葉青

摘要：最近幾年，房地產(chǎn)投資在國家固定資產(chǎn)投資中占有的比重不斷增高，但房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開國內(nèi)金融市場的大力支持。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)融資主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)貸款，其在國內(nèi)銀行資產(chǎn)業(yè)務中占有絕對比例，房地產(chǎn)本身則是房地產(chǎn)貸款的抵押品。所以如果房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大范圍波動，則會沖擊銀行資產(chǎn)的安全性。假如不能妥善處理這種關系，則會影響整個銀行體系的穩(wěn)定運行，引發(fā)金融體系產(chǎn)生諸多風險。本文首先研究了房地產(chǎn)的含義與特點，接著提出了房地產(chǎn)價格波動的影響因素，并對房地產(chǎn)價格波動影響因素進行了分析，最后提出了合理的應對措施，希望對我國金融業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定運行有所幫助。

關鍵詞：房地產(chǎn)價格? 波動? 銀行資產(chǎn)? 沖擊

一、引言

我國房地產(chǎn)市場融資主要表現(xiàn)為銀行間接融資，房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)在銀行資產(chǎn)中占有的比重不斷增大，貸款質(zhì)量與銀行資產(chǎn)安全性、面臨風險息息相關。商業(yè)性房地產(chǎn)貸款速度不斷加快，但房地產(chǎn)建設需要較長時間，在房地產(chǎn)需求日益增多的情況下會引發(fā)房地產(chǎn)價格上漲，同時人們對房價在將來一定時期內(nèi)處于上升狀態(tài)持有樂觀態(tài)度，從而錯誤估計了面臨的各類風險。一旦房地產(chǎn)價格急劇下滑，則會出現(xiàn)大量不良信貸資產(chǎn)，將銀行拖入艱難運行境地。中國銀行業(yè)在金融體系中發(fā)揮著更為重要的作用，因此研究房地產(chǎn)價格波動對銀行資產(chǎn)質(zhì)量的沖擊具有非常重要的作用。

二、房地產(chǎn)價格波動影響銀行資產(chǎn)的理論

（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品屬性

1.房地產(chǎn)的含義。房地產(chǎn)包括四個方面的含義：第一，房地產(chǎn)主要表現(xiàn)為土地或者房屋，指的是一種特殊形式的財產(chǎn)，同時對外展示著財富;第二，房地產(chǎn)在不同制度下表現(xiàn)為不同的權(quán)屬狀態(tài)，在我國社會主義商品經(jīng)濟基礎上，房地產(chǎn)同樣存在權(quán)屬關系;第三，在商品經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)存在著權(quán)益追求，在此基礎上引出不同形式的經(jīng)營活動與商業(yè)行為;第四，房地產(chǎn)經(jīng)濟活動離不開專業(yè)知識、技能、政策、法規(guī)等各個方面的支持，在商品經(jīng)濟占主導地位的現(xiàn)代社會中，這種屬性表現(xiàn)的更加突出。

2.房地產(chǎn)的特點。房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的結(jié)合體，其特點具有較強的綜合性，房地產(chǎn)具有下面這些特點：第一，不可移動，房地產(chǎn)占有一定的空間，不可移動也不可互換;第二，耐用性，房地產(chǎn)擁有較長的使用時間，假如不受自然災害與故意破壞行為的影響，其價值不會發(fā)生較大變化;第三，不動產(chǎn)，房地產(chǎn)的位置不會發(fā)生變化;第四，虛擬資產(chǎn)，房地產(chǎn)不會隨著時間的變化而降低價值，卻可以隨著供給量的變化而升值;第五，昂貴性，建設與購買房地產(chǎn)需要支出大量貨幣，因此房地產(chǎn)開發(fā)與購買離不開銀行部門的大力支持，利率變化、首付數(shù)量、貨幣供給情況等均會對房地產(chǎn)供求產(chǎn)生影響。

（二）房地產(chǎn)價格波動的影響因素

1.環(huán)境因素。房地產(chǎn)價格波動受環(huán)境因素的影響，如社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境、國際環(huán)境等。假如一個地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)處于穩(wěn)定運行狀態(tài)，那么房地產(chǎn)價格則不會產(chǎn)生大范圍波動。在房地產(chǎn)建設成本不變的情況下，社會環(huán)境較為穩(wěn)定，土地價格上升，房地產(chǎn)價格也會上漲。

2.信息不對稱。房地產(chǎn)市場中存在著信息不對稱問題，如項目融資與開發(fā)信息不對稱、產(chǎn)品信息不對稱等。前者主要指的是銀行部門與房地產(chǎn)開發(fā)商的行為，在金融制度與開發(fā)程序的影響下，相互間不能完全了解對方信息，所以不能準確控制對方行為，這也是開發(fā)商大量貸款與開發(fā)的主要因素，從而引發(fā)房地產(chǎn)價格波動。后者主要指的是開發(fā)商與購買者的行為，因為二者關于房地產(chǎn)信息掌握程度不同，如開發(fā)商在建設成本、建設質(zhì)量、建設數(shù)量、產(chǎn)品利潤等方面掌握著豐富信息，所以能夠準確判斷房地產(chǎn)購買者的行為傾向，在此基礎上引發(fā)房地產(chǎn)市場價格波動。在房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛時期，一般情況下開發(fā)商定價較高，因為土地區(qū)位特點與房地產(chǎn)功能存在較大差異，商品房表現(xiàn)為較強的壟斷性，開發(fā)商擁有較強的定價權(quán)，通過抬高某個地區(qū)商品房價格，使購買者產(chǎn)生房價上漲的心理，從而通過購買商品房二次出售從中賺取收益。購買者的這種行為又會對開發(fā)商產(chǎn)生一定影響，促使開發(fā)商利用購買者的心理再次抬高房價，從而得到更高的利潤，如此循環(huán)會導致房價上漲幅度過大，一旦房地產(chǎn)價格與均衡價格差距過大，則會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。

（三）房地產(chǎn)價格波動對銀行資產(chǎn)影響因素分析

當前，銀行部門主要依靠信貸業(yè)務獲得較高收益，同時銀行部門面臨的較大風險又是房地產(chǎn)市場。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，一旦缺失了銀行貸款的有力支撐，本身則陷入舉步維艱的境地。大量銀行危機事件表明，假如銀行資產(chǎn)價格下降，那么借款人則不易于如期歸還銀行貸款，有的借款人還會破產(chǎn)，對銀行貸款質(zhì)量產(chǎn)生較大威脅。在銀行不良資產(chǎn)占有的比重不斷上升的前提下，銀行只能通過出售貸款抵押物來增加收入，會進一步引發(fā)抵押物市場價格不穩(wěn)定，抵押物價值下降，會使銀行再次遭受重大損失。所以為了全面探索資產(chǎn)價格波動引發(fā)的信貸風險，對產(chǎn)生信貸風險的各種因素進行分析具有非常重要的作用。

1.信貸擴張數(shù)量。必須要重視銀行貸款在房地產(chǎn)價格上漲過程中的作用，在房地產(chǎn)價格上漲的過程中，國家經(jīng)濟處于穩(wěn)定上升狀態(tài)，會進一步刺激貸款數(shù)量的不斷上升。但在銀行貸款越來越多的基礎上，會對資產(chǎn)價格上漲產(chǎn)生一定壓力，尤其是在銀行降低貸款發(fā)放標準時。如上世紀日本發(fā)生的銀行危機，主要原因就是銀行制訂的貸款發(fā)放標準過低，導致實際貸款數(shù)量不斷增多。芬蘭國家個人銀行貸款增長與不良資產(chǎn)甚至形成了持平的狀態(tài)。尤其是銀行貸款者將資金大量投放于股票與房地產(chǎn)市場中時，極有可能引發(fā)國家經(jīng)濟后退。

2.客戶的脆弱性。在貸款數(shù)量不斷增加的情況下，假如客戶不會出現(xiàn)違約行為，那么則不會對銀行資產(chǎn)造成各種影響。假如可以在最短時間內(nèi)掌握銀行客戶的真實信息，那么可以有效提升銀行應對信貸風險的能力。其中最具代表性的因素當屬客戶的負債能力，不同的客戶面對的風險也不同，所以銀行部門務必要正確判斷不同客戶面臨的風險。如一般情況下，居民家庭與公司客戶相比，其貸款風險較小。而房地產(chǎn)開發(fā)商或房地產(chǎn)所有者則面對的風險較大，他們也是將銀行拖入受房地產(chǎn)價格波動損失最大群體的主要因素。

3.借款人的分布。不能依據(jù)單獨評估信貸質(zhì)量來確定銀行資產(chǎn)是否受房地產(chǎn)價格波動影響，即使銀行部門擁有一定的抗風險能力，但不可忽視的是，進入房地產(chǎn)市場較晚的借款人在房地產(chǎn)價格波動時最為敏感，他們大多情況下不能有效應對各類風險，他們進入房地產(chǎn)市場的時間處于房地產(chǎn)價格的最高值，他們均希望房地產(chǎn)價格再次上漲。這些客戶面臨的風險最大，而且出現(xiàn)違約行為的可能性也最大。假如這些借款人遭受重大經(jīng)濟損失，他們將不會顧及道德風險。他們的行為會對銀行資產(chǎn)產(chǎn)生重大威脅，如果銀行部門在評估不良項目與優(yōu)質(zhì)項目時，在信息不對稱的情況下不能做出正確判斷，此時銀行部門只能通過提高貸款利率的方法來應對，這種做法極有可能導致優(yōu)質(zhì)項目不能及時得到資金。

4.抵押品因素。房地產(chǎn)屬于銀行貸款中的抵押物，銀行要通過全面衡量房地產(chǎn)的價格來發(fā)放貸款，大多情況下，銀行不會依據(jù)房地產(chǎn)的真實價格發(fā)放全部貸款，這是由于如果借款人出現(xiàn)違約行為，銀行則只能通過出售抵押物來收回資金，在抵押物價值下降的情況下銀行則會遭受較大經(jīng)濟損失。受經(jīng)濟危機經(jīng)驗的影響，假如銀行部門評估的房地產(chǎn)價值較低，那么在客戶違約的情況下，銀行不會遭受經(jīng)濟損失。但假如銀行部門評估的房地產(chǎn)價值過高，那么一旦客戶出現(xiàn)違約行為，銀行出售房地產(chǎn)只能得到數(shù)量極少的資金，將面臨重大經(jīng)濟損失。

四、應對措施

貸款是銀行部門的主要資產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房屋購買者均需要大量資金，要求銀行部門給予大力支持，同時二者能夠提供的抵押物均為房地產(chǎn)，所以一旦遇到房地產(chǎn)價格劇烈波動，必然會導致銀行資產(chǎn)受到較大影響。為了防止房地產(chǎn)價格波動對銀行資產(chǎn)產(chǎn)生不良影響，則需做好下面這些工作。

（一）提高銀行風險控制能力

要想保證銀行資產(chǎn)在房地產(chǎn)價格劇烈波動中處于穩(wěn)定狀態(tài)，則要求銀行本身具有較高的抗風險能力。銀行部門要致力于自身“防火墻”建設，逐步提高應對外部因素沖擊的水平。重視做好內(nèi)部控制工作，防止由于“尋租”產(chǎn)生不合理的損失，再有，要嚴格監(jiān)督房地產(chǎn)貸款審批環(huán)節(jié)，及時總結(jié)工作經(jīng)驗。

（二）嚴格管理不良資產(chǎn)

最近幾年，國家針對房地產(chǎn)價格控制不斷加大投入力度，在完成固定資產(chǎn)投資項目與土地項目清理后，一些撤銷與停建項目的貸款極有可能在較長時期內(nèi)不能按期收回，其中必然會包括一定數(shù)量的房地產(chǎn)貸款。

國家商業(yè)銀行必然會對自身資本設計一定的標準，一旦房地產(chǎn)價格出現(xiàn)急劇下滑，則會嚴重影響國有銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，會導致銀行資本大量減少，進一步降低商業(yè)銀行抗風險能力。因此在房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行的狀態(tài)下，則需及時解決不良資產(chǎn)問題，保證銀行擁有數(shù)量充足的資本，才能防止房地產(chǎn)市場運行中出現(xiàn)諸多風險。

（三）隨時關注房地產(chǎn)價格波動

我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行主要依靠國有銀行這一堅實后盾，所以國有企業(yè)應該在房地產(chǎn)價格波動方面處于主動地位。當房地產(chǎn)價格上升時，銀行持有的貸款抵押物也處于不斷升值的狀態(tài)，會進一步刺激銀行加大資金投放力度，這一做法會對銀行整個資產(chǎn)體系產(chǎn)生重大影響。所以在房價上升時，銀行部門必須要杜絕激進做法，要全面考慮房價上漲是否存在著泡沫現(xiàn)象，也就是要全面評估房地產(chǎn)真實價值，通過合理抬高貸款利率的做法防止出現(xiàn)較大風險。

國家統(tǒng)計局每月公布的“國房景氣指數(shù)”“房屋銷售價格指數(shù)”可以作為銀行部門投資房地產(chǎn)的重要指標，自此可以確定我國房地產(chǎn)價格的整體運行趨勢，但也要考慮到我國不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展程度存在較大差異，房地產(chǎn)價格也會受地理因素的影響。所以商業(yè)銀行在關注房地產(chǎn)整體價格時，還需研究自身所處的地理位置。

（四）保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行

我國要想保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行，不能一味應用壓低房價與抬高房價的不良做法，而應該在防止房價大范圍波動方面下功夫。只有保證我國房價穩(wěn)定才能實現(xiàn)國家的長治久安。自美國發(fā)生的次貸危機可以發(fā)現(xiàn)，其主要原因就是房地產(chǎn)價格的急劇下滑，由此導致美國金融系統(tǒng)陷入癱瘓狀態(tài)，并引發(fā)美國經(jīng)濟整體后退。

第一，適時制訂合理的房地產(chǎn)稅收稅是保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行的主要舉措，鼓勵土地擁有者最高限度的使用土地，防止土地利用過程中出現(xiàn)投機行為，政府部門利用征收空地稅、土地保有稅等來控制土地私有量。再有，有關部門還可以通過提高房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅的做法防止出現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手套利的行為。

第二，國家監(jiān)管部門還需關注引發(fā)房地產(chǎn)價格上漲的資金源頭，如商業(yè)銀行貸款資金，要嚴格控制其投放于提高房價的信貸資金。還需嚴格監(jiān)督地方投機資金，隨時關注資金來源與流動方向，設置合理的投資阻隔，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行。再有，嚴格監(jiān)管進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的國外資金。

第三，定期審核房地產(chǎn)開發(fā)單位的財務運行狀況，由于大多房地產(chǎn)企業(yè)均處于高負債運行狀態(tài)，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有70%以上處于資產(chǎn)負債狀態(tài)，一旦房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂則會引發(fā)不可預料的嚴重后果。

五、小結(jié)

銀行資產(chǎn)質(zhì)量與房地產(chǎn)貸款占有的比重、房地產(chǎn)價格波動等密切相關，在房地產(chǎn)價格上升階段，貸款抵押物處于升值狀態(tài)，銀行發(fā)放的貸款不會遭遇較大風險，銀行資產(chǎn)質(zhì)量具有較高的安全性。但假如一味追求房地產(chǎn)價格上漲獲得的收益，意識不到房地產(chǎn)價格下滑的危險性，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)價格急劇下降現(xiàn)象，抵押物則會貶值，導致銀行不能如期收回貸款。房地產(chǎn)價格波動對銀行資產(chǎn)的影響通常情況下會經(jīng)歷一年左右的時間，在房地產(chǎn)價格上漲一段時間后，銀行資產(chǎn)數(shù)量上升明顯，但此時必須關注房地產(chǎn)價格波動。提高貸款利率會使房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者還貸壓力增大，影響購買者的積極性，房價有可能出現(xiàn)下降，此時極有可能出現(xiàn)房地產(chǎn)抵押貸款違約行為，導致銀行不良資產(chǎn)數(shù)量上升。所以政府部門要及時制訂貸幣政策，充分重視房地產(chǎn)價格波動，不得繼續(xù)對房地產(chǎn)市場施壓，而應該保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行。

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作者系：對外經(jīng)濟貿(mào)易大學統(tǒng)計學院在職人員高級課程研修班學員