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一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理特點(diǎn)以及存在的問題

（一）資金回收期長

一個(gè)項(xiàng)目的主要流程主要有以下四個(gè)階段：第一階段是征地；第二階段是土地開發(fā)；第三階段是房屋開發(fā)；第四階段是竣工銷售以及物業(yè)。在以上四個(gè)階段之中，都需要公司投入大量的資金，而在現(xiàn)實(shí)情況之中商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)為了加快資金回籠速度，會(huì)在第三階段房屋開發(fā)中進(jìn)行預(yù)售，讓部分資金提前回籠，但資金正式回籠的時(shí)間仍為第四階段。所以我們可以看出本行業(yè)資金的回收期較長，導(dǎo)致不可控因素增加。

（二）財(cái)務(wù)杠桿過度使用

因?yàn)榇蟛糠止静o足夠的現(xiàn)金，而本行業(yè)又需要大量資金，所以這些公司都選擇貸款這種財(cái)務(wù)杠桿方式進(jìn)行運(yùn)作。但這種財(cái)務(wù)杠桿方式好的影響是幫助公司的股東在持有少量資本的時(shí)候維持公司運(yùn)作，并提高稅盾效應(yīng)；不好的影響則是這使得公司的資金具有高度的流動(dòng)性，公司一旦面臨危機(jī)，則會(huì)產(chǎn)生無錢還債的現(xiàn)象，造成巨大的債務(wù)壓力。

（三）變現(xiàn)能力不足

如上所述，現(xiàn)實(shí)中大部分商業(yè)地產(chǎn)公司的經(jīng)營往往是通過舉債的方式進(jìn)行的，但這種方式需要企業(yè)擁有較高的變現(xiàn)能力，所以一旦在企業(yè)進(jìn)行借款時(shí)自身相應(yīng)的資產(chǎn)與借款不匹配，就會(huì)使得公司無法籌到資金，導(dǎo)致短期資金不足。而在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，其主要流動(dòng)資產(chǎn)就是存貨。而按照商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品以及非開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分類，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品包括己完工商品住宅、在建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)土地；非開發(fā)產(chǎn)品則包括原材料、庫存商品、低值易耗品。從上述的各類產(chǎn)品來看，都面臨著不易變現(xiàn)的困境，這導(dǎo)致公司資產(chǎn)的流動(dòng)性不高，最后增加一定的償債壓力。

（四）現(xiàn)金流不穩(wěn)定

當(dāng)今大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流并不穩(wěn)定，存在一年高、一年低的現(xiàn)象。這其中之一的原因是商業(yè)地產(chǎn)公司面對(duì)項(xiàng)目流程時(shí)間較長的困境，會(huì)采取提前收取資金的方式使資金盡快回籠，也就是使用預(yù)售的方法在項(xiàng)目進(jìn)行中就能把資金回籠。但是各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的銷售期以及銷售期的匹配問題往往會(huì)被忽略，從而產(chǎn)生現(xiàn)金流不穩(wěn)定的現(xiàn)象產(chǎn)生。而另外一個(gè)原因則是企業(yè)投入收益現(xiàn)金流也存在不均衡的問題。所以現(xiàn)金流不穩(wěn)定這一問題導(dǎo)致企業(yè)在現(xiàn)金流高的那年產(chǎn)生大量的現(xiàn)金冗余，而低的那一年企業(yè)則面臨償債風(fēng)險(xiǎn)，最后使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行無法得到保障。

二、風(fēng)險(xiǎn)防控體系構(gòu)建

（一）重視財(cái)務(wù)管理控制工作，加大管理投入

為了提高財(cái)務(wù)管理放控制水平，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該反思自身的工作方法。比如，自身是否深入認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理工作的價(jià)值？自身是否認(rèn)真研究了財(cái)務(wù)管理工作方法？等等。在反思的過程中，企業(yè)需要探索財(cái)務(wù)管理方法。舉例來講，企業(yè)管理層可以通過搜集與整理財(cái)務(wù)工作的方法，指導(dǎo)員工開展工作；企業(yè)管理層逐步增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理控制意識(shí)，積極地在財(cái)務(wù)部門開展各項(xiàng)活動(dòng)，讓財(cái)務(wù)員工發(fā)現(xiàn)自身的工作價(jià)值，增強(qiáng)他們的責(zé)任感，進(jìn)而鼓勵(lì)他們積極投入財(cái)務(wù)工作之中，從而提高財(cái)務(wù)管理水平；企業(yè)管理層需要為財(cái)務(wù)工作人員創(chuàng)設(shè)工作氛圍，促進(jìn)員工溝通交流。

（二）健全完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度

第一，根據(jù)內(nèi)外部財(cái)務(wù)發(fā)展環(huán)境，不斷地補(bǔ)充財(cái)務(wù)管理控制制度。比如，國家出臺(tái)的關(guān)于會(huì)計(jì)的法律法規(guī)；企業(yè)自身經(jīng)營內(nèi)容所對(duì)應(yīng)的賬目處理要求等等。第二，增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理控制制度的約束性。也就是說，財(cái)務(wù)人員需要按照制度內(nèi)容，科學(xué)地執(zhí)行工作；第三，吸收他人之長，補(bǔ)取自身之短。企業(yè)需要學(xué)習(xí)其他國家或者企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作模式，以此完善制度。第四，房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理部門及行業(yè)協(xié)會(huì)需重視財(cái)務(wù)管理制度的建設(shè)工作。比如，它們可以通過定期召開經(jīng)驗(yàn)交流大會(huì)的方式，發(fā)散企業(yè)的財(cái)務(wù)管理思維，創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理方法。

（三）加強(qiáng)控制投資風(fēng)險(xiǎn)

要充分考慮當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展現(xiàn)狀以及國家的相關(guān)政策，進(jìn)行大量的調(diào)研分析，獲取充分的決策數(shù)據(jù)支持，建立最佳投資風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，有效地加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，使投資風(fēng)險(xiǎn)盡可能的降低。

（四）提高內(nèi)控意識(shí)水平

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)控意識(shí)還比較薄弱，就需要不斷提高全體人員尤其是財(cái)務(wù)人員的內(nèi)控意識(shí)，從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，打造良好的財(cái)務(wù)環(huán)境。房地產(chǎn)的內(nèi)部控制，需要全體人員的經(jīng)濟(jì)參與，房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)層需要全面監(jiān)控整個(gè)企業(yè)的內(nèi)控執(zhí)行情況，嚴(yán)格按照內(nèi)控制度執(zhí)行，為全體人員做好榜樣。

（五）償債風(fēng)險(xiǎn)控制

為避免償債風(fēng)險(xiǎn)的增加，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有必要對(duì)自身的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理安排。所以在企業(yè)的運(yùn)行過程中，應(yīng)當(dāng)加大對(duì)籌款渠道的重視，從而選擇一個(gè)較為合理的渠道進(jìn)行籌集款項(xiàng)。而對(duì)于企業(yè)自身的負(fù)債率也應(yīng)當(dāng)有一個(gè)確定的值，那就是同該企業(yè)的償債能力能夠相互匹配。

（六）提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)

第一，開展針對(duì)性的財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)活動(dòng)。企業(yè)需要事先測試財(cái)務(wù)員工的工作能力，再對(duì)他們進(jìn)行分組，最后分層次與分批次傳授財(cái)務(wù)管理知識(shí)。第二，建立健全關(guān)于財(cái)務(wù)工作的權(quán)責(zé)制度。也就是說，不同崗位的員工需要承擔(dān)不同類別的工作。如果他們的工作內(nèi)容出現(xiàn)了問題，就可以更好地追究財(cái)務(wù)管理職責(zé)，進(jìn)而糾正他們的工作方式，從而提高他們的工作水平。第三，控制資金收支工作。財(cái)務(wù)員工需要科學(xué)地記錄財(cái)務(wù)處理項(xiàng)目，確保賬目的清晰性，以此合理控制資金流向。

結(jié)束語

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系構(gòu)建對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著極為重要的意義，也對(duì)本行業(yè)的健康發(fā)展起著十分關(guān)鍵的作用。在當(dāng)今中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展之中，由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷史不夠久遠(yuǎn)，所以對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理還不夠重視，在企業(yè)管理中存在的問題還較多，因此本文根據(jù)當(dāng)今情況，通過償債風(fēng)險(xiǎn)控制、加強(qiáng)資金流動(dòng)性、盈利風(fēng)險(xiǎn)控制、強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)審制度等策略的提出，構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，希望能夠?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平的提高有所幫助。