唐敏綜

摘 要：我國《物業(yè)管理條例》是為了進一步規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為而產(chǎn)生的一個行政法規(guī)，它在起著規(guī)范性作用的同時，自身也存在了管理權(quán)力分散、職權(quán)不清晰、溝通協(xié)調(diào)不暢、管理混亂等問題。為了切實發(fā)揮《物業(yè)管理條例》的社會收益和經(jīng)濟收益，我們從科斯的成本收益分析理論進行論證，通過成本控制，收益測算的方法，對新修訂的《物業(yè)管理條例》進行成本收益分析。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理條例;成本收益分析

一、《物業(yè)管理條例》現(xiàn)狀

（一）問題

2018年3月19日，國務(wù)院公布最新《物業(yè)管理條例》（2018年3月19日修正版），修正版主要有兩個大的改動：一是取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)評定制度;二是增加了行業(yè)的誠信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。一方面，取消資質(zhì)評定制度，進一步降低了行業(yè)就業(yè)創(chuàng)業(yè)門檻，激發(fā)市場競爭活力，不再執(zhí)行“一紙”認定;另一方面，加入行業(yè)誠信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，是希望通過行業(yè)激勵和懲戒機制約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為。

但是，新修訂的《物業(yè)管理條例》也存在一些問題，比如對舊版《物業(yè)管理條例》中保留了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的管理職能，《條例》中物業(yè)管理部門既有住建部門，也有地方政府行政部門（街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。因此，一般涉及物業(yè)管理工作的政府部門就有以下各機構(gòu)：縣（區(qū)）人民政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、建委（住建局）、住建局下屬機構(gòu)房屋指導中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）下屬機構(gòu)村委（社區(qū)委員會）?？v向管理層級過多，管理成本增大，管理效率大打折扣。當問題出現(xiàn)時，首先是層層上報，再橫向溝通，幾經(jīng)周折，甚至因而出臺一系列實施細則，最終才會得出各方同意的一個解決方案。2018年新修訂的《物業(yè)管理條例》主要存在的兩個問題：一是管理權(quán)力分散，溝通協(xié)調(diào)成本大;二是管理混亂，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為約束力不夠，不利于行業(yè)健康發(fā)展。

（二）原因分析

產(chǎn)生這樣的原因，與我們傳統(tǒng)的法律分析方法有很大的關(guān)系。新修訂的《物業(yè)管理條例》是為了適應(yīng)社會發(fā)展需要，其中也一部分內(nèi)容變化順應(yīng)了“法學應(yīng)該是社會共同的，由一定生產(chǎn)方式所產(chǎn)生的利益和需要的表現(xiàn)”[1]這一趨勢，但是還不夠明顯。希望用行業(yè)的激勵和懲戒機制來約束我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)顯然還不成熟。在傳統(tǒng)的分析方式中，我們總是力求法律解釋的面面俱到，致力于法律語言的解釋，忽視管理成本，從而陷入了相關(guān)細則制定成本消耗的長期戰(zhàn)役中不能自拔，不僅降低了《物業(yè)管理條例》的實際效用，而且也不利于行業(yè)的健康發(fā)展。

二、《物業(yè)管理條例》成本控制論證

1.如何使成本最小化。

我們假設(shè)，制定《物業(yè)管理條例》進行的信息搜集成本、談判成本、締約成本、監(jiān)督履約情況成本、可能發(fā)生的處理違約行為的成本都為“1”，即每一項交易成本超過“1”就表示無意義。而我們實際追求的是如何使5個交易成本無限接近于“0”，也就是使成本最小化。我們知道，任何一項工作的開展，首當其中的就是進行相關(guān)信息搜集，從而產(chǎn)生信息收集成本。也會對相關(guān)的事項進行談判，進而產(chǎn)生談判成本。而一項法律法規(guī)的修訂，勢必會經(jīng)歷收集信息、征求意見、各方溝通妥協(xié)、達成一致等環(huán)節(jié)。前期工作做得越詳細越深刻，這項工作往往會做得越好。我們可以看到，制度制定得越完善，職責越明確，后期維護成本就會越小。信息搜集成本、談判成本、締約成本越追求無限接近于“1”，監(jiān)督履約情況成本、可能發(fā)生的處理違約行為的成本都可能越無限接近于“0”。因此，我們假設(shè)信息搜集成本、談判成本、締約成本都為“1”，那么制定一項有效用的《物業(yè)管理條例》可能花費的成本是：3+X﹤5。

2.如何使收益最大化。

我們把《物業(yè)管理條例》的收益簡單的看成是社會和經(jīng)濟的雙重收益?；诔杀荆?）=收益（5）的無效結(jié)論，為了便于理解我們假設(shè)社會收益為3，經(jīng)濟收益為2。也就是當社會收益為2，經(jīng)濟收益為3的情況下，如果成本是5，那么就可以得出成本=收益的結(jié)果，也就是無效用。所以，為了使收益最大化，我們要盡可能的讓社會收益和經(jīng)濟收益大于2和3。

（1）社會收益測算?！段飿I(yè)管理條例》的社會收益一般可以通過改善人民群眾的生活、工作環(huán)境程度以及城市管理水平幾個方面來測算。人民群眾的生活、工作環(huán)境的改善程度不僅與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)，它更是與經(jīng)濟社會的發(fā)展水平更密切。為了便于衡量，我們從城市管理水平來對社會收益進行衡量：一是管理流程是否減少;二是管理時間是否縮短。兩個因素采取同期對比的形式，流程和時間減少得越多，收益就會越大，社會總收益就會大于2。

（2）經(jīng)濟收益測算?！段飿I(yè)管理條例》帶來的經(jīng)濟收益我們看成是物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟貢獻率，其貢獻率越大，它的經(jīng)濟收益越大于“3”。根據(jù)“國民經(jīng)濟（GDP）貢獻率=某產(chǎn)業(yè)當年GDP額/當年GDP合計數(shù)*100%”公式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的國民經(jīng)濟（GDP）貢獻率可以測算出來。當然，這個貢獻率的程度也需要一個標尺來認定，在這里暫時將其貢獻率的程度標尺與經(jīng)濟增長率掛鉤，當經(jīng)濟增長率變動的范圍內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的貢獻率依然增長，那么它就是大于“3”。

如果這兩個指標在排除技術(shù)性因素后都比之前的要好，則社會收益就會大于2。管理效率越高，收益系數(shù)就遠遠大于2。綜合收益分析，在成本3+X﹤5的情況下，其收益往往會得出了>5的結(jié)果。

三、結(jié)論

2018年新修訂的《物業(yè)管理條例》取消資質(zhì)評定制度，新增行業(yè)激勵機制和獎懲機制，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)推向市場的思維更明確。物業(yè)服務(wù)企業(yè)畢竟屬于市場經(jīng)濟的一部分，除了要滿足社會收益，產(chǎn)生經(jīng)濟收益才是他們存活下去的希望。本文通過對新修訂的《物業(yè)管理條例》關(guān)于成本收益分析理論的論證，希望在任何制度的制定和修訂過程中做好信息收集、意見征求等前期工作，從人民根本利益出發(fā)，尊重市場經(jīng)濟規(guī)律，盡量的使信息搜集成本、談判成本、締約成本分別無限接近“1”，使監(jiān)督履約情況成本、可能發(fā)生的處理違約行為的成本分別無限接近于“0”，審慎避免因為制度修訂缺陷造成監(jiān)督履約情況成本、可能發(fā)生的處理違約行為的成本過大的問題。

參考文獻

[1] 馬克思恩格斯全集：第6卷[M].北京：人民出版社，2002：91—：292）.

[2] 來源：MBA智庫百科，http：//wiki.mbalib.com/wik;