xù)遞歸計(jì)算，就可以估計(jì)出所有泡沫產(chǎn)生和破滅的時(shí)點(diǎn)。

（二）數(shù)據(jù)描述

本文基于湖北省房地產(chǎn)價(jià)格的月度數(shù)據(jù)，樣本期為2009年1月-2019年12月，表1顯示了湖北省房地產(chǎn)價(jià)格在樣本期間的描述性統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果，可以看到，在樣本期間，湖北省房地產(chǎn)價(jià)格最大值為9102.43，最小值為3017.28，標(biāo)準(zhǔn)差為1710.25，表明房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大。房地產(chǎn)價(jià)格序列的偏度為正，表明價(jià)格序列為非對(duì)稱分布呈右偏。J-B值顯著，表明價(jià)格序列不服從正態(tài)分布。

（三）房地產(chǎn)泡沫測(cè)度實(shí)證分析

利用SADF和GSADF檢驗(yàn)方法，對(duì)湖北省房地產(chǎn)價(jià)格序列進(jìn)行檢驗(yàn)，借鑒Phillips等（2015）提出的確定序列最小有效窗口的方法，本文選擇最小窗寬比例0.1，由于本文的樣本量為132，因此最小窗口樣本量為13。

采用蒙特卡洛模擬方法，模擬5000次，得到SADF檢驗(yàn)和GSADF檢驗(yàn)的統(tǒng)計(jì)量及其臨界值（如表2所示）。

從表2可以看到，使用SADF檢驗(yàn)方法得出的統(tǒng)計(jì)量在90%、95%、99%的顯著性水平下均不顯著，表明湖北省房地產(chǎn)價(jià)格不存在泡沫。而使用GSADF檢驗(yàn)方法得出的統(tǒng)計(jì)量在90%顯著性水平下顯著，表明湖北省房地產(chǎn)價(jià)格存在泡沫。通過(guò)比較兩種檢驗(yàn)方法，可以看到，對(duì)于較為溫和的泡沫，GSADF檢驗(yàn)比SADF檢驗(yàn)更精確。

進(jìn)一步地，使用GSADF檢驗(yàn)對(duì)湖北省房地產(chǎn)價(jià)格泡沫產(chǎn)生及破滅的時(shí)點(diǎn)進(jìn)行檢測(cè)，結(jié)果如圖7所示。

從圖7可以看出，湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)在樣本期間出現(xiàn)了五個(gè)泡沫時(shí)段，分別是2012年5-8月、2016年3-11月、2017年8-12月、2018年3-12月、2019年3-10月。從泡沫持續(xù)時(shí)間來(lái)看，2012、2017年的泡沫持續(xù)時(shí)間較短，為3個(gè)月，2016、2018、2019年的泡沫持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，分別為8個(gè)月、9個(gè)月、7個(gè)月?？梢钥吹?，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的出現(xiàn)和破滅與房地產(chǎn)價(jià)格同比增速曲線路徑具有一致性：通常當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格增速過(guò)高時(shí)，產(chǎn)生泡沫的可能性也更大;當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格增速放緩時(shí)，房地產(chǎn)泡沫也會(huì)逐步破滅。觀察湖北省房地產(chǎn)價(jià)格序列，也發(fā)現(xiàn)在這五個(gè)泡沫時(shí)段波動(dòng)相對(duì)較大，其中2016年3-11月、2018年3-12月、2019年3-10月，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度分別為352元、497元、387元。

四、湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

通過(guò)對(duì)湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及其價(jià)格泡沫的測(cè)度，可以看到湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)進(jìn)一步梳理發(fā)現(xiàn)其有以下幾個(gè)方面的形成原因。

（一）區(qū)域發(fā)展嚴(yán)重不平衡

湖北省各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重不平衡以及“高房?jī)r(jià)、去庫(kù)存”同時(shí)并存。作為湖北省的省會(huì)城市，武漢市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，2019年武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為2966億元，占湖北省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的一半以上。而省內(nèi)有些市州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為緩慢，存在存量過(guò)多的現(xiàn)象，如臨近武漢的孝感地區(qū)，由于本地人口逐步向中心城市武漢流出，加之本地房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不足，土地供給相對(duì)過(guò)剩，因而其庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)很?chē)?yán)重，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，湖北省孝感地區(qū)的商品房土地消化周期高達(dá)13.59年3。

房地產(chǎn)價(jià)格上，湖北省內(nèi)各地的房地產(chǎn)價(jià)格層次分明，省會(huì)城市武漢的商品房均價(jià)高于市州的商品房均價(jià)，如2019年武漢市商品房平均價(jià)格為14258元，而襄陽(yáng)的商品房平均價(jià)格為5822元，咸寧的商品房平均價(jià)格僅為4808元。在武漢市內(nèi)，中心地段比邊緣地段的商品房?jī)r(jià)格要高一個(gè)層次。中心地段出行交通方便，各種配套設(shè)施完善，此地段的商品房?jī)r(jià)格自然也就水漲船高。而遠(yuǎn)離城市中心建造的商品房卻因附近的配套設(shè)施不夠完善、交通不方便、缺少醫(yī)療資源、教育資源的配備不足，銷(xiāo)售價(jià)格上不去，甚至庫(kù)存積壓。根據(jù)對(duì)湖北省17個(gè)市州城區(qū)的商品房庫(kù)存的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2019年11月末，庫(kù)存商品房數(shù)量為350188套，湖北省房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力仍然存在4。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡

湖北省房地產(chǎn)供給和需求發(fā)展失衡，總體上需求大于供給。多種因素推高房地產(chǎn)需求，然而房地產(chǎn)供給增加卻有限，在省會(huì)城市武漢這種現(xiàn)象更為明顯。

總的來(lái)看，房地產(chǎn)需求方面，第一，湖北省城鎮(zhèn)化進(jìn)程發(fā)展迅猛，2019年湖北省城鎮(zhèn)常住人口為3615.47萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率也大幅提升至61%，在全國(guó)排名中位列第12名，居于中部第一。城鎮(zhèn)人口的增加會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的剛性需求增加。第二，2013年國(guó)家實(shí)施“單獨(dú)二孩”政策，2015年又全面放開(kāi)二胎，導(dǎo)致改善型住房需求和學(xué)區(qū)房需求也日益增加。此外，市政建設(shè)、舊城改造也帶來(lái)了大量住房需求，這些都導(dǎo)致湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，推高房地產(chǎn)價(jià)格。

然而，房地產(chǎn)供給方面，土地的稀缺性以及房地產(chǎn)較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期等因素，都導(dǎo)致房地產(chǎn)供給短期缺乏彈性。房地產(chǎn)需求和供給發(fā)展的不平衡，尤其是房地產(chǎn)需求大于供給時(shí)，會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，也容易引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。

（三）房地產(chǎn)消費(fèi)和投資的非理性預(yù)期

對(duì)于消費(fèi)者和投資者而言，隨著收入的不斷提高，加之目前我國(guó)投資渠道相對(duì)較少，很多人將資金投資于房地產(chǎn)。消費(fèi)者也容易受到“羊群效應(yīng)”的影響，在政府調(diào)控政策信號(hào)下，或者在購(gòu)房者蜂擁購(gòu)房的事實(shí)影響下，形成房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲的預(yù)期，加大對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)和投資力度，再加上購(gòu)房者普遍存在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理，這都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高漲，催生房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。比如湖北省的省會(huì)城市武漢，其商品房銷(xiāo)售價(jià)格不斷上漲，數(shù)據(jù)顯示，2018年武漢全年推盤(pán)532次，推出房源17.2萬(wàn)套，全年去化率高達(dá)87%，日光盤(pán)有273個(gè)，日光率達(dá)51%，盡管2019年全年去化率有所下降，但仍然高達(dá)79%，日光盤(pán)有212個(gè)，日光率為35%5。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，土地供應(yīng)短缺、大量囤地開(kāi)發(fā)、非理性的競(jìng)價(jià)等都會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格快速上漲。此外，投資需求旺盛導(dǎo)致大量熱錢(qián)流入，開(kāi)發(fā)商形成非理性預(yù)期，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度。湖北省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額從2000年的134.63億元一直上漲到2019年的5111.73億元。2019年武漢住房銷(xiāo)售套數(shù)和銷(xiāo)售面積均居中國(guó)城市銷(xiāo)量第一名，全年共發(fā)放1169張預(yù)售證，在全國(guó)絕無(wú)僅有。截至2019年，已有60家中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企、15家2000億級(jí)規(guī)模房企進(jìn)入武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)6。土地價(jià)格快速上漲和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的不斷增加，都進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。尤其是處于省會(huì)城市的武漢市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)較大，這也會(huì)導(dǎo)致整個(gè)湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定，加劇湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)論與對(duì)策建議

本文通過(guò)對(duì)湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行定性分析，并運(yùn)用GSADF檢驗(yàn)對(duì)湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫進(jìn)行實(shí)證檢測(cè)，結(jié)果表明湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)2009-2019年存在五個(gè)泡沫時(shí)段。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫形成的原因主要有區(qū)域發(fā)展嚴(yán)重不平衡、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡、房地產(chǎn)消費(fèi)和投資的非理性預(yù)期。為防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，提出以下對(duì)策建議。

第一，因地施策，精準(zhǔn)調(diào)控。政府應(yīng)重視地區(qū)差異，因地制宜，采取區(qū)域化差別政策進(jìn)行調(diào)控。對(duì)于庫(kù)存高的地區(qū)，應(yīng)通過(guò)棚改貨幣化安置、公積金支持住房消費(fèi)、創(chuàng)新金融產(chǎn)品等舉措化解房地產(chǎn)庫(kù)存。對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的地區(qū)，要嚴(yán)格落實(shí)限購(gòu)限貸政策、施行差別化的信貸政策。對(duì)于自住性房地產(chǎn)需求，銀行在信貸方面要加以支持，而對(duì)于投資和投機(jī)性房地產(chǎn)需求，銀行應(yīng)不予支持或者收緊信貸，在貸款利率、貸款年限、貸款金額上嚴(yán)格控制。嚴(yán)格控制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信貸投放規(guī)模，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸資金的監(jiān)管，對(duì)于開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤(pán)等投機(jī)行為，給予嚴(yán)厲打擊。

第二，規(guī)范土地供給，完善保障房體系。進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)，建立科學(xué)的用地供應(yīng)制度，調(diào)控土地使用結(jié)構(gòu)，避免為了暫時(shí)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)與指標(biāo)過(guò)度開(kāi)發(fā)土地資源，推進(jìn)土地交易市場(chǎng)化，保持建造成本和地價(jià)穩(wěn)定。同時(shí)，健全和完善保障房體系。完善廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展，規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，政府應(yīng)出臺(tái)相關(guān)政策措施，鼓勵(lì)和支持企業(yè)通過(guò)租售并舉的方式，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更多層次的供給。

第三，轉(zhuǎn)變觀念，引導(dǎo)房地產(chǎn)理性消費(fèi)與投資。政府應(yīng)積極促進(jìn)湖北省內(nèi)各區(qū)域均衡發(fā)展，控制人口向省會(huì)城市過(guò)度集中，鼓勵(lì)勞動(dòng)密集型企業(yè)進(jìn)入地級(jí)市，有效緩解湖北省內(nèi)“高房?jī)r(jià)、去庫(kù)存”并存的壓力，引導(dǎo)消費(fèi)者樹(shù)立理性、健康的購(gòu)房觀念。同時(shí)，針對(duì)消費(fèi)者和投資者在房地產(chǎn)消費(fèi)和投資過(guò)程中存在的攀比消費(fèi)、買(mǎi)漲不買(mǎi)跌、羊群效應(yīng)等非理性行為，政府應(yīng)在控制供給結(jié)構(gòu)的同時(shí)，加強(qiáng)輿論媒體對(duì)房地產(chǎn)的宣傳引導(dǎo)作用，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)預(yù)期，促進(jìn)理性消費(fèi)和投資。

第四，加強(qiáng)預(yù)警，提高市場(chǎng)監(jiān)測(cè)水平。政府應(yīng)積極采取管理措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)非理性上漲時(shí)，提前做出預(yù)警和防范。同時(shí)，加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法，對(duì)于房地產(chǎn)信息的披露，要做到公開(kāi)透明，充分利用大數(shù)據(jù)分析手段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)和管理。

注釋?zhuān)?/p>

1湖北省房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀數(shù)據(jù)均來(lái)源于湖北省統(tǒng)計(jì)局。

22004-2018年商品房待售面積數(shù)據(jù)來(lái)源于湖北省統(tǒng)計(jì)局，2019年的數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)摘要2020》。

3根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究（CRIC）的研究報(bào)告《2019年新一輪三四線潛在庫(kù)存城市研判》測(cè)算得出。

4數(shù)據(jù)來(lái)源于湖北省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)。

5數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)。

6數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)指數(shù)研究院《2019年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)》。

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（責(zé)任編輯：顏莉）

收稿日期：2021-06-22

基金項(xiàng)目：湖北省教育廳科學(xué)技術(shù)研究項(xiàng)目（B2018126）;湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院校級(jí)青年科研基金項(xiàng)目（XJYB202107）

作者簡(jiǎn)介：張攀紅（1986-），女，湖北漢川人，湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融學(xué)院講師，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)金融;葛暢（1998-），女，湖北孝感人，湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院碩士研究生，研究方向?yàn)榻鹑谄髽I(yè)會(huì)計(jì)。