馮凌玥

摘 要： 當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)資金的需求很大，因此，對(duì)于房地產(chǎn)上市融資策略的分析和研究非常有必要。本文選取保利地產(chǎn)作為研究的案例企業(yè)，分析其融資策略，并發(fā)現(xiàn)其融資策略存在的問(wèn)題，有針對(duì)性的提出解決建議，旨在幫助保利地產(chǎn)有效提高其融資能力，幫助其更好的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：指標(biāo)分析;? 融資策略;? 保利地產(chǎn)

一 保利地產(chǎn)概況

1.1保利地產(chǎn)簡(jiǎn)介

保利地產(chǎn)（保利房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司）的前身是廣州保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，屬于國(guó)企。在以后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中經(jīng)過(guò)一系列的變動(dòng)，形成了較為完善的投資系統(tǒng)。并且在2016年屬于我國(guó)五百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，排名前百的企業(yè)。因順應(yīng)時(shí)代，保利地產(chǎn)也得到了快速的發(fā)展，并且在2019年中國(guó)服務(wù)業(yè)企業(yè)500強(qiáng)榜單發(fā)布，中國(guó)保利集團(tuán)公司排名第33位，處于行業(yè)的領(lǐng)先地位。

1.2保利地產(chǎn)近年財(cái)務(wù)概況

在進(jìn)行保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況分析時(shí)，主要通過(guò)公司的資產(chǎn)報(bào)酬率、營(yíng)業(yè)毛利率、營(yíng)業(yè)凈利率、凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)進(jìn)行分析。

保利地產(chǎn)2015年-2019年資產(chǎn)報(bào)酬率變化波動(dòng)較大。在2015年是近五年最高值，之后從2016-2018年出現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)。對(duì)造成這一問(wèn)題的原因進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)造成資產(chǎn)報(bào)酬率下降的主要原因是近年來(lái)保利地產(chǎn)的資產(chǎn)增加速度較快，在資產(chǎn)大幅度增長(zhǎng)的同時(shí)，對(duì)企業(yè)主要業(yè)務(wù)的推廣等關(guān)注度相對(duì)較少，使得在2015-2018年中，企業(yè)凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)幅度相對(duì)資產(chǎn)增值幅度來(lái)說(shuō)，處于較低的水平，造成了資產(chǎn)報(bào)酬率呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)。

保利地產(chǎn)2015年-2019年的銷售毛利率水平相對(duì)來(lái)說(shuō)較高，但是卻呈現(xiàn)波動(dòng)的趨勢(shì)，其中2015年的毛利率為17.59%，處于較高的水平，之后在2016年下降明顯，僅僅只有14.15%，之后逐步恢復(fù)，其中到了2019年毛利率為20%，與2016年相比增長(zhǎng)變化幅度較大。主要?dú)w因于企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本居高不下，并且主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)值呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，此外，保利地產(chǎn)還受國(guó)家經(jīng)濟(jì)以及國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展等諸多因素的影響，因此，保利地產(chǎn)應(yīng)該在保持主營(yíng)業(yè)務(wù)收入不受影響的情況下加大控制主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的力度。

保利地產(chǎn)營(yíng)業(yè)凈利率在2015年?duì)I業(yè)凈利潤(rùn)率高達(dá)13.61%而在2016年凈資產(chǎn)收益率卻明顯的下降，為11.05%，但是在2017年又有了一定程度的上升達(dá)到了13.47%，在2018年小幅度的波動(dòng)，影響并不大。在2019年繼續(xù)保持上漲的趨勢(shì)，在2019年達(dá)到了15.93%，提升明顯，并與2015年相比高出了2%還多。在對(duì)造成營(yíng)業(yè)凈利率的原因進(jìn)行分析時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前保利地產(chǎn)在2015年-2019年中企業(yè)的凈利潤(rùn)呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)，并且從2015年的168億元上升到了2019年的376億元，進(jìn)步幅度較大。

2015年保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率相對(duì)來(lái)說(shuō)處于較高的水平，在現(xiàn)代企業(yè)中，這一指標(biāo)通常認(rèn)為大于15%是較為良好的狀態(tài)，并且要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行結(jié)合分析，根據(jù)近年來(lái)的行業(yè)均值來(lái)看，維持在15%左右是較為優(yōu)秀的狀態(tài)，此外在2015年之后，凈資產(chǎn)收益率處于下降的趨勢(shì)，說(shuō)明公司的資金管理不善，對(duì)企業(yè)的盈利能力有較為明顯的影響。而2018年公司的對(duì)外投資較大，對(duì)自己有了良好的利用效果，并且在2019年保持了持續(xù)增長(zhǎng)。

二 保利地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

保利地產(chǎn)根據(jù)財(cái)務(wù)狀況可以看出，近年來(lái)一直采取積極的措施，增加市場(chǎng)占有率，但是公司當(dāng)前的資金難以滿足發(fā)展需求，因此公司采取了很多措施籌集外界資金，公司具體的融資現(xiàn)狀和問(wèn)題如下所示。

2.1保利地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

保利地產(chǎn)作為我國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一，近年來(lái)的市場(chǎng)份額越來(lái)越多，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的投資特性決定了，保利地產(chǎn)自身難以拿出龐大的資金進(jìn)行發(fā)展。為了加快發(fā)展速度，進(jìn)一步搶占市場(chǎng)，保利地產(chǎn)近年來(lái)加快了融資數(shù)量，并且進(jìn)行了開(kāi)展多渠道融資的策略。當(dāng)前公司的主要融資方式為以下集中。

（1）銀行貸款。銀行貸款當(dāng)前的公司的主要融資方式之一。商業(yè)貸款是房地產(chǎn)行業(yè)最重要的融資方式，在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)中，銀行貸款比例超過(guò)60%。保利地產(chǎn)當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況良好，屬于銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，可以在短時(shí)間籌集到大量的資金用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，是最主要的融資方式之一。

（2）發(fā)售股票、債券。保利地產(chǎn)作為知名的上市企業(yè)，在股票、債券市場(chǎng)中，占有重要的位置。并且隨著近年來(lái)保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況的持續(xù)上升，更是受到了很多投資者的青睞，是公司籌集資金的重要舉措。

永續(xù)債。作為債券融資的一種形式，保利地產(chǎn)當(dāng)前通過(guò)永續(xù)債融資的數(shù)額以及超過(guò)了其他通過(guò)股權(quán)、債券融資方式的總和，因此單獨(dú)列出，當(dāng)前永續(xù)債有著“債權(quán)期限長(zhǎng)”的鮮明特點(diǎn)，保利地產(chǎn)在發(fā)布這種債券時(shí)，沒(méi)有規(guī)定到期期限，但是整體來(lái)看，永續(xù)債的利率高于普通債券的利率，并且保利地產(chǎn)公司的永續(xù)債還有“N+1”的鮮明特點(diǎn)，即第一年的利息較低，但是從之后開(kāi)始，融資的利率就會(huì)明顯的上升，當(dāng)前大量發(fā)售永續(xù)債，在短期內(nèi)，公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)較為好看，但是從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，會(huì)造成融資成本高的隱患，并且債券擁有人，持有時(shí)間越長(zhǎng)，公司需要付出的融資成本越高。

2.2保利地產(chǎn)融資存在的問(wèn)題

根據(jù)當(dāng)前保利地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀來(lái)看，當(dāng)前公司的融資策略存在一定的問(wèn)題，這些問(wèn)題在一定程度上會(huì)影響公司的持續(xù)性發(fā)展，造成公司的運(yùn)營(yíng)成本居高不下。目前存在的主要問(wèn)題有如下幾點(diǎn);

（1）融資方式單一。當(dāng)前保利地產(chǎn)主要的融資方式就是通過(guò)商業(yè)銀行貸款和發(fā)行股票、債券進(jìn)行融資，兩者的融資比例占總?cè)谫Y比例的70%以上。雖然通過(guò)這兩種方式短時(shí)間籌集到大量的資金，但是單一的融資方式會(huì)對(duì)公司造成隱患，一旦融資過(guò)程出現(xiàn)問(wèn)題，很可能導(dǎo)致當(dāng)前的資金鏈斷裂，給公司造成嚴(yán)重的損失。公司應(yīng)該擴(kuò)展融資方式，重視互聯(lián)網(wǎng)金融的興起。加大互聯(lián)網(wǎng)融資的力度。

（2）融資成本高。當(dāng)前公司的主要融資方式?jīng)Q定了公司的融資成本較高，對(duì)與商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，為了保障銀行利益不受損失，在對(duì)外借貸時(shí)，會(huì)制定嚴(yán)格的審核制度，并且要求較高的借貸利率，盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)，保利地產(chǎn)需要付出較為高昂的代價(jià)，才能獲取需要的資金。此外，保利地產(chǎn)當(dāng)前較為青睞永續(xù)債，雖然永續(xù)債當(dāng)前沒(méi)有計(jì)入公司的負(fù)債，使得公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)較為優(yōu)秀，但是兩年之后，公司需要支付較高的利率來(lái)支付融資利息，使得公司整體融資成本居高不下，并且隨著時(shí)間的增加，融資成本隨著增加。

三、優(yōu)化保利地產(chǎn)融資策略的方案

3.1重視互聯(lián)網(wǎng)融資的必要性

保利地產(chǎn)應(yīng)加大對(duì)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的科技投入，包括對(duì)融資平臺(tái)的建設(shè)和維護(hù)、企業(yè)信息的搜索、特約保密的處理以及互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和監(jiān)管機(jī)制。并且利用近年來(lái)興起的大數(shù)據(jù)金融、云數(shù)據(jù)、P2P等模式，探究符合公司發(fā)展的融資方式，并且要依托互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，建立公司有效、低成本的融資渠道，為企業(yè)的發(fā)展提供足夠的外部資金。并且要有針對(duì)性地發(fā)布項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)低成本、高效率地獲得融資。

3.2擴(kuò)展新的融資渠道

當(dāng)前公司的融資方式主要集中與商業(yè)貸款、股權(quán)、債券融資等集中有限的方式上，保利地產(chǎn)為了確保融資安全，可以大力擴(kuò)展新的融資渠道。眾籌是受到很多公司歡迎的一種新型的融資方式，對(duì)于解決公司資金短缺等問(wèn)題有很大的幫助。這種新型的融資方式，對(duì)舊有的融資體系提出了新的挑戰(zhàn)，將公司短缺的資金直接像資金擁有者進(jìn)行籌集，跨過(guò)了舊有的通過(guò)金融機(jī)構(gòu)籌資的方式，可以有效的降低籌資成本，并且將金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司的制約消除。當(dāng)前眾籌平臺(tái)包括非股權(quán)和股權(quán)眾籌，其中，非股權(quán)眾籌是最常用的一種方式，但是當(dāng)前的這一模式存在較為明顯的缺點(diǎn)，就是可信任程度較低，沒(méi)有足夠的高質(zhì)量項(xiàng)目支撐，缺乏專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目估值。但是從根本上來(lái)看，這一方式具有突出的優(yōu)勢(shì)，既可以為企業(yè)提供一個(gè)穩(wěn)定持續(xù)的投資環(huán)境，又可以豐富當(dāng)前的融資體系。具有不可替代的作用。因此我國(guó)應(yīng)轉(zhuǎn)變眾籌運(yùn)行的形式，加大對(duì)股權(quán)眾籌的政策引導(dǎo)和財(cái)力扶持。

結(jié)論

中國(guó)經(jīng)濟(jì)取得了令世界矚目的成就，其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了突出的貢獻(xiàn)，由于房地產(chǎn)行業(yè)受限于投資數(shù)額大，回報(bào)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)要想得到更好的發(fā)展，就必須要重視企業(yè)的融資策略，通過(guò)籌集外部資金為企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。保利地產(chǎn)作為知名的房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)分析公司的財(cái)務(wù)狀況，對(duì)公司當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀有宏觀的認(rèn)識(shí)，之后對(duì)當(dāng)前的融資現(xiàn)狀進(jìn)行簡(jiǎn)要的闡述，并且提出了優(yōu)化策略。希望可以為其他房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供一定的借鑒。

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