王再馳

【摘要】隨著時(shí)代不斷進(jìn)步發(fā)展，我國(guó)社會(huì)的現(xiàn)代化建設(shè)速度也在不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)也在社會(huì)主義建設(shè)中發(fā)揮著獨(dú)特的作用。面對(duì)當(dāng)前人民的購(gòu)房消費(fèi)觀念不斷變化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，我國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式需要及時(shí)地做出調(diào)整，科學(xué)合理的完成房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)行業(yè)的迅速崛起也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理要求越來(lái)越嚴(yán)格，同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)理念創(chuàng)新也更加重視，而房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量是保證房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵，因此，探究國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的現(xiàn)存問(wèn)題，積極推進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型工作意義重大。

【關(guān)鍵詞】國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè);運(yùn)營(yíng)模式;轉(zhuǎn)型;必要性分析

近年來(lái)，國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，人民的生活水平也不斷提高，人們對(duì)于房屋居住等各方面要求也不斷提高，各種多樣化類(lèi)型的住房需求不斷增長(zhǎng)，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理提出了更高的要求，尤其是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)性與運(yùn)營(yíng)模式有了更高、更嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。這些需求使房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式必須不斷進(jìn)行改進(jìn)與創(chuàng)新，調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，積極面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)的質(zhì)量與穩(wěn)定性。加快推進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式十分必要，不斷優(yōu)化與完善房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的監(jiān)督與管理體系才能提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)的整體質(zhì)量，最大程度上保證了對(duì)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型工作的順利完成。本文從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型必要性出發(fā)，分析并探討國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型內(nèi)容，提出推進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型的措施。

1、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型必要性

在當(dāng)前我國(guó)的社會(huì)中，住房需求激增，需要購(gòu)房與租房服務(wù)的人群越來(lái)越龐大，房地產(chǎn)行業(yè)也成為了推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性行業(yè)，但是在我國(guó)的房地產(chǎn)整體行業(yè)中依然存在著資金投入大以及收益回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，近年來(lái)，國(guó)家為了解決房地產(chǎn)行業(yè)中難以解決的問(wèn)題，推出了多項(xiàng)政策，幫助國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)解決融資問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的交易成功機(jī)率[1]。在新的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境以及激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)無(wú)法滿足市場(chǎng)的需要，迫切要求國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式快速轉(zhuǎn)型，保證房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性，也為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理的專(zhuān)業(yè)化水平也可以在一定程度上保證企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率與運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。國(guó)家政府與企業(yè)都應(yīng)該重視國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的必要性。

2、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型內(nèi)容

2.1輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式主要分為輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩種情況，當(dāng)前，在我國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)大多都是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，重資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式存在著經(jīng)營(yíng)大量的土地，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行自產(chǎn)自售的運(yùn)營(yíng)模式，企業(yè)流動(dòng)資金數(shù)額巨大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金儲(chǔ)備以及資金流通管理能力的要求更高，一旦出現(xiàn)了資金運(yùn)轉(zhuǎn)不流通的問(wèn)題，就有可能導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)資金鏈斷裂，甚至導(dǎo)致了整體房地產(chǎn)業(yè)務(wù)崩盤(pán)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式對(duì)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力比較弱。而對(duì)于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式來(lái)說(shuō)，可以解決重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式存在的問(wèn)題，提高房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的能力。輕資產(chǎn)是無(wú)形的資產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)持有大量的資金，房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的關(guān)鍵就是知識(shí)與管理，利用價(jià)值驅(qū)動(dòng)企業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)，增強(qiáng)了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。當(dāng)前我國(guó)應(yīng)該大力推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式向輕資產(chǎn)的方向發(fā)展，注重房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型工作的創(chuàng)新[2]。

2.2持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)模式

當(dāng)前我國(guó)國(guó)內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型有著密切的聯(lián)系，第三產(chǎn)業(yè)成為推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力，持有物業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式也在逐漸的成熟與完善，加速我國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型就需要增加持有型物業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目中所占的比重，改變了傳統(tǒng)的滾動(dòng)住宅開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的模式，提高了企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)住宅的開(kāi)發(fā)能力，保障了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。

3、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型存在的問(wèn)題

3.1大型商業(yè)物業(yè)的增持難度比較大

由于房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型需要的投資規(guī)模比較大，并且商業(yè)地產(chǎn)的投資門(mén)檻也越來(lái)越高，出現(xiàn)了大型商業(yè)物業(yè)的增持難度大的問(wèn)題，無(wú)法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型需要的投資資金，使房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型過(guò)程無(wú)法順利進(jìn)行。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的投資回報(bào)收益周期長(zhǎng)，資金回收的速度也比較慢，有可能會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的正常資金流動(dòng)造成一定的影響，問(wèn)題嚴(yán)重時(shí)將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著不可控制的風(fēng)險(xiǎn)[3]。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型盲目從眾

當(dāng)前我國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的過(guò)程中容易出現(xiàn)盲目從眾的現(xiàn)象，缺少對(duì)自身企業(yè)發(fā)展與轉(zhuǎn)型的認(rèn)識(shí)，沒(méi)有具體的轉(zhuǎn)型目標(biāo)。不同的房地產(chǎn)企業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)模式千差萬(wàn)別，如果不考慮企業(yè)的實(shí)際情況，盲目的跟隨大流隨意轉(zhuǎn)型，可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型過(guò)長(zhǎng)曲折，浪費(fèi)大量的人力資源，卻達(dá)不到房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期的轉(zhuǎn)型效果[4]。

4、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型策略分析

第一方面，國(guó)家與政府的政策支持。在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型過(guò)程中，企業(yè)使轉(zhuǎn)型過(guò)程的主體，而國(guó)家與政府也發(fā)揮著引導(dǎo)性作用。面對(duì)大型商業(yè)物業(yè)的增持難度比較大等房地產(chǎn)企業(yè)難以解決的資金問(wèn)題，國(guó)家與政府應(yīng)該積極的出臺(tái)政策新規(guī)，在經(jīng)濟(jì)體制的改革中發(fā)展房地產(chǎn)金融，幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決資金問(wèn)題，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題，提供多元化的籌資渠道，在一定程度上增強(qiáng)了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型工作的順利完成。

第二方面，從房地產(chǎn)企業(yè)的自身出發(fā)，首先，從房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型方向分析，房地產(chǎn)企業(yè)必須要結(jié)合企業(yè)具體情況，明確企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的目標(biāo)與途徑，尋找探索適合企業(yè)自身發(fā)展的運(yùn)營(yíng)模式，在制定轉(zhuǎn)型方案時(shí)可以適當(dāng)?shù)慕梃b其他房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式與管理模式轉(zhuǎn)型的經(jīng)驗(yàn)，但是不可以全部照搬。其次，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型可以利用現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展，對(duì)轉(zhuǎn)型過(guò)程進(jìn)行信息化的控制，確保了房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的質(zhì)量，提高了轉(zhuǎn)型效率，信息化的人力資源給的管理可以推進(jìn)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的快速進(jìn)展，信息技術(shù)在房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型過(guò)程中的廣泛應(yīng)用也增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的過(guò)程中應(yīng)該對(duì)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展進(jìn)行精準(zhǔn)定位，在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與市場(chǎng)環(huán)境下，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的服務(wù)水平，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)論：

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型工作是非常復(fù)雜的過(guò)程，也需要企業(yè)中各個(gè)部門(mén)及其工作人員的積極配合工作，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的自身發(fā)展，做出科學(xué)合理的運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型計(jì)劃，才能真正推動(dòng)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)積極發(fā)展。因此，對(duì)我國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的必要性進(jìn)行分析以及總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的內(nèi)容是非常重要的。同時(shí)，也應(yīng)該不斷地提出新的思路、新的方法和新的理念對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型過(guò)程進(jìn)行改善和優(yōu)化，保證企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型效果。

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