韓笑

摘要：隨著城市化文明程度的建設(shè)，促使著城市的發(fā)展與進(jìn)步，在城市建設(shè)中屬于一項(xiàng)重點(diǎn)，也是難點(diǎn)的項(xiàng)目之一就是城市舊住宅區(qū)改造工程，但是在改造中也有著很多問(wèn)題出現(xiàn)，因此，需要城市建設(shè)部門給予高度重視，通過(guò)舊住宅區(qū)的順利改造，以保證社會(huì)和諧發(fā)展。本文主要對(duì)城市舊住宅區(qū)改造工程難點(diǎn)以及問(wèn)題進(jìn)行分析，并針對(duì)這些問(wèn)題找出相應(yīng)的解決方法，希望給相關(guān)人員提供參考建議。

Abstract： With the construction of urbanization and civilization level， the development and progress of the city is promoted. One of the key and difficult projects in urban construction is the renovation project of urban old residential areas， but there are also many problems in the renovation. Therefore， the urban construction department needs to pay great attention to the smooth transformation of old residential areas to ensure the harmonious development of society. This article mainly analyzes the difficulties and problems of the urban old residential area renovation project， and finds out the corresponding solutions to these problems， hoping to provide reference suggestions for relevant personnel.

關(guān)鍵詞：城市建設(shè);舊住宅區(qū)改造;投資項(xiàng)目

Key words： urban construction;old residential area renovation;investment project

中圖分類號(hào)：TU984? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號(hào)：1006-4311（2020）29-0130-02

0? 引言

隨著時(shí)代的發(fā)展與進(jìn)步，城市中舊住宅區(qū)與歷史住宅已經(jīng)無(wú)法滿足時(shí)代的發(fā)展需求，這些小區(qū)的居住環(huán)境不僅僅影響舊住宅區(qū)居民的生活水平與質(zhì)量，城市的發(fā)展和進(jìn)步也會(huì)受到很大的影響，因此需要改造升級(jí)，從而滿足人們的生活需求。在對(duì)住房數(shù)據(jù)的調(diào)查上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局通過(guò)調(diào)查情況得出結(jié)果，我國(guó)目前急需改造的住宅大約有40億平方米。近幾年，在國(guó)家相關(guān)政策的扶持與幫助下，舊住宅區(qū)改造工程已經(jīng)有了初步的成效，目前已經(jīng)完成大約有10億平方米，由此可見(jiàn)，我國(guó)舊住宅區(qū)改造工程仍要再接再厲，將此劃分為城市建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目。

1? 解析城市舊居住區(qū)改造的意義

1.1 促進(jìn)城市全面建設(shè)小康社會(huì)

《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)的意見(jiàn)》明確指出，要全面實(shí)施城市建設(shè)和改造，逐步推進(jìn)舊居住區(qū)綜合治理、危舊房改造和未完工套房改造，截止到目前，也就是2020年，基本要實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有的城市棚戶區(qū)的改造。作為城市建設(shè)的基本紐帶，舊居住區(qū)的改造與大多數(shù)居民的切身利益相關(guān)，有利于全面建設(shè)小康社會(huì)。

1.2 反映民生和民意的項(xiàng)目

所謂舊居住區(qū)主要指在單位制改革之前，由政府部門出資建設(shè)的居住區(qū)，與商品房改革之后建設(shè)的居住區(qū)相比較，已經(jīng)落后不堪，無(wú)法跟上時(shí)代發(fā)展的腳步。近幾年，隨著城市化程度的加快發(fā)展，一些舊居住區(qū)存在配套設(shè)施陳舊、違章搭建嚴(yán)重、停車位不足等問(wèn)題，對(duì)人們的生活造成一定的影響，抑制和諧社區(qū)與美好城市的構(gòu)建。城市舊居住區(qū)改造的目的就是從源頭上解決居民生活問(wèn)題，改善百姓生活情況，體現(xiàn)出民生工程與民心工程的價(jià)值。

所謂舊住宅區(qū)，主要是指單位制改革前由政府部門資助的居住區(qū)。與商品房改革后建設(shè)的住宅小區(qū)相比，已經(jīng)落后且不能跟隨時(shí)代發(fā)展的步伐。近年來(lái)，隨著城市化的快速發(fā)展，一些老居民區(qū)出現(xiàn)了配套設(shè)施落后、嚴(yán)重違法建筑、停車位不足等問(wèn)題，對(duì)人們的生活產(chǎn)生了一定的影響，阻礙了和諧社區(qū)與美麗社區(qū)的建設(shè)。城市舊居住區(qū)改造的目的是從源頭上解決居民的生活問(wèn)題，改善人民的生活條件，體現(xiàn)民生和民意工程的價(jià)值。

1.3 是一項(xiàng)重要的城市建設(shè)投資項(xiàng)目

城市舊居住區(qū)與其他行業(yè)來(lái)比具有一定的優(yōu)勢(shì)，與商品房市場(chǎng)銷售情況存在很大的差異性，隨著舊住宅區(qū)的改造，不僅可以消化部分建筑市場(chǎng)的投資需求，而且不會(huì)改變房地產(chǎn)價(jià)格，使房?jī)r(jià)處于穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)。據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，近三年來(lái)，我國(guó)已建成棚戶房約1000萬(wàn)套，總建筑面積約6.75億平方米。而舊住區(qū)面積約為80346.5萬(wàn)平方米，表明老住區(qū)改造面積明顯大于棚戶區(qū)改造面積。與棚戶區(qū)改造相比，舊居住區(qū)改造對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)和國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)有著顯著的作用。

2? 城市舊居住區(qū)工程改造難點(diǎn)與問(wèn)題

2.1 城市舊居住區(qū)改造現(xiàn)狀分析

目前，舊居住區(qū)改造有三種方式。首先，保留方法。對(duì)于一些具有較高歷史文化價(jià)值和傳統(tǒng)建筑風(fēng)格特色的居住區(qū)，通常在裝修過(guò)程中選擇維護(hù)和維修方法，通過(guò)加固建筑結(jié)構(gòu)來(lái)維護(hù)外觀和維護(hù)社區(qū)的原始面貌。第二，升級(jí)和修復(fù)。這個(gè)城市將有許多老住宅區(qū)需要修繕。這些只是居民區(qū)，沒(méi)有任何歷史和文化價(jià)值。這些定居點(diǎn)大多由上個(gè)世紀(jì)的單位提供資金。它們?cè)谕庥^和結(jié)構(gòu)上是穩(wěn)定的，可以生存。但是，小區(qū)外觀落后，配套設(shè)施不完善。此時(shí)，將選擇翻新和升級(jí)，加強(qiáng)和改善社區(qū)的配套設(shè)施。三是拆遷改造。這個(gè)城市有一些老城區(qū)，住宅小區(qū)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，環(huán)境不好，不適合居住。然而，住宅小區(qū)的地理位置要優(yōu)于大規(guī)模改造的小區(qū)。要科學(xué)合理地規(guī)劃建筑面積，合理安排當(dāng)?shù)鼐用瘛?/p>

2.2 城市舊居住區(qū)改造難點(diǎn)分析

2.2.1 重建資金嚴(yán)重短缺

目前，我國(guó)大部分城市的舊住宅區(qū)改造資金主要由政府財(cái)政部門撥配，但社會(huì)資金難以準(zhǔn)備。例如，在舊住宅區(qū)二次供水設(shè)施的改造中，政府部門會(huì)下發(fā)文件要求財(cái)政部門和區(qū)級(jí)單位投資進(jìn)行二次供水設(shè)施的改造。在政策的全面實(shí)施過(guò)程中，資金支持有限，給項(xiàng)目的實(shí)施帶來(lái)很大困難?；诖?，2015年出臺(tái)了新的財(cái)政政策，大力支持老住宅區(qū)二次供水項(xiàng)目的實(shí)施。

2.2.2 涉及眾多部門加大了管理的難度

實(shí)施城市舊住宅區(qū)改造工程，需要對(duì)供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)等配套設(shè)施進(jìn)行改造和升級(jí)，并對(duì)配水網(wǎng)絡(luò)和配水設(shè)施進(jìn)行改造。整個(gè)過(guò)程需要相關(guān)部門的配合。此外，舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施還將涉及消防、居委會(huì)、電信等單位。許多部門干預(yù)和參與增加了各部門之間協(xié)調(diào)的困難。一旦各部門之間的協(xié)調(diào)出現(xiàn)失誤，就很容易造成工期停滯或反復(fù)拆除等問(wèn)題，嚴(yán)重影響工程進(jìn)度和成本。

2.2.3 缺少規(guī)范性的管理體系

結(jié)合目前老舊小區(qū)的實(shí)際情況，老舊小區(qū)改造工程管理粗獷的問(wèn)題仍然存在，存在改造工程“群眾關(guān)注度大”、“項(xiàng)目分散”“工程簽證變更較多的特點(diǎn)”，從而對(duì)工程建筑管理提出了更高的要求。但在項(xiàng)目具體實(shí)施過(guò)程中，存在非標(biāo)施工的問(wèn)題。鑒于每個(gè)小區(qū)改造的特點(diǎn)不同，根據(jù)每個(gè)社區(qū)居民的實(shí)際需求，在項(xiàng)目的實(shí)施中會(huì)有很多變化。如果不嚴(yán)格控制這些過(guò)程，將嚴(yán)重影響改造工程的質(zhì)量和成本。

2.2.4 忽視被套設(shè)施的改造

大多數(shù)居民對(duì)舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目有更高的呼聲，希望通過(guò)社區(qū)改造完成配套設(shè)施的改善。例如，在一些老住宅區(qū)，老年人較多，所以上樓下樓很不方便。因此，在改造過(guò)程中，我們要充分發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，盡量滿足居民的生活需求。我們會(huì)選擇在樓梯外安裝外部電梯。再比如，舊住宅區(qū)的道路相對(duì)狹窄，在建設(shè)初期沒(méi)有考慮停車位的使用。然而，隨著人們生活水平的提高，私家車的數(shù)量每年都在增加，停車擁堵和困難時(shí)有發(fā)生。因此，要以解決這些問(wèn)題為重點(diǎn)，做好各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)工作，加大資金投入和支持力度。

3? 城市老舊小區(qū)改造工程對(duì)應(yīng)策略

3.1 實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)改造管理模式的創(chuàng)新

城市老舊小區(qū)之間存在很大的差異性，改造難度各不相同，因此，需要因地制宜，針對(duì)不同小區(qū)的特點(diǎn)展開(kāi)必要的分析與研究，從而制定改造方式與程度。首先，要充分發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，建立高層協(xié)調(diào)管理機(jī)制，實(shí)現(xiàn)各部門的協(xié)調(diào)與發(fā)展。在舊住宅區(qū)的改造過(guò)程中，城市管理、供水、供電、房屋建設(shè)等部門相互聯(lián)系，但是其中卻沒(méi)有高層協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，從而無(wú)法保證老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施。其次，應(yīng)詳細(xì)制定社區(qū)重建總體規(guī)劃的內(nèi)容，按照小區(qū)整改的特點(diǎn)，明確整改的內(nèi)容和進(jìn)展。最后，應(yīng)充分調(diào)動(dòng)參與單位的積極性，表彰在改造中取得良好進(jìn)展的單位和街道，制定評(píng)比政策，對(duì)所有施工單位進(jìn)行評(píng)比與獎(jiǎng)勵(lì)，激發(fā)參與人員的工作熱情。

3.2 加強(qiáng)老舊小區(qū)改造工程資金的扶持

首先，要拓展籌資渠道，通過(guò)宣傳推廣的方式，鼓勵(lì)企業(yè)帶資參與老區(qū)改造工作中，為老舊小區(qū)改造注入新鮮血液。通常城市老舊小區(qū)地處城市中心位置，因此可以充分利用地理優(yōu)勢(shì)，重新開(kāi)發(fā)閑置土地或臨街土地，采取多樣化融資方式吸引社會(huì)資金。其次，要加大對(duì)政府財(cái)政部門的財(cái)政支持，堅(jiān)持每年安排足夠的財(cái)政支出預(yù)算，通過(guò)市區(qū)財(cái)政出資與社會(huì)融資的方式增加投資量。最后，減少先關(guān)參與企業(yè)的負(fù)擔(dān)，通過(guò)減少稅收與規(guī)費(fèi)的方式降低企業(yè)建設(shè)成本。

3.3 加寬老舊小區(qū)改造內(nèi)容

在老舊小區(qū)改造過(guò)程中，不僅要重視建筑結(jié)構(gòu)表面結(jié)構(gòu)的加固與穩(wěn)定，還要適當(dāng)增加小區(qū)配套設(shè)施，重視供水與供電系統(tǒng)的改造與重修。主要從三個(gè)方面體現(xiàn)：

第一，要注重建筑設(shè)施的增設(shè)與完善，加強(qiáng)建筑小區(qū)內(nèi)供水排水系統(tǒng)的建立，重視地下管線的保護(hù)與維護(hù)工作。在工程開(kāi)始前，需要詳細(xì)查明地下管線以及設(shè)施的分布情況，在地下管線與地上設(shè)施相連接部位放置兩公分厚的鋼板。同時(shí)要嚴(yán)格按照施工計(jì)劃方案，掛設(shè)安全網(wǎng)與腳手架，做好施工現(xiàn)場(chǎng)的安全防護(hù)，防止施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生安全事故，從而給人們生命財(cái)產(chǎn)造成嚴(yán)重威脅。對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐調(diào)查發(fā)現(xiàn)，可以選擇十字交叉管線方式保護(hù)措施。老舊小區(qū)改造工程涉及地下管線數(shù)量與種類非常多，拆遷工作對(duì)工程進(jìn)展有很大的影響。采用此種鋪設(shè)方法就可以解決各種問(wèn)題的存在，起到事半功倍的效果。

第二，對(duì)小區(qū)環(huán)境進(jìn)行完善，其中包括對(duì)小區(qū)道路的建設(shè)，加強(qiáng)周邊生態(tài)環(huán)境保護(hù)。

第三，建立完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，適當(dāng)增加服務(wù)用房、設(shè)施設(shè)備等。我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入到老齡化社會(huì)階段，因此要結(jié)合老年人生活特點(diǎn)與需求，增加與老年人相匹配的配套設(shè)施，為廣大老年人創(chuàng)造良好的活動(dòng)環(huán)境與氛圍。

3.4 加強(qiáng)小區(qū)改造后期維護(hù)工作

通過(guò)聘請(qǐng)物業(yè)公司以及成立小區(qū)委員會(huì)的方式實(shí)現(xiàn)小區(qū)的可持續(xù)管理。通過(guò)座談會(huì)的方式走進(jìn)小區(qū)居民里，針對(duì)舊住宅區(qū)的改造，了解居民看法、意見(jiàn)和需求。同時(shí)有必要加大對(duì)物業(yè)管理的政府補(bǔ)貼，通過(guò)降費(fèi)的方式吸引物業(yè)公司的入駐，從而高效的解決舊住宅區(qū)的改造和后期維護(hù)與管理的難題。

4? 結(jié)論

綜上所述，城市舊住宅區(qū)改造是一項(xiàng)綜合的系統(tǒng)工程項(xiàng)目，時(shí)間需求量大，也需要長(zhǎng)期投入精力和資金，與百姓的切身利益與體會(huì)有密切的聯(lián)系，隨著時(shí)代的發(fā)展，促使舊住宅區(qū)改造管理體制的改革和創(chuàng)新發(fā)展。充分發(fā)揮政府在舊住宅區(qū)改造過(guò)程中的主導(dǎo)作用，從實(shí)際情況出來(lái)，找出適合老舊小區(qū)改造的方式，改善舊住宅區(qū)居民的幸福指數(shù)，為全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的建設(shè)目標(biāo)而努力。

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