何江

摘 要：我國(guó)《民法典》中設(shè)立了居住權(quán)，但是僅限于自然人，對(duì)于共同居住人并沒(méi)有規(guī)定，設(shè)立的形式只規(guī)定了合同、遺囑兩種形式，沒(méi)有為特殊群體設(shè)立法定居住權(quán)。在居住權(quán)客體方面，我國(guó)民法典僅允許對(duì)他人的住宅設(shè)立居住權(quán)，對(duì)自己的住宅不能設(shè)立居住權(quán)，無(wú)法解決“以房養(yǎng)老”等問(wèn)題。此外，我國(guó)居住權(quán)制度限制居住權(quán)流通，對(duì)于住宅界定不明，不利于居住權(quán)市場(chǎng)的培育。因此，我國(guó)法律亟需完善這些問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：民法典;居住權(quán);制度;立法;完善

我國(guó)《民法典》設(shè)立了居住權(quán)制度，但和德、法等國(guó)的居住權(quán)制度相比，還比較保守，不允許居住權(quán)流通，同時(shí)，對(duì)于主客體的規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)單，法律適用過(guò)錯(cuò)中亟需明確。這些問(wèn)題的解決，有必要對(duì)我國(guó)居住權(quán)制度進(jìn)行分析，找到解決之道。

一、居住權(quán)制度的由來(lái)及概念

居住權(quán)來(lái)源于古羅馬人的生活習(xí)慣，后來(lái)被寫入法律，《尤士丁尼法典》最先用成文的形式確定下來(lái)，屬人役權(quán)的一種，后被各國(guó)所繼承，很多大陸法系國(guó)家和英美法系國(guó)家的法律中都有居住權(quán)，但也有國(guó)家認(rèn)為不需要居住權(quán)而沒(méi)有入法，我國(guó)《民法典》編纂過(guò)程中爭(zhēng)議極大，甚至一度曾將其刪除，后保留了下來(lái)。國(guó)內(nèi)外法律對(duì)居住權(quán)的概念有所不同，不同的學(xué)者也持不同的觀點(diǎn)。我國(guó)《民法典》第366 條規(guī)定，“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要”。本文認(rèn)為，居住權(quán)是特定的人對(duì)某一住宅享有占有、使用的一種用益物權(quán)。

二、我居住權(quán)制度簡(jiǎn)述

我國(guó)《民法典》中居住權(quán)的兩種設(shè)立方式——合同與遺囑。

2.1通過(guò)合同方式設(shè)立居住權(quán)。我國(guó)《民法典》中設(shè)立居住權(quán)時(shí)，需要以書面形式簽訂居住權(quán)合同，合同內(nèi)容必須包括當(dāng)事人姓名、具體位置、居住期限以及其他條件等。引出了能否附條件或附期限問(wèn)題。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，民事法律行為可以附條件或附期限，但根據(jù)居住權(quán)合同的性質(zhì)是不允許附條件或附期限的，這是為了保護(hù)當(dāng)事人的人身利益，居住權(quán)本是為了當(dāng)事人因?yàn)榫幼￡P(guān)系而設(shè)立的，不涉及到當(dāng)事人的身份行為。因此，在居住權(quán)通過(guò)合同設(shè)立的過(guò)程中不允許附條件或附期限。

通過(guò)合同設(shè)立居住權(quán)一般有以下幾個(gè)表現(xiàn)形式，房屋所有權(quán)持有者與房屋買受人單一簽訂的居住權(quán)合同是最為普遍的表現(xiàn)形式，此時(shí)兩者之間只存在合同關(guān)系;房屋所有權(quán)持有者與房屋買受人簽訂了房屋買賣合同及房屋居住權(quán)合同，這是兩者之間的關(guān)系較為復(fù)雜，房屋持有者為出售人與居住權(quán)人，房屋買受人同時(shí)也是合同中權(quán)利的設(shè)立人;房屋持有者將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)給買受人，并將居住權(quán)授予第三人。

2.2通過(guò)遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)。我國(guó)《民法典》中規(guī)定可以通過(guò)遺囑的方式來(lái)設(shè)立居住權(quán)，主要有以下特點(diǎn)：遺囑屬于民事法律行為，在當(dāng)事人死亡以后遺囑才開(kāi)始生效?！睹穹ǖ洹芬?guī)定居住權(quán)從遺囑開(kāi)始生效時(shí)進(jìn)行設(shè)立，而不是以登記作為設(shè)立居住權(quán)的條件。也有學(xué)者認(rèn)為居住權(quán)既可以通過(guò)遺囑來(lái)設(shè)立，又可以通過(guò)遺贈(zèng)的方式來(lái)設(shè)立。本文認(rèn)為，遺贈(zèng)不是我國(guó)當(dāng)前居住權(quán)制度的設(shè)立形式，遺囑與遺贈(zèng)不是并列的關(guān)系，他們是互相獨(dú)立的。遺囑繼承指的是當(dāng)事人通過(guò)遺囑的方式將財(cái)產(chǎn)由指定的繼承人來(lái)繼承，而遺贈(zèng)則是當(dāng)事人將個(gè)人財(cái)產(chǎn)捐贈(zèng)給國(guó)家或指定繼承人以外的組織或個(gè)人。

三、我國(guó)居住權(quán)制度存在的問(wèn)題

3.1主體只能為自然人。我國(guó)《民法典》中居住權(quán)的主體只能是自然人。對(duì)于自然人的理解，當(dāng)然不包括法人和其他組織，但是立法的本意并沒(méi)有排除和自然人一起居住的共同居住人，這是我國(guó)當(dāng)前居住權(quán)制度存在的漏洞。

3.2只規(guī)定了意定居住權(quán)。? ?我國(guó)《民法典》只規(guī)定了合同、遺囑這兩種意定的方式設(shè)立居住權(quán)，并沒(méi)有規(guī)定法定居住權(quán)。很多時(shí)候，為了保護(hù)特定的弱勢(shì)群體，比如離婚后無(wú)住所的另一方和子女，當(dāng)然還有老年人，這也體現(xiàn)我國(guó)法律當(dāng)前對(duì)弱勢(shì)群體考慮不足。

3.3僅限他人住宅。我國(guó)《民法典》中的居住權(quán)僅限于他人的住宅，實(shí)際上，現(xiàn)實(shí)生活中還存在對(duì)自己的住宅設(shè)定居住權(quán)的情形，比如以房養(yǎng)老就是非常典型的問(wèn)題，說(shuō)明我國(guó)居住權(quán)制度還沒(méi)有解決當(dāng)下社會(huì)群眾非常迫切希望解決的問(wèn)題。

3.4限制居住權(quán)流通。我國(guó)《民法典》中的居住權(quán)僅限于滿足個(gè)人的生活需要，限制居住權(quán)流通，出發(fā)點(diǎn)是為保護(hù)特定的群體，但是實(shí)際生活中，產(chǎn)權(quán)式酒店、合作建房、共享公寓等等新生事物的出現(xiàn)，實(shí)際上限制了投資人的權(quán)利。

3.5對(duì)住宅的界定不明。對(duì)于我國(guó)居住權(quán)制度中的住宅是否包括附屬物，以及是否可以對(duì)住宅的一部分設(shè)定居住權(quán)，法律并沒(méi)有明晰，但實(shí)際生活中卻存在這樣的情況，比如農(nóng)村住宅分家后幾兄弟共住一宅，就會(huì)遇到分割住宅的問(wèn)題，當(dāng)然，附屬物更好理解，比如茅廁。

四、我國(guó)居住權(quán)制度的立法完善

4.1明確共同居住人可以享有居住權(quán)。將共同居住人納入我國(guó)居住權(quán)制度保護(hù)的范疇并不是要為共同居住權(quán)人設(shè)定居住權(quán)，而是將居住權(quán)人的權(quán)能進(jìn)行擴(kuò)展。對(duì)于需要和居住權(quán)人共同居住的家屬，當(dāng)然對(duì)于需要特殊照顧的人群，比如殘疾人的護(hù)理人員，讓他們享有居住權(quán)符合人們生產(chǎn)、生活需要。

4.2設(shè)立法定居住權(quán)。對(duì)于特殊的人群，比如未成年人、老人，為解決離婚后子女無(wú)處居住，以及老人無(wú)人贍養(yǎng)，可以由法律明確規(guī)定直接享有居住權(quán)。此外，可以和《民法典·婚姻篇》中為離婚后沒(méi)有能力的一方解決居住權(quán)問(wèn)題相統(tǒng)一，填補(bǔ)婚姻法中不足。

4.3不限于他人住宅。應(yīng)當(dāng)允許權(quán)利人在自己的住宅之上設(shè)立居住權(quán)，這樣不僅可以盤活資產(chǎn)，而且對(duì)于老年人等特殊人群，可以通過(guò)“以房養(yǎng)老”等特殊形式處分自己的住宅，實(shí)現(xiàn)將來(lái)才可能實(shí)現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

4.4應(yīng)當(dāng)允許居住權(quán)轉(zhuǎn)讓或繼承。居住權(quán)的流通不僅可以激活共享公寓等一系列新興住房市場(chǎng)，而且可以通過(guò)居住權(quán)市場(chǎng)的培育，解決空置率問(wèn)題。對(duì)于特定的居住權(quán)，比如公房，在居住權(quán)人去世后，沒(méi)有勞動(dòng)能力的配偶等人繼承居住權(quán)，也有利于填補(bǔ)法律空白。

4.5明確對(duì)住宅的部分及附屬物均可設(shè)立居住權(quán)。對(duì)于我國(guó)居住權(quán)制度目前并沒(méi)有提及的部分及附屬物是否可以設(shè)定居住權(quán)問(wèn)題，及時(shí)出臺(tái)司法解釋，對(duì)于有需要為部分設(shè)立居住權(quán)的住宅，可以根據(jù)特殊情況設(shè)立居住權(quán)，對(duì)于設(shè)立居住權(quán)的住宅是否及于附屬物，看是否是權(quán)利人使用住宅所必須，及時(shí)彌補(bǔ)法律漏洞。

五、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)《民法典》制定過(guò)程中，居住權(quán)制度從爭(zhēng)論到列入其中，經(jīng)歷了很大波折，居住權(quán)制度的幾個(gè)條文來(lái)之不易。但是，從條文包含的意思來(lái)看，對(duì)于自然人、住宅，主客體的理解容易產(chǎn)生歧義，需要及時(shí)通過(guò)司法解釋彌補(bǔ)漏洞，而對(duì)于，是否可以設(shè)立法定居住權(quán)，是否可以在自己的住宅上設(shè)立居住權(quán)以及允許居住權(quán)流通問(wèn)題，則可以通過(guò)今后的法律修改予以完善，希望本文所提出的問(wèn)題能為我國(guó)居住權(quán)制度的立法完善添磚加瓦。

參考文獻(xiàn)

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