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摘要：房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅收體系中的重要稅種，對維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)，平衡房地供求有著重要的作用。本文通過供求理論和四象限模型來分析一線城市在征收房產(chǎn)稅后對住房市場所產(chǎn)生的影響，對房產(chǎn)稅出臺后的相關(guān)住房政策改變進(jìn)行了假設(shè)，使結(jié)論更貼近現(xiàn)實，并為全面實行房產(chǎn)稅提出一些建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅;住房市場;一線城市

1 緒論

目前我國在房地產(chǎn)方面的稅費主要存在于交易環(huán)節(jié)，而在持有過程中并沒有征稅，這就導(dǎo)致了許多人或開發(fā)商囤積住房，影響了房地產(chǎn)市場的供給，擾亂了正常市場的交易秩序。在此背景下，中央2011年進(jìn)行了房產(chǎn)稅改革試點，將上海和重慶作為兩個試點區(qū)以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的秩序，平穩(wěn)房價。如今全國各大城市已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)實行了限購限貸新政，認(rèn)房又認(rèn)貸的新模式下使房地產(chǎn)市場恢復(fù)平穩(wěn)，包括共有產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)讓真正需要住房的人有房所居。在這樣的背景下，房產(chǎn)稅與新政策起到了相輔相成的作用，稅收機(jī)制可以將許多空置住房流入市場，增加住房供給，讓房價穩(wěn)定在合理水平。

2 房產(chǎn)稅對一線城市住房市場的影響分析

2.1 房地產(chǎn)市場的供求分析

首先從供求關(guān)系來分析，在房產(chǎn)稅征收之前供給曲線與需求曲線如圖1，當(dāng)供給等于需求時S曲線與D曲線相交于E1點，此時E1為供需平衡點。

當(dāng)房地產(chǎn)市場平衡時供給等于需求，但增加房產(chǎn)稅后由于持有環(huán)節(jié)成本的增加，影響了住房的需求，需求曲線會向左平移，如圖1虛線所示。

圖1? 征收房產(chǎn)稅前后的供求曲線對比

新的平衡點由E1變?yōu)镋2，價格由原來的P1下降到P2，需求量由Q1減少到Q2，由于在一線城市中，土地供給已經(jīng)接近飽和，增量市場較為平穩(wěn)，所以供給彈性較低，房產(chǎn)稅對供給曲線影響不大，于是在市場機(jī)制的作用下新的平衡點E2表明房價會隨著房產(chǎn)稅的出臺而降低。

2.2 房地產(chǎn)市場的四象限模型分析

再從房地產(chǎn)四象限模型來看，如圖2，當(dāng)住房市場平衡時，房地產(chǎn)使用市場和投資市場在四個象限中都保持著合理的比例，但是在其中一個元素發(fā)生變化時，它們之間就會產(chǎn)生新的平衡。

例如當(dāng)征收房產(chǎn)稅后，原本的平衡便會改變，新平衡下的房價，租金，供給，需求都會發(fā)生一些變化，如圖2虛線所示：

圖2? 征收房產(chǎn)稅前后的房地產(chǎn)四象限模型對比

在房地產(chǎn)交易市場中，根據(jù)四象限模型可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)增加了房產(chǎn)稅后，由于持有成本適量增加，導(dǎo)致需求會減少，于是平衡點會向左平移，這時由于房產(chǎn)稅的增加資本化率i會增大，第二象限曲線會向上偏折，導(dǎo)致房價下降，價格下降引起新開發(fā)項目數(shù)量減少，最終帶來住宅存量減少，租金上升。如今有的一線城市房地產(chǎn)市場遇冷，根據(jù)這些一線城市如今的房地產(chǎn)政策來看，在房產(chǎn)稅出臺后，為了平衡市場，防止房地產(chǎn)市場過冷，政府有很大的可能會放松調(diào)控政策，以達(dá)到房產(chǎn)稅與政策相輔相成的作用。所以在房產(chǎn)稅出臺后在交易環(huán)節(jié)中可能會面臨以下變化：

2.2.1 貸款利率會適量下調(diào)。一線城市的貸款受到政策影響，利率不斷攀升，包括首套房和二套房的首付款比例以及利率都達(dá)到了史上最高，這就使一些想要買房的人望而卻步。在房產(chǎn)稅出來后，為了不對房地產(chǎn)市場造成沖擊，銀行貸款利率應(yīng)會適當(dāng)降低。

2.2.2 交易環(huán)節(jié)稅收減少，目前我國房地產(chǎn)稅收種類別繁多，稅負(fù)過重，如果一線城市在征收房產(chǎn)稅后，為了不給百姓造成過多的稅收負(fù)擔(dān)政府將會減少一些稅收，當(dāng)然這也需要結(jié)合當(dāng)前征收房產(chǎn)稅的力度而決定。

2.2.3 放寬購房政策。房產(chǎn)稅的出現(xiàn)使人們在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本增加了，這多多少少會影響人們對房屋的需求，由于現(xiàn)在一線城市限購限貸的政策過嚴(yán)，近一年來房地產(chǎn)市場明顯降溫，當(dāng)房產(chǎn)稅出現(xiàn)后若不放寬購房政策，可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場遇冷，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

在住宅租賃市場中，稅收都具有轉(zhuǎn)嫁的特征，房產(chǎn)稅也不例外，從前文的四象限模型的分析可以得出房租會上漲。這是因為在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)中所需成本增加了，而房屋所有者為了降低成本必然會增加房租，但這只是一方面，由于房產(chǎn)稅的增加會使一些房地產(chǎn)的投機(jī)者不得不將自己手中的空置房提供到市場中出租或出售，以用來減少成本，這會使存量市場供給增加，但這個供給是短期的不可持續(xù)的，它可能會使房租和房價在一定時期內(nèi)呈現(xiàn)下降的趨勢，但隨著市場規(guī)律的影響，房租會上漲到一定水平后達(dá)到平穩(wěn)。

3 結(jié)論與建議

3.1 結(jié)論

在一線城市和一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較迅速的城市中，房產(chǎn)稅主要起調(diào)節(jié)市場的作用，當(dāng)征收房產(chǎn)稅后若政策因素和貸款利率保持不變，保有環(huán)節(jié)的成本增加會導(dǎo)致投資性需求減少，房價降低，新增商品房數(shù)量減少，但是商品房租賃市場短期供給會增加，房租升高，住宅交易市場和租賃市場結(jié)構(gòu)將達(dá)到平衡，不再以原先的交易市場為主，同時集體建設(shè)用地市場將提升競爭力。房產(chǎn)稅對住宅市場的影響不僅僅是單因素的影響，更多的是不同因素交織作用在一起，從稅收體系到地方政策，每一個因素的變化都會引起其他因素的變化并對住房市場產(chǎn)生過多過少的影響。

3.2 建議

由于中國的房地產(chǎn)市場與國外不同，所以在征收房產(chǎn)稅時不能照搬國外的稅收制度，如何科學(xué)的制定房產(chǎn)稅稅收制度是當(dāng)前亟待解決的難題，根據(jù)前文分析筆者提出了以下幾點建議：

3.2.1 明確稅收目的。實行任何一項稅收都要有相應(yīng)的目的，不同的用途所需要繳納的房產(chǎn)稅也不同，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場的影響也不同。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的地區(qū)應(yīng)以調(diào)節(jié)市場為主要作用，而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢的地區(qū)應(yīng)以平衡收入差距為主要目的。擁有明確的稅收目的可以讓房產(chǎn)稅起到更好的效果。

3.2.2建立完善的不動產(chǎn)登記制度。完善的不動產(chǎn)登記制度是房產(chǎn)稅出臺的奠基石，它可以清楚地記錄個人名下的房產(chǎn)，既可以避免稅收時調(diào)查權(quán)屬的麻煩，也可以更好的管理住房市場，讓房產(chǎn)稅更好的發(fā)揮作用。

3.2.3 完善稅收體系。目前我國在房地產(chǎn)業(yè)稅收過重，且稅收結(jié)構(gòu)不合理，交易環(huán)節(jié)之中的稅收明顯大于保有環(huán)節(jié)，因此在房產(chǎn)稅出臺前應(yīng)合理制定相關(guān)稅收體系，平衡各個環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，為房產(chǎn)稅的實行打下堅實的基礎(chǔ)。

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