劉莉

摘要：房地產(chǎn)是目前中國經(jīng)濟的重要支撐，要保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，如何強化企業(yè)內(nèi)部控制成為關(guān)鍵因素，本文從房地產(chǎn)企業(yè)所處的行業(yè)特點入手，分析了當前內(nèi)部控制體系不健全、風險防控的認識不夠、缺少內(nèi)控專業(yè)人員等問題，并結(jié)合實際建議從提高對內(nèi)控的認識、健全內(nèi)控體系和提高內(nèi)控人員素質(zhì)等角度提供解決思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；內(nèi)部控制；路徑分析

引言

房地產(chǎn)是目前中國經(jīng)濟的重要支撐，蓬勃發(fā)展十數(shù)年的房地產(chǎn)市場催生了大量的房地產(chǎn)企業(yè)，不同的房地產(chǎn)企業(yè)之間企業(yè)內(nèi)部管理差異大，同時，由于房地產(chǎn)市場的特殊性，也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)始終處在大投入、高負債的環(huán)境下，在當前房地產(chǎn)政策收緊的背景下，部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)流動性困難，要保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，如何強化企業(yè)內(nèi)部控制成為關(guān)鍵因素。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所處的行業(yè)特點

1.資金和人才密集的特點

房地產(chǎn)行業(yè)對于企業(yè)資金的要求非常高，這主要源于房地產(chǎn)市場的特點。房地產(chǎn)從前期的拿地、拆遷補償?shù)胶笃诘捻椖拷ㄔO(shè)，都需要大量的資金投入，這種資金的投入周期非常長，很多房地產(chǎn)企業(yè)都依賴于金融市場。同時，現(xiàn)代化的房地產(chǎn)建設(shè)涉及多個專業(yè)門類，對于人才的要求非常高，也是人才密集型行業(yè)。

2.經(jīng)營對象固定性的特點

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品是不動產(chǎn)，和其他消費品市場有著明顯的區(qū)別。作為不動產(chǎn)，受地理區(qū)位的影響非常大。同時，作為商品，房子的價值量高，交易的周期相對較長，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移時間跨度大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)嚴重地受制于市場的變化。

3.與資本市場關(guān)系密切的特點

當前的房地產(chǎn)市場正處在資本經(jīng)營時代，也即所謂的資本為王時代，這主要是由房地產(chǎn)行業(yè)的特點和房地產(chǎn)企業(yè)所經(jīng)營的商品的特點決定的。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的、持續(xù)的、穩(wěn)定的資金投入，而產(chǎn)品變現(xiàn)的時間跨度又特別長，因此，市場上絕大部分企業(yè)都要依靠銀行貸款、證券市場、社會資本等。

二、當前房地產(chǎn)市場內(nèi)部控制的現(xiàn)狀

1.內(nèi)部控制體系不健全

首先表現(xiàn)在對于內(nèi)部控制的重視程度不夠。源自于對資本和市場的高度依賴，房地產(chǎn)市場的管理呈現(xiàn)出穩(wěn)定性差的特點，企業(yè)管理者一般都將主要精力集中在資本市場、項目建設(shè)和國家政策應(yīng)對上，同時在行業(yè)規(guī)模趨于穩(wěn)定的情況下，房企的利潤有一定的保障，不能刺激企業(yè)管理者去思考內(nèi)部控制。其次是制度層面不健全，思想上的不重視，也直接導(dǎo)致房企在內(nèi)控制度建設(shè)方面缺乏長遠考慮，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制指標沒有針對性，指標體系的不健全，也導(dǎo)致整體控制流于形式，不能實現(xiàn)真正的精細化管理。

2.對風險防控的認識不夠

房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了十數(shù)年的迅猛發(fā)展后，迎來了規(guī)模趨于穩(wěn)定的白銀時代，分化成為這個新時代的特征，相比市場向好的階段，企業(yè)面臨的各種風險相對增大。當前很多房企都處于拿地、融資、預(yù)售、建設(shè)的循環(huán)過程，企業(yè)的主要精力放在業(yè)務(wù)方面，有的企業(yè)既沒有風險控制的相關(guān)制度，也沒有風險預(yù)警系統(tǒng)，更沒有風險處置的方案，一旦出現(xiàn)市場風險，這一類企業(yè)將會面臨巨大的挑戰(zhàn)。

3.缺少優(yōu)質(zhì)的內(nèi)部控制人才

房地產(chǎn)行業(yè)是人才密集型行業(yè)，對于各類專業(yè)的要求很高，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制包含了項目建設(shè)、財務(wù)管理等多個方面，對于內(nèi)控人員的素質(zhì)要求較高。當前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)，由于對于內(nèi)控的認識不足，使得內(nèi)控人員的配備不足，不能滿足跨工種、跨行業(yè)、跨地區(qū)的內(nèi)控管理幅度要求；在配備的人員中，部分內(nèi)控人員授權(quán)不夠，專業(yè)知識缺乏，沒有駕馭房地產(chǎn)內(nèi)控這種綜合項目的能力；即使有些企業(yè)人員充足，但由于房地產(chǎn)行業(yè)當前趨于穩(wěn)定的事態(tài)，企業(yè)忙于轉(zhuǎn)型調(diào)整，內(nèi)控管理幅度不斷變化，新的內(nèi)控要求不斷出現(xiàn)，使得原有的內(nèi)控人員無論在管理能力還是管理經(jīng)驗上都達不到相應(yīng)的要求。

4.內(nèi)部控制落實和考核不到位

房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)精細化管理，就必須扎扎實實地進行內(nèi)部控制，將每一個項目的項目成本壓縮到最低，同時保證項目建設(shè)的高質(zhì)量和準確進度。當前，在很多房地產(chǎn)企的內(nèi)部控制沒有真正落到實處，有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有設(shè)立專門的內(nèi)控部門，內(nèi)控任務(wù)職責由行政部門進行，效果大打折扣；有些企業(yè)沒有設(shè)立完善的內(nèi)控程序，導(dǎo)致內(nèi)控過程混亂，指標不清，程序不明；有的房地產(chǎn)企業(yè)，項目擴張?zhí)欤享椖坑袊栏竦膬?nèi)控而新項目內(nèi)控跟不上項目建設(shè)進度。除了以上幾種情況，有些房地產(chǎn)企業(yè)對于內(nèi)控的績效考核設(shè)置不明，沒有將內(nèi)控作為績效考核指標納入績效考核，有的企業(yè)即使納入了績效考核，也沒有嚴格按照績效考核來進行評分兌現(xiàn)，使得內(nèi)控制度流于形式，沒有起到內(nèi)控應(yīng)有的作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制優(yōu)化路徑分析

1.高度重視內(nèi)部控制

如前文所述，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制離企業(yè)需求存在巨大的差距，縮小這一差距，就要提高對內(nèi)部控制的重視。首先是企業(yè)的核心管理者要重視內(nèi)部控制，要將內(nèi)部控制視為企業(yè)的核心管理部分，企業(yè)管理者要樹立高度的危機意識，要時刻保持冷靜的思考能力，同時，要將內(nèi)部控制與企業(yè)的績效管理聯(lián)系起來，嚴格兌現(xiàn)內(nèi)部控制考核。其次是內(nèi)部控制人員要提高認識，要認識到內(nèi)部控制是整個企業(yè)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，提高工作責任感，并將這種責任感落實到內(nèi)部控制中去。

2.健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系

健全房地產(chǎn)及內(nèi)部控制體系的前提是要提高內(nèi)部控制在企業(yè)所屬的地位，確保最高管理者將內(nèi)部控制納入核心管理范圍內(nèi)。首先要強化對于內(nèi)部控制的理解，尤其要加強對同行業(yè)先進經(jīng)驗的學(xué)習，從理論和實踐方面增強對于內(nèi)部控制的認識。其次是建立完備的內(nèi)部控制指標，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制指標建立，可以從不同的維度思考，可以從機構(gòu)職能管理的角度設(shè)置，包括財務(wù)部門、采購部門、建設(shè)部門、銷售部門等，從部門職責劃分角度設(shè)立內(nèi)控標準；也可以從區(qū)域的角度進行設(shè)置，這個區(qū)域的設(shè)置可以包含南北方、不同省份、不同市場政策等角度，區(qū)域劃分的優(yōu)勢是能夠根據(jù)不同區(qū)域的特點，設(shè)置適合本區(qū)域的內(nèi)控指標，針對不同區(qū)域的現(xiàn)實情況實現(xiàn)精細化管理。三是要建立完善的內(nèi)控流程，無論是職能劃分還是區(qū)域劃分，都要建立一套完整的內(nèi)控流程，從內(nèi)控計劃，到內(nèi)控實施，到內(nèi)控績效評價，最后是建立完善的內(nèi)控指標評價體系，有了完善的內(nèi)控指標，有了清晰的內(nèi)控流程，并不代表內(nèi)控就能有效地實施，還有一個關(guān)鍵的因素是內(nèi)控實施的評價體系，也就是內(nèi)控達到什么程度相應(yīng)地會有對應(yīng)的獎懲，直接與內(nèi)控人員和相關(guān)人員的待遇、升遷等掛鉤，這樣就能夠?qū)?nèi)控的每一個環(huán)節(jié)都與最終的結(jié)果聯(lián)系起來，與職能部門和個人的待遇聯(lián)系起來，從而保證內(nèi)控制度都會被嚴格遵守，實現(xiàn)人人重視內(nèi)控，實現(xiàn)內(nèi)部控制真正為企業(yè)服務(wù)，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的精細化管理。

3.提高內(nèi)控人員素質(zhì)

人員的素質(zhì)關(guān)系到內(nèi)控的質(zhì)量，高質(zhì)量內(nèi)控人員能夠保證企業(yè)內(nèi)控制度得到良好的實施。要提高內(nèi)控人員的素質(zhì)，可以從以下三個方面進行：一是招聘高素質(zhì)內(nèi)控人才，在招聘內(nèi)控人員的過程中要綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)實際，既要招聘專業(yè)素質(zhì)過硬的人員，還要招聘能吃苦耐勞、適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的人員，從而為留住人才打下良好的基礎(chǔ)。二是做好人員培訓(xùn)，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)包含了多個專業(yè)門類，因此需要對內(nèi)控人員進行業(yè)務(wù)能力的培訓(xùn)，既包含專業(yè)知識的培訓(xùn)，還包括實際生產(chǎn)的現(xiàn)場培訓(xùn)，在擁有專業(yè)知識的前提下對實際生產(chǎn)有清楚的概念，從而保證內(nèi)控制度有效地實施。三是做好績效考核，能夠用好人的關(guān)鍵是要發(fā)揮人員的積極性，要發(fā)揮好內(nèi)控人員積極性就需要在績效考核方面進行設(shè)計，如果內(nèi)控人員為企業(yè)節(jié)約的成本越多，獲得的收益越大，就能夠充分地激發(fā)員工的積極性，因此，要合理科學(xué)地設(shè)置績效考核辦法，完善績效考核指標，嚴格績效考核兌現(xiàn)，充分地激發(fā)內(nèi)控人員的積極性和主動性?！?/p>

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