鄭雨萱 邵贏 張臘梅

摘 要：房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過(guò)去。在這十年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的過(guò)程中由于資金的需求量極大，使得與商業(yè)銀行的關(guān)系越來(lái)越密切，銀行的信貸模式便成為了房地產(chǎn)企業(yè)最主要的來(lái)源。房地產(chǎn)與銀行緊密聯(lián)系在一起，居民住房貸款增幅與房?jī)r(jià)幾乎是同升同跌。銀行的房地產(chǎn)信貸主要是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而運(yùn)營(yíng)起來(lái)的業(yè)務(wù)，在為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供貸款保證方面下了很大工夫。本文以中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行為例，分析房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的原因，以及房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的發(fā)展歷史和貸款類型，通過(guò)時(shí)間線的縱向比對(duì)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行分析，最后提出切實(shí)可行的方案，為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)作出貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);商業(yè)銀行

中圖分類號(hào)：F832 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2020）11（a）--02

1 房地產(chǎn)發(fā)展歷史

（1）1978—1991年，北京市城市開(kāi)發(fā)總公司的建立，拉開(kāi)了中國(guó)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的序幕。

（2）1992—1995年，住房公積金制度全面推行之后，房地產(chǎn)的月投資最高幅度曾高達(dá)146.9%，房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。在1993年的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率普遍大幅下落。

（3）2007—2009年，美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)時(shí)，國(guó)內(nèi)調(diào)高了基準(zhǔn)利率，用收縮貨幣政策抑制房?jī)r(jià)上漲。在一系列刺激經(jīng)濟(jì)的政策出臺(tái)時(shí)，2008年達(dá)到了我國(guó)住房貸款最優(yōu)惠的一個(gè)期間，刺激了大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，在那之后，銀行陸續(xù)宣布了一系列優(yōu)惠政策，購(gòu)房的成本非常低。

（4）2010—2013年，這個(gè)階段實(shí)體經(jīng)濟(jì)漸弱、房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱?；鶞?zhǔn)利率反復(fù)上調(diào)，雖然那段時(shí)間中國(guó)的經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中速增長(zhǎng)，但大中城市的房?jī)r(jià)仍在上漲。

（5）2014—2017年，這個(gè)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了回調(diào)，即使在持續(xù)降息，住房市場(chǎng)仍在降溫。央行持續(xù)發(fā)布放松政策，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力外溢，房?jī)r(jià)持續(xù)上升。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)與商業(yè)銀行之間的聯(lián)系

房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金十年，銀行金融杠桿作用持續(xù)加大，居民的負(fù)債水平以極快的速度增長(zhǎng)，特別是長(zhǎng)期負(fù)債。房地產(chǎn)行業(yè)與銀行業(yè)均為我國(guó)資金密集型行業(yè)，兩者的關(guān)系主要通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)向銀行的信貸連接。房地產(chǎn)的銀行業(yè)信貸占額巨大，一旦銀行業(yè)爆發(fā)危機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)受到嚴(yán)重影響，兩者之間的相互風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)很可能會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能使國(guó)民經(jīng)濟(jì)遭到重創(chuàng)。房?jī)r(jià)下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受到損失，并且銀行信貸資金的安全性也將受到影響;房?jī)r(jià)上升，銀行信貸和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等資金膨脹，一旦過(guò)度可能會(huì)有泡沫的產(chǎn)生。

研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的東、中和西部因?yàn)槠涓咚俚匕l(fā)展，這些地區(qū)的銀行貸款與房地產(chǎn)價(jià)格都存在著長(zhǎng)期的因果關(guān)系，在短期東部地區(qū)銀行新店與房地產(chǎn)價(jià)格的影響系數(shù)比較大，其次是西部，最后是中部。但無(wú)可否認(rèn)的是，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高熱狀態(tài)，各個(gè)地區(qū)的房屋銷(xiāo)售價(jià)格都在上漲，銀行給予的貸款也隨之增多。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸出現(xiàn)了泡沫的現(xiàn)象，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者所能支撐的情況。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域，其市場(chǎng)的走向要符合人們生活水平的提高，就必須要有屬于每家公司專業(yè)化的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，可以對(duì)現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測(cè)度以及制定政策進(jìn)行規(guī)避，還可以對(duì)未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并采取一系預(yù)防性的措施降低風(fēng)險(xiǎn)。但遺憾的是，現(xiàn)在的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)并沒(méi)有很完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，即使面對(duì)著很大的市場(chǎng)、很大的資金流通，卻只是停留在一些很傳統(tǒng)的方式上，與銀行機(jī)構(gòu)之間沒(méi)有完善的制度鏈接，銀行也無(wú)法準(zhǔn)確地了解到房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法準(zhǔn)確給房地產(chǎn)公司發(fā)放貸款。

3 我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的原因

（1）房地產(chǎn)金融產(chǎn)品單一，沒(méi)有創(chuàng)新力。房地產(chǎn)金融主要是運(yùn)用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)。除了住房金融之外還應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)公司在房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)與流通中的資金融通。目前隨著人們消費(fèi)觀念、消費(fèi)水平的變化，單一的房地產(chǎn)產(chǎn)品不能很好地滿足人們的需求，并且由于當(dāng)下我國(guó)的房地產(chǎn)金融發(fā)展十分緩慢，要求房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)研發(fā)出適應(yīng)當(dāng)下時(shí)代的新型產(chǎn)品。

（2）相關(guān)的政策、法律不健全。國(guó)家經(jīng)濟(jì)方針、政策、法律等的變化，可能會(huì)導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的大環(huán)境發(fā)生變化，從而影響到了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的大小。國(guó)家頒布與房地產(chǎn)相關(guān)的法律政策可以有效地控制市場(chǎng)，寬松的政策可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的加劇。

（3）缺乏完整的社會(huì)信用體系，導(dǎo)致信息出現(xiàn)不對(duì)稱。信息不對(duì)稱是指在社會(huì)政治或者經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中一些成員擁有其他成員無(wú)法擁有的信息，從而造成雙方信息的不對(duì)稱。房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱主要是貸款人在信貸過(guò)程中故意隱瞞或者偽造信息而發(fā)生的道德風(fēng)險(xiǎn)，這種情況在很大程度上讓銀行無(wú)法對(duì)貸款人進(jìn)行準(zhǔn)確地評(píng)估。一個(gè)完整的社會(huì)信用體系可以在一定程度上改善信息不對(duì)稱，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信用評(píng)估可以起到較好的作用。

（4）國(guó)際市場(chǎng)時(shí)局不穩(wěn)定，匯率的變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成。國(guó)際市場(chǎng)上外匯匯率的變化會(huì)影響本國(guó)經(jīng)濟(jì)，大環(huán)境的變化會(huì)導(dǎo)致本國(guó)市場(chǎng)利率的變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)信貸問(wèn)題會(huì)因此受到影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)。

4 中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行的產(chǎn)生

中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行在2004年2月6日獲得了由國(guó)家工商行政管理局頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。它的合資中方系中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司，合資外方系德國(guó)施威比豪爾住房?jī)?chǔ)蓄銀行股份有限公司，確立了“專業(yè)于住房金融，專注于住房?jī)?chǔ)蓄”的市場(chǎng)地位，體現(xiàn)著兩國(guó)政府在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)保障體系領(lǐng)域間的合作。

德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄體系的原理是互助合作融資，德國(guó)的體系最大的特點(diǎn)是它是國(guó)家特別批準(zhǔn)而設(shè)立的專業(yè)性商業(yè)銀行，不受資本市場(chǎng)及其利率波動(dòng)的影響，而是采取長(zhǎng)期穩(wěn)定的低存抵貸的固定利率制度，這些制度都有利于減輕居民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，并且具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、控制周期波動(dòng)的作用。此類業(yè)務(wù)的開(kāi)展不但加快了住房建設(shè)速度，并且大大減少了國(guó)家在住房建設(shè)上的投入和財(cái)力的負(fù)擔(dān)，調(diào)整了生產(chǎn)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)。

中方正是看中了這點(diǎn)，雖然中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行因?yàn)榈拖⑽瞬簧偃耍某闪⒅饕菫榱私鉀Q低收入人群的住房問(wèn)題。它很難發(fā)展起來(lái)，這或許不單是制度模式出現(xiàn)了問(wèn)題，更是因?yàn)閲?guó)內(nèi)的節(jié)奏快，房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)的發(fā)展迅猛，雖然很多人認(rèn)可這種模式，但是不見(jiàn)得會(huì)去選擇這種模式，它就慢慢變成了第三選擇。宣傳的力度也不夠大，很多人可能根本不知道這種模式的存在。

中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行理論上是為了解決居民住房難的問(wèn)題而產(chǎn)生的機(jī)構(gòu)，它最主要解決的問(wèn)題就是房?jī)r(jià)，所以其推出了住房?jī)?chǔ)蓄專項(xiàng)存款，在獲得低利息住房貸款的情況下，住房?jī)?chǔ)蓄利率自始至終固定不變，不受資本市場(chǎng)利率波動(dòng)的影響。中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行正是在這種情況下發(fā)展起來(lái)的，這也是這種模式最大的優(yōu)點(diǎn)。

中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行雖然為房地產(chǎn)行業(yè)以及居民提供了另外一種全新的方式，但是因?yàn)樗四壳白顬闊嶙h的兩大領(lǐng)域，其發(fā)展尤為艱難，但是其市場(chǎng)定位既符合百姓和市場(chǎng)的需求，也符合政府的要求，該模式的未來(lái)非常被看好。

5 對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范

（1）完善個(gè)人以及房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度。個(gè)人信用是一個(gè)國(guó)家理論和道德文化建設(shè)的基礎(chǔ)，也是國(guó)家發(fā)展的關(guān)鍵，而個(gè)人信用的完善也就促進(jìn)了整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是其發(fā)展的關(guān)鍵標(biāo)志，建立一個(gè)良好的信用制度，可以有效地防止“道德風(fēng)險(xiǎn)”。對(duì)信用評(píng)測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行整改，由于其主觀影響因素較多，所以要進(jìn)行不停地探索和改善。對(duì)于企業(yè)信用多是房地產(chǎn)企業(yè)與銀行之間建立的，銀行應(yīng)該根據(jù)當(dāng)下的宏觀環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行約束。

（2）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融體系的研究。一個(gè)完整的房地產(chǎn)金融體系應(yīng)當(dāng)包括風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。目前的房地產(chǎn)資金來(lái)源主要是銀行，后期可以使其來(lái)源更加多元化，有利于風(fēng)險(xiǎn)的降低。這就需要建立包括法律法規(guī)體系、監(jiān)督管理體系、金融體系、資金運(yùn)營(yíng)體系、風(fēng)險(xiǎn)防范體系、信用體系、物業(yè)資金管理體系等一系列比較完善和全面的房地產(chǎn)金融體系。

（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管的力度。控制住金融風(fēng)險(xiǎn)最重要的就是加強(qiáng)監(jiān)管的力度，以及建立和完善住房信貸的保障制度，可以分散其金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)多元化、層次化的監(jiān)管體系對(duì)于房地產(chǎn)的影響很大，扎實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系的改善，與政府之間建立聯(lián)系，與社會(huì)機(jī)構(gòu)公共構(gòu)建有力的監(jiān)管體系。

6 結(jié)語(yǔ)

目前，中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行經(jīng)歷了十幾年的探索，而住房?jī)?chǔ)蓄體系在中國(guó)逐步完善。當(dāng)下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨理性，各大銀行對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流通一直處于嚴(yán)厲監(jiān)管狀態(tài)，但是熱度卻依舊存在。商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的信貸資金投入，是推動(dòng)房屋銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)走高的主要原因。由于我國(guó)的房地產(chǎn)貸款歸于依賴銀行信貸，兩者的聯(lián)動(dòng)關(guān)系非常巨大，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一直處于高熱的狀態(tài)，對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)要地分析后發(fā)現(xiàn)，細(xì)小潛在的風(fēng)險(xiǎn)居多，相應(yīng)的策略調(diào)整也可以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防控。居民當(dāng)下的杠桿率依舊很高，所以住房?jī)?chǔ)蓄的體系依舊有著非常好的前景。

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