張東亞

摘 要 隨著 2018 年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管控進(jìn)一步加強(qiáng)，在這種環(huán)境下，許多房地產(chǎn)企業(yè)也在紛紛轉(zhuǎn)型，不斷更新管理理念，形成了當(dāng)前應(yīng)用較為廣泛的精細(xì)化管理理念。作為一種成效相對(duì)較高的管理模式，精細(xì)化管理能夠顯著規(guī)避粗放型管理模式的弊端，為建筑工程的實(shí)際管理提供更多細(xì)節(jié)支持。本文在分析建筑工程的精細(xì)化管理方式時(shí)，結(jié)合工程實(shí)例，運(yùn)用精細(xì)化管理的思維對(duì)項(xiàng)目建設(shè)存在問(wèn)題進(jìn)行解決。

關(guān)鍵詞 房屋工程;精細(xì)化管理;管理要點(diǎn)

近幾年，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做了大規(guī)模的調(diào)控，加上安置房建設(shè)力度加大，消費(fèi)者目前對(duì)房屋的需求更多地也會(huì)考慮房屋配套的學(xué)區(qū)、小區(qū)環(huán)境、房屋戶型、建設(shè)單位與施工單位品牌等等因素。對(duì)于建設(shè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，

需要從管理要素、管理方法出發(fā)對(duì)當(dāng)前的管理措施進(jìn)行改進(jìn)，通過(guò)精細(xì)化的管理策略，打造更加高水平的項(xiàng)目工程。

1工程概況

本工程為山東地區(qū)的高層住宅樓工程，建設(shè)房屋總面積 183247.24m2，地上面積 156112.65m2。主要建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)品：住宅、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、會(huì)所、地下停車場(chǎng)。其中高層住宅建筑為框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為框架結(jié)構(gòu)。為確保工程達(dá)到優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目管理人員在管理時(shí)，充分踐行了精細(xì)化管理理念[1]。

2準(zhǔn)備階段的精細(xì)化管理

項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目建造“優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品”的前提。為提升后期工作效率、避免實(shí)施階段的無(wú)效拆改，本項(xiàng)目在準(zhǔn)備階段的精細(xì)化管理主要有如下措施：

首先，在項(xiàng)目前期，本項(xiàng)目管理難點(diǎn)主要有目標(biāo)客群分析、投資估算分析、功能定位三點(diǎn)。為了打造市場(chǎng)認(rèn)可、客戶滿意的產(chǎn)品，根據(jù)山東區(qū)域地塊位置和項(xiàng)目特點(diǎn)，對(duì)目標(biāo)客戶定位、客戶需求量、客戶購(gòu)買力、客戶地形圖等方面需進(jìn)行專門(mén)的市場(chǎng)調(diào)查和研究。同時(shí)在投資估算分析時(shí)要科學(xué)合理的考慮產(chǎn)品的建造周期，保證項(xiàng)目投資收益。

其次，根據(jù)項(xiàng)目可行性研究成果，審查項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)是否滿足硬性要求;其次，對(duì)各種類型的評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行定性量化處理，并予以綜合評(píng)分，其評(píng)分規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)因企業(yè)不同有所差異。最后，組織企業(yè)內(nèi)部評(píng)審專題會(huì)，比選方案評(píng)分結(jié)果和專家意見(jiàn)，選擇優(yōu)確定最終方案。

最后，依據(jù)會(huì)審后的設(shè)計(jì)圖紙組織“樣板”實(shí)施，識(shí)別和匯總圖紙中的“錯(cuò)”、“漏”、“碰”三類問(wèn)題，并制定圖紙優(yōu)化辦法和“樣板”整改措施[2]。

3實(shí)施階段的精細(xì)化管理

首先，材料精細(xì)化管理。工程管理人員在對(duì)材料進(jìn)行精細(xì)化管理時(shí)，秉持具體問(wèn)題具體分析的理念，對(duì)不同的材料采用不同的管理策略，并從材料的采購(gòu)、進(jìn)場(chǎng)和現(xiàn)場(chǎng)存放、使用環(huán)節(jié)出發(fā)落實(shí)精細(xì)化管理策略。對(duì)于本工程而言，主要的材料為混凝土材料、鋼筋材料、樁基材料等。在進(jìn)行管理時(shí)，管理人員首先從采購(gòu)環(huán)節(jié)出發(fā)，編制了詳細(xì)的材料采購(gòu)清單，并對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)行情進(jìn)行調(diào)查，在清單中標(biāo)識(shí)了材料價(jià)格與采購(gòu)限額，并對(duì)供貨商加強(qiáng)資質(zhì)審核，確保選擇信譽(yù)過(guò)關(guān)、質(zhì)量上乘的供貨合作單位。其次，針對(duì)材料進(jìn)場(chǎng)環(huán)節(jié)，管理措施主要為進(jìn)行抽樣檢測(cè)，并做好檢測(cè)記錄，尤其針對(duì)水泥等材料，要更加細(xì)致的對(duì)其水化熱等性能進(jìn)行檢測(cè)，確保進(jìn)場(chǎng)材料的性能滿足施工要求。而在現(xiàn)場(chǎng)存放環(huán)節(jié)，管理人員則要進(jìn)行分類存放，并提供溫度和濕度適宜的存放場(chǎng)所，確保不損害材料性能。

其次，施工技術(shù)操作精細(xì)化管理。施工人員是技術(shù)的執(zhí)行人，因而，管理人員要將加強(qiáng)施工人員精細(xì)化管理作為要點(diǎn)之一。對(duì)施工人員進(jìn)行施工量、材料用量等的限額管理，明確施工技術(shù)執(zhí)行細(xì)節(jié)的相關(guān)規(guī)定，要求施工人員詳細(xì)填寫(xiě)施工日志。本項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)的管理人員在進(jìn)行施工技術(shù)的精細(xì)化管理時(shí)，借助BIM技術(shù)構(gòu)建技術(shù)資料數(shù)據(jù)庫(kù)，并搭建施工技術(shù)數(shù)據(jù)信息共享平臺(tái)，為施工人員了解技術(shù)要點(diǎn)以及相關(guān)技術(shù)執(zhí)行參數(shù)提供可靠參考。在本工程施工過(guò)程中，主要的施工技術(shù)包括樁基礎(chǔ)施工技術(shù)和混凝土施工技術(shù)等。在對(duì)上述技術(shù)進(jìn)行管理時(shí)，管理人員需要參照施工圖紙和施工方案進(jìn)行精細(xì)化管理，同時(shí)要對(duì)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)格防范，并控制好施工誤差，保障工程質(zhì)量過(guò)關(guān)。

最后，加強(qiáng)人員精細(xì)化管理。施工人員的意識(shí)會(huì)對(duì)施工整體質(zhì)量效益產(chǎn)生重要影響，本工程在管理具體的施工人員時(shí)，主要從加強(qiáng)培訓(xùn)角度出發(fā)進(jìn)行管理。具體對(duì)施工人員的質(zhì)量意識(shí)、安全意識(shí)和施工技術(shù)等進(jìn)行培訓(xùn)，使其掌握更為專業(yè)與先進(jìn)的技術(shù)手段，從而可以顯著改善施工水平，保障施工質(zhì)量。此外，針對(duì)施工人員，管理人員還注重施工經(jīng)驗(yàn)交流，提供專業(yè)的平臺(tái)與交流會(huì)，促進(jìn)人員技能的切實(shí)提升[3]。

4收尾階段的精細(xì)化管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收尾階段是質(zhì)量推廣、品質(zhì)提升、擴(kuò)大品牌價(jià)值的最后階段。

本項(xiàng)目為成功塑造“精工品質(zhì)”的產(chǎn)品理念和品牌價(jià)值，在實(shí)踐中形成以有效下解決對(duì)策。

首先，推行實(shí)行質(zhì)量快修服務(wù)信息系統(tǒng)，為了解決房屋質(zhì)量維修不及時(shí)，造成業(yè)主投訴情況，更好地滿足客戶的需求，項(xiàng)目率先推廣應(yīng)用明源驗(yàn)房系統(tǒng)。明源驗(yàn)房系統(tǒng)是為企業(yè)實(shí)施客戶個(gè)性化服務(wù)的系統(tǒng)，能為企業(yè)提供內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)控、客戶關(guān)懷服務(wù)等功能。通過(guò)移動(dòng)客戶端的形式即時(shí)報(bào)修房屋質(zhì)量問(wèn)題，即時(shí)上傳客戶反饋的質(zhì)量問(wèn)題，根據(jù)客戶的維修時(shí)間系統(tǒng)自動(dòng)安排派出專業(yè)維修人員上門(mén)服務(wù)，使客戶直觀感受售后及時(shí)、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，從而塑造了“精工品質(zhì)”的社會(huì)口碑。

其次，建立可操作較強(qiáng)的維保處理流程。結(jié)合項(xiàng)目一期運(yùn)營(yíng)情況和維保工作實(shí)施情況。其維保處理流程主要包括：輸入（質(zhì)量投訴、零星報(bào)銷、人為損壞、自然損壞等），輸入后進(jìn)入處理過(guò)程（識(shí)別質(zhì)量問(wèn)題、制定整改計(jì)劃等），然后輸出整改結(jié)果（質(zhì)量合格、業(yè)主滿意、品質(zhì)提升等）。

5結(jié)束語(yǔ)

精細(xì)化管理對(duì)管理人員提出了更高的要求，即應(yīng)從各個(gè)要素出發(fā)對(duì)精細(xì)化管理策略進(jìn)行落實(shí)，同時(shí)可以在施工的各個(gè)環(huán)節(jié)中推行精細(xì)化管理模式。由此，建筑工程管理人員需要設(shè)置科學(xué)的工程管理目標(biāo)，在健全的管理體制下，對(duì)建筑工程施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行充分的精細(xì)化管理，確保建筑工程的施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、施工安全以及施工成本都在可控范圍內(nèi)。

參考文獻(xiàn)

[1] 陳宗全.基于BIM的工程造價(jià)精細(xì)化管理研究[J].中外企業(yè)家，2020（6）：140.

[2] 段艷玲.BIM的工程造價(jià)精細(xì)化管理[J].居業(yè)，2020（1）：170，172.

[3] 段文莉.淺談建筑物資精細(xì)化管理[J].中國(guó)住宅設(shè)施，2019（12）：61-62.