朱曉燕

摘? ? 要：商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)，是推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個因素，是推動社會發(fā)展進(jìn)步的因素之一。文章以商業(yè)房地產(chǎn)項目的融資與運(yùn)營管理為研究對象，對商業(yè)房地產(chǎn)項目融資特點進(jìn)行闡述，對如何實現(xiàn)管理運(yùn)行進(jìn)行分析，希望對相關(guān)人士提供幫助。

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn);項目融資;運(yùn)營管理;分析

1? 引言

房地產(chǎn)融資是社會融資系統(tǒng)的重要組成部分，是投資者為保證項目投資活動順利開展而進(jìn)行的融資活動。在商業(yè)房地產(chǎn)項目發(fā)展中，融資這一環(huán)節(jié)非常重要，保證商業(yè)項目順利開展，提升項目管理水平。本文就商業(yè)房產(chǎn)項目中的融資與運(yùn)行管理進(jìn)行分析。

2? 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)融資特點

自從我國加入世貿(mào)后，商業(yè)房地產(chǎn)開始迅速發(fā)展，逐漸成為我國主要經(jīng)濟(jì)支柱之一。與其他行業(yè)的融資不同，房地產(chǎn)開發(fā)投入需要大量的資金、規(guī)模大、資金回收時間長，由于其特殊融資要求，增加融資難度。商業(yè)房地產(chǎn)類型比較豐富，包含購物中心、商業(yè)區(qū)等等，該類型房產(chǎn)一般需要三年左右的時間，才能看到收益，在此過程中需要投入大量的資金，以此保證運(yùn)行管理。在商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)行中，資金問題是管理者比較關(guān)注的重點[1]。若想在房地產(chǎn)市場取得好的成績，提升競爭力，企業(yè)不僅要具備專業(yè)技術(shù)能力、管理經(jīng)驗，同時還要有大量的資金支持。在我國很多開發(fā)商因為資金問題，無法參與到商業(yè)房地產(chǎn)投資中。

高風(fēng)險、高收益是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)融資最大特點，租金是商業(yè)房地產(chǎn)收入的主要方式，其中商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)價值是影響租金的關(guān)鍵因素。就目前情況來講，我國商業(yè)房地產(chǎn)的競爭力越來越大，商業(yè)經(jīng)營管理上也存在很多不確定性，在商業(yè)房地產(chǎn)周邊的環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、交通等因素的影響下，對商業(yè)房地產(chǎn)的價值產(chǎn)生巨大的影響。在實際融資管理中，應(yīng)注重運(yùn)行管理，提升經(jīng)營效果，保證資金投入的同時，提升管理運(yùn)行效果。

3? 項目融資相關(guān)內(nèi)容

3.1? 項目融資定義

項目融資是一種新興的融資手段，以項目為主的資金籌措方式，通過項目運(yùn)行收入承擔(dān)債務(wù)償還責(zé)任的融資形式，類型豐富，適用于各個行業(yè)與領(lǐng)域。上個世紀(jì)九十年代開始，項目融資逐漸被應(yīng)用，一直延續(xù)使用至今。隨著時代發(fā)展進(jìn)步，融資方式也逐漸發(fā)生很大的變化。傳統(tǒng)融資方式主要是利用企業(yè)自身的資信能力進(jìn)行融資，對于外部資金的擁有者來講，公司是資產(chǎn)負(fù)債的載體，通過對企業(yè)自身的利潤、流動資金的分析，確定其是否投資或者放貸，忽略對項目的考察。而現(xiàn)代融資方式與傳統(tǒng)融資方式不同，項目是主要的投資對象，融資方式也逐漸豐富，包括基金組織、銀行承兌、直存款、銀行信用證、委托貸款、直通款、對沖資金、貸款擔(dān)保。商業(yè)房地產(chǎn)投資的過程中，需要對不同融資方式進(jìn)行分析，結(jié)合項目特點，選擇適合方式進(jìn)行融資管理，以此提升自身管理水平。

3.2? 項目融資特點

項目融資，需要第三方的參與，包含項目發(fā)起方、資金提供方、項目公司。項目發(fā)起方會以固定的身份參與項目融資活動，資金提供方則是根據(jù)項目發(fā)起方提供的信息，確定投入資金，這一方非常重要，是保證項目公司順利運(yùn)行發(fā)展的關(guān)鍵，也是項目公司發(fā)展的動力。項目融資主要有以下幾個特點：第一，無迫索權(quán)及有限迫索權(quán)，風(fēng)險分擔(dān)、項目導(dǎo)向，飛公司負(fù)債型融資。第二，融資結(jié)構(gòu)復(fù)雜，多種不同形式的貸款信用支持結(jié)構(gòu)。第三，融資成本相對較高。在實際工作中，需要利用稅務(wù)政策的優(yōu)勢，降低融資成本，以此保證項目工作順利開展，避免因為資金問題而影響整個項目的運(yùn)行發(fā)展。在商業(yè)房地產(chǎn)融資中，需要對融資風(fēng)險進(jìn)行分擔(dān)，對項目融資內(nèi)容進(jìn)行全面、系統(tǒng)的計劃，提升資金的利用率，避免因為融資風(fēng)險對整體的運(yùn)行發(fā)展產(chǎn)生消極影響。

4? 商業(yè)房地產(chǎn)項目融資

就目前來講，商業(yè)房地產(chǎn)項目資金的主要來源是開放商、商業(yè)經(jīng)營者的資金積累及外源融資方式。對于項目公司來講，融資方式單一，無法保證項目順利進(jìn)行，時間跨度較大。當(dāng)前商地產(chǎn)項目公司發(fā)展中，若想提升經(jīng)營管理模式，需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的融資方式，增加新的融資手段，降低融資風(fēng)險的同時，提升企業(yè)運(yùn)行質(zhì)量。通過對當(dāng)前我國商業(yè)房地產(chǎn)融資情況分析發(fā)現(xiàn)，項目融資仍處于發(fā)展的初級階段，需要企業(yè)人員結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)項目進(jìn)行創(chuàng)新管理，以此推動企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。傳統(tǒng)的項目融資方式主要適合以下幾種項目：第一，以資源開發(fā)為主的項目，如石油、天然氣、煤礦等等。第二，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主的項目。第三，以制造業(yè)為主的項目。每個項目運(yùn)行方式不同，所需要的融資方式也不同。實際工作中，需要以項目為基礎(chǔ)，結(jié)合實際情況進(jìn)行融資管理，以此提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效果。

商業(yè)房地產(chǎn)項目融資管理中，如何提升管理質(zhì)量，提高經(jīng)濟(jì)效果，是項目公司發(fā)展中需要解決的困境。實際工作中，可以通過以下家中方式，降低項目風(fēng)險，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量。首先，實現(xiàn)高效有限追索。有限追索在提升商業(yè)房地產(chǎn)項目融資的重要媒介，其對風(fēng)險評估，項目融資結(jié)構(gòu)設(shè)計有著十分重要的作用。實際工作中，應(yīng)注意企業(yè)自身的運(yùn)行情況，對運(yùn)行中可能會出現(xiàn)的風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)流動情況，結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展前景，設(shè)計融資方式，以此實現(xiàn)有限追索，提升項目運(yùn)行管理水平。其次，加強(qiáng)項目分散管理，避免運(yùn)行風(fēng)險過大影響項目的實施。商業(yè)房地產(chǎn)融資管理最大的好處就是將企業(yè)運(yùn)行風(fēng)險降低，增加承擔(dān)風(fēng)險的對象，每個參與項目運(yùn)行的部門，都會承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險，保證該工作的順利運(yùn)行。實際工作中，可以根據(jù)各方綜合實力、項目中的收益情況進(jìn)行風(fēng)險劃分，以此保證各個投資方的權(quán)益。在商業(yè)房地產(chǎn)項目投資中，加強(qiáng)對運(yùn)行風(fēng)險的管理，避免對企業(yè)整體工作效果產(chǎn)生不必要的影響。再次，注重項目稅務(wù)管理。商業(yè)房地產(chǎn)項目融資具有周期長的特點，日常運(yùn)行管理中，會涉及一些稅務(wù)問題。通過對項目的稅務(wù)管理，可以降低運(yùn)行成本與融資成本，減輕項目運(yùn)行的壓力。商業(yè)房地產(chǎn)項目的負(fù)責(zé)人應(yīng)加強(qiáng)對國家稅務(wù)政策的研究，利用稅務(wù)政策優(yōu)勢，降低企業(yè)繳稅金額，提高運(yùn)行管理效率[2]。合并納稅是一種非常有效的稅務(wù)管理方式，能夠?qū)⑺羞\(yùn)行工作都整合在一起，以統(tǒng)一的方式進(jìn)行稅務(wù)管理，以此獲得更多的利潤與經(jīng)濟(jì)效益。再次，立足市場發(fā)展，確定融資方式。市場的發(fā)展情況，會對商業(yè)房地產(chǎn)項目融資產(chǎn)生直接的影響。因此在商業(yè)房地產(chǎn)項目運(yùn)行管理中，需要對市場發(fā)展情況進(jìn)行綜合、全面的分析，了解當(dāng)前人們對商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展要求，并結(jié)合實際情況進(jìn)行完善與創(chuàng)新，以此提升融資方法，提高運(yùn)行管理質(zhì)量。進(jìn)行風(fēng)險劃分時，也應(yīng)將未來市場發(fā)展趨勢，項目運(yùn)行中面對的問題告知債權(quán)人，以此保證其權(quán)益。最后，制定融資戰(zhàn)略。資金是項目運(yùn)行發(fā)展的核心，在豐富資金的支持下，項目才能夠順利運(yùn)行，展示其應(yīng)用的經(jīng)濟(jì)價值。融資過程中，可以制定短期融資戰(zhàn)略和長期融資戰(zhàn)略，根據(jù)市場變化不斷調(diào)整融資方式，保證項目的順利開展。這一環(huán)節(jié)非常重要，需要項目負(fù)責(zé)人謹(jǐn)慎考慮，對投資方、債權(quán)人等等的利益與權(quán)益進(jìn)行分析，以此保證融資順利，為商業(yè)房地產(chǎn)項目運(yùn)行提供更多的資金支撐，提升自身的運(yùn)行質(zhì)量與管理水平。

5? 結(jié)語

總而言之，在商業(yè)房地產(chǎn)項目發(fā)展中，加強(qiáng)對融資管理的重視，借此提升企業(yè)的資金管理與應(yīng)用能力，提升項目企業(yè)競爭力，創(chuàng)造更多的價值。通過對項目融資的分析，及時發(fā)現(xiàn)問題，并針對商業(yè)房地產(chǎn)項目特點進(jìn)行完善，提升項目公司的融資能力，提高市場競爭力，為項目發(fā)展打下堅固的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 周立梅.房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資成本及風(fēng)險分析[J].納稅，2020（21）：179～180.

[2] 王劍.財務(wù)分析視角下的房地產(chǎn)投資項目可行性分析[J].財經(jīng)界，2020（8）：161～162.