張鵬濤 劉永新

摘要：本文通過(guò)實(shí)地調(diào)查，收集整理了蘭州市近十年的居住用地交易數(shù)據(jù)和房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，采用統(tǒng)計(jì)回歸分析法，對(duì)樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系進(jìn)行了分析，結(jié)果表明：蘭州市居住用地樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例低于全國(guó)平均水平，所占比例呈現(xiàn)出逐步上漲的趨勢(shì)，在未來(lái)一段時(shí)間，蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景仍比較樂(lè)觀。

關(guān)鍵詞：蘭州市、樓面地價(jià)、房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)

一、樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)的內(nèi)涵

樓面地價(jià)是特殊的土地單價(jià)，是按照地上建筑物面積均攤的土地價(jià)格，也就是單位建筑面積的土地價(jià)格，也可簡(jiǎn)單理解為在土地上蓋出房子后，每單位售價(jià)中所包含的土地成本。房?jī)r(jià)是指建筑物連同其占用土地在特定時(shí)間段內(nèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，即房?jī)r(jià)=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制。樓面地價(jià)是房?jī)r(jià)的主要組成部分之一，與建造成本、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、相關(guān)稅費(fèi)等共同構(gòu)成了商品房的市場(chǎng)價(jià)值，能最真實(shí)地反映建筑單價(jià)中所包含的單位土地成本價(jià)格，在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。

二、樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)市場(chǎng)狀況分析

蘭州市位于甘肅省中部，是甘肅省會(huì)和全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，現(xiàn)轄城關(guān)、七里河、安寧、西固、紅古5區(qū)及永登、皋蘭、榆中3縣，總面積1.31萬(wàn)平方公里。其中市區(qū)面積1631.6平方公里，包括城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)和西固區(qū)，黃河自西向東穿越市區(qū)，東西長(zhǎng)南北窄，城市形態(tài)呈帶狀多中心組團(tuán)結(jié)構(gòu)，屬于典型的河谷型城市，土地資源緊缺，且各項(xiàng)用地都相對(duì)集中在河谷川臺(tái)地上。

本次研究區(qū)域?yàn)樘m州市中心城區(qū)范圍內(nèi)的區(qū)域，不包括紅古區(qū)、永登縣、皋蘭縣、榆中縣等遠(yuǎn)郊區(qū)縣。

本文中的樓面地價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源于蘭州市自然資源局2011年—2020 年歷年的普通住宅項(xiàng)目土地出讓數(shù)據(jù)及《新方圓評(píng)估公司自建的蘭州市土地交易數(shù)據(jù)庫(kù)》，共調(diào)查到樣本數(shù)量282個(gè)。房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)主要來(lái)源于《新方圓評(píng)估公司自建的蘭州市房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫(kù)》以及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，共計(jì)2285個(gè)小區(qū)，82428個(gè)房?jī)r(jià)信息。

（一）蘭州市居住用地樓面地價(jià)市場(chǎng)狀況分析

根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)分析顯示，2011年至2020年間蘭州市住宅樓面地價(jià)整體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，由 2011年的 1374 元/m2上漲到 2020 年的 2520元/m2，2011年至2015年住宅地價(jià)水平總趨勢(shì)穩(wěn)步上升，平均增長(zhǎng)率為1.84%，2015年至2017年之間增長(zhǎng)速度過(guò)快，2016年與2017年增長(zhǎng)率分別達(dá)到30.45%和44.24%，從 2018 到 2020 年增長(zhǎng)速度變緩，2020年甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這是因?yàn)?018至2020年蘭州市中心城區(qū)邊緣地域供地較多，如城關(guān)區(qū)的青石片區(qū)、白道坪片區(qū)，七里河區(qū)的彭家坪片區(qū)等，該區(qū)域位于蘭州市主城區(qū)邊緣地帶，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套差，開(kāi)發(fā)程度低，土地供應(yīng)價(jià)格整體較低，但該區(qū)域?qū)儆诔鞘行麻_(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)域，近幾年供應(yīng)土地又較多， 2018至2020年之間累計(jì)供地達(dá)56宗，拉低了城關(guān)區(qū)和七里河區(qū)的樓面地價(jià)，若剔除主城區(qū)邊緣地域新開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)域的供應(yīng)土地?cái)?shù)據(jù)，2018至2020年之間主城區(qū)內(nèi)樓面地價(jià)平均值在2800至4300元/平方米之間，整體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，且增幅較2017年之前較大，年均增幅在10%左右。

從空間分布上來(lái)看，城關(guān)區(qū)地價(jià)上漲幅度最大，2020年較2011年住宅樓面地價(jià)增值率達(dá)195.95%，七里河和安寧次之，分別為185.82%和176.19%，西固區(qū)最低，為87.35%。

（二）蘭州市住宅房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)

近幾年來(lái)，伴隨著蘭州市政府對(duì)人口政策的調(diào)整，城市人口持續(xù)增加、城鎮(zhèn)化水平進(jìn)一步提高，市民對(duì)住房的剛性需求也隨之增大，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，蘭州市近十年的房?jī)r(jià)逐年走高。

從上圖來(lái)看，蘭州市房?jī)r(jià)水平值逐年呈上升趨勢(shì)，2011年住宅平均售價(jià)為6544元/m2，2020年為11983元/m2，增長(zhǎng)率為83.11%，其中2018年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率最大為18.43%，其次為2013年，為10.83%，再為2017年和2019年，分別為9.85%和 8.25%，其他年份房?jī)r(jià)水平值穩(wěn)步上升。

三、樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系分析

（一）樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)的匹配

首先以本次調(diào)查收集到的樓面地價(jià)樣本案例為基礎(chǔ)，剔除尚未開(kāi)發(fā)建設(shè)的以及正在開(kāi)發(fā)建設(shè)且未進(jìn)行銷售的宗地，然后對(duì)本次調(diào)查收集到的房?jī)r(jià)樓盤信息進(jìn)行篩選，建立房地匹配表，最后，選擇與其宗地成交價(jià)格相應(yīng)時(shí)點(diǎn)的房?jī)r(jià)，建立樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)相對(duì)應(yīng)的房地匹配表。

（二）樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)的占比關(guān)系

從表1可知，蘭州市近年來(lái)住宅樓面地價(jià)和房?jī)r(jià)均呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)整體呈正比例增長(zhǎng)。2015年之前，樓面地價(jià)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，2015年至2020年之間增長(zhǎng)速度較快，而房?jī)r(jià)則從2010年至2020年間基本保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)比也呈現(xiàn)逐步上漲的趨勢(shì)，但漲幅不大，從2011年的21.0%至2020年的29.49%，漲幅只有8.49%。

從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，近十年蘭州市樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)的平均比例為23.35%，2015年之前平均占比為19.99%，各年度之間占比差距不大，最高為21.0%，最低為18.30%，2015年之后平均占比為26.71%，且每年呈現(xiàn)逐增的趨勢(shì)，最低為2016年的21.76%，最高為2020年的29.49%。

四、結(jié)果分析

通過(guò)分析顯示，近十年蘭州市樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)整體呈正比例增長(zhǎng)，樓面地價(jià)增長(zhǎng)速度大于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度，樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例正在逐步增加，截止2020年，為29.49%，但相比較全國(guó)的30—45%而言，其占比仍較低，處于全國(guó)基本水平的最低限。

2011年至2020年蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體以“穩(wěn)”為主，蘭州雖然只是一個(gè)西北“二線”城市，但是近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻異?；钴S，繼恒大、碧桂園、萬(wàn)達(dá)等大型開(kāi)發(fā)商入駐之后，又有中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)、融創(chuàng)等相繼進(jìn)來(lái)，致使蘭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性的變化，也為蘭州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)增加了活力。同時(shí)隨著城關(guān)區(qū)的九州、青白石、恒大文化旅游城，七里河區(qū)的彭家坪、馬灘，緊鄰安寧的生態(tài)修復(fù)區(qū)等新興區(qū)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)，該區(qū)域的投資開(kāi)發(fā)價(jià)值將進(jìn)一步提升，進(jìn)而帶動(dòng)蘭州市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

因此，就蘭州市近十年的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，在未來(lái)一段時(shí)間，蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景仍比較樂(lè)觀。

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