福建工程學(xué)院 楊易，高婷宇，楊富勤

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人口數(shù)量不斷增加，與此同時(shí)日益增長(zhǎng)的住房需求與我國(guó)有限的住房供給之間產(chǎn)生巨大的矛盾，住房成了一個(gè)大問題，但由于我國(guó)獨(dú)特的土地財(cái)政機(jī)制，一些地方政府通過銷售大量的土地來解決自己的財(cái)政收入有限的問題。此外，還有房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱、壟斷資本等其他原因，這些原因?qū)е陆陙?，中?guó)經(jīng)濟(jì)一直受房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)所影響，商品房房?jī)r(jià)飆升，無數(shù)人被迫成為“房奴”，大量的普通居民面臨著日益嚴(yán)重的住房壓力，這將嚴(yán)重影響居民的社會(huì)保障體系，使得社會(huì)貧富差距不斷深化，影響社會(huì)的和諧發(fā)展，不利于共同富裕的發(fā)展目標(biāo)。為抑制投資性和投機(jī)性住房需求，抑制投機(jī)行為，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的監(jiān)控與調(diào)節(jié)，尋求房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。為了積極響應(yīng)國(guó)家政策，一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施相繼出臺(tái)，包括實(shí)施細(xì)則及配套文件。商品房限購令正是在這一大背景下應(yīng)運(yùn)而生的操作。在當(dāng)前新的社會(huì)環(huán)境下，對(duì)“限購令”的研究較多，但違反該“令”合同的情況還相對(duì)較少。對(duì)于限購人群與開發(fā)商違反“限購令”簽訂的購房合同是否有效和違反“限購令”簽訂購房合同對(duì)于購房人和開發(fā)商將分別產(chǎn)生怎樣的法律風(fēng)險(xiǎn)以及公眾應(yīng)該如何更好地把握合同效力和法律風(fēng)險(xiǎn)這些問題越來越值得關(guān)注。

一、限購令的界定

商品房限購令是一項(xiàng)作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)公民交易權(quán)、平等權(quán)產(chǎn)生重大影響的政府干預(yù)的強(qiáng)有力措施。2010年1月10日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，通知發(fā)布后在全國(guó)范圍內(nèi)掀起了一陣房屋限購熱潮。2016年國(guó)慶期間，福州市緊隨全國(guó)范圍的限購政策潮流，于10月6日發(fā)布《福州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充通知》，開啟福州新一輪限購期。其后，福州市地方稅務(wù)局、福州市人力資源和社會(huì)保障局、福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心等相關(guān)部門陸續(xù)發(fā)布相應(yīng)實(shí)施細(xì)則。

一方面，該政策的出臺(tái)在一定程度上減少了不少人的購房需求，有效地抑制了大量的房地產(chǎn)投機(jī)行為，從而達(dá)到了降價(jià)的目的，給房地產(chǎn)業(yè)“降火祛熱”。同時(shí)，這種政策的導(dǎo)向作用在一定程度上打擊了炒房者對(duì)于炒房的熱情，限制了其炒房的能力，為更多尚未買房的居民們提供了有利條件，有利促進(jìn)了社會(huì)穩(wěn)定和人民生活的發(fā)展。但另一方面，也激發(fā)了居民之間的矛盾，存在戶籍歧視，通過戶籍捆綁、買賣年限限制的政策對(duì)交易主體進(jìn)行了嚴(yán)格限制，從而使購房者的實(shí)際住房需求受到限購政策的制約?！断拶徚睢穼?duì)購房者的資格進(jìn)行了限制，并以是否有當(dāng)?shù)貞艏鳛閰^(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。反觀實(shí)際交易中存在因各種原因而違反規(guī)定的人，與開發(fā)商簽訂購房合同，因政策原因，違反規(guī)定簽訂購房合同的，不能在相關(guān)物業(yè)管理部門網(wǎng)簽（備案），也不能辦理相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)變更（預(yù)告）登記。中國(guó)沒有實(shí)現(xiàn)全國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)的調(diào)查，而且限購令的產(chǎn)生沒有明確的法律依據(jù)，甚至與一些現(xiàn)有的法律法規(guī)相違背，因此，為一些人利用法律法規(guī)的漏洞在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)行為創(chuàng)造了條件。正因如此有了違“令”購房合同有效性的研究，雖然違反“限購令”的不一定是商品房買賣合同不都無效，且此種購房方式在一定程度上能夠暫時(shí)解決購房人迫切的購房需要以及開發(fā)商售房的現(xiàn)實(shí)壓力，但此種購房方式對(duì)于買賣雙方都將產(chǎn)生一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

二、違“令”購房合同有效性的效力界定

（一）相關(guān)法律法規(guī)

（1）合同法第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益的；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！?/p>

（2）《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第六條：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持?！?/p>

（3）我國(guó)《立法法》規(guī)定，享有行政立法權(quán)的機(jī)關(guān)是國(guó)務(wù)院、國(guó)務(wù)院各部委、中國(guó)人民銀行、審計(jì)署和具有行政管理職能的直屬機(jī)構(gòu)、省級(jí)政府和較大市的人民政府，其他行政機(jī)關(guān)一律無行政立法權(quán)。有行政立法權(quán)的機(jī)關(guān)可以制定行政法規(guī)、規(guī)章、決定和命令以及除此之外的其他規(guī)范性文件。

（二）限購令的效力界定

《限購令》的有關(guān)規(guī)定由福州市人民政府或有關(guān)管理部門制定。但是，根據(jù)我國(guó)《立法法》，福州市發(fā)布的《限購令》在形式上不屬于法律、法規(guī)或規(guī)章。實(shí)質(zhì)上，政府的房屋限購令屬于“其他行政規(guī)范性文件”的抽象行政行為，不屬于普通法范疇。但在現(xiàn)實(shí)生活中，這樣的規(guī)范性文件仍然很多，限制了公民的權(quán)利。在我國(guó)，無法律授權(quán)的行政機(jī)關(guān)制定設(shè)定行政相對(duì)人的權(quán)利義務(wù)的法規(guī)規(guī)章是無效的，而福州市“限購令”的相關(guān)規(guī)定未經(jīng)行政立法程序，且非有權(quán)機(jī)關(guān)制定，因而不屬于法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，在效力層級(jí)上屬于政府管理性文件，不能涉及行政相對(duì)人的權(quán)利義務(wù)，其效力有限。

（三）違令購房合同效力界定

在現(xiàn)實(shí)生活中，購房者和開發(fā)商在商品房銷售合同簽訂后，雙方可以根據(jù)各自的合同履行義務(wù)，現(xiàn)在由于買方屬于規(guī)定的中限制的對(duì)象，購買商品房買賣合同不能繼續(xù)履行，致使原訂立的購房合同的效力不被承認(rèn)。但事實(shí)上，從法律的角度來看，由于“限購令”屬于政府管理性文件，買方與開發(fā)商簽訂的違反“限購令”的房屋買賣合同屬于違反政府管理性文件，不屬于《合同法》規(guī)定的五項(xiàng)合同無效的情形。同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條也明確指出，如無特別約定，采購合同不會(huì)因未辦理備案手續(xù)而失效。因此，限購人群簽訂的購買合同不因違反“限購令”而必然無效。

（四）法院判例

1.案例一

林宏洋與三亞中信投資有限公司房屋買賣合同糾紛

一審民事判決書

三亞市中級(jí)人民法院

（2016）瓊02民初78號(hào)

在該案例中，購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商雙方均明知購房人無購房資格而簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商訴請(qǐng)解除購房合同，而審理法院對(duì)該購房合同的有效性、購房行為的性質(zhì)及雙方過錯(cuò)程度、是否屬于不可抗力均進(jìn)行了認(rèn)定（以下為判決中法院認(rèn)為部分的梳理）：

（1）涉及的合同被認(rèn)為是合法有效的。商品房限購政策是對(duì)房地產(chǎn)交易的宏觀調(diào)控措施之一，即商品房限購政策。它是地方政府實(shí)施控制的一種社會(huì)公共政策，可以歸類為一種管理規(guī)范，而不易產(chǎn)生合同無效的法律效果。

（2）雙方違反商品房限購政策并簽訂合同均為主觀過錯(cuò)，且愿意承擔(dān)交易風(fēng)險(xiǎn)。我們可以看到購房合同及其補(bǔ)充協(xié)議由雙方簽署，買家和賣家都預(yù)見到履行合同涉及的風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)遇到商品房銷售合同備案手續(xù)無法辦理，同時(shí)做出相應(yīng)的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的合同，因此，購房人與違反商品房限購政策的房地產(chǎn)開發(fā)商存在相同過錯(cuò)，雙方自愿承擔(dān)因商品房限購政策造成的交易風(fēng)險(xiǎn)。

（3）開發(fā)商以無法辦理涉案房屋的銷售備案手續(xù)構(gòu)成不可抗力，致使不能以實(shí)現(xiàn)合同目的為由，請(qǐng)求解除涉案合同的理由沒有事實(shí)根據(jù)，不能成立。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。涉案的交易行為發(fā)生于該地區(qū)實(shí)行商品房限購政策施行之后，且訂約時(shí)雙方均明知購房人受商品房限購政策的限制而預(yù)見不能辦理涉案房屋的商品房銷售備案手續(xù)，并非不能預(yù)見，不構(gòu)成不可抗力。本案中，商品房限購政策對(duì)于開發(fā)商合同目的的實(shí)現(xiàn)不能起到有效地阻止。對(duì)于開發(fā)商而言，其出售涉案房屋取得所售房屋的全部款項(xiàng)的目的已經(jīng)全部實(shí)現(xiàn)。

2.案例二

華潤(rùn)置地（無錫）有限公司與施方奇商品房銷售合同糾紛二審民事判決書

無錫市中級(jí)人民法院

（2014）錫民終字第0413號(hào)

華潤(rùn)置地（無錫）有限公司、施方奇與華潤(rùn)置地（無錫）有限公司、施方奇商品房銷售合同糾紛再審復(fù)查與審判監(jiān)督民事裁定書

江蘇省高級(jí)人民法院

（2014）蘇審三民申字第00817號(hào)

在該案中，購房人隱瞞其屬于限購人群的情況，并就其是否符合限購政策簽訂了《申明陳述書》，約定“如有虛假、不實(shí)申報(bào)等違規(guī)行為，本人愿意承擔(dān)由此產(chǎn)生的‘不予受理房屋登記’等一切法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)責(zé)任?！痹谠摪付徟袥Q中法院認(rèn)為：施方奇雖不符合限購政策規(guī)定的購房條件，但限購政策并不屬于法律和行政法規(guī)，法律上違反限購政策并不導(dǎo)致合同無效，同時(shí)，施方奇的購房資格問題并不影響合同的履行，且施方奇在購房時(shí)已作出了由其承擔(dān)房屋無法登記的不利后果的承諾，施方奇的購房資格問題并不會(huì)對(duì)華潤(rùn)公司產(chǎn)生不利影響，華潤(rùn)公司不得以此提出解除或撤銷合同的主張。

在上述再審案件中，法院裁定了華潤(rùn)公司是否構(gòu)成根本違約，以及施方奇是否享有法定解除權(quán)”的問題。施方奇是買房的主體，違反了相關(guān)的限制條件，但從法律劃分上看該限購政策屬于地方性政策，因此違反限制條件并不一定導(dǎo)致合同無效，而施方奇購買時(shí)申明愿意承擔(dān)暫時(shí)不能辦理登記的后果，其購房資格問題并不影響合同的履行，華潤(rùn)公司不得據(jù)此要求解除合同。合同的過程中，施方奇是逾期付款的行為人，但華潤(rùn)公司沒有行使解除權(quán)，事實(shí)上可以認(rèn)為華潤(rùn)公司接受了施方奇的全部購房款。因此，華潤(rùn)公司的解除權(quán)已消滅，其有義務(wù)繼續(xù)履行合同，但可以要求施方奇承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。

三、界定購房人及房地產(chǎn)開發(fā)商所涉及的法律風(fēng)險(xiǎn)問題

從上面的解釋可以看出，中央限購令和當(dāng)?shù)叵拶徚疃疾痪邆浞煞ㄒ?guī)的屬性。兩者都是內(nèi)部行政管理性文件，只對(duì)行政相對(duì)人有法律約束力。因而違反“限購令”所簽訂的商品買賣合同不當(dāng)然無效，這種購房方式雖然沒有實(shí)質(zhì)的法律效力，但仍會(huì)給買賣雙方帶來一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（一）對(duì)限購人群的法律風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于限購人群的法律風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)無法變更和可能承擔(dān)賠償責(zé)任的情況。

當(dāng)買方和賣方簽署的購買合同是在“限購令”頒布之前簽訂的，但未進(jìn)行網(wǎng)簽的，此時(shí)仍需要執(zhí)行“限購令”的要求，這屬于法律規(guī)定的“情勢(shì)變更”的情況導(dǎo)致的不能履行購房合同，此時(shí)買方和賣方可以根據(jù)情勢(shì)變更原則改變或解除買賣合同，雙方都沒有過錯(cuò)的，不承擔(dān)責(zé)任，買方已支付的房款，賣方應(yīng)退還。但如果雙方不解除買賣合同，又不能達(dá)成新的協(xié)議，此時(shí)的購房合同可能會(huì)因?yàn)闊o法網(wǎng)簽，從而導(dǎo)致無法進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)利人變更登記。則購買人不能享受房子的物權(quán)，在房屋滅失或損壞時(shí)，購房人只能追究賣方的合同責(zé)任，即購買人只能依賴于有效的合同，享有該房屋的債權(quán)利益，當(dāng)購房人想把房子再賣、申請(qǐng)抵押時(shí)，也會(huì)因?yàn)闆]有物權(quán)而產(chǎn)生困難或障礙。此外，購房人還需承擔(dān)開發(fā)商“一房二賣”的法律風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橘彿亢贤`反了“限制令”，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)無法變更，仍然是注冊(cè)在開發(fā)企業(yè)名下，所以“一房二賣”的情況很可能會(huì)發(fā)生。

當(dāng)購房雙方合同在《限購令》頒布后簽訂，假如是因?yàn)橘彿咳藳]有向賣方說明情況或隱瞞自己是限購人群而簽訂購房合同的，購房人需要承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

（二）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在違約責(zé)任、行政處罰以及無法單方訴請(qǐng)解除合同風(fēng)險(xiǎn)但可能被購房人訴請(qǐng)解除合同的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)買賣雙方簽訂購房合同是在“限購令”頒布之前簽訂的，但是由于開發(fā)商未及時(shí)網(wǎng)簽，未及時(shí)辦理房屋權(quán)屬登記而導(dǎo)致由于“限購令”使得購房人失去購房資格的情況，出現(xiàn)法律上規(guī)定的“情勢(shì)變更”的情況而導(dǎo)致購房合同無法履行的情形時(shí)，開發(fā)商需要承擔(dān)逾期備案、辦證等違約責(zé)任的法律風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)買賣雙方簽訂購房合同是在“限購令”頒布后簽訂的，合同雙方在明知由于“限購令”購房人屬于不適格購房人群但賣方依然與其簽訂購房合同時(shí)，該合同應(yīng)為無效，不能履行，且對(duì)于提供虛假材料的合同方，將面臨行政法規(guī)的處罰。當(dāng)屬于法律上規(guī)定的“情勢(shì)變更”導(dǎo)致合同不能履行的，合同雙方可解除合同。但是在購房人未違約的情況下，開發(fā)商在無合同解除的法定或約定事由為依據(jù)的情況下向法院訴請(qǐng)單方解除合同可能無法得到法院的支持，這是因?yàn)橘彿咳瞬皇沁m格購房主體并不影響開發(fā)商出售商品房、取得相應(yīng)價(jià)款的合同目的的實(shí)現(xiàn)，但是購房人以其無法取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)為由向法院訴請(qǐng)單方解除合同的訴求可能會(huì)得到支持。

四、總結(jié)展望

綜上所述，“限購令”并非法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，限購人群與開發(fā)商簽訂的購房合同不因違反當(dāng)?shù)叵拶徴叨鵁o效。商品房買賣合同不因未網(wǎng)簽（備案）而無效。違反“限購令”為購房人和開發(fā)商簽訂購房合同存在相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

限購是中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要措施。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，中國(guó)經(jīng)濟(jì)越來越受到房地產(chǎn)業(yè)的束縛，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，金融經(jīng)濟(jì)體系存在很大程度的泡沫，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，導(dǎo)致社會(huì)兩極分化嚴(yán)重，有的人成了一輩子的“房奴”，甚至有很多人買不起房，嚴(yán)重?fù)p害著當(dāng)前社會(huì)秩序的穩(wěn)定。為了使社會(huì)更好發(fā)展，國(guó)家積極調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，各地政府也紛紛頒布“限購令”，以解決城鎮(zhèn)居民們的住房問題，國(guó)家的宏觀調(diào)控?zé)o疑是抑制房地產(chǎn)較快發(fā)展的積極舉措之一，也能更快更好地解決房地產(chǎn)的空置率和過剩率等問題。此時(shí)為了避免房產(chǎn)限購波及無辜不知情人，普及限購人群與開發(fā)商違反“限購令”簽訂的購房合同是否有效和違反“限購令”簽訂購房合同對(duì)于購房人和開發(fā)商將分別產(chǎn)生怎樣的法律風(fēng)險(xiǎn)問題就顯得極為重要，這也能幫助普通老百姓在GDP和民生的夾縫中趨利避害，有利于其更好追求美好生活。