摘要：前期管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)項目工作管理體系的重要環(huán)節(jié)，從多個方面對項目涉及的前期工作要點進行統(tǒng)籌規(guī)劃與合理部署。立足于房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理工作的工作特點，闡明前期管理工作可能遇到的風險問題;并在此基礎(chǔ)上，提出相應的管理措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);項目前期;工作管理

中圖分類號：F293

文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）10-0031-33

收稿日期：2020-09-30

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理一般包括項目策劃、可行性研究報告、土地規(guī)劃審批以及設計質(zhì)量管理等工作內(nèi)容。其中，項目策劃工作主要圍繞選址策劃、市場調(diào)查以及投融資計劃等工作展開;可行性研究報告需結(jié)合項目的經(jīng)濟技術(shù)指標對“凈利潤率”“投資回收期”“敏感性要素”等指標進行合理測算，并根據(jù)測算結(jié)果進行分析，從而對影響項目的重要因素進行合理調(diào)整;土地和規(guī)劃審批需要前期工作人員在項目獲取前就開展項目跟蹤，將后續(xù)報批報建與前期項目定位、產(chǎn)品設計、施工計劃等重要工作節(jié)點進行深度匹配，為后續(xù)項目施工作業(yè)的順利開展提供良好保障;設計質(zhì)量管理工作，要立足于項目早期定位和強排方案，以及提前對施工圖紙設計內(nèi)容進行優(yōu)化處理，從而提高設計內(nèi)容的準確性與合理性，減少對后續(xù)項目的施工風險。前期管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理體系的重要環(huán)節(jié)，在一定程度上關(guān)系到項目的盈虧成敗，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清晰把握前期管理工作的特點，有效化解前期工作的風險隱患，不斷強化前期管理工作的各項措施，才能規(guī)范有序推進項目的順利實施，取得理想成果。

1房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理工作特點分析

現(xiàn)階段，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的加強，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了極大壓力和挑戰(zhàn)。前期管理工作概括起來有三大特點。

一是突出目標性。房地產(chǎn)開發(fā)項目要有明確的目標，對于前期管理工作而言，就是要嚴格按照政府的規(guī)劃要求，同時結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展情況，構(gòu)建明確標的，從項目前期做好方案的整合和規(guī)劃工作。在確立目標時，需要充分考慮社會、市場、企業(yè)發(fā)展的需求，確保目標的合理性和可達性。同時，要充分考慮在實施過程中可能產(chǎn)生的風險因素，提前做好準備工作，避免在實施過程中出現(xiàn)不必要資源浪費，從而達到項目預期目標。

二是管理復雜性。由于前期獲取項目過程中涉及的專業(yè)環(huán)節(jié)較多，這就需要管理人員具備較強的綜合業(yè)務水平和協(xié)調(diào)能力才能及時穩(wěn)妥處理前期項目運作中發(fā)生的各類問題。因此，項目前期工作需要提前與其他相關(guān)部門做好溝通，在滿足對房地產(chǎn)開發(fā)工作協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，達到項目預期的管理目標，從而保證管理工作的有效性。

三是項目周期性。房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期管理工作是對實施項目做好前期的控制和規(guī)劃，以保證開發(fā)工作能按照既定計劃落實，最終實現(xiàn)預期目標，為創(chuàng)造收益建立基礎(chǔ)起點。雖然不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目之間存在一定差異，但都受經(jīng)濟周期、施工周期、運營周期等因素的影響。把握周期性因素特別是疊加因素對項目的影響，通過對周期性因素的分析，預知房地產(chǎn)開發(fā)中可能存在的問題和風險因素，是前期項目管理工作的重點內(nèi)容。

把握以上三個特點，在前期工作中的每個階段、每個環(huán)節(jié)、每個崗位，都能予以貫之，有的放矢，各司其職，就能提高工作效率，取得好的成效。

2房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理面臨的風險

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期管理涉及內(nèi)容較多，不確定因素的變化等都會對項目結(jié)果產(chǎn)生重要影響。項目前期管理面臨的風險主要集中在項目可行性研究、成本和財務管理、項目初步設計等工作階段。

一是做好項目的可行性研究，對項目整體風險進行根本性規(guī)避。在研究階段，投資拓展人員要充分結(jié)合當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展情況、政策情況、市場情況以及企業(yè)自身情況考慮項目中存在的不確定因素，并對不確定因素的影響進行細致劃分和充分評估。在結(jié)合實際情況的基礎(chǔ)上，根據(jù)評估結(jié)果分析項目可行性，對項目定位、成本分配、產(chǎn)品線設計等內(nèi)容提出合理化建議，從而達到在項目前期控制未來相關(guān)風險的目的。

二是完善項目測算工作內(nèi)容，減少項目財務風險。部分中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，往往不夠重視項目前期的測算工作，大部分投資估算只是流于形式，對基礎(chǔ)數(shù)值，例如土地樓面價、地庫成本、資本化利息等，確定不夠嚴謹、細致，導致在獲取項目后，財務、成本部門開展精算時誤差過大，本該“盈利”的項目在成本費用極具增加的情況下轉(zhuǎn)為虧損。因而，項目前期管理必須要高度重視成本和財務的前期測算，特別是在項目獲取前的投資估算問題上，財務、成本等相關(guān)專業(yè)人員必須結(jié)合類似工程，盡可能按照設計概算的程度要求，做好項目獲取前的測算工作;或者聘請第三方咨詢機構(gòu)對項目成本、所產(chǎn)生的財務結(jié)果進行綜合評價，而后再確定項目的取舍。

三是對設計風險的管控可直接影響到房地產(chǎn)項目總體建沒效果以及綜合效益。很多房地產(chǎn)企業(yè)往往在正式立項后才開始對設計方案采取有效的管控，這將極大降低設計單位的設計質(zhì)量，為后續(xù)項目的開展留下隱患。這就要求項目前期管理部門，在項目獲取過程中，就對項目定位和產(chǎn)品設計做足功課，充分了解市場需求和政策走向，在介入方案設計過程中，對項目初期設計過程進行全程跟蹤和把控。在施工圖設計階段，前期管理部門要按照合同的要求，嚴格把控設計單位的出圖時間和圖紙質(zhì)量，并及時組織開發(fā)企業(yè)其他相關(guān)部門，結(jié)合實地現(xiàn)場情況，對階段性圖紙開展審核工作，減少后續(xù)圖紙出錯概率，從而為項目部門正式開展建設工作打下堅實基礎(chǔ)。

3強化房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作的管理措施

房地產(chǎn)項目的前期管理是決定一個項目成功與否的關(guān)鍵階段，合規(guī)有序地做好這個階段需強化以下四個方面的管理：

一是組建專業(yè)化的前期管理團隊，加強對前期工作的落實。項目前期管理工作效果往往會對開發(fā)項目后續(xù)工作的開展造成直接影響。鑒于前期管理工作的復雜性和多樣性，房地產(chǎn)企業(yè)應加強對組建前期管理團隊的重視程度。在前期管理人員的選擇上，可采用多樣化的選人方式，引入有一定專業(yè)能力，同時綜合能力較強的人員組成“小而精”的前期管理團隊。同時，在管理過程巾，前期管理團隊應陔立足于項目的發(fā)展目標及各類可行性計劃等重點任務開展深入分析，對前期管理工作涉及到的重點內(nèi)容做到充分落實、對于項目中存在的不確定性和風險因素，須加以及時確認和解決，以防止對后續(xù)工作開展造成不利影響。

二是統(tǒng)籌規(guī)劃與合理部署，嚴格規(guī)范設計質(zhì)量管理。在工程項目設計階段需要開發(fā)企業(yè)各部門之間保持良好的溝通，針對設計管理工作涉及到的重點內(nèi)容進行合理規(guī)劃與統(tǒng)籌考慮。其巾，從概念設計階段到初步設計階段，前期管理人員應結(jié)合設計、工程、成本、營銷、財務、法務等相關(guān)部門的意見對設計方案的綜合定位、可行性方案、后期營運效果等重點內(nèi)容進行嚴格審查。也可組織其他部門負責人成立項目方案評審小組，按照項目推進節(jié)奏，對設計方案產(chǎn)生的問題進行階段性會審，從而超前把握項目設汁方向和設計質(zhì)量。在施工圖設計階段，對于施工圖圖紙質(zhì)量問題應予以高度重視。可以指派資質(zhì)能力過硬的建筑專業(yè)和土小專業(yè)人員對圖紙的規(guī)范性和可行性進行詳細預審，或者邀請第三方設計單位進行監(jiān)督審閱，減少后續(xù)圖紙變更數(shù)量，以期可以為工程項目建設效果提供良好保障。

三是把握建設項目基礎(chǔ)流程，提高主體工作效率。根據(jù)過往經(jīng)驗，建設項目前期決策階段主要包括制定項目建議書、編制可行性研究報告、對項目進行評估以及立項決策等內(nèi)容。在項目獲取過程中，前期管理團隊要開展相應的項目策劃沒計，并針對未來可能產(chǎn)生的報批報建工作開展全面準備工作。獲取項目后，前期團隊應及時把控施工圖出圖及審批工作，并將最終成果文件交于項目開發(fā)部門進行實際操作。在項目完成竣工驗收和竣工結(jié)算后，根據(jù)項目公司反饋結(jié)果做好項目后評價，以確保前期工作在項目整體周期內(nèi)形成完整閉環(huán)，為后續(xù)企業(yè)獲取新項目提供寶貴經(jīng)驗和參考依據(jù)。

四是控制項目投資重點，加強資金成本管控力度。盈虧是項目的生命線，對于財務成本的控制，前期管理人員在獲取項目過程中必須予以高度重視。這就要求前期管理團隊在項目初期，不光要把控項目和產(chǎn)品定位，同時要根據(jù)項目特征，調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，合理安排資金流向，從而減輕項目整體的資金壓力。對于大型開發(fā)項目，要將融資策略和銷售運營策略緊密結(jié)合起來，根據(jù)不同階段的利潤日標和運營目標，統(tǒng)籌安排工程進度汁劃，通過滾動式開發(fā)的方式，提高資金周轉(zhuǎn)速度，從而降低資金成本帶來的壓力。當前房地產(chǎn)企業(yè)在去杠桿、降負債的大趨勢下，要在控規(guī)模、盤存量上下功夫，使資金鏈更具有彈性。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)做好項目前期管理工作將極大降低后續(xù)項目開發(fā)過程中所產(chǎn)乍的風險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應積極利用先進的管理理念、手段方式，針對前期管理工作的重點內(nèi)容進行合理規(guī)劃和統(tǒng)籌安排，將前期項目管理與項目整體周期進行深度結(jié)合，形成閉環(huán)管理模式，確保前期管理內(nèi)容可以全面滲透于項目開發(fā)全周期過程當中。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應陔立足于當前市場經(jīng)濟發(fā)展情況，結(jié)合企業(yè)自身資源整合能力以及運維水平，對前期管理工作進行有針對性的梳理再造，以期為企業(yè)經(jīng)濟效益的全面提升創(chuàng)造條件

參考文獻：

1.張晨海，簡述房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作中的管理方案.建材與裝飾.2019.03

2.黃偉杰.房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作中的管理措施，四川水泥.2018.12

作者簡介：肖川，天津住宅建設發(fā)展集團有限公司，工程師。