趙軍恰

（河北澳鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，河北 石家莊 050000）

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作對房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展起到重要作用。面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長遠發(fā)展，必須提高財務(wù)管理水平。但是，目前大部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)并沒有設(shè)立完整的財務(wù)管理體系，并且對財務(wù)理念的理解也不深，采用的方法較落后。本文分析了目前市場經(jīng)濟體制下房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中存在的問題，提出了解決問題的措施策略。

一、財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義

1.有助于完善企業(yè)管理

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)都是屬于個人經(jīng)營或者是家族成員共同管理的，在經(jīng)營權(quán)與決定權(quán)集中在一人或家族某成員身上時，容易導(dǎo)致權(quán)力亂用、越權(quán)處事、財務(wù)信息虛假等財務(wù)現(xiàn)象的出現(xiàn)。同時，個體經(jīng)營者為節(jié)省成本或者所謂的“財務(wù)保密性”，通常聘用有親屬關(guān)系的人員擔任財務(wù)管理崗位，該部分人員往往自身專業(yè)水平及職業(yè)素質(zhì)不高，使得財務(wù)管理工作越加無章可循，很大程度上影響了企業(yè)的發(fā)展。

2.應(yīng)對宏觀調(diào)控的需要

隨著我國資本市場的迅速發(fā)展，國家對各行各業(yè)的財務(wù)監(jiān)控也越來越嚴格，要求財務(wù)審計工作必須符合事實。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要完善財務(wù)管理措施，確保財務(wù)信息的編制是在事實的基礎(chǔ)上。房地產(chǎn)企業(yè)只有適應(yīng)當前的政策要求，才利于長遠發(fā)展。

二、財務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題

1.財務(wù)管理制度不完善

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)在自身方面存在著一定的局限性，大部分房地產(chǎn)企業(yè)還處于摸索探究的階段。企業(yè)管理模式的不健全，以及房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度的不完善主要表現(xiàn)在：一是房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定明確的財務(wù)管理工作制度，其呈現(xiàn)的管理狀況也是極為凌亂。部分財務(wù)工作人員對崗位管理職責模糊，使得財務(wù)管理工作較為盲目，導(dǎo)致財務(wù)狀況一片混亂。二是財務(wù)管理制度被形式化。雖然部分企業(yè)制定了相關(guān)的財務(wù)制度，但多數(shù)只是字面上的制度，財務(wù)工作人員在執(zhí)行過程中缺乏積極性和主動性，并沒有真正落實執(zhí)行。由于缺乏執(zhí)行力，使得財務(wù)管理制度形同虛設(shè)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算不合理

在房地產(chǎn)發(fā)展初期，房地產(chǎn)的整體利潤較高，而且競爭力小，風險低。因此，使得管理層對成本核算意識薄弱。隨著政府對房價控制日益嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員必須加強控制經(jīng)營成本。但目前房地產(chǎn)行業(yè)在財務(wù)成本核算中有所欠缺，主要表現(xiàn)為：

（1）未建立統(tǒng)一的成本核算對象。在房地產(chǎn)企業(yè)中存在著各種制約因素，如開發(fā)周期長、企業(yè)內(nèi)部設(shè)計變更、人力、物力以及財力等各方面的資源，這些不確定的因素使得財務(wù)工作人員無法確定成本核算對象。同時，房地產(chǎn)開發(fā)中有高樓層建筑、多層樓建筑、商品用房、家住用房等，房地產(chǎn)企業(yè)在進行成本核算工作時，往往只是根據(jù)企業(yè)發(fā)展需要，以及財務(wù)工作人員的有限水平隨意確定核算對象。

（2）歸集與分配問題。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)成本核算對象實行成本分配，但由于沒有具體實施的方法，一些企業(yè)為了追求當期利益而少分攤成本；一些企業(yè)則以減少稅收為目的而多分攤成本。另外，還有一些企業(yè)把銷售良好的產(chǎn)品多分攤成本，而銷量不好的則少分攤成本；完工和未完工產(chǎn)品的分配也不均勻，造成歸集與分配的混亂。

（3）在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)賬面上并不能如實地反映出真實成本?，F(xiàn)時部分房地產(chǎn)企業(yè)的賬面成本數(shù)據(jù)都是以支付了的工程款項和收到的材料款項為基礎(chǔ)計算的開發(fā)成本。另外，房地產(chǎn)開發(fā)項目在完工時還會有一些未結(jié)算工程等等。而這些數(shù)據(jù)使得企業(yè)財務(wù)報表不能真實反映企業(yè)資產(chǎn)、負債和利潤情況。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理意識不強

目前，房地產(chǎn)企業(yè)管理者對財務(wù)管理問題不夠重視。在項目的投資和收益、項目利潤和成本、回收期以及收益率等方面沒有詳細的分析，從而導(dǎo)致成本超出預(yù)算，這些都是由于企業(yè)管理者不夠關(guān)注財務(wù)管理，忽視財務(wù)問題造成的。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策、項目招標、項目設(shè)計方案等也沒有從財務(wù)管理方面著手，在項目開發(fā)過程中執(zhí)行預(yù)算管理的力度不夠，無法調(diào)動各部門員工、相關(guān)管理者融入財務(wù)管理意識，從而使財務(wù)管理流于形式。

4.財務(wù)管理人員素質(zhì)有待提高

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期的門檻要求不高，企業(yè)招聘人員時只要具備一般的工作水平即可，因此房地產(chǎn)企業(yè)聘用的財務(wù)管理工作人員的素質(zhì)水平也較一般。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員的專業(yè)知識決定著企業(yè)的財務(wù)管理工作的質(zhì)量，同時能夠為企業(yè)避開風險提供建議。此外，在當今政府對房地產(chǎn)企業(yè)干預(yù)力度加大的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也涉及人才競爭，因此需加強提高財務(wù)工作人員的素質(zhì)。

5.融資存在一定的困難

房地產(chǎn)行業(yè)對資金需求量大，但是在房地產(chǎn)融資過程中由于財務(wù)管理本身不規(guī)范，部分企業(yè)提供的報表有弄虛作假的現(xiàn)象，導(dǎo)致信譽度下滑，銀行等金融機構(gòu)對融資審核不通過，因此不能獲得貸款。

三、加強房地產(chǎn)財務(wù)管理的措施

1.建立健全房地產(chǎn)財務(wù)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者要不斷地完善和提高財務(wù)管理水平，把完善財務(wù)管理制度工作視為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中的重要事項，并在完善財務(wù)管理過程中，大力執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的相關(guān)制度。一是落實編制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度規(guī)定，制成紅頭文件，并將其打印出來貼在財務(wù)辦公室墻上，務(wù)求讓每一個財務(wù)工作者都清楚了解自身的工作職能。二是落實財務(wù)工作人員的工作崗位職能與責任，實現(xiàn)合理分工，并設(shè)置詳細的財務(wù)管理目標。三是房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身的發(fā)展狀況，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制定會計核算制度，確保財務(wù)管理工作的質(zhì)量。

2.采用有效的成本核算方法

房地產(chǎn)企業(yè)為了強化經(jīng)營成本，提高資源利用率，降低投資風險，就必須提高房地產(chǎn)財務(wù)管理水平，實現(xiàn)精細的成本管理，成本核算則成為成本管理的重點之一。

（1）明確成本核算對象

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合交付時間、產(chǎn)品業(yè)態(tài)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等因素確定成本核算對象。如同一交付時間的劃分為同一類；按業(yè)態(tài)如住宅、商業(yè)、辦公、車位等劃分為同一類；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如高層、洋房、別墅劃分為同一類。

（2）準確進行成本歸集與分配

單一的房地產(chǎn)項目直接歸集到成本核算對象，但是，大型的綜合性項目則需要通過一定的方法和程序來分配，然后間接地將成本計算對象歸集起來。直接歸集成本費用的，主要是以建筑安裝工程費用為主，而間接分配成本的費用則需要按日常歸集時，以各自的成本項目細目進行歸集核算，然后把各成本對象分配到相應(yīng)的成本項目中。

（3）合理預(yù)計房地產(chǎn)項目的完工進度和結(jié)算成本。

房地產(chǎn)企業(yè)要定期根據(jù)完工進度預(yù)估成本，使賬面數(shù)據(jù)與工程進度相匹配。把預(yù)估已完工但未結(jié)算的成本對象，作為預(yù)估成本依據(jù)。在工程竣工后，沖銷預(yù)估成本，按差額計入相應(yīng)的成本對象，使各成本對象完整可靠。

3.提高財務(wù)人員素質(zhì)，加強管理意識

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期，房地產(chǎn)企業(yè)管理者認為財務(wù)管理工作就是會計工作，其主要工作內(nèi)容只是營運資金的管理。但隨著時代的發(fā)展，財務(wù)管理逐漸成為企業(yè)的核心管理之一。因此，房地產(chǎn)企業(yè)若要取得長遠發(fā)展，企業(yè)管理者必須對財務(wù)預(yù)算工作、財務(wù)控制、資金營運等相關(guān)的財務(wù)管理工作加以重視，讓財務(wù)管理在企業(yè)管理工作顯示其重要的地位。同時，為了提升財務(wù)工作者的管理水平，還應(yīng)注重培養(yǎng)財務(wù)工作人員的專業(yè)能力。財務(wù)工作人員除了具備專業(yè)的財務(wù)知識外，還要熟悉資金控制以及管理方面的版塊。比如，在資產(chǎn)的管理、項目投資、籌資的管理、經(jīng)濟評價等方面要有較高的理論基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上分析經(jīng)濟活動走向，幫助企業(yè)制定更科學的決策，節(jié)約成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需加強組織財務(wù)工作者參加財務(wù)專業(yè)培訓(xùn)。

4.提高企業(yè)信用等級

資金作為企業(yè)經(jīng)營的重要因素，若企業(yè)處于資金周轉(zhuǎn)困難局面，輕則影響企業(yè)經(jīng)營活動，重則直接讓企業(yè)關(guān)閉。因此，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)為尋求金融機構(gòu)的融資，則必須加強企業(yè)的信用觀念以及提高信用評價等級，讓財務(wù)報表如實反映企業(yè)情況。同時，還可以主動與金融機構(gòu)聯(lián)系，讓銀行把握企業(yè)的資金流向，采取誠實守信的經(jīng)營理念取得銀行金融機構(gòu)信任，從而獲得融資。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也可以與信用度高的大企業(yè)聯(lián)手合作，借助大企業(yè)的良好信譽獲得銀行貸款。

5.建立信息化管理系統(tǒng)平臺

現(xiàn)代企業(yè)的重要管理工具之一是信息化管理。運用信息化管理可以把財務(wù)的各項數(shù)據(jù)，如預(yù)算、資金和人員等錄入到信息數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)中。企業(yè)通過運用系統(tǒng)數(shù)據(jù)，能準確無誤地做出決策。信息管理平臺的應(yīng)用能為房地產(chǎn)企業(yè)提高效率，減少成本，避開營運風險，提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。

6.充分發(fā)揮高級財務(wù)管理人員的作用

高級財務(wù)人員（如：注冊會計師、稅務(wù)師、高級會計師等專業(yè)度水平較高人才）對房地產(chǎn)企業(yè)的項目營運起著重要的作用。注冊會計師為企業(yè)提供的服務(wù)能讓企業(yè)在財務(wù)管理方面得到幫助，如：加強企業(yè)稅務(wù)管理、降低稅收負擔成本以及減少涉稅風險等。并且，注冊會計師能及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)的不足，為企業(yè)提供有力對策，促進房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

四、結(jié)語

完善財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有著極其重要的意義。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理上存在著一定的問題，企業(yè)管理者應(yīng)盡早采取對應(yīng)措施，針對財務(wù)管理過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時分析原因，提出解決辦法，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平，確保企業(yè)在激烈的競爭中保持良好的發(fā)展。