文/凌利 楊淇山

由于資金量大等原因，房地產(chǎn)融資一直是國內(nèi)外專家研究的重點。新冠肺炎疫情爆發(fā)以來，學(xué)界對于房地產(chǎn)金融風(fēng)險的研究日益增多，其中王菁在《房價波動與房地產(chǎn)金融風(fēng)險的關(guān)系研究——基于格蘭杰因果檢驗》一文中表示，當(dāng)前面臨系統(tǒng)性房產(chǎn)金融風(fēng)險的可能性較小，這也意味著在脫離“黑天鵝”事件時，房地產(chǎn)金融是可以保持較好的發(fā)展態(tài)勢的。國外也有學(xué)者發(fā)表學(xué)術(shù)論文，認為利用養(yǎng)老金進行的房地產(chǎn)融資或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)融資的第二支柱。在國內(nèi)外對于房地產(chǎn)融資多保持樂觀態(tài)度之時，本文試對比正常狀況下的房地產(chǎn)融資狀況來思考“黑天鵝”事件對于房地產(chǎn)融資的影響。

一、“黑天鵝”事件與房地產(chǎn)融資的關(guān)系

房地產(chǎn)融資方式主要有銀行貸款、股票債券、私募基金等，“黑天鵝”事件對房地產(chǎn)融資有著諸多方面的影響，主要分為直接影響與間接影響。

（一）直接影響

從直接影響方面來看，“黑天鵝”事件會引起線下購房停滯，導(dǎo)致資金回籠失敗，停工、工程事故等問題會導(dǎo)致房地產(chǎn)施工進度暫停，這一系列問題都將影響房地產(chǎn)融資的進程與質(zhì)量。

1.線下購房問題。房地產(chǎn)融資的主要形式之一為房屋出售，只有當(dāng)房產(chǎn)根據(jù)計劃進行出售后才能收回房地產(chǎn)建設(shè)的大部分成本，房地產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)融資得以存在的關(guān)鍵?！昂谔禊Z”事件導(dǎo)致房產(chǎn)無法正常售賣時，將直接造成房地產(chǎn)企業(yè)的虧損甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)投資者不僅無法在融資之后獲得預(yù)期的受益，更有可能與房地產(chǎn)企業(yè)一起承擔(dān)損失，因此，線下購房出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)融資過程將受到直接影響。

房地產(chǎn)融資為整個房地產(chǎn)項目的運行提供能量以及潤滑油?！昂谔禊Z”事件導(dǎo)致工人停工時，房地產(chǎn)融資與房地產(chǎn)項目的運行會發(fā)生連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致整個房地產(chǎn)項目的癱瘓。

2.由停工導(dǎo)致的資金周轉(zhuǎn)問題。工人停工的原因有多方面，當(dāng)工人停工時，房地產(chǎn)企業(yè)將無法運轉(zhuǎn)下去。由此引發(fā)的投資者對該房地產(chǎn)項目是否能完成的思考，將給房地產(chǎn)融資帶來困難。在企業(yè)發(fā)行債權(quán)、股票甚至想通過銀行借貸進行融資時，投資方會對企業(yè)的狀況進行分析，從而考慮是否參與該企業(yè)的融資。

3.事故與其他因素。企業(yè)安全防范意識欠缺，將導(dǎo)致各類事故的發(fā)生，事故的發(fā)生對于房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)評價的影響是極其重大的。不僅如此，在發(fā)生重大安全事故時，相關(guān)負責(zé)人需要投入大量的資金來對該類事件進行處理，融資需求大與融資難度高等兩方面將給企業(yè)帶來雙重的打擊，然而該類事件的發(fā)生率是可以通過規(guī)范企業(yè)的日常運營流程來降低的。

（二）間接影響

1.國民經(jīng)濟下滑影響房地產(chǎn)融資?！昂谔禊Z”事件使得各行業(yè)受到?jīng)_擊，在“黑天鵝”事件發(fā)生時，國民經(jīng)濟普遍低迷，此時消費者的消費水平普遍降低，國民對于房屋的購買欲望減弱。國民經(jīng)濟增長速度下滑，會對房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)造成打擊。

2.與投資有關(guān)的房地產(chǎn)泡沫破裂風(fēng)險。房地產(chǎn)泡沫破裂是目前國內(nèi)專家預(yù)測發(fā)生概率最高的“黑天鵝”事件。房地產(chǎn)泡沫的破裂對于房地產(chǎn)融資是毀滅性的打擊，在房地產(chǎn)市場低迷時，房地產(chǎn)企業(yè)對于外界來說將不再具有融資的價值。

目前房地產(chǎn)供大于求，房地產(chǎn)泡沫破裂風(fēng)險與日俱增，此類事件發(fā)生時將會引起一系列連鎖反應(yīng)，如圖1 所示。

圖1 房地產(chǎn)泡沫破裂連鎖反應(yīng)圖

房地產(chǎn)泡沫破裂，投資者與市場環(huán)境首當(dāng)其沖，加之房地產(chǎn)的貶值將導(dǎo)致投資者放棄投資甚至大量拋售房地產(chǎn)，融資因此變得更加困難，融資困難將繼續(xù)促使房地產(chǎn)市場環(huán)境變差，投資者放棄投資，從而形成一個惡性循環(huán)。

（三）“黑天鵝”事件與房地產(chǎn)金融關(guān)系的宏觀分析

從宏觀角度來看，停工、事故將從房地產(chǎn)融資開始影響房地產(chǎn)行業(yè)，線下購房減少國民經(jīng)濟下滑、房地產(chǎn)泡沫破裂風(fēng)險將在后期對房地產(chǎn)企業(yè)造成毀滅性的傷害。

“黑天鵝”事件會嚴重影響房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)對于“黑天鵝”事件的應(yīng)對策略構(gòu)建是極其重要的。

二、“黑天鵝”事件背景下房地產(chǎn)融資的緊急調(diào)整策略

“黑天鵝”事件來臨時，房地產(chǎn)融資所受到的傷害是不能避免的，本文將列舉四種應(yīng)對策略，為房地產(chǎn)企業(yè)在“黑天鵝”事件來臨時的融資提供參考。

（一）“斷臂自救”，以小博大

大量拋售手中的房地產(chǎn)商品是“黑天鵝”事件來臨時很多企業(yè)會選擇的資金回籠方式。在“黑天鵝”事件導(dǎo)致房地產(chǎn)融資情況急劇變差時，只能采取大量拋售的策略來彌補成本損失，因為“黑天鵝”事件會在一定的時間內(nèi)切斷房地產(chǎn)行業(yè)的任何融資途徑。由于房地產(chǎn)融資金額巨大，在商品房出售停滯時，“斷臂自救”，放棄眼前利益，可保持企業(yè)不破產(chǎn)，等待融資環(huán)境好轉(zhuǎn)時再進行融資。

“斷臂自救”策略會在一定時期給予同行極大的壓力，“斷臂自救”會使得企業(yè)的經(jīng)濟壓力暫時性地得到緩和?！皵啾圩跃取钡乃俣纫欤绻凇昂谔禊Z”事件發(fā)生時不能及時進行融資，企業(yè)破產(chǎn)的概率將大大上升。

（二）“另辟蹊徑”，自由變通

房地產(chǎn)融資的多重途徑?jīng)Q定了面對“黑天鵝”事件時可以“另辟蹊徑”。唯有“另辟蹊徑”，自由變通，才有可能使企業(yè)進一步運營下去。在常規(guī)的房地產(chǎn)融資因不可預(yù)測的原因而停滯時，思考證券、股票、銀行貸款以外的融資渠道便顯得尤為重要了。民間集資是一種風(fēng)險較大，實行較為困難、利息較高的融資方式，當(dāng)由于“黑天鵝”事件而無法通過正常途徑進行資金周轉(zhuǎn)時，企業(yè)可以考慮利用民間融資等途徑來解決問題。

必要情況下，可以通過集團其他行業(yè)的融資來幫助房地產(chǎn)企業(yè)。以史丹利地產(chǎn)為例，在遇到“黑天鵝”事件時，會著重考慮依靠化肥等產(chǎn)品幫助房地產(chǎn)融資。由于其他行業(yè)仍然有很好的債務(wù)償還前景，在“黑天鵝”事件發(fā)生時，融資便顯得并沒有那么困難了。

（三）“聽天由命”，順其自然

部分房地產(chǎn)項目在沒有融資途徑時，沒有足夠的能力獲得其他方面的支持，只能盡早申請破產(chǎn)清算，以此終止房地產(chǎn)項目的進行，避免企業(yè)陷入長期的債務(wù)關(guān)系中。面對“黑天鵝”事件“聽天由命”帶有一定的無奈，但也可能借此度過融資寒冬期，同時提升了自身競爭力，提高企業(yè)的可信度，在融資寒冬期過后重整旗鼓，重新進行融資。

（四）“如魚得水”，力挽狂瀾

與“聽天由命”策略相對應(yīng)的是“如魚得水”，主動出擊。對于綜合實力雄厚的企業(yè)來說，沖擊整個房地產(chǎn)行業(yè)的“黑天鵝”事件會給企業(yè)的發(fā)展帶來新的契機。以某市石材行業(yè)為例，當(dāng)國家政策不支持小型石材企業(yè)運營時，部分實力雄厚的石材企業(yè)主動響應(yīng)國家號召，進行新一輪的廠房建設(shè)，其他競爭對手則由于資不抵債而申請破產(chǎn)，在石材行業(yè)的寒冬期結(jié)束后，主動出擊且實力雄厚的企業(yè)的競爭對手大大減少，企業(yè)的競爭力也因此得到提升。由此可見，“黑天鵝”事件也是拉開同行業(yè)差距的契機，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過“黑天鵝”事件帶來的寒冬期后將會得到大量的融資機會。正確地順應(yīng)時代的發(fā)展，在不同的環(huán)境下運用不同的策略，才能保證企業(yè)的正常發(fā)展。

三、新型冠狀病毒疫情肺炎下的房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境分析

2020 年新型冠狀病毒疫情是繼2002—2004 年非典型性肺炎后發(fā)生在世界范圍內(nèi)的最大的“黑天鵝”事件。每一次疫情的爆發(fā)都直接引發(fā)大規(guī)模的消費萎縮，新冠肺炎疫情同樣導(dǎo)致我國消費的萎縮，這種消費的萎縮體現(xiàn)在各行各業(yè)的暫時性歇業(yè)上。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國資金流動量最高的行業(yè)之一，在此期間將遭遇更多困難。

（一）新型冠狀病毒肺炎疫情與國民經(jīng)濟

新冠肺炎疫情以兩種方式導(dǎo)致國民經(jīng)濟萎縮，一是通過減少國民出門的可能降低其消費水平，二是通過限制國民收入來源降低其收入水平，兩者相互影響。當(dāng)新冠肺炎疫情來臨時，消費者將因為習(xí)慣于線下購房而將購房日期延后，甚至因收入減少而不再去購置房地產(chǎn)。目前房地產(chǎn)融資中的絕大部分屬于房地產(chǎn)投資者融資，需要重點關(guān)注的是，房地產(chǎn)投資者僅僅是在手中有閑置資金時進行房地產(chǎn)投資，在經(jīng)濟狀況良好時，房地產(chǎn)作為保值的不動產(chǎn)產(chǎn)品自然會受到廣大投資者的青睞。

（二）“建房難，賣房難，房產(chǎn)貶值”

1.建房難。農(nóng)民工作為房屋建筑的主要勞動力在新冠肺炎疫情的影響下行動受到了限制，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑企業(yè)停工。農(nóng)民工在難以回歸到就業(yè)崗位的同時還會在疫情期間向房地產(chǎn)公司追討工資。在無法復(fù)工的時間里，房地產(chǎn)企業(yè)需要償還的利息是龐大的。項目徹底停工將是企業(yè)面臨的最大風(fēng)險。

2.賣房難。疫情期間，H 地產(chǎn)的“低價售房”行為也引起了大眾的思考：這一行為是否預(yù)示著房地產(chǎn)銷售走向了低谷期？在與有關(guān)工作人員的交流與溝通中可以了解到，在疫情后期，尋求房產(chǎn)中介幫助賣房的人變多了。從二手房銷售頻次中可以了解到，目前的銷售需求相較于疫情之前有了較大的提升，供給量的增加并不能表示房產(chǎn)銷售量的增加，相反，存量供給量的增加預(yù)示著需求量的降低。

3.房產(chǎn)貶值。房產(chǎn)貶值并不是由疫情直接導(dǎo)致的，房產(chǎn)貶值大體有以下兩個方面的原因。

（1）供大于求導(dǎo)致的具有規(guī)律性的價格降低。供大于求預(yù)示著房企可能會通過降價的方式來刺激對于房產(chǎn)的消費。

（2）房產(chǎn)企業(yè)謀求發(fā)展而主動引起的房產(chǎn)降價。在這種情況下，房產(chǎn)降價將是普遍的，房地產(chǎn)泡沫有可能因此破裂。

（三）經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境造成的影響

筆者將從“黑天鵝”事件影響下的房地產(chǎn)融資的四個方面（銀行融資、債權(quán)融資、民間融資、其他融資方面）來分析經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)金融造成的影響。

1.銀行融資問題。銀行融資與企業(yè)的信用程度成正比。銀行在參與融資時會對需要融資的企業(yè)的資金狀況以及前景進行綜合的評價。在“黑天鵝”事件的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r是難以確定的。由于房產(chǎn)需求量降低、供給量上升，再加上工人停工，房地產(chǎn)企業(yè)很有可能就此陷入債務(wù)危機中，不僅如此，國民經(jīng)濟萎縮，銀行也會因此受到影響，壞賬風(fēng)險會大大提高。因此，在“黑天鵝”事件發(fā)生時，中小型房地產(chǎn)企業(yè)依靠銀行進行融資的需求將難以得到滿足。

2.債券融資問題?！昂谔禊Z”事件爆發(fā)時，房地產(chǎn)金融債券融資將暫時性遇到困難。原因主要有三點：

(1)國民經(jīng)濟萎縮，國民消費欲望低，投資欲望低?！昂谔禊Z”事件爆發(fā)時部分人進行的房地產(chǎn)拋售行為便是一個印證。

(2)國民收入水平降低，部分個體經(jīng)營戶表示，疫情的發(fā)生直接導(dǎo)致自己近三個月沒有任何生意，收入的減少使得自己沒有閑置的資金參與房地產(chǎn)投資，這也意味著房地產(chǎn)企業(yè)希望通過債權(quán)進行融資的愿望化為泡影。

(3)由于房地產(chǎn)企業(yè)自身狀況引起的投資者的擔(dān)憂。由上文可知，目前存在建房難、賣房難問題，在這類問題不解決的情況下，房地產(chǎn)債券融資將不會被消費者看好，“黑天鵝”事件背景下的，房地產(chǎn)投資不再是一個穩(wěn)定保值的投資方式。

3.民間融資問題。民間融資并不受國家的支持，但其仍然有方便快捷、門檻低的優(yōu)點。由于“黑天鵝”事件引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)融資困難，部分企業(yè)將鋌而走險，選擇民間融資。民間融資有可能會在一定時間內(nèi)成為房地產(chǎn)融資的主要方式。

4.其他融資問題。股票融資以市場自身調(diào)控為主，企業(yè)對其難以把控，而境外融資多發(fā)生在大型企業(yè)之間，中小企業(yè)在面臨“黑天鵝”事件時難以通過境外融資的方式減輕融資壓力。若前三類融資難以為企業(yè)所用，股票融資與境外融資的可行性會變得更弱。股票融資某種程度上只能在“黑天鵝”事件過后存活下來的企業(yè)的融資中起作用，可以調(diào)動境外融資的企業(yè)也并不需要通過境外融資來緩解融資困難，也就是說，其他融資渠道只能作為“黑天鵝”事件后企業(yè)擴張策略的一部分，而并非生存策略。

四、由H 房產(chǎn)集團的營銷策略引發(fā)的思考

新冠肺炎疫情期間H 房產(chǎn)集團實行了低價售房策略。有學(xué)者表示，H 房產(chǎn)集團的低價售房策略是疫情期間的一次非常成功的營銷，開拓了房地產(chǎn)網(wǎng)上銷售的新路徑，并且將在這一領(lǐng)域長期領(lǐng)先，不僅如此，在疫情期間國民足不出戶時，H 房產(chǎn)集團的降價策略在消費者群體中引起了軒然大波。有關(guān)專家點評：“H 房產(chǎn)集團的這一舉動不僅為自己打了一次免費的廣告，還抓住了消費者撿便宜的心理，同時還在不利于房產(chǎn)銷售的時間里做好了房地產(chǎn)銷售?！碑?dāng)然也有對H 房產(chǎn)集團的負面評價：“商家的慣用思路是先提價再降價，H 房產(chǎn)集團名義上是降價，實際上還是使用了先提價再降價的方式，H 房產(chǎn)集團的營銷套路使用得很好?！睙o論是正面評價還是負面評價，H 房產(chǎn)集團都是此次“黑天鵝”事件的贏家。

（一）網(wǎng)上售房

網(wǎng)上售房早有先例，但由于房地產(chǎn)價值太大，網(wǎng)上售房情況并不理想。此次H 房產(chǎn)集團推出的“網(wǎng)上售房，無條件退房”解決了消費者的后顧之憂。消費者使用H房產(chǎn)集團網(wǎng)上售房平臺，意味著H 房產(chǎn)集團在網(wǎng)上售房方面已經(jīng)遠超同行業(yè)競爭者了。從某種意義上講，H 房產(chǎn)集團在新型冠狀病毒肺炎疫情這一“黑天鵝”事件下采取的策略是主動出擊，搶了市場，為未來的網(wǎng)上售房打下了良好的基礎(chǔ)。

（二）低價銷售策略

H 房產(chǎn)集團的另一特點是低價售房，這也是H 房產(chǎn)集團在銷售領(lǐng)域作出的一大革新，類似“斷臂自救”策略。值得思考的是，即使H 房產(chǎn)集團自稱低價售房，仍然有一些學(xué)者、專家表示其中有問題，即漲價后打折。這一銷售方式經(jīng)常出現(xiàn)在某購物平臺的“618”購物節(jié)與另一購物平臺的“雙十一”、“雙十二”活動中。從客觀角度來說，H 房產(chǎn)集團沒有必要進行低價拋售，但聯(lián)系到“黑天鵝”事件對H 房產(chǎn)集團的銷售策略就不難理解了。

（三）H 房產(chǎn)集團營銷策略思考

從融資方面考慮，H 房產(chǎn)集團的做法有助于快速回籠資金，不僅如此，H 房產(chǎn)集團的做法也在“黑天鵝”事件發(fā)生時提升了企業(yè)的知名度，使得企業(yè)的形象得到了提升，其債券的價值也會得到相應(yīng)的提升。從策略的角度看，H房產(chǎn)集團在“黑天鵝”事件發(fā)生時的融資策略是主動的，這也和其雄厚的實力有關(guān)，整體符合“如魚得水，力挽狂瀾”的策略，從而在此期間獲得了成功。

五、總結(jié)

“黑天鵝”事件是出現(xiàn)概率較小，但是一旦出現(xiàn)將會給企業(yè)融資帶來很大困難的事件。本文為“黑天鵝”事件背景下的房地產(chǎn)融資提供了部分策略，并以此次新冠肺炎疫情中房地產(chǎn)融資的困難為例，思考了“黑天鵝”事件中不同企業(yè)的不同融資策略。