杜瑩

【摘 要】由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，但房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)，繼而影響企業(yè)的發(fā)展。根據(jù)中國(guó)的監(jiān)管政策，過(guò)熱的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)逐步抑制，但房地產(chǎn)開發(fā)有限，很多房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著金融風(fēng)險(xiǎn)。本文根據(jù)房地產(chǎn)公司情況分析了財(cái)務(wù)預(yù)警調(diào)控政策，并采取行動(dòng)來(lái)解決這些問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】調(diào)控政策；房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)預(yù)警

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，從而帶來(lái)許多金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而，最近的房地產(chǎn)過(guò)熱的開發(fā)，對(duì)于當(dāng)下社會(huì)發(fā)展帶來(lái)了負(fù)面影響，有關(guān)部門一定要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效的調(diào)控政策。因此，為保障房地產(chǎn)公司的資金安全，預(yù)警必須采取積極的政策，防止發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控政策下的發(fā)展和意義

房地產(chǎn)公司的監(jiān)管政策，對(duì)我們的日常生活影響很大。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也存在很多問(wèn)題。房地產(chǎn)公司有許多金融隱患，首要原因是，房地產(chǎn)企業(yè)一定要在發(fā)展的早期階段，如征地和拆遷補(bǔ)償，建筑安裝工程費(fèi)投入巨資。房地產(chǎn)作為一個(gè)整體呈周期性發(fā)展的行業(yè)。其金融發(fā)展情況與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步密切相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對(duì)人們的社會(huì)生活會(huì)帶來(lái)巨大的改變。根據(jù)各類政策的調(diào)控，稅收情況，金融發(fā)展以及城市的規(guī)劃情況，都會(huì)對(duì)會(huì)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展帶來(lái)影響。目前的調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)非常容易出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)需要根據(jù)實(shí)際情況提出解決這類問(wèn)題的措施。

二、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的意義

（一）房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位

房地產(chǎn)行業(yè)，作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的中流砥柱，對(duì)國(guó)民整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展具有重要的意義。許多與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，例如：銀行，建筑，鋼鐵，化工，木材加工，建材，玻璃，水泥，電力和塑料制品。假如房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)，那么會(huì)給所有與其相關(guān)的行業(yè)帶來(lái)威脅，導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展停滯。

（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展會(huì)受到多方面風(fēng)險(xiǎn)因素的影響

內(nèi)部包括：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)算管理風(fēng)險(xiǎn)以及成本管理風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，施工安全風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)和資金鏈中斷風(fēng)險(xiǎn)等等。以此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)更容易被政府機(jī)構(gòu)所影響。如房地產(chǎn)宏觀調(diào)控等等。

（三 ）降低企業(yè)成本，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，保護(hù)關(guān)系人的利益

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)在日常工作中。采用的財(cái)務(wù)分析以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，以降低運(yùn)營(yíng)成本和各種支付危機(jī)，從而能夠很好地控制資金。不但能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)的整體進(jìn)步，也是為了更好的保護(hù)債權(quán)人，投資者，客戶的相關(guān)利益，增強(qiáng)企業(yè)的格斗力。

三、調(diào)控政策下引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患的原因

在監(jiān)管政策下，房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)主要有兩方面：內(nèi)部和外部。內(nèi)部原因主要在于房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，公司結(jié)構(gòu)，發(fā)展，業(yè)務(wù)戰(zhàn)略以及財(cái)務(wù)人員的能力與素質(zhì)。外部原因在于整體金融市場(chǎng)，土地、稅收的政策，國(guó)家宏觀調(diào)控等，但無(wú)論是哪種原因，都會(huì)直接給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)。并且在當(dāng)前的政策下，其金融風(fēng)險(xiǎn)極有可能是源于政策，從而帶來(lái)資產(chǎn)負(fù)債率的增加，或是融資風(fēng)險(xiǎn)、投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等。

四、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)預(yù)警措施

為了做好當(dāng)代調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的預(yù)警工作，必須要從多方面進(jìn)行控制：

（一） 進(jìn)一步完善融資方案

融資是整個(gè)公司發(fā)展過(guò)程中的主要問(wèn)題。為了籌集資金，公司已經(jīng)積累了不少的債務(wù)。而且融資可能會(huì)降低資金的收益，從而導(dǎo)致虧損。為了盡可能的確保融資過(guò)程的順利的發(fā)展，必須要有一個(gè)科學(xué)合理的融資財(cái)務(wù)規(guī)劃，以有效的應(yīng)對(duì)融資所帶來(lái)的高概率風(fēng)險(xiǎn)。

資金使用和需求計(jì)劃的擬定，必須根據(jù)房地產(chǎn)公司自身情況而定，同時(shí)，要保障在制定計(jì)劃的過(guò)程中，不會(huì)出現(xiàn)各種閑置資金。在融資決策中應(yīng)盡可能考慮債務(wù)融資和股權(quán)融資等因素，以確保融資決策盡可能有效。資金投入必須嚴(yán)格控制資金，關(guān)注其資金的流動(dòng)，以防資金流失。同時(shí)，降低公司債務(wù)比率可以最大程度地降低再融資風(fēng)險(xiǎn)。這將有助于房地產(chǎn)公司的發(fā)展，在將來(lái)再次進(jìn)行融資的工作。

房地產(chǎn)公司還可以發(fā)展為多種金融渠道，例如使用債券融資。這不僅使房地產(chǎn)能夠方便地完成金融業(yè)務(wù)，而且在某種程度上吸引了其他公司。房地產(chǎn)公司融資還可以使房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)有所改善并防止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二） 加強(qiáng)預(yù)防決策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)公司具有規(guī)模大、和資金占用大的特征，所以，房地產(chǎn)公司相比于其他行業(yè)，決策更有難度。并且，其決策與公司未來(lái)的發(fā)展有著直接關(guān)系，甚至影響公司的存亡。因此，房地產(chǎn)公司在決策過(guò)程中應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。在做出決定之前要充分調(diào)查區(qū)位環(huán)境，預(yù)測(cè)和調(diào)查與人們的日常生活有關(guān)的各種因素，例如未來(lái)的發(fā)展和教育，醫(yī)療保健、交通、項(xiàng)目區(qū)域和周圍環(huán)境的運(yùn)輸以及各種各類型因素，認(rèn)真考慮各種因素，使項(xiàng)目對(duì)人們的生活帶來(lái)方便。同時(shí)，還需要將房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)和類型與消費(fèi)者的需求相結(jié)合，并將其與市場(chǎng)整合，以進(jìn)行有針對(duì)性的投資。為了減少稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的影響，必須盡快了解當(dāng)?shù)氐亩愂照?。投資時(shí)，選擇組合投資，以分散風(fēng)險(xiǎn)。將房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。在做出投資決定之前，為參考圖表發(fā)布詳細(xì)的可行性研究計(jì)劃。

（三） 房地產(chǎn)行業(yè)合理制定發(fā)展規(guī)劃

在監(jiān)管政策的現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)公司存有潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)其發(fā)展帶來(lái)很多阻礙。因此，需要制定一系列發(fā)展計(jì)劃。讓企業(yè)擁有一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)力。例如：公司面對(duì)通貨膨脹或者利率變動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候可以有效應(yīng)對(duì)。

在規(guī)劃房地產(chǎn)公司時(shí)，第一步是改進(jìn)銷售計(jì)劃，這可以有效防止投資回收帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。銷售鏈接在房地產(chǎn)公司中非常重要，企業(yè)利潤(rùn)的提高與銷售環(huán)節(jié)密切相關(guān)。必須要建立起更高質(zhì)量的銷售團(tuán)隊(duì)，提高廣告和宣傳的有效性，并根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的變化及時(shí)調(diào)整銷售策略和銷售價(jià)格。不同階段的銷售策略和銷售價(jià)格不同。另外，如何安排高效的銷售開盤節(jié)奏，都是銷售方案中應(yīng)該考量的。

在房地產(chǎn)公司制定發(fā)展計(jì)劃的過(guò)程中，完備的應(yīng)收賬款制度非常重要，是企業(yè)流動(dòng)資金的安全保障，如何安排專人催收在途資金、如何把控銀行個(gè)貸按揭的放款時(shí)間、如何保障資金快速回籠，都是這一部分需要考慮的。

房地產(chǎn)公司在制定發(fā)展計(jì)劃時(shí)，要重視人力資源管理的發(fā)展與考核，防止人才的流失，人才是企業(yè)的重要脈絡(luò)，是發(fā)展的根基，對(duì)公司的未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)有重要作用。

（四）增強(qiáng)過(guò)程管控

有必要在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和控制，參與項(xiàng)目銷售定價(jià)方案，分析動(dòng)態(tài)成本，討論住房交付方案，敦促小業(yè)主申請(qǐng)生產(chǎn)證書以減輕公司分階段的擔(dān)保責(zé)任等，并實(shí)時(shí)了解企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、提出問(wèn)題、解決問(wèn)題，動(dòng)態(tài)掌握項(xiàng)目收入，成本和利潤(rùn)狀況，并及時(shí)向企業(yè)提供反饋，以從財(cái)務(wù)角度詮釋公司的運(yùn)營(yíng)。

（五）建設(shè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理系統(tǒng)

預(yù)警管理系統(tǒng)是根據(jù)研究對(duì)象的特點(diǎn)，收集相關(guān)的資料信息，監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)因素的變動(dòng)趨勢(shì)，向決策層發(fā)出預(yù)警信號(hào)并提前采取預(yù)控對(duì)策的系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)警管理系統(tǒng)可以整理企業(yè)財(cái)務(wù)的報(bào)表數(shù)據(jù)，對(duì)其異常的財(cái)務(wù)指標(biāo)跟蹤標(biāo)記，進(jìn)而構(gòu)建出數(shù)據(jù)模型，科學(xué)預(yù)警公司潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。但與國(guó)外相比，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理系統(tǒng)的時(shí)間相對(duì)較晚，同時(shí)還缺乏許多的經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)管理者在建立預(yù)警系統(tǒng)時(shí)，可以借鑒其他國(guó)家在這方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，以此讓房地產(chǎn)企業(yè)更好地建立預(yù)警的系統(tǒng)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在目前的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還有很多。為有效的避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，制定財(cái)務(wù)預(yù)警計(jì)劃，并加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)警管理能夠大力提升財(cái)務(wù)安全。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控政策下的狀況，及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的問(wèn)題，提出相對(duì)的解決辦法，愿在未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)預(yù)警中起到參考作用。能夠促進(jìn)房地產(chǎn)公司的發(fā)展，并在未來(lái)人們的社會(huì)生活中發(fā)揮積極作用。

（江蘇建邦置業(yè)有限公司，江蘇 無(wú)錫214200）

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