方文東

摘要：不動產(chǎn)一體化確權(quán)登記發(fā)證工作是摸清我國土地資源利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)，對我國國情掌握至關(guān)重要。本文從三個方面講述了房產(chǎn)面積測繪過程中公有面積分攤計算方式，較系統(tǒng)地介紹了不同情況下面積計算范圍，為順利推進確權(quán)登記工作提供參考。通過實踐表明，本文所提出的計算方式合理有效，能夠推廣使用。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)面積；公有面積；確權(quán)登記

不動產(chǎn)一體化確權(quán)登記發(fā)證工作是摸清我國基本國情的基礎(chǔ)，是查明土地資源利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)，同時也是提高土地資源綜合利用效率的基礎(chǔ)[1]。因此，如何確定房產(chǎn)面積測繪是提高房屋不動產(chǎn)登記準確度的關(guān)鍵所在。基于此，本文以房屋面積測繪中共有面積分攤方法為例，分析其在確權(quán)登記中的應(yīng)用。

1.計算一般建筑面積的范圍

一般建筑面積的計算包括無柱子的檐廊和走廊以及與房屋相連的或者有上蓋的，應(yīng)按照房屋建筑的圍護結(jié)構(gòu)對水平投影面積的一半進行計算，且兩端均有與房屋相連墻體的，可將其視為圍護結(jié)構(gòu)，計算方式同上；獨立柱或單排柱的、可永久性使用的門廊、雨篷和車棚，按其上蓋的水平投影面積的一半進行計算；對于未封閉的陽臺或者挑廊，應(yīng)該按照其圍護結(jié)構(gòu)的水平投影面積的一半進行計算[2]，對于半遮蓋或者非永久性頂蓋甚至是無頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按照其水平投影面積的一半進行計算；對于存在頂蓋的或者不封閉的以及架空通廊，應(yīng)按照其圍護結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半進行計算。

2.不計算建筑面積的范圍

對于建筑層高小于2.20m的各種夾層、插層、技術(shù)層等附層和半地下室、地下室等，其建筑面積不應(yīng)計算在內(nèi)；對于突出主體建筑房屋墻面的非建筑材料，如無柱雨棚、臺階、構(gòu)配件以及挑臺等，不應(yīng)計算其面積；非永久性架空通廊，不計算公有面積；對于房屋建筑上的天面以及其他非建筑結(jié)構(gòu)，如游泳池、花園等，不應(yīng)計算其面積；對于騎樓、過街樓的底層等通行部位，不應(yīng)計算其面積；對于建筑物附近的活動板房、臨時房屋以及違規(guī)建筑物等，不應(yīng)計算其面積；不與室內(nèi)相連通的，但有一定伸縮縫的房屋，不應(yīng)計算其面積。

3.特殊情況下建筑面積的范圍

在規(guī)劃許可范圍內(nèi)的復式、躍層式房屋的預(yù)留樓梯間，可以根據(jù)自然層進行面積計算；若房屋建筑的挑廊、陽臺以及架空通廊等的水平投影面積超出建筑物底板時，計算面積時應(yīng)以底板的實際投影進行[1]；而當建筑物的上述投影面積大于陽臺、挑廊等實際面積的一半時，面積應(yīng)按照其圍護結(jié)構(gòu)水平投影的一半計算。若屋頂結(jié)構(gòu)為斜面結(jié)構(gòu)，且外墻低于2.20m的高度，此時不計算外墻面積[3]；若屋頂結(jié)構(gòu)為傾斜、弧形或者非垂直墻體的結(jié)構(gòu)，當建筑層高大于2.20m時，應(yīng)計算2.20m以上部分的面積。若墻體向外傾斜且其水平投影面積超出底板外沿，則面積按照底板的實際水平投影面積計算。下層室外樓梯的面積可根據(jù)上層室外樓梯的水平投影面積計算[3]。若建筑一邊與墻體相互連接，一邊不連接時，其面積不應(yīng)計算；若建筑物的一邊與墻體連接，一邊由柱子支撐的獨立柱雨篷，其面積應(yīng)按照水平投影面積的一半進行計算；若建筑一邊與墻體相互連接，一邊由多根柱子相連接形成獨立的支撐有柱雨篷時，面積應(yīng)按照柱外圍的投影面積計算（圖1）。

由三面墻支撐的，按如下情況圖2進行計算：若建筑物的兩面墻與雨篷的外邊界限相交時，房屋面積計算應(yīng)按照上蓋水平投影面積的一半計算。雨篷其外邊線凸出兩面墻并有部分懸空的，房屋面積計算應(yīng)按照墻體最外側(cè)支撐點的連線（P1與P2連線）與墻體圍城的蓋板水平投影面積的一半計算，即房屋面積計算過程中不計懸空面積。

依坡而建的、具有吊腳的房屋結(jié)構(gòu)，若其架空層或者具有深基礎(chǔ)地下空間的房屋，且房屋周邊存在維護結(jié)構(gòu)的，若建筑物的內(nèi)層高度大于2.20m時，大于2.20m的部分參與面積計算；若建筑物架空層的地面為平地，則只需計算層高大于2.20m范圍內(nèi)的水平投影面積；當建筑物架空層的地面保護平地和坡地兩部分時，其平地部分的面積應(yīng)按照坡地與柱外圍的交界線計算（圖3）。

建筑物的進門由凹進的外墻和上層建筑組成（圖4）。按全部面積計算：凹進部分的進深a≥長度b，按一層計算：頂部高度大于一樓層；不計：進深a<長度b且頂部高度大于一樓層。兩端為非剪力墻形成的封閉的、正面無圍護結(jié)構(gòu)的、有蓋、無柱的外走廊和檐廊，按上蓋水平投影面積的一半進行計算。

房屋室外的臺階或者樓梯等，若同時具備以下幾個特征時：①若臺階或者樓梯的地面起點與進門的終點之間的高度差大于1個樓層高度時[1]；②其下部與山坡未形成一個實體，而是其水平投影范圍內(nèi)形成了一個建筑空間[2-4]。如圖5a所示，將山坡建成臺階組成建筑的一部分，結(jié)合上層架空而形成的橋，則不屬于室外樓梯；如圖5b所示，若房屋緊靠山坡，且房屋與最低部分的人工砌填建筑形成統(tǒng)一實體，將其余不足一樓層高度部分架空，則屬室外樓梯。

建筑物室內(nèi)和室外樓梯的計算方式應(yīng)遵循以下幾點：①在建筑物外墻之外的封閉樓梯、有扶手欄桿防護的或者無墻體保護的樓梯；②在建筑物外墻外側(cè)的專用樓梯、封閉的或者有墻體保護的樓梯；③用于專業(yè)的電梯或者觀光電梯以及與頂層直接連通的電梯，均需計算其相應(yīng)面積。此外，通風井以及煙道等的面積計算應(yīng)遵循：①當通風井或者煙道位于地下室或者半地下室內(nèi)部時，其地下部分的面積應(yīng)按照實際樓層數(shù)計算；當通風井或者煙道位于地面的、建筑物外的或者有維護結(jié)構(gòu)的、上蓋的，其高度大于2.20m時，其維護結(jié)構(gòu)的水平投影面積作為面積進行計算；當通風井或者煙道位于建筑內(nèi)、地面以及有上蓋的，其面積應(yīng)按一層計算。

在有外走廊或檐廊的情況下，若房屋有非獨立柱部分，則按有柱走廊計算；其余部分為無柱。若由剪力墻形成走廊兩端，視為柱，則按有柱計算[3]。若房屋為一幢、獨立型，其四面有外走廊或檐廊時，按此以上方式處理。如圖6所示，其長邊為一面有柱，則兩柱之間按有柱計算，其余為無柱；若圖中A、B處有柱，則全為有柱走廊。

騎樓底層與臨街走廊，當柱子立于房用地紅線之外，底層用于道路街巷通行時不計面積（圖7a）；當走廊緊臨街道，其底層全屬房屋建設(shè)用地時，則按規(guī)定計面積（圖7b）。

4.結(jié)語

綜上所述，房屋面積測繪過程中共有面積的分攤計算方式對維護居民的合法權(quán)益至關(guān)重要，也是提高確權(quán)登記效率和減少矛盾糾紛的前提，本文較系統(tǒng)地講述了不同情況下共有面積的分攤計算方式，為推動房產(chǎn)面積測繪順利推進提供參考借鑒，同時，為維護居民合法權(quán)益提供參考。

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