【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的特殊性。1003年以來實行的獨立企業(yè)制度無疑促進了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。但現(xiàn)行制度對一些企業(yè)的會計處理沒有明確的規(guī)定或規(guī)定，不夠嚴格，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算與實際情況存在較大差異。企業(yè)會計存在許多問題。本文根據(jù)作者的實踐經(jīng)驗，對其中的一些問題進行了探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 會計 問題及對策

1.房地產(chǎn)會計核算過程中的幾個問題

1.1 房地產(chǎn)收弋與面，會計核算在稅收方面存在的問題

首先是會計準則與稅收法規(guī)在收入的確認上存在差異。兩者的主要區(qū)別在于：預(yù)售銷售，房地產(chǎn)企業(yè)只有在獲得房地產(chǎn)預(yù)售許可證的情況下才能夠正式進入房產(chǎn)的銷售。并且在此銷售過程中所取得的資金大部分屬于哲收、預(yù)收的情況，根據(jù)會計處理原則是不能直接確認為收入的。在房產(chǎn)完工以后并且企業(yè)已經(jīng)完成了相關(guān)移交合同以后才能夠?qū)⒋祟惪铐棿_認為收入，將“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為“主營業(yè)務(wù)收入”。稅法將預(yù)收款項列為“預(yù)售收入”，所得稅按預(yù)期毛利率預(yù)繳。根據(jù)稅法規(guī)定，首期付款在實際收到之日確認，剩余付款在銀行抵押權(quán)轉(zhuǎn)移之日確認。其次是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品收益核算。就目前的房地產(chǎn)企業(yè)而言，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)產(chǎn)品的費用不申報、不納稅，主要用于自用、捐贈、贊助、廣告、香品、職工福利、獎勵、外商投資和向股東或投資者分配。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在舊城改造、搬遷補償?shù)确矫嬖斐傻氖杖氩町?，也未能及時結(jié)轉(zhuǎn)收入。二是輔助設(shè)施核算。閣樓、車位、地下室等附屬設(shè)施的銷售不計幻攻人?？蛻舴艞壊⒎峙浣o股東或投資者的購買保證金不申報納稅。對于舊城改造和補償搬遷戶的新房，還款面積與拆遷面積相等的部分，超出部分和差額收入未合并或產(chǎn)品完工后，預(yù)售款不計人有收入的及時結(jié)轉(zhuǎn)。

1.2 房地產(chǎn)成本費用方面，會計核算在稅收方面存在的問題

隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的逐步擴大，房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏私艇貝象日益顯著。一方面，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始記錄非法發(fā)票或舊的無效發(fā)票。而且，他們擅自更改發(fā)票，造成成本核算不清，不利于國家和諧穩(wěn)定發(fā)展。其次，在成本方面的具體劃分上相對較為模糊，需明確以后再進行成本方面的結(jié)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過程中，獨立核算的相關(guān)配套設(shè)施尚未撥付建安工程費、土地費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、貸款利息等費用。同時，企業(yè)未按規(guī)定計算期間費用和產(chǎn)品開發(fā)費用，也將未完工驗收費用計人營業(yè)成本。主要體現(xiàn)在：（1）非法發(fā)票的錄入。例如：領(lǐng)取舊版無效發(fā)票，自行更改、填寫、開具發(fā)票等。（2）開發(fā)費用不列為“最后一頓飯”，而是列為合同金額、預(yù)計金額或空白票據(jù)。（3）不明確的成本核算方面的具體內(nèi)容，將成本提前歸類出來。下一期費用預(yù)支，未單獨核算已付過戶或自用配套設(shè)施費用的，直接計人主營業(yè)務(wù)成本。（4）成本劃分不明確，且匹配結(jié)轉(zhuǎn)成本。期間費用和汗發(fā)產(chǎn)品成本不按規(guī)定計算。沒有達到竣工階段的房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本結(jié)轉(zhuǎn)到營業(yè)成本里面。各期分攤的土地成本含土地輔助成本提前一次性列示。需要單獨核算的相關(guān)配套設(shè)施對于項目安裝工程費用和土地相關(guān)費用以及工程建設(shè)前期所消耗的費用、基礎(chǔ)設(shè)施方面的款項、貸款利息等方面的費用不進行分攤。（5）擴大期間支出范圍和標準，減少應(yīng)納稅所得額。在預(yù)售階段所獲得的相關(guān)收入作為產(chǎn)品宣傳費還有相關(guān)業(yè)務(wù)廣告費以及業(yè)務(wù)招待過程產(chǎn)生的相關(guān)費用的計算基礎(chǔ)，最終結(jié)轉(zhuǎn)到管理費用科目中。相關(guān)產(chǎn)品在竣工之間的借款利息應(yīng)當(dāng)一次性計人當(dāng)期損益。（6）各明細核算科目未按開發(fā)產(chǎn)品對象設(shè)置。

2.提高房地產(chǎn)企業(yè)會計核算管理的相關(guān)辦法

2.1 不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算

一是界定房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍。房地產(chǎn)銷售是指在市場上出售房地產(chǎn)企業(yè)擁有的土地、商品房及相關(guān)配套設(shè)施，以取得相應(yīng)的收益。所以，應(yīng)當(dāng)深層次的明確房地產(chǎn)銷售收入的具體核算內(nèi)容，具體表現(xiàn)在土地出讓過程中產(chǎn)生的收益以及房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售過程中產(chǎn)生的收益還有配套設(shè)施方面的銷售取得的收益。同時，房地產(chǎn)企業(yè)出售轉(zhuǎn)讓房屋時，應(yīng)將舊城改造拆遷人支付的拆遷范圍內(nèi)的安置產(chǎn)權(quán)金和增加的面積內(nèi)的財產(chǎn)金納入《銷售收入》核算范圍。另一方面則是科學(xué)合理的確認還有運用收入確認的具體標準。對于房地產(chǎn)銷售過程中通常情況下會涉及到四個環(huán)節(jié)膺酬本變現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)售合同的簽訂還有預(yù)收房款收取以及規(guī)范的正式銷售合同方面的簽訂、經(jīng)過工程完成建設(shè)以后驗收同時交付買方完成驗收、進行相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的辦理。房地產(chǎn)企業(yè)簽訂銷售合同后，買受人的產(chǎn)權(quán)受法律保護。但是，未經(jīng)購房人驗收，商品所有權(quán)的主要風(fēng)險不能轉(zhuǎn)移給購房人。

2.2 拓展信息披露內(nèi)容完善房地產(chǎn)

加大子項目現(xiàn)金流量信息披露力度。對于子項目現(xiàn)金流量相關(guān)內(nèi)容的披露屬于影響相對較大的一個重要環(huán)節(jié)。在披露過程中，應(yīng)以企業(yè)的各項開發(fā)項目為基本單位。通過了解和掌握房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的與經(jīng)營活動現(xiàn)金流量相關(guān)的信息，根據(jù)其中情況下能夠展開科學(xué)有效的全面性的信息方面的披露，從而一定程度上使得房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流量信息使用價值得到充分的發(fā)揮。

3.結(jié)語

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)市場還沒有得到充分的發(fā)展。可以預(yù)期，隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，隨著我國市場經(jīng)濟的逐步完善，隨著新的會計制度和會計準則的不斷發(fā)布，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算將不斷規(guī)范和完善。

參考文獻：

[1]阮旭華.簡議房地產(chǎn)會計核算過程中存在的問題及改進[J].中國總會計師，2012（02）：140.

[2]張葉青.議房地產(chǎn)會計核算過程中存在的問題及改進措施[J].經(jīng)濟視野，2014（03）.

作者簡介：姚元坤（1981.04-），男，漢族，江蘇興化人，本科學(xué)歷，會計師，研究方向：會計學(xué)。