文/徐濤

一、當(dāng)前形勢背景

新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，簡稱為“新基建”，主要包括5G基站建設(shè)、特高壓、城際高速鐵路和城市軌道交通、新能源汽車充電樁、大數(shù)據(jù)中心、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等七大領(lǐng)域，涉及諸多產(chǎn)業(yè)鏈。它著眼于未來重要的新技術(shù)領(lǐng)域，面向高質(zhì)量發(fā)展需要，推動中國未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，是未來新經(jīng)濟時代發(fā)展的新動能。

作為熱點話題的“新基建”并非新概念，早在2018年底的中央經(jīng)濟工作會議就提出了5G 網(wǎng)絡(luò)、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等“新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”的內(nèi)容，隨后也將其列入了2019 年政府工作報告中，中共中央政治局常務(wù)委員會又在2020 年3 月4 日召開的會議明確了加快5G 網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進度的要求。以5G 網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心、人工智能等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為代表的“新基建”將成為新冠肺炎疫情下穩(wěn)增長、促轉(zhuǎn)型的重要抓手，其更大的功效還在于催生新技術(shù)、新經(jīng)濟、新業(yè)態(tài)、新模式的“四新”經(jīng)濟形態(tài)，并助力互聯(lián)網(wǎng)以外的產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化轉(zhuǎn)型升級。

如今，5G 網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心、人工智能等“新基建”快速發(fā)展，使得我們的生活方式、工作模式、消費習(xí)慣等都發(fā)生了前所未有的變化，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，“四新”經(jīng)濟形態(tài)不斷涌現(xiàn)，如：遠程協(xié)作、線上辦公、線上會議成為疫情期間單位復(fù)工優(yōu)先選擇的工作方式；大數(shù)據(jù)在疫情溯源監(jiān)測、研判和防控等方面被廣泛應(yīng)用；“云會議”“云課堂”“云蹦迪”“云旅游”“在線問診”等使人們雖然足不出戶工作（學(xué)習(xí)）、娛樂兩不誤。[1]

“新基建”如火如荼地發(fā)展，加速了現(xiàn)代信息技術(shù)與各行業(yè)的融合，各行各業(yè)也積極借著“新基建”這股東風(fēng)加快自身業(yè)務(wù)與現(xiàn)代技術(shù)應(yīng)用的結(jié)合，明確自我定位、提升服務(wù)質(zhì)量，提高自身產(chǎn)品附加值，實現(xiàn)由傳統(tǒng)業(yè)務(wù)向高端業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)變。在此趨勢下，評估行業(yè)如何保持持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展值得我們探討。

二、“新基建”背景下評估行業(yè)所面臨的機遇

（一）評估行業(yè)地位進一步確立

2016 年12 月1 日正式施行的《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》明確了六大類評估的法律地位，為評估行業(yè)提供了統(tǒng)一的法律準繩，有利于規(guī)范評估行業(yè)行為，有利于統(tǒng)一制定規(guī)則和標(biāo)準、統(tǒng)一落實責(zé)任。另外，中國人力資源和社會保障部公布的《國家職業(yè)資格目錄》將房地產(chǎn)估價師列入“準入類”職業(yè)資格，將資產(chǎn)評估師列入“水平類”職業(yè)資格，該目錄再次明確了評估師的定位。這說明國家對評估行業(yè)存在的必要性是非常認同的，這是評估行業(yè)生存與發(fā)展的重要利好因素。

（二）在“新基建”背景下經(jīng)濟形勢和政策導(dǎo)向正在催生一系列新的評估需求

1.2017 年10 月18 日習(xí)近平主席在黨的十九大報告中明確了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。發(fā)展住房租賃市場，將會產(chǎn)生新的業(yè)務(wù)點，即租賃住房的價值、租金評估需求，另外，黨的十九大報告中多次提到的“一帶一路”戰(zhàn)略中涉及到大量的基礎(chǔ)設(shè)施、物流建設(shè)、海外投資等投資計劃，這一系列投資計劃在實施過程中將會產(chǎn)生大量的評估咨詢業(yè)務(wù)。[2]

2.隨著國內(nèi)ABN、ABS、類REITs 等資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，一些新政策不斷推出，也將拓展新的評估業(yè)務(wù)需求。如：2018 年4 月24 日中國證監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2018〕30 號）中指出：“合理評估住房租賃資產(chǎn)價值。承擔(dān)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化物業(yè)估值的機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)為在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案的專業(yè)力量強、聲譽良好的房地產(chǎn)估價機構(gòu)?！笨梢?，隨著住房租賃市場的不斷發(fā)展，住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)將會催生大量的評估業(yè)務(wù)。另外，2020 年4 月30 日證監(jiān)會和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，預(yù)示著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs 試點的正式啟動，這也將為評估行業(yè)帶來大量的評估業(yè)務(wù)及延伸性業(yè)務(wù)。

3.2019 年8 月26 日十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過關(guān)于修改《土地管理法》的決定，并于2020 年1 月1 日起施行。該法明確，在確定農(nóng)地征收補償所依據(jù)的區(qū)片綜合地價時需要政府委托專業(yè)機構(gòu)進行評估，并通過政府進行發(fā)布。新《土地管理法》中第六十三條規(guī)定：“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)?！笨梢?，未來對集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓拍賣底價、作價入股價值、抵押價值、交易課稅價值等的評估需求將會為評估機構(gòu)帶來源源不斷的評估業(yè)務(wù)。另外，新《土地管理法》也對土地承包經(jīng)營權(quán)、集團建設(shè)用地流轉(zhuǎn)作了相應(yīng)的規(guī)定，在土地承包經(jīng)營權(quán)、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中的價值確定無疑也需要評估機構(gòu)和評估師的參與。

4.2020 年3 月4 日中共中央政治局常務(wù)委員會會議明確了加快5G 網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心等“新基建”建設(shè)進度的要求，各地對“新基建”投資熱情高漲，在推進過程中更加注重探索投融資機制創(chuàng)新，避免一哄而上，充分考慮市場需求和本地發(fā)展實際。在創(chuàng)新投融資機制過程中，必然會因需要評估機構(gòu)提供專業(yè)意見而產(chǎn)生大量評估咨詢業(yè)務(wù)。

5.2018 年9 月7 日十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃公布已將房地產(chǎn)稅法列入了“條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議”的一類立法項目之中，一旦實施，為繳納房地產(chǎn)稅，確定房屋市場價值的課稅評估業(yè)務(wù)也將為評估機構(gòu)帶來大量的估價業(yè)務(wù)。

（三）現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)等“新基建”發(fā)展推動行業(yè)轉(zhuǎn)型

隨著5G 網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心、人工智能等“新基建”的快速推進，5G 網(wǎng)絡(luò)、大數(shù)據(jù)、人工智能、云計算與移動互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，使得依賴傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的機構(gòu)發(fā)展逐漸陷入窘境，而一些有戰(zhàn)略眼光的評估機構(gòu)借助現(xiàn)代信息技術(shù)及“新基建”發(fā)展積極尋找突破口，挖掘新業(yè)務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量，并與互聯(lián)網(wǎng)公司等進行合作，實現(xiàn)跨專業(yè)、跨公司、跨地域的資源整合、強強聯(lián)合，逐步實現(xiàn)由傳統(tǒng)業(yè)務(wù)向高端業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型；同時，他們重視現(xiàn)代信息處理技術(shù)和業(yè)務(wù)相結(jié)合，充分利用房地產(chǎn)市場掛牌與交易價格、消費行為等大數(shù)據(jù)，改變和完善估價技術(shù)，研發(fā)動態(tài)批量評估技術(shù)，拓展以數(shù)據(jù)應(yīng)用、數(shù)據(jù)畫像為核心的精準服務(wù)，避免主觀性，提高效率、降低成本，且不斷提高產(chǎn)品附加值。如行業(yè)內(nèi)的世聯(lián)評估、云房數(shù)據(jù)、恒基數(shù)據(jù)科技等評估機構(gòu)，充分利用自己的評估技術(shù)優(yōu)勢，結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)及大數(shù)據(jù)技術(shù)，創(chuàng)建自己的大數(shù)據(jù)庫及各類動態(tài)評估系統(tǒng)。由此可見，“新基建”的發(fā)展，正在重塑評估行業(yè)格局。

三、“新基建”背景下評估行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)

（一）對評估新技術(shù)投入與鉆研不夠

如今大多數(shù)評估機構(gòu)還未意識到萬物物聯(lián)網(wǎng)及“新基建”的發(fā)展給傳統(tǒng)評估所帶來的顛覆性危機，只考慮贏利，依然保持“短平快”式評估服務(wù)模式，過度關(guān)注業(yè)務(wù)而忽視對評估新技術(shù)的鉆研，沒有深入研究新的手段、方法和技術(shù)，更未注重現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在評估中的投入與應(yīng)用。在“新基建”形勢下的評估行業(yè)，評估服務(wù)較傳統(tǒng)評估范圍更廣、內(nèi)容更多，能夠為客戶帶來切實的價值服務(wù)。因此，評估機構(gòu)須改變發(fā)展理念，重視現(xiàn)代信息技術(shù)在評估中的應(yīng)用，對評估技術(shù)、工具進行創(chuàng)新、升級和優(yōu)化，以技術(shù)推動業(yè)務(wù)的快速發(fā)展和進步，實現(xiàn)服務(wù)由傳統(tǒng)向高端的轉(zhuǎn)變。

（二）評估人員專業(yè)性普遍不強

評估機構(gòu)尚未意識到人才的重要性，為控制運營成本而不注重有經(jīng)驗從業(yè)人員的待遇提升，聘用更多經(jīng)驗少、專業(yè)不強的人員[3]，導(dǎo)致行業(yè)人員轉(zhuǎn)行流失現(xiàn)象嚴重。評估機構(gòu)無人才的儲備和具體培養(yǎng)計劃，過多關(guān)注資質(zhì)證書，忽略了提升技術(shù)人員的專業(yè)深度、創(chuàng)新能力和工作精神。另外，現(xiàn)有的評估從業(yè)人員信息化素質(zhì)普遍不高，對現(xiàn)代信息技術(shù)知之甚少，更談不上應(yīng)用。由此可見，評估行業(yè)現(xiàn)有人員的自身素質(zhì)和創(chuàng)新能力難以滿足“新基建”背景下的評估行業(yè)發(fā)展需求，未來發(fā)展需要的技術(shù)人員是具備較強評估理論知識、豐富實踐經(jīng)驗、一定的信息技術(shù)的綜合性技術(shù)人才。

（三）評估業(yè)務(wù)路遇“跨行打劫”

隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展和數(shù)字化轉(zhuǎn)型的不斷深入，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)不斷得到開發(fā)共享，一些有實力的大型互聯(lián)網(wǎng)公司以自身雄厚的技術(shù)為支撐，掌握了大量的房地產(chǎn)市場掛牌與交易價格、消費行為等數(shù)據(jù)，基于自身的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和大數(shù)據(jù)優(yōu)勢，已逐步涉及評估業(yè)務(wù)領(lǐng)域，并且在市場上占有一定的席位。如京東已上線了大數(shù)據(jù)評估平臺，我愛我家和鏈家等中介機構(gòu)、淘寶拍賣等公司，均已將自身服務(wù)進一步延伸至評估業(yè)務(wù)領(lǐng)域。他們利用新技術(shù)和大數(shù)據(jù)，避免了傳統(tǒng)評估中人為干擾、結(jié)果偏差過大、效率低下等問題。由此可見，一些公司已成功實現(xiàn)了“跨界打劫”，也許正應(yīng)了那句“打敗你的也許不是同行而是跨行的”。在這種形勢下，評估行業(yè)必須順勢而變，為了生存尋求新的出路，以應(yīng)對行業(yè)重構(gòu)的趨勢。

四、“新基建”背景下評估行業(yè)發(fā)展對策

（一）借助“新基建”這股東風(fēng)，完善自我基礎(chǔ)條件

評估機構(gòu)應(yīng)積極借助“新基建”這股東風(fēng)，優(yōu)化自身基礎(chǔ)條件，包括現(xiàn)代信息技術(shù)吸納采用、人才引進與培養(yǎng)、技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新能力提升。首先，為了現(xiàn)代技術(shù)在評估領(lǐng)域的有效應(yīng)用，需要引進高端計算機、信息技術(shù)專業(yè)人才，制訂人才儲備、培養(yǎng)計劃，加強專業(yè)培訓(xùn)，提升評估從業(yè)人員的綜合素質(zhì)；[4]其次，評估機構(gòu)應(yīng)依托“新基建”發(fā)展，重視評估技術(shù)創(chuàng)新，加大現(xiàn)代信息技術(shù)的投入，加強5G 網(wǎng)絡(luò)、大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能等技術(shù)在評估業(yè)務(wù)中的應(yīng)用，尤其是將現(xiàn)代信息技術(shù)與評估咨詢業(yè)務(wù)相結(jié)合，構(gòu)建統(tǒng)一的信息管理平臺；[5]同時，完善數(shù)據(jù)信息庫和相關(guān)管理制度，為現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)、大數(shù)據(jù)的應(yīng)用提供及時、完整的信息支持；最后，評估機構(gòu)還可建立客戶行為數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)客戶畫像分析、精準服務(wù)。只有評估機構(gòu)在人才、技術(shù)兩大基礎(chǔ)條件上做足功課，強化現(xiàn)代技術(shù)滲透、融合和知識創(chuàng)新，從而推動評估技術(shù)及工具的創(chuàng)新升級，有效降低成本、提高效率，才能保證評估服務(wù)由傳統(tǒng)業(yè)務(wù)向高端業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、提升自身的競爭力。

（二）以“新基建”發(fā)展為契機，培育企業(yè)核心競爭力

在國家大力推進“新基建”、推廣新政策的大背景下，評估機構(gòu)地域優(yōu)勢已在悄然弱化，如果繼續(xù)保守行事，則無異于“自殺”。面對激烈競爭的市場環(huán)境，評估機構(gòu)應(yīng)結(jié)合自身資源優(yōu)勢，找準方向，積極應(yīng)對，整合資源，強強聯(lián)合，不斷形成跨專業(yè)、跨部門、跨公司、跨區(qū)域的彼此抱團賦能的現(xiàn)象，逐步培育自己的核心競爭力。一般培育核心競爭力的方式無外乎三種[2]，一種方式就是依托和強化自身評估技術(shù)優(yōu)勢，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，與客戶保持良好的關(guān)系；還有一種方式是以自身的評估技術(shù)與經(jīng)驗，聯(lián)合如評估機構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)、軟件公司等合作伙伴一起開發(fā)自動估價系統(tǒng)軟件，通過系統(tǒng)軟件的銷售及后期維護，掌握大量數(shù)據(jù)，從而形成核心競爭力，如浙江省恒基房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司聯(lián)合軟件公司共同出資開發(fā)估價操作系統(tǒng)，將公司轉(zhuǎn)型為以數(shù)據(jù)服務(wù)為主的評估機構(gòu)；最后一種方式就是多元化發(fā)展，憑借自身的雄厚實力，結(jié)合評估技術(shù)與經(jīng)驗，引進高端計算機、信息技術(shù)人才團隊，將現(xiàn)代信息技術(shù)與評估咨詢業(yè)務(wù)相結(jié)合，構(gòu)建統(tǒng)一的信息管理平臺，通過數(shù)據(jù)采集積累、機構(gòu)合作等方式打造自己的數(shù)據(jù)平臺，自主研發(fā)自動估價系統(tǒng)，如深圳市S 公司的EVS自動估價系統(tǒng)，真正實現(xiàn)融評估、咨詢、數(shù)據(jù)服務(wù)為一體的多元化發(fā)展模式。

（三）以“新基建”發(fā)展為抓手，深化業(yè)務(wù)專業(yè)性和服務(wù)增值性

當(dāng)前評估機構(gòu)應(yīng)以“新基建”發(fā)展為抓手，結(jié)合市場發(fā)展及客戶真正需求，逐漸拓展業(yè)務(wù)范圍，推動自身服務(wù)的規(guī)范化、程序化、標(biāo)準化，并積極推動自身業(yè)務(wù)體系的有效完善。在“新基建”背景下，評估業(yè)務(wù)將由傳統(tǒng)業(yè)務(wù)演變?yōu)榛蜓苌鲂滦蜆I(yè)務(wù)需求，如批量估價、房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）相關(guān)的評估咨詢、區(qū)片綜合地價評估、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價值評估等，可見，評估機構(gòu)的新型估價業(yè)務(wù)將日趨增多，這就要求評估機構(gòu)及評估人員加強自身學(xué)習(xí)，提升業(yè)務(wù)能力和水平，深挖業(yè)務(wù)專業(yè)性，使自身具備應(yīng)對各類新型評估業(yè)務(wù)的能力。另外，對于評估機構(gòu)來講，運用5G 網(wǎng)絡(luò)、大數(shù)據(jù)、人工智能、移動互聯(lián)網(wǎng)等“新基建”，不是簡單地運用計算機或者APP 做好評估業(yè)務(wù)，還應(yīng)通過互聯(lián)網(wǎng)媒介將評估業(yè)務(wù)上、下游關(guān)聯(lián)性業(yè)務(wù)加以連接或融合，從而在帶來更多業(yè)務(wù)的同時，提升自身的增值服務(wù)能力。[2]