梁杏

前11個(gè)月房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)不佳，申萬一級(jí)行業(yè)中，房地產(chǎn)是為數(shù)不多未能實(shí)現(xiàn)正收益的行業(yè)之一。

但近期在順周期風(fēng)起云涌的背景下，地產(chǎn)板塊也隨大金融一道有了表現(xiàn)的機(jī)會(huì)，但整體力度明顯不如銀行和券商板塊。如是背景下，投資地產(chǎn)板塊個(gè)股或有一定的難度，畢竟招保萬金之外標(biāo)的的投資價(jià)值尚難分辨，因此借路指數(shù)基金布局或是一個(gè)適宜的方向。

房地產(chǎn)行業(yè)乘風(fēng)而起低估醞釀更大反彈空間

在上半年貨幣政策和財(cái)政政策共同發(fā)力、降準(zhǔn)降息的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本下降，資金壓力得到緩解。調(diào)控政策方面，2017年以來我國確立了“房住不炒”的主導(dǎo)思想，但今年上半年相對(duì)寬松，以穩(wěn)為主，以促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)。

下半年以來，隨著疫情得到有效控制，房地產(chǎn)行業(yè)整體逐步回暖，房地產(chǎn)調(diào)控政策又開始轉(zhuǎn)向。多次中央會(huì)議重申“房住不炒”，且“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。8月央行、住建部等監(jiān)管部門提出“三條紅線”，行業(yè)供給側(cè)改革開啟，疊加貨幣政策的邊際收緊，使得房企融資進(jìn)一步受限。

雖然短期房企不會(huì)受到太大沖擊，但長(zhǎng)期還是要走上降負(fù)債的道路。11月“十四五規(guī)劃”發(fā)布，再次提及“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”定位。

在政策高壓下，房地產(chǎn)行業(yè)還是表現(xiàn)出了一定的韌性。四季度房企持續(xù)加大推盤力度，通過銷售回款應(yīng)對(duì)“三條紅線”的影響。10月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比+12.7%，增速高位走穩(wěn);新開工同比+3.5%，竣工同比+5.9%;商品房銷售面積同比+15.3%，增速環(huán)比走闊8.0pct。最新數(shù)據(jù)顯示，11月百強(qiáng)房企全口徑銷售額同比增長(zhǎng)20.1%，1-11月累計(jì)同比增長(zhǎng)10.3%。

短期而言，房地產(chǎn)企業(yè)基本面還是在改善的，三季度歸母凈利潤同比由負(fù)轉(zhuǎn)正至3.9%，四季度預(yù)計(jì)也會(huì)有不錯(cuò)表現(xiàn)。而整個(gè)行業(yè)的估值已經(jīng)在歷史底部，申萬房地產(chǎn)指數(shù)不論是PE還是PB估值，都在近十年5%分位以下。尤其是在四季度順周期行情的演繹過程中，房地產(chǎn)行業(yè)也有望乘風(fēng)而起，低估值帶來的可能是更大的反彈空間。

中長(zhǎng)期來看，調(diào)控政策帶來的是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的改善和集中度的提升。參考發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)仍然是非常重要的產(chǎn)業(yè)。預(yù)計(jì)我國房企未來將打破通過高杠桿謀求擴(kuò)張的路徑，轉(zhuǎn)變?yōu)楦L(zhǎng)期和有序的發(fā)展，財(cái)務(wù)更健康、資產(chǎn)更多元化的企業(yè)也將會(huì)逐步獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

對(duì)標(biāo)不同房地產(chǎn)指數(shù)5只產(chǎn)品成為投資者適宜選擇

看好當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)基本面和估值修復(fù)的行情該如何布局？

在當(dāng)前監(jiān)管趨嚴(yán)的態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)上市公司還是面臨著不小的財(cái)務(wù)壓力，即使是行業(yè)龍頭也可能會(huì)出現(xiàn)資金鏈的緊張，從而導(dǎo)致股價(jià)的大幅波動(dòng)。通過指數(shù)基金配置，能夠把握行業(yè)回暖向好的一個(gè)大趨勢(shì)。

目前市場(chǎng)上投資于A股房地產(chǎn)行業(yè)的指數(shù)基金共有5只，跟蹤的有4個(gè)指數(shù)。根據(jù)4個(gè)指數(shù)的編制規(guī)則，中證800地產(chǎn)指數(shù)偏中等市值，有25只成分股在中證500中，占據(jù)了較大比例。滬深300地產(chǎn)等權(quán)重指數(shù)偏大市值，不過指數(shù)成分股僅14只，持倉比較集中。中證全指房地產(chǎn)指數(shù)基本上在全部A股選樣，成分股數(shù)量眾多，但選入了比較多的小市值房企。國證地產(chǎn)指數(shù)選取了市值排名前50的房地產(chǎn)個(gè)股，既考慮了行業(yè)的馬太效應(yīng)，又有比較合適的成分股數(shù)量，整體市值風(fēng)格相對(duì)均衡。

近一年來看，國證地產(chǎn)指數(shù)漲幅10.51%位居第一，中證800地產(chǎn)指數(shù)、滬深300地產(chǎn)等權(quán)重指數(shù)以及中證全指房地產(chǎn)指數(shù)漲幅則分別為10.95%、16.30%和10.16%（截至12月10日）。在今年房地產(chǎn)情緒、基本面和政策底部的情況下，國證地產(chǎn)指數(shù)體現(xiàn)出了更好的抗跌性，同時(shí)優(yōu)選市值前50的房企，也保證了在未來行業(yè)整合發(fā)展的過程中，具備更高的彈性。

附表 五只房地產(chǎn)指數(shù)基金相關(guān)情況一覽