彭婉芳

摘要：本研究在總結(jié)國內(nèi)外有關(guān)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險理論研究成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合分析我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀，探尋國內(nèi)房地產(chǎn)上市企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險。從一般企業(yè)資金循環(huán)運(yùn)動過程的視角，針對國內(nèi)房地產(chǎn)上市企業(yè)的行業(yè)特點，分析標(biāo)桿企業(yè)的財務(wù)狀況，從而挖掘產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的原因;在此基礎(chǔ)上提出標(biāo)桿企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施，針對標(biāo)桿企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因，進(jìn)而發(fā)現(xiàn)國內(nèi)房地產(chǎn)上市企業(yè)存在的財務(wù)風(fēng)險，并進(jìn)一步提出完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施的思路和建議，以期能夠?qū)ξ覈康禺a(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理有所裨益，為企業(yè)管理當(dāng)局進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險防范提供新的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財務(wù)風(fēng)險;成因;防范

中圖分類號：F830? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2020）11-0089-05

一、引言

企業(yè)所面臨的風(fēng)險是隨著知識經(jīng)濟(jì)的到來而愈發(fā)增多的，財務(wù)風(fēng)險客觀、廣泛地存在于企業(yè)的融資、投資、營運(yùn)資金和股利管理的全部理財活動當(dāng)中，如何有效地防范、抵御財務(wù)風(fēng)險已成為財務(wù)管理的關(guān)鍵之所在。房地產(chǎn)屬于一個典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險高、周期長、供應(yīng)鏈長、地域性強(qiáng)的特點，正因如此，導(dǎo)致其必然會存在一定的財務(wù)風(fēng)險。加上當(dāng)前受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國際經(jīng)濟(jì)的動蕩，金融政策的緊縮，存在的財務(wù)風(fēng)險隱患已成為許多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展急需解決的現(xiàn)實問題。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中如何有效、全面、系統(tǒng)地防范財務(wù)風(fēng)險，使企業(yè)變得更具有競爭力顯得尤為重要，也是對實現(xiàn)我國房地產(chǎn)上市企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要的理論意義。

二、房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀

隨著地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，規(guī)模大了，財務(wù)風(fēng)險也暴露出來了。而根據(jù)我國房地產(chǎn)自身的特點，其財務(wù)風(fēng)險的現(xiàn)狀可歸納為以下幾個方面。

（一）無法按期償債的風(fēng)險[1]

由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金并不是想要有多少就有多少的，它們絕大多數(shù)是來自貸款的，僅有的一部分是自有資金。正是由于房地產(chǎn)擁有這樣的資本結(jié)構(gòu)，使得房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率比其他行業(yè)的高很多。企業(yè)若在如此高的資產(chǎn)負(fù)債率下展開經(jīng)營卻無法取得預(yù)期收益，就很可能產(chǎn)生不能按期償債的風(fēng)險。此外，在高收益的誘惑下難免會有一些房地產(chǎn)企業(yè)投機(jī)取巧，不考慮自己能否按期還款，過度的融資借款。大量的購銷合同以求貸款，這無形當(dāng)中也增加了企業(yè)不能按期還債的風(fēng)險。

（二）產(chǎn)生無資金流的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)資金的投入是企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)及擴(kuò)大投資規(guī)模的有力保證。由于已向銀行等金融機(jī)構(gòu)借入大量款項，對債權(quán)人的償債能力降低，使其融資能力受到一定的影響。若出現(xiàn)持續(xù)緊縮的信貸政策，資本市場融資機(jī)構(gòu)監(jiān)管力度越大，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度就會越大，不能順利融資的情況就會出現(xiàn)，最終導(dǎo)致資金鏈斷裂。

（三）利率變動產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)公司因其融資方式而導(dǎo)致其應(yīng)付利息數(shù)額過高。若出現(xiàn)通貨膨脹或政府變更政策等情況，企業(yè)貸款的利率就有可能上升，利率的上升必會使企業(yè)的資金成本增加。銀行加息對房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)無疑是雪上加霜，使其產(chǎn)生緊張的資金壓力。若此時企業(yè)的經(jīng)營不合理，一方面未能實現(xiàn)預(yù)期收益，另一方面要支付比預(yù)期多的利息，這必然會產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。

（四）因資本結(jié)構(gòu)的不合理而產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況下，存在著一些房地產(chǎn)企業(yè)借債經(jīng)營，而借入的越多，其資產(chǎn)負(fù)債率就越高。對企業(yè)來說資本結(jié)構(gòu)的合理化是至關(guān)重要，不合理就有可能產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。在投資初期，一些房地產(chǎn)企業(yè)用自有資金拿地，然后用土地作擔(dān)保向銀行貸款。在得到新項目后，沒有采用科學(xué)方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，僅一味的想方設(shè)法從銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款，這只會使資本結(jié)構(gòu)愈發(fā)的不合理。

（五）因投資決策的盲目性而產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險[2]

投資的盲目性和取巧性是不少房地產(chǎn)企業(yè)存在的特點。它們不善于進(jìn)行全面的財務(wù)預(yù)算，也沒有對所要開發(fā)的房地產(chǎn)項目從整個流程上做出合理的財務(wù)預(yù)算。僅僅停留在工程規(guī)劃上，沒有進(jìn)一步的進(jìn)行項目的預(yù)算。

（六）成本管理不合理導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理是離不開成本計算和資金流的。而項目開發(fā)過程中的成本項目內(nèi)容也比較復(fù)雜，比如購買土地的成本、建造施工成本，間接開發(fā)成本等?？墒欠康禺a(chǎn)企業(yè)往往比較重視項目進(jìn)度與工程質(zhì)量，沒有把成本控制上升到成本管理層次，僅僅是簡單的停留在會計核算上。忽視了財務(wù)部、設(shè)計部、工程部等各部門進(jìn)行全面的成本核算的重要作用，導(dǎo)致實際成本費(fèi)用比預(yù)算大，影響企業(yè)效益，從而產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險識別

（一）財務(wù)風(fēng)險識別的方法

財務(wù)風(fēng)險識別是指對有可能發(fā)生的和已經(jīng)存在的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行系統(tǒng)性的判斷、推理及歸納，并分析產(chǎn)生風(fēng)險原因的過程。[3]風(fēng)險識別有以下兩個功能：一是對未知財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行識別，即通過風(fēng)險識別系統(tǒng)來追蹤和識別企業(yè)在經(jīng)營過程中忽視或沒有察覺到的財務(wù)風(fēng)險，并及時做出防范。二是對已知的財務(wù)風(fēng)險做出歸納，即對可能會給企業(yè)造成損失的事件進(jìn)行分析，防止其演變?yōu)椴豢墒帐暗娘L(fēng)險。例如，對市場環(huán)境發(fā)生變化、國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整等進(jìn)行分析和判斷，以確定引起財務(wù)風(fēng)險的這些事件的后果及其概率。通過以上兩個方面的工作，可增強(qiáng)企業(yè)管理工作的成效性。財務(wù)風(fēng)險的識別方法可歸納為以下幾種。

1.財務(wù)報表分析法。財務(wù)報表分析法是依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)，利用企業(yè)財務(wù)報告及其他相關(guān)資料對其財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行搜尋、識別的分析方法。[4]在財務(wù)報告可信度較高的情況下，其分析結(jié)果可靠性強(qiáng)，是一種常見的分析方法。

2.指標(biāo)分析法。指標(biāo)分析法是指依據(jù)企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)對財務(wù)風(fēng)險的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行計算，并對結(jié)果進(jìn)行分析，從中發(fā)現(xiàn)企業(yè)所存在的財務(wù)風(fēng)險的技術(shù)方法。這種方法可以和報表分析法同時使用，也可以單獨使用。但在使用該方法之前必須對相關(guān)指標(biāo)制定一個風(fēng)險臨界值，但凡某一指標(biāo)達(dá)到這個臨界值時，就會引起企業(yè)的關(guān)注，并制定一個防范風(fēng)險的方案。[5]對于這一臨界值的確定，企業(yè)可以采用當(dāng)前該行業(yè)所通行的慣例，也可以采用企業(yè)之前遭受風(fēng)險襲擊的臨界值，這是一個很好的方法。當(dāng)然還可以采用同類企業(yè)所用的標(biāo)準(zhǔn)，但是一定要是適合自己企業(yè)的，不然不但起不了作用，反而有可能會誤事。

3.專家意見法。專家意見法實際上是一種定性分析的方法，也可以稱為經(jīng)驗分析法。它是指利用專家在工作上所積累的經(jīng)驗，加上專家本身所具有的專業(yè)能力對風(fēng)險進(jìn)行分析判斷的方法。在財務(wù)風(fēng)險管理中，并不是想方設(shè)法的把與財務(wù)風(fēng)險相關(guān)事項都以量化處理，而是通過計算相關(guān)的指標(biāo)，并對指標(biāo)進(jìn)行分析的，必要時還要利用相關(guān)的數(shù)學(xué)模型導(dǎo)出分析結(jié)論。實際上，只有把定性和定量相結(jié)合，才可能取得理想的效果。[6]專家意見法恰恰是利用了專家的定性分析的能力。所以采用這種方法可以識別潛在風(fēng)險。

4.相互關(guān)聯(lián)法。相互關(guān)聯(lián)法是指以財務(wù)風(fēng)險項目之間的關(guān)聯(lián)程度為依據(jù)，對引起風(fēng)險的相關(guān)要素進(jìn)行識別和分析，從中發(fā)現(xiàn)可能產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的方法。

5.風(fēng)險調(diào)查法。風(fēng)險調(diào)查法是指以企業(yè)財務(wù)風(fēng)險為基點，對企業(yè)的各方面進(jìn)行搜索，不限于停留在理財這個層面上，還應(yīng)當(dāng)將搜索的范圍擴(kuò)展到企業(yè)經(jīng)營的各個方面，以發(fā)現(xiàn)潛在的財務(wù)風(fēng)險。

6.杠桿分析法。杠桿分析法是指通過計算經(jīng)營杠桿（DOL）和財務(wù)杠桿（DFL），并從計算的結(jié)果來衡量企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和籌資風(fēng)險的大小。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的識別

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對財務(wù)風(fēng)險的識別可從以下兩個方面進(jìn)行。[7]

一方面從融資風(fēng)險識別開始：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個比較特殊的行業(yè)，它需要大量的的資金作為開發(fā)成本。可是僅靠企業(yè)的自有資金已不再滿足整個企業(yè)的發(fā)展。這必然要對外融資。融資是企業(yè)理財?shù)钠瘘c，是投資、用資的基礎(chǔ)。而融資風(fēng)險可能發(fā)生的地方有很多，可能發(fā)生于事前，也可能發(fā)生于事中，甚至?xí)c其他經(jīng)營風(fēng)險結(jié)合發(fā)生。因此，企業(yè)必須從融資活動的整個過程來識別財務(wù)風(fēng)險。

識別融資風(fēng)險一是評估企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的市場價值。因市場價值會受到很多因素的影響，只有將這些因素考慮進(jìn)去，才能更準(zhǔn)確地反映企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的實際價值，從而做到防范風(fēng)險的效果。另外從估值角度來講，因為市場價值包含企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的相關(guān)特性，則在識別企業(yè)再融資風(fēng)險大小之前，可將其市場價值測量的方法作為計算企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)與負(fù)債的基本方法。二是通過企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)識別融資風(fēng)險。企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是指企業(yè)的總負(fù)債與總資產(chǎn)的比值以及資產(chǎn)和負(fù)債項目的構(gòu)成。資產(chǎn)負(fù)債率的高低可以很直觀地反映企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的大小。企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)在合適的水平上，并不是所謂的就低原則。因為過低的資產(chǎn)負(fù)債率會使企業(yè)的資產(chǎn)利用率變低，企業(yè)就無法通過負(fù)債杠桿來實現(xiàn)企業(yè)的盈利和加快擴(kuò)張等。企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡可能的實行最優(yōu)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)負(fù)債水平。這種最優(yōu)的結(jié)構(gòu)可由資本與負(fù)債的加權(quán)平均成本來確定。每個企業(yè)都會有安全負(fù)債額度臨界點。當(dāng)企業(yè)的實際負(fù)債總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于企業(yè)的安全負(fù)債總額時，從理論層面講，企業(yè)具有一定的融資風(fēng)險，如缺乏持續(xù)經(jīng)營能力和面臨債務(wù)危機(jī)。

另一方面從投資風(fēng)險識別：房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)商產(chǎn)生投資意向到土地的購買，接著到工程的建設(shè)，再則到房地產(chǎn)產(chǎn)成品的出售，最后到資金的回籠，甚至到報廢為止。這是一個動態(tài)過程，一般可分為投資方案的裁定、購買土地、工程項目的建設(shè)和后期的經(jīng)營管理等，每一個階段都有它自己的風(fēng)險識別方法。

首先是投資方案裁定過程中的風(fēng)險識別。房地產(chǎn)企業(yè)要先做所要投資項目的可行性研究，要作全面性經(jīng)濟(jì)分析，不可忽視這一步驟，一旦沒做好，就有可能產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險?？尚行匝芯渴菗碛泻艽蟮淖儎有缘摹６康禺a(chǎn)的消費(fèi)市場較其他行業(yè)相比是有局限性的，因此存在風(fēng)險的可能性比較大。所以做好該階段的風(fēng)險識別是非常重要的。

其次是工程項目建設(shè)過程的風(fēng)險識別。工程項目建設(shè)的過程也是很容易產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的。通常投資者投入的第一筆主要費(fèi)用是購買土地。如選擇何種方式獲得土地都存在著一定的風(fēng)險。采用協(xié)議的方式，雖可以用較低的價格獲得土地，但是其所存在的風(fēng)險因素比較多。而采用拍賣的方式，獲得的土地價格比較高，但是風(fēng)險因素比較少些。隨著開發(fā)過程的進(jìn)行，所需的資金就會越多，企業(yè)可用的資金就不夠用，這時就要進(jìn)行融資。要融資就有可能面臨融資籌資風(fēng)險。貸款期限的長短、開發(fā)商的資信的等級、貸款利率的變化等，都將成為投資者面臨的風(fēng)險因素。預(yù)售的效果主要受房地產(chǎn)市場供求的變化、國家政策的調(diào)整、工程進(jìn)度的快慢的影響。而進(jìn)度的快慢是受工期的影響，而工期的長短會受很多因素的影響，如施工隊伍的質(zhì)量，氣候條件，還有地質(zhì)因素等都是會影響到工期的。所以做好這個階段的風(fēng)險防范是任務(wù)艱巨的，但是這是必要的。

最后是經(jīng)營管理過程的風(fēng)險識別。雖說之前的兩個過程是防范風(fēng)險的重要方面，這個過程也是很關(guān)鍵的。這個過程決定著企業(yè)能否實現(xiàn)預(yù)期收益，也是整個投資過程中風(fēng)險最大的。沒有哪個企業(yè)能保證房地產(chǎn)項目在落成銷售時能實現(xiàn)原定的目標(biāo)。因為市場是在變化的，雖說有的企業(yè)有考慮到這個因素，也采取了相應(yīng)的措施，比如搞個預(yù)出售和預(yù)出租來規(guī)避市場變化所帶來的風(fēng)險損失?？墒沁@也不能全方位的防范風(fēng)險，因為期貨價格一般是低于現(xiàn)貨價格。房地產(chǎn)經(jīng)營管理還包含另一方面，就是物業(yè)管理。售后的管理也是很重要的，好的物業(yè)管理可以使房地產(chǎn)增值，提高房地產(chǎn)商的信譽(yù)，反之則會產(chǎn)生物業(yè)貶值的風(fēng)險。因此，在經(jīng)營管理過程進(jìn)行風(fēng)險識別也是非常重要。

對于房地產(chǎn)企業(yè)其他財務(wù)風(fēng)險的識別，企業(yè)可以結(jié)合使用識別風(fēng)險的基本方法和分析財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)，探究企業(yè)財務(wù)的弱點，找出財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的征兆，并做好財務(wù)風(fēng)險預(yù)警和防范。

四、房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險

（一）恒大地產(chǎn)和金地集團(tuán)財務(wù)狀況比較

恒大地產(chǎn)的速動比率較低，資產(chǎn)負(fù)債率一般，但現(xiàn)金流為負(fù)值，而金地集團(tuán)的現(xiàn)金流都還是負(fù)值，速動比率一般，存在財務(wù)風(fēng)險。

從標(biāo)桿企業(yè)的現(xiàn)金流情況來看，經(jīng)營性現(xiàn)金流都曾是負(fù)值，但有所回升的跡象，恒大地產(chǎn)的現(xiàn)金流由2017年中期-10 256.46萬元的到2018年中期的-1 885.57萬元，同比增長了81.62%。而金地集團(tuán)的現(xiàn)金流從2017年中期的-301 494.64萬元到2018年中期的-1 078 544.78萬元，同比減少了257.73%。如表1所示。

以目前樓市的狀況來看，速動比率比流動比率更好地體現(xiàn)公司的短期償債能力。與2017年中期的的速動比率相比，2018年中期的速動比率均有所下降，恒大地產(chǎn)由0.78降至0.41，而金地的情況會好些，不過上升趨勢不大，從0.74上升至0.83。均出現(xiàn)了資金的壓力，短期償債壓力大。均需加強(qiáng)對資金的風(fēng)險監(jiān)控。如表2所示。

從資產(chǎn)負(fù)債率看，金地和恒大均有所上升，2017年中期到2018年中期，恒大上升了27.47%，金地上升了10.08%。雖然金地和恒大的資產(chǎn)負(fù)債率在2017年時還在70%以下，但是在2018年均上升至了70%以上，說明金地和恒大的長期償債仍是讓人擔(dān)憂。如表3所示。

從營業(yè)收入方面看，雖然金地呈增長趨勢，但是恒大乃至整個行業(yè)的趨勢是走下坡的，這一家也難扭大勢，銷售量有下降的趨勢。如表4所示。

而從凈利潤方面看，恒大地產(chǎn)就還是不容樂觀，雖然2017年中期比2018年中期同比上升了37.83%，但是其凈利潤仍是負(fù)值，說明房地產(chǎn)業(yè)的局勢還是很緊張的，雖然金地集團(tuán)上升趨勢超過100%，但也很難扭轉(zhuǎn)大局。如表5所示。

從以上兩家公司的財務(wù)狀況分析，可以看出恒大地產(chǎn)和金地集團(tuán)的財務(wù)狀況并不是很樂觀，從而映射出房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)風(fēng)險，需要引起重視。

（二）房地產(chǎn)業(yè)上市財務(wù)風(fēng)險的成因分析

房地產(chǎn)業(yè)上市財務(wù)風(fēng)險的形成是由許多方面造成的，主要有以下幾點。

1.市場的本身問題。1997年，我國取消福利性分房的消息傳開后，我國的房地產(chǎn)業(yè)就嶄露頭角，逐漸跟市場同步。但由于發(fā)展的時間還很短，有很多不利的因素潛在的，使其發(fā)展受到一定的影響，利潤率飆高，泡沫的成分很嚴(yán)重。[8]正是由于該行業(yè)的利潤率很高，自然就引來很多的投資者。這些投資者并沒有擺正其心態(tài)，他們只想著要獲取利益，人為的把房價炒高，致使我國房價遠(yuǎn)偏離其真實價值和我國居民收入水平，出現(xiàn)了較嚴(yán)重的泡沫。

2.受美國次貸危機(jī)的影響。2007年美國爆發(fā)了次貸危機(jī)，其影響力是很大的。它蔓延全球，給全球帶來了重大的影響，很多國家的股市大幅下降、房價大幅下跌。[9]次貸危機(jī)在某種程度上也影響了我國，本來我國就存在著外部壓力，受此影響，我國的壓力就更大了，另一方面加大了我國的金融風(fēng)險，當(dāng)然也給我國的房地產(chǎn)業(yè)帶來一定的風(fēng)險。

3.資本框架不合理。因房地產(chǎn)業(yè)是一個比較特殊的行業(yè)，它對投資者的資金要求比較大，它需要大量的資金來對整個項目進(jìn)行投資，可是企業(yè)的自有資金往往不能滿足整個項目的投資需求，要想把項目進(jìn)行下去，就必須對外融資。而房地產(chǎn)企業(yè)對外融資的手段主要是向銀行貸款，借入資本的比例越大，資產(chǎn)負(fù)債率越高，伴隨其產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險也越大。

4.沒有合理控制成本費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是很復(fù)雜的，成本的項目構(gòu)成也很多，如剛開始的購地費(fèi)用，接下來的工程費(fèi)用，還有售房后的一些費(fèi)用等。每一項費(fèi)用都要合理的控制，這樣才能做到以最低的費(fèi)用來完成預(yù)期的項目?？墒怯行┓康禺a(chǎn)企業(yè)沒有意識到成本管理的重要，一味地強(qiáng)調(diào)工程的進(jìn)度和完成的質(zhì)量。這樣做，即使是有好的成品，也不會有高收益。只有兩邊都顧忌到，權(quán)衡發(fā)展，才可以使企業(yè)規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。[10]

5.住房貸款管理不嚴(yán)。為了能獲得更多的利益，一些企業(yè)真是想方設(shè)法，如和中介機(jī)構(gòu)共同虛構(gòu)住房按揭貸款合同，加之有些銀行的分支行對房地產(chǎn)貸款的管理制度沒有落實到位，這樣就神不知鬼不覺地將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助企業(yè)套現(xiàn)。[11]管理制度的薄弱，也是產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的一大因素。

五、房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險防范的措施

通過對恒大和金地的財務(wù)分析，發(fā)現(xiàn)恒大和金地存在著財務(wù)風(fēng)險。針對恒大地產(chǎn)和金地集團(tuán)所暴露的財務(wù)風(fēng)險，可以從以下幾個方面對地產(chǎn)業(yè)上市公司的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行防范。

第一，改變?nèi)谫Y方式，降低資產(chǎn)負(fù)債率。如金地集團(tuán)和恒大集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率已超過警戒值，它可以從兩方面著手，一方面，加強(qiáng)傳統(tǒng)融資渠道的管理;另一方面，擴(kuò)充自有資金如吸收股權(quán)投資。通過改變?nèi)谫Y方式，使其資產(chǎn)負(fù)債率降到一個合理水平，進(jìn)而減輕籌資壓力、降低財務(wù)風(fēng)險。

第二，進(jìn)行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險。雖然金地集團(tuán)的營業(yè)額有所增加，但是也難抗房地產(chǎn)的行業(yè)大勢，紛紛調(diào)減銷售。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場容量和社會承受能力進(jìn)行調(diào)研，對投資項目進(jìn)行嚴(yán)格的論證。

第三，建立適應(yīng)市場的營銷策略。尤其是已暴露財務(wù)風(fēng)險的企業(yè)，更應(yīng)該靈活組合營銷策略，盡可能地實現(xiàn)資金的回籠，創(chuàng)新營銷策略，進(jìn)一步拓展市場。

第四，進(jìn)行財務(wù)分析和財務(wù)監(jiān)督。加強(qiáng)投資項目的風(fēng)險性分析和方法性研究，對企業(yè)的經(jīng)營活動和經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行全方位的監(jiān)督，準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)測可以將風(fēng)險降至最低，有效地防范各種風(fēng)險。

第五，加強(qiáng)項目可行性分析的管理。[12]由于房地產(chǎn)投資會受到諸多不確定性風(fēng)險因素的影響，為了降低這些風(fēng)險因素，企業(yè)應(yīng)事先對各種投資方案進(jìn)行可行性分析和綜合評價，選擇一個比較好的方案。通過科學(xué)有效的方法對房地產(chǎn)投資的各方面做細(xì)致的財務(wù)預(yù)算分析，并對項目進(jìn)行準(zhǔn)確定位，確定其可行性，盡可能的減少開發(fā)的盲目性。同時在項目開展后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時建立起以現(xiàn)金流預(yù)算為核心。

第六，拓寬籌資渠道，改善籌資結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的本身特性決定了其與金融緊密相連。而自有資金和銀行貸款始終是我國房地產(chǎn)企業(yè)籌資的主要手段。然而，此種單一的籌資渠道會使企業(yè)在國家宏觀金融政策緊縮時倍感壓力，陷入極大的被動之中。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極拓寬籌資渠道，改善籌資結(jié)構(gòu)，從而降低財務(wù)風(fēng)險。

第七，加強(qiáng)資金的管理。房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求量很大，如果資金沒有合理管理，就有可能產(chǎn)生兩種結(jié)果，要么資金不足，要么資金閑置。無論哪種結(jié)果對企業(yè)的發(fā)展都是不利的，因為資金的閑置會導(dǎo)致資金利用率過低。因此，企業(yè)應(yīng)重視資金管理，加強(qiáng)對資金的管理，如可以制定資金使用計劃，確保營運(yùn)資金的日常需求;加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，加強(qiáng)資金活躍性。

第八，構(gòu)建防范企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)可以對各項財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，如：流動比率、毛利率、速動比率等。并利用其進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險的識別，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險防范系統(tǒng)，以達(dá)到防范財務(wù)風(fēng)險的效果。

第九，完善企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理制度。若一個企業(yè)擁有完善的財務(wù)風(fēng)險管理制度，那它的財務(wù)風(fēng)險較一般的企業(yè)低。因此，完善企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理制度是企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險的重要手段之一。此外，風(fēng)險應(yīng)對能力還受到防范意識的影響，特別是企業(yè)的財務(wù)人員，若其具有高度的防范意識，那么企業(yè)面臨風(fēng)險的可能性就會有所下降。所以完善的企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理制度對風(fēng)險的防范也起重要的作用的。

六、結(jié)論

本研究在了解財務(wù)風(fēng)險的研究背景和意義以及國內(nèi)外學(xué)者對財務(wù)風(fēng)險的認(rèn)識和研究的基礎(chǔ)上，分析了標(biāo)桿企業(yè)的財務(wù)狀況，并由此發(fā)現(xiàn)標(biāo)桿企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，從而發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)風(fēng)險，由此提出相應(yīng)的防范措施。財務(wù)風(fēng)險是無處不在，無時不在。而風(fēng)險是一把雙刃劍，合理面對風(fēng)險，采取措施解決風(fēng)險，公司才能吸取經(jīng)驗穩(wěn)步發(fā)展，但是如果忽視風(fēng)險，公司就很難長期發(fā)展下去。而財務(wù)風(fēng)險的研究已成大勢所趨，非常具有研究的前景，因為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的每個方面都離不開財務(wù)管理活動，如何有效地對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管理和控制，以最小的成本確保企業(yè)資金運(yùn)動的可持續(xù)性、穩(wěn)定性和收益性，是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制的宗旨及最終目標(biāo)。但是從目前的發(fā)展?fàn)顩r來看，財務(wù)風(fēng)險防范的發(fā)展不可能在短期內(nèi)達(dá)到比較完美的效果，主要是企業(yè)對財務(wù)風(fēng)險管理的重視力度不夠，財務(wù)風(fēng)險防范的機(jī)制還不夠完善，管理人員的素質(zhì)和管理水平與發(fā)達(dá)國家相比還存在著一定的差距。加強(qiáng)對財務(wù)風(fēng)險的防范，將是我國企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理工作的一個重點。

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