成立 魏凌

摘要：《民法典》物權(quán)編是充分吸收《物權(quán)法》精華基礎(chǔ)上與時(shí)俱進(jìn)的提升?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編新設(shè)了居住權(quán)，利于促進(jìn)住房租賃市場和“以房養(yǎng)老”市場的發(fā)展;完善了建筑物區(qū)分所有權(quán)，有利于促進(jìn)物業(yè)管理效率和服務(wù)品質(zhì)的提升;對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題作了原則性規(guī)定，有利于更好地實(shí)現(xiàn)“有恒產(chǎn)者有恒心”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：居住權(quán);建筑物區(qū)分所有權(quán);住宅建設(shè)用地使用權(quán)

中圖分類號(hào)：D925? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）08-0062-65? 收稿日期：2020-06-26

《民法典》是市民生活的百科全書，是市民社會(huì)的基本法，也是國家治理體系的基本制度保障。2020年5月28日，十三屆全國人大三次會(huì)議表決通過了《中華人民共和國民法典》，中國正式步入了“民法典時(shí)代”?！睹穹ǖ洹纷鳛樾轮袊谝徊恳苑ǖ涿姆?，開創(chuàng)了我國法典編纂立法的先河。

回顧人類文明史，從公元前1776年古巴比倫國頒布世界上第一部成文法典《漢謨拉比法典》，到1804年《拿破侖法典》頒布，再到1990年《德國民法典》的實(shí)施，在大國繁榮昌盛的輝煌時(shí)代都會(huì)留下偉大的制度成果。5月29日，習(xí)近平主席在主持中共中央政治局第二十次集體學(xué)習(xí)時(shí)指出，《民法典》在中國特色社會(huì)主義法律體系中具有重要地位，是一部固根本、穩(wěn)預(yù)期、利長遠(yuǎn)的基礎(chǔ)性法律。當(dāng)前我國正處于決勝全面建成小康社會(huì)、實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)一百年”奮斗目標(biāo)的關(guān)鍵時(shí)期，出臺(tái)一部適應(yīng)時(shí)代發(fā)展、符合中國國情、反映人民意愿的《民法典》恰逢其時(shí)。

1《民法典》與《物權(quán)法》

《民法典》是在《婚姻法》《繼承法》《民法通則》《收養(yǎng)法》《擔(dān)保法》《合同法》《物權(quán)法》《侵權(quán)責(zé)任法》及《民法總則》等各民事單行法基礎(chǔ)上編纂而成，在2021年1月1日正式施行以后，原各民事單行法均將同時(shí)廢止?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編是在2007年頒布的《物權(quán)法》的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持尊重科學(xué)規(guī)律、立足本土實(shí)踐、堅(jiān)持人民至上的原則，對(duì)所有權(quán)、用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)等制度進(jìn)行了調(diào)整和創(chuàng)新，必將對(duì)未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

2《民法典》物權(quán)編的變化與創(chuàng)新

2.1新設(shè)“居住權(quán)”，完善住房權(quán)利體系

所謂居住權(quán)，是指以居住為目的，對(duì)他人的住房及其附屬設(shè)施所享有的占有、使用的權(quán)利。居住權(quán)最早誕生于羅馬法，具有強(qiáng)烈的人身色彩。羅馬時(shí)期的居住權(quán)制度主要是為了解決家庭成員“生有所靠、老有所養(yǎng)”的問題。在《物權(quán)法》立法過程中，居住權(quán)因適用面的問題引起了很大的爭議，最終未被納入其中。但隨著時(shí)代的發(fā)展，規(guī)范居住關(guān)系，保障權(quán)利人居住需求日益迫切，《民法典》在用益物權(quán)中首次增設(shè)了 “居住權(quán)”。第一，居住權(quán)的主體嚴(yán)格限定于自然人?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編將居住權(quán)定義為：“按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要?！痹凇皾M足生活居住”目的限制下，居住權(quán)人只能是自然人，而非法人或非法人組織，并且自然人原則上不能以生產(chǎn)經(jīng)營目的取得居住權(quán)?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編第369條規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”第二，居住權(quán)設(shè)立以無償為原則，但留了有償性的例外?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編第368條規(guī)定：“居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”大陸法系的人役權(quán)具有長期性和無償性的特點(diǎn)，但從比較法來看，德國等歐洲國家民法典也設(shè)置了有償性的例外。我國《民法典》允許有償設(shè)立居住權(quán)有利于所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)得到最充分利用。第三，居住權(quán)具有時(shí)間有限性和不可轉(zhuǎn)移性。居住權(quán)是特定自然人的用益物權(quán)，自然人的生存期限即為居住權(quán)的最長期限。《民法典》物權(quán)編第370條規(guī)定：“居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅?！本幼?quán)作為一種人役權(quán)，羅馬法中明確規(guī)定其是不能讓與的權(quán)利?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編第369條規(guī)定：“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承?！钡谒模幼?quán)可以通過合同或遺囑方式設(shè)立。根據(jù)《民法典》物權(quán)編第367條和第368條規(guī)定，通過合同設(shè)立的居住權(quán)，當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。通過遺囑設(shè)立居住權(quán)的，根據(jù)我國《民法典》物權(quán)編第371條和230條的規(guī)定，居住權(quán)自遺囑生效時(shí)設(shè)立。

2.2完善建筑物區(qū)分所有權(quán)，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展

《物權(quán)法》在建筑物區(qū)分所有權(quán)上的規(guī)定有利于保障業(yè)主的合法權(quán)益，但仍存在利益失衡和表決方式不合理的問題?！睹穹ǖ洹窂?qiáng)調(diào)私權(quán)保障，從更好地維護(hù)和實(shí)現(xiàn)業(yè)主權(quán)利角度對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)做了更加細(xì)致和完善的規(guī)定。第一，增加了居委會(huì)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)的義務(wù)?！段餀?quán)法》僅明確規(guī)定了地方政府有關(guān)部門對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)具有指導(dǎo)和協(xié)助義務(wù)，未直接規(guī)定居委會(huì)具有此項(xiàng)義務(wù)?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編第277條規(guī)定：“地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助?！钡诙瑑?yōu)化業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則。對(duì)于業(yè)主共同決定事項(xiàng)，《物權(quán)法》的規(guī)定是“面積和人數(shù)雙過半同意”（即經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意），重大事項(xiàng)“雙過三分之二同意”，通過條件較為嚴(yán)苛，實(shí)踐中因部分業(yè)主不參與或無法聯(lián)系而導(dǎo)致無法快速形成有效決議?！睹穹ǖ洹方档土吮頉Q通過的門檻，計(jì)算方式改為“專有部分面積占比”，計(jì)算基數(shù)是專有部分面積而非建筑物總面積;一般事項(xiàng)經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過半同意”，相當(dāng)于整體專有部分面積占三分之一以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之一以上業(yè)主同意;重大事項(xiàng)經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過四分之三同意”，相當(dāng)于是整體專有部分面積占二分之一以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上業(yè)主同意。第三，明確了業(yè)主共同部分經(jīng)營收入歸屬?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第14條第2款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)等擅自進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)，權(quán)利人可以要求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途?！薄睹穹ǖ洹肺樟诉@一司法解釋并進(jìn)一步完善，第282條規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！钡谒?，增加了催繳物業(yè)費(fèi)的禁止性行為。過去因缺乏法律明文規(guī)定，不少物業(yè)公司在物業(yè)合同中會(huì)約定以斷水?dāng)嚯姷姆绞酱呤瘴飿I(yè)費(fèi)，嚴(yán)重影響業(yè)主基本生活?！睹穹ǖ洹返?44條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)?！?/p>

2.3對(duì)住宅用地使用權(quán)屆滿續(xù)期問題作出原則性規(guī)定，保障“戶有所居”

《物權(quán)法》第149條雖然規(guī)定了住宅建設(shè)用地使用權(quán)的自動(dòng)續(xù)期的規(guī)則，但未就如何續(xù)期作出具體規(guī)定?！睹穹ǖ洹返?59條明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！钡谝?，自動(dòng)續(xù)期不等于永久續(xù)期。住宅建設(shè)用地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，法定的用益物權(quán)一般都有使用期限。如果將其界定為永久續(xù)期，就幾乎等同于永久的所有權(quán)，這與我國堅(jiān)持土地社會(huì)主義公有制的原則和底線相沖突。第二，未明確具體續(xù)期期限。當(dāng)前雖然已經(jīng)出現(xiàn)了部分城市住宅用地到期的問題，但絕大部分地區(qū)的住宅用地距離70年仍有很長的時(shí)間，而且房屋一般的設(shè)計(jì)使用壽命是50年，所以本次《民法典》僅規(guī)定了自動(dòng)續(xù)期的原則，而未明確是續(xù)期的次數(shù)和時(shí)限。第三，續(xù)期是有償?shù)摹o償自動(dòng)續(xù)期有違市場公平，也將加大房地產(chǎn)投機(jī)行為，不利于提高土地利用效率。至于續(xù)期費(fèi)用是采取土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)還是從社會(huì)福利和保障民生角度綜合衡量則需要在《城市房地產(chǎn)管理法》修訂過程中做更深入的研討。

3《民法典》物權(quán)編對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

3.1有利于促進(jìn)住房租賃市場和“以房養(yǎng)老”市場的發(fā)展

我國最高人民法院2001年頒布的《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第27條第3款規(guī)定：“離婚時(shí)，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)中的住房對(duì)生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)?！边@是我國對(duì)居住權(quán)最早的表述。此后居住權(quán)在《物權(quán)法》的立法過程中，因爭議較大而擱置。隨著近年來我國住房供需結(jié)構(gòu)性矛盾和人口老齡化問題加劇，在物權(quán)中增加居住權(quán)的呼聲越來越高。本次《民法典》新設(shè)“居住權(quán)”是貫徹黨的十九大報(bào)告提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的體現(xiàn)，有助于進(jìn)一步完善多層次的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)住房租賃市場和“以房養(yǎng)老”市場的發(fā)展。

由于當(dāng)前我國住房租賃市場監(jiān)管制度不健全，租賃關(guān)系不穩(wěn)定，極大地限制了住房租賃市場的發(fā)展。居住權(quán)作為一種用益物權(quán)，其相對(duì)于租賃這種債權(quán)性的住宅使用方式具有更強(qiáng)的對(duì)抗效力，可以

有效地保障租戶的居住權(quán)利不被出租方隨意侵犯。2014年6月，中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)出臺(tái)了《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)指導(dǎo)意見》，宣布在北京、上海、廣州、武漢4市開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)工作。但由于傳統(tǒng)觀念束縛、房屋產(chǎn)權(quán)以及法律保障等問題，試點(diǎn)效果并不理想。居住權(quán)是在所有權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)際并未轉(zhuǎn)移的情況下，僅用益物權(quán)的轉(zhuǎn)移。收入緊張的老年人可以通過辦理登記手續(xù)取得居住權(quán)，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給特定機(jī)構(gòu)，從而獲得相應(yīng)的收入以安度晚年。

3.2有利于促進(jìn)物業(yè)管理效率和服務(wù)品質(zhì)的提升

黨的十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，全面深化改革的總目標(biāo)是完善和發(fā)展中國特色社會(huì)主義制度，推進(jìn)國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化。城鄉(xiāng)社區(qū)是居民群眾安居樂業(yè)的家園，是社會(huì)治理的基本單元。城鄉(xiāng)社區(qū)治理的現(xiàn)代化既是國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的重要組成部分，也是實(shí)現(xiàn)國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的重要基礎(chǔ)。物管矛盾一直都是我國城市小區(qū)治理的老大難問題。原先利用共有空間增設(shè)停車位、共有基礎(chǔ)設(shè)施上的各類廣告和出租共有空間是物業(yè)公司在小區(qū)共有空間上獲得收益的三大主要來源。《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》并未對(duì)收益的使用方式作出明確規(guī)定，物管企業(yè)的操作空間較大?！睹穹ǖ洹访鞔_規(guī)定共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有，并且降低了業(yè)主共同決定事項(xiàng)的門檻，進(jìn)一步完善了建筑物區(qū)分所有權(quán)，有利于激發(fā)社區(qū)自治的活力，促進(jìn)物管企業(yè)管理效率和服務(wù)品質(zhì)的提升。

3.3有利于更好地實(shí)現(xiàn)“有恒產(chǎn)者有恒心”

古代思想家孟子云：“民之為道也，有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心”。在我國土地出讓制度確立20多年后，由于頂層設(shè)計(jì)的先天缺陷，青島、溫州、深圳等城市早期出讓的建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)出現(xiàn)了到期的問題，并引起了中央的重視?！段餀?quán)法》在制定時(shí)曾對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期問題做過研討，但因爭議過大，僅在第149條中規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。對(duì)于住宅用地使用權(quán)的續(xù)期期限、是否收取費(fèi)用等問題則采取了回避態(tài)度。2016年11月27日，中共中央、國務(wù)院《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》（以下簡稱《產(chǎn)權(quán)保護(hù)意見》）指出，

“研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期”。2016年12月8日，《國土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的復(fù)函》確立了“不需要提出續(xù)期申請(qǐng)”“不收取費(fèi)用”“正常辦理交易和登記手續(xù)”的“兩不一正?！钡倪^渡方案。《民法典》在《物權(quán)法》的基礎(chǔ)上，按照《產(chǎn)權(quán)保護(hù)意見》的要求，明確了自動(dòng)有償續(xù)期原則，為廣大人民群眾“安居樂業(yè)”下了定海神針，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

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