許水征

摘要：商品房預(yù)售制度為保障市場交易提供了有利的制度支撐，增強了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展活力。由于房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，目前的商品房預(yù)售制度已不太適應(yīng)市場發(fā)展需要，不利于預(yù)售工作的順利開展。加強對相關(guān)問題的預(yù)防和處理，減少或者消除糾紛，促進商品房預(yù)售制度的不斷完善，成為迫在眉睫的事情。本文將對商品房預(yù)售過程中的存在問題進行深入分析，探索商品房預(yù)售問題解決對策，為實踐工作提供理論參考。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售;合同糾紛;問題

一、商品房預(yù)售過程中問題的提出

隨著市場經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐步興起。在當(dāng)前我國期房比例逐漸上升的情況下，商品房預(yù)售制度的局限性逐步凸顯。由于預(yù)售制度滯后對市場秩序造成嚴重影響，限制了房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展。商品房買賣問題涉及的環(huán)節(jié)較多，特別是預(yù)售環(huán)節(jié)，如虛假宣傳、證件不齊全和隱瞞政策信息等引起的糾紛等。為營造良好的房地產(chǎn)市場秩序，必須加強對商品房預(yù)售合同糾紛的處理，保障買受人的合法權(quán)益。

二、商品房預(yù)售過程中存在問題

（一）房屋面積改變

在建房屋存在一定的不確定性，房屋面積變化引起的糾紛較為常見。建設(shè)房屋過程中會受到多種外界因素的影響，建筑面積與實測面積存在出入在所難免，尤其是前者小于后者時，開發(fā)商與買受人的糾紛就會產(chǎn)生。在套內(nèi)建筑面積和公攤面積的影響下，會導(dǎo)致雙方難以達成一致。在我國的相關(guān)法律當(dāng)中，未能對公攤面積和套內(nèi)建筑面積的變化情況加以考量，進而引發(fā)了合同糾紛。

（二）政策信息隱瞞

預(yù)購方對于政策的了解相對較少，造成與預(yù)售方之間存在信息不對稱。預(yù)售方為盡快完成交易，往往會通過隱瞞相關(guān)政策的手段，惡意促成交易，導(dǎo)致后續(xù)糾紛問題的產(chǎn)生。尤其是刻意隱瞞限制政策，給預(yù)購方造成經(jīng)濟損失。比如很多對于外地人的限制政策，如果未能對其進行詳細說明，將會在定金退還與否中出現(xiàn)矛盾。

（三）虛假廣告宣傳

預(yù)售方為了能夠刺激預(yù)購方的消費欲望，往往會通過廣告宣傳的方式擴大影響力。為追求宣傳效果，夸大或虛構(gòu)不實信息，成為常例，這也是引發(fā)糾紛的重要原因之一。對于具有購買需求的人進行刻意隱瞞和欺騙，只是為了實現(xiàn)自身的利益最大化，比如綠化問題、容積率問題和周圍環(huán)境等等，都難以符合預(yù)期。在廣告中未能如實宣傳預(yù)售房的基本情況，配套設(shè)施和優(yōu)惠條件中存在欺詐。預(yù)購方發(fā)現(xiàn)實際情況與廣告不符時，糾紛隨之而來。

（四）一房二賣

重復(fù)銷售問題是當(dāng)前商品房預(yù)售中存在的主要問題，會對買受人的合法權(quán)益造成侵犯，給他們帶來嚴重的經(jīng)濟損失。將同一房屋作為標的，雖然與一方當(dāng)事人簽訂合同但未能辦理過戶登記，同時與第三方簽訂合同，商品房的重復(fù)銷售問題嚴重違反了我國的相關(guān)法律法規(guī)。在預(yù)售合同的簽訂和交付中間存在較長的時間，尤其是近年來隨著房價的上漲，出賣人的毀約行為可以為其創(chuàng)造更大的價值，因此一房二賣的問題更加突出。

三、商品房預(yù)售合同糾紛的解決對策

（一）明確變化面積

對于公攤面積和套內(nèi)面積的變化情況，應(yīng)當(dāng)加以明確，防止后續(xù)工作中出現(xiàn)糾紛。應(yīng)該加強對相關(guān)法律內(nèi)容的分析，從而積極與預(yù)售方進行溝通交流。應(yīng)該按照相關(guān)法律中的規(guī)定進行協(xié)商，尤其是暫測面積和實測面積出入較大時，更應(yīng)該選擇良好的處理方式。

（二）了解售房政策

預(yù)購者在商品房預(yù)購中，應(yīng)該對當(dāng)?shù)氐恼咝畔⑦M行全面分析和了解，防止預(yù)售方由于政策隱瞞而使自身遭受損失。在預(yù)購前應(yīng)該對房地產(chǎn)市場進行全年調(diào)查與分析，防止出現(xiàn)信息疏漏等問題。針對地方的限制政策更應(yīng)該加強了解，防止在交易中出現(xiàn)欺詐行為。

（三）分辨售房廣告

為了追求宣傳效果，開發(fā)商在發(fā)布廣告或多或少會對預(yù)售房屋情況進行夸大宣傳，因此預(yù)購者應(yīng)該對其予以針對性分辨，了解哪些是不實宣傳和虛假宣傳，以防受騙。當(dāng)對房屋產(chǎn)生購買意愿，應(yīng)該對現(xiàn)場進行全面考察，并與廣告宣傳中的情況進行對比分析，通過真實信息的獲取來進行客觀判斷。相關(guān)部門也應(yīng)該加大對虛假宣傳的整治力度，對于開發(fā)商的行為加以約束，防止對房地產(chǎn)市場秩序造成擾亂。

（四）提高誠信意識

開放商自身也應(yīng)該具備誠信意識，在商品房預(yù)售中將真實信息傳遞給預(yù)購方，避免出現(xiàn)刻意隱瞞等問題，在合同簽訂中信守承諾，防止出現(xiàn)違法違規(guī)行為。加強對準入制度和退出制度的完善，實現(xiàn)對預(yù)售行為的有效約束和規(guī)范，創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。增進雙方之間的溝通交流，避免由于認知偏差出現(xiàn)糾紛。

（五）完善商品房預(yù)售法律規(guī)范

政府部門應(yīng)該充分發(fā)揮自身的主導(dǎo)作用，明確《商品房買賣合同解釋》當(dāng)中的預(yù)售許可制度細則，建立完善的市場準入機制。在預(yù)售許可證的辦理中，應(yīng)該確保其具備規(guī)范化的開發(fā)手續(xù)、經(jīng)營能力等。完善預(yù)售制度中的信息公開，避免信息不對稱對買受人合法權(quán)益的侵犯，切實保護其合法權(quán)益。

結(jié)語：房屋面積改變、政策信息隱瞞、虛假廣告宣傳和重復(fù)銷售問題等，是當(dāng)前商品房預(yù)售中引起合同糾紛的主要問題，會對預(yù)購方的合法權(quán)益造成侵犯。為此，應(yīng)該加強商品房預(yù)售法律規(guī)范的制定，明確面積變化解決途徑、違約責(zé)任。預(yù)購方也應(yīng)當(dāng)全面了解售房政策、分辨售房廣告，出售方應(yīng)合法合規(guī)經(jīng)營，提高誠信意識，共同促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

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