劉媛

摘要：新型冠狀病毒引起的肺炎（以下簡(jiǎn)稱新冠肺炎）自2020年春節(jié)前在中國(guó)爆發(fā)以來，截至目前累計(jì)確診人數(shù)為8.38萬人。僅僅2個(gè)多月中國(guó)政府就很好的控制了疫情的蔓延，大多數(shù)企業(yè)已相繼復(fù)工，雖然新冠肺炎對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)造成了重大影響，但政府出臺(tái)了相應(yīng)政策，與企業(yè)共渡難關(guān)?，F(xiàn)就新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響進(jìn)行闡述并提出相應(yīng)建議。

關(guān)鍵詞：新冠肺炎疫情;房地產(chǎn)企業(yè);影響;建議

2020年3月起，新冠肺炎疫情蔓延至全球，截至目前國(guó)外已累計(jì)確診200.71萬人，每天仍以近10萬的數(shù)字遞增。雖然中國(guó)本土很好的控制了疫情，但由于每日境外輸入確診數(shù)近日逐漸增加，并出現(xiàn)了本土確診病例，就目前的形式看，新冠肺炎仍將持續(xù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，新冠肺炎疫情對(duì)現(xiàn)金回流、投資建設(shè)、融資及償債都產(chǎn)生了重大影響。

一、 對(duì)現(xiàn)金回流的影響

為抗擊新冠肺炎，全國(guó)百余座城市房管部門緊急出臺(tái)“停售令”。關(guān)閉售樓處，暫停房產(chǎn)銷售，全國(guó)多地明確發(fā)文企業(yè)復(fù)工時(shí)間不得早于2020年2月10日。之后隨著各地疫情的發(fā)展，復(fù)工時(shí)間繼續(xù)延后，給全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來重大影響。

據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年1月百?gòu)?qiáng)房企整體銷售按權(quán)益口徑同比下滑16.2%。房產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)企業(yè)主要的現(xiàn)金回流。2020年1月由于存在春節(jié)反鄉(xiāng)，銷售數(shù)據(jù)由于新冠肺炎疫情導(dǎo)致的影響并未完全凸顯。2020年2月百?gòu)?qiáng)房企整體銷售按權(quán)益口徑同比下滑37.9%，2020年3月百?gòu)?qiáng)房企整體銷售按權(quán)益口徑同比下滑17%。自2月下旬由于各地房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)復(fù)工，3月較2月相比，銷售數(shù)據(jù)稍有回暖，但整體2020年1季度銷售數(shù)據(jù)同比下降近20.8%。如今新冠肺炎疫情在全球大規(guī)模的爆發(fā)，加之國(guó)內(nèi)近日多地出現(xiàn)的本土病例，數(shù)據(jù)有增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2020年2季度房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)仍舊不容樂觀。

就目前形勢(shì)，即使因疫情導(dǎo)致的購(gòu)房需求延后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊也是很大的。銷售回款是房地產(chǎn)企業(yè)的主要現(xiàn)金流入，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年銷售回款占比企業(yè)實(shí)際到位資金近50%，不能回籠資金，勢(shì)必帶來嚴(yán)重的資金鏈問題，中小企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒚媾R倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。

二、 對(duì)投資建設(shè)的影響

為抗擊新冠肺炎，全國(guó)百余座城市房管部門緊急出臺(tái)“停工令”，暫停房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑工地施工。由于工地施工人員來自全國(guó)各地，復(fù)工前需自行隔離14天，加之工地復(fù)工時(shí)間一再延后，有的地區(qū)3月底才批準(zhǔn)復(fù)工，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大影響。

房地產(chǎn)企業(yè)在建項(xiàng)目需要耗費(fèi)大量的資金，銷售量下跌已經(jīng)造成企業(yè)資金回籠問題，面對(duì)疫情造成的不確定性，對(duì)于土地投資節(jié)奏和投資規(guī)模將更加謹(jǐn)慎。2020年一季度，全國(guó)百城土地成交量下滑23.2%。二季度土地市場(chǎng)是否會(huì)回暖將首先取決于房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況。

三、 對(duì)融資及償債的影響

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，2019年房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債3.49萬億元，償債高峰期自2020年3季度至2021年3季度。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率逐年遞增，對(duì)融資的依賴度越來越高。

房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有銀行貸款、信托融資、上市融資等。自2019年5月起，房地產(chǎn)企業(yè)外部融資持續(xù)收緊，因新冠肺炎疫情影響現(xiàn)金回流減弱將進(jìn)一步削弱企業(yè)償債能力，若企業(yè)無法在資本市場(chǎng)進(jìn)一步獲得融資，抗沖擊能力將大幅下降，房地產(chǎn)企業(yè)將遭受巨大的財(cái)務(wù)壓力。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，2020年1月25至2月10日，95家典型房企只完成了4筆發(fā)債融資，發(fā)債規(guī)模約70.5億元，同比下降86%。

四、應(yīng)對(duì)現(xiàn)金回流影響提出建議

大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛啟動(dòng)線上銷售渠道，最先啟動(dòng)的是樂居房產(chǎn)，隨后2020年2月13日恒大宣布全國(guó)所有樓盤在自有平臺(tái)“恒房通”啟動(dòng)線上購(gòu)房，成為全國(guó)首個(gè)全面推行“網(wǎng)上購(gòu)房”的房地產(chǎn)企業(yè)。緊接著金地、碧桂園等大型房企也陸續(xù)推出了線上購(gòu)房小程序。部分房地產(chǎn)企業(yè)通過定金報(bào)價(jià)差額補(bǔ)償、售房一定時(shí)間內(nèi)無理由退房的等方法來促進(jìn)銷售。上述營(yíng)銷策略或可在一定程度上緩解新冠肺炎疫情給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的沖擊。

之后恒大在網(wǎng)上曬出了“成績(jī)單”：3天鎖定4.75萬套，價(jià)值580億元人民幣，全國(guó)600多出樓盤均由認(rèn)購(gòu)。恒大的這場(chǎng)全民銷售無疑給其他房地產(chǎn)企業(yè)開了個(gè)好頭。

五、應(yīng)對(duì)投資建設(shè)影響提出建議

部分地方政府出臺(tái)相關(guān)政策，幫助房地產(chǎn)企業(yè)渡過難關(guān)。如2020年2月13日，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于疫情期間土地出讓合同履行有關(guān)事項(xiàng)的通知》，推出了疫情期間助力解決企業(yè)階段性資金困難的六條措施，明確在疫情一級(jí)響應(yīng)期間企業(yè)可延遲繳納土地出讓金、最長(zhǎng)可延期至疫情一級(jí)響應(yīng)結(jié)束后的33天內(nèi)，實(shí)實(shí)在在的為房地產(chǎn)企業(yè)助力。為切實(shí)降低新冠肺炎疫情對(duì)企業(yè)的影響，全力支持企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，維護(hù)南京市土地市場(chǎng)健康平穩(wěn)運(yùn)行，通知中明確企業(yè)可就土地出讓合同（含補(bǔ)充協(xié)議）申請(qǐng)重新簽訂補(bǔ)充協(xié)議，延遲繳納土地出讓金，延遲開、竣工。

目前因新冠肺炎疫情的影響，人們看房和購(gòu)房的意愿受到較大抑制，但由于剛需及改善的存在，疫情過后置業(yè)的需求可能釋放。若供求失衡，可能造成新一輪的房?jī)r(jià)上漲，尤其在一線和核心二線城市，穩(wěn)“房?jī)r(jià)”將是這些地區(qū)調(diào)控的重點(diǎn)。因此，在未來一定時(shí)間內(nèi)，首先需要強(qiáng)化供給端的調(diào)控，合理適當(dāng)?shù)脑黾臃康禺a(chǎn)市場(chǎng)供給，保證地價(jià)的穩(wěn)定。對(duì)于核心城市適當(dāng)增加土地供應(yīng)，同時(shí)土地拍賣方面采取適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，如降低土地競(jìng)買保證金比例、允許出讓金繳納適當(dāng)延期等，增加房地產(chǎn)企業(yè)拿地的積極性。

因城施政，對(duì)限價(jià)政策作出適當(dāng)調(diào)整。高端項(xiàng)目的限價(jià)原則要明確，中低端項(xiàng)目給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的自主調(diào)價(jià)空間。在落實(shí)“住房不炒”的前提下，松緊結(jié)合，保持房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定。對(duì)于三四線城市，由于一二線城市落戶政策的放開，加之新冠肺炎疫情的影響可謂是雪上加霜，應(yīng)嚴(yán)格按照住建部要求，防控三四線城市房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

六、應(yīng)對(duì)融資及償債影響提出建議

2020年2月19日，央行貨幣政策報(bào)告中提出：加大對(duì)新冠肺炎疫情防控的貨幣信貸支持力度。對(duì)受疫情影響較大的行業(yè)，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。對(duì)受疫情影響嚴(yán)重的企業(yè)到期還款困難的，可予以展期或續(xù)貸。通過適當(dāng)下調(diào)貸款利率、增加信用貸款和中長(zhǎng)期貸款等方式，支持相關(guān)企業(yè)戰(zhàn)勝疫情災(zāi)害影響。

建議支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，允許部分受疫情影響較大的房地產(chǎn)企業(yè)延期還貸，加快貸款展期辦理，為企業(yè)調(diào)整還款計(jì)劃，以緩解資金鏈風(fēng)險(xiǎn)的沖擊。

七、結(jié)束語

WHO將新型冠狀病毒引起的肺炎命名為2019-nCoV，因這場(chǎng)突如其來的疫情，造成了中國(guó)各省市全面停工停產(chǎn)、為應(yīng)對(duì)疫情，房地產(chǎn)企業(yè)相繼采取了應(yīng)對(duì)措施。政府部門也及時(shí)出臺(tái)了相關(guān)優(yōu)惠政策及導(dǎo)向，積極與房地產(chǎn)企業(yè)共同面對(duì)困難。

參考文獻(xiàn)：

[1]中誠(chéng)信國(guó)際.《新冠病毒肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響》.新浪財(cái)經(jīng).2020.2.

[2]盛松成.《新冠疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊與對(duì)策建議》.新浪科技.2020.2.

（作者單位：南京萬盛置業(yè)有限公司）