樊俊

摘要：要做好一項工程，良好的管理水平是必不可少的。在房地產(chǎn)行業(yè)中，常常會出現(xiàn)拖工期、趕進度的現(xiàn)象。歸根結底，是管理層出現(xiàn)了問題，導致了最終的成品達不到客戶的需求。目前房地產(chǎn)的局勢不容樂觀，在國家政策變動的情況下，想要提升競爭力是很不容易的一件事。下面，筆者將對房地產(chǎn)項目施工問題的管理水平問題提出建議。

關鍵詞：房地產(chǎn)項目;施工水平;管理手段

自國家限制購房開始，房地產(chǎn)行業(yè)的熱度有所降低。一些中小型房地產(chǎn)公司面臨新的困境，在客戶需求減少的情況下，倦怠和疲態(tài)隨之而來。工程的質(zhì)量和效率大不如前，這也是為什么房地產(chǎn)品牌公司更受歡迎的原因。為了提高公司的價值和口碑，筆者建議多從管理層入手，管理層掌握著整個工程的進度，良好的管理手段對項目的質(zhì)量有重要意義。不僅要控制項目的工期長短，也要達到客戶的要求，保質(zhì)保量完成任務才是關鍵所在。

1 節(jié)點控制

作為一名合格的管理人員，首先要做好統(tǒng)籌規(guī)劃，一般來說，一個項目按照時間點可以分為幾段，這些時間點影響著整個計劃。掌握這些關鍵節(jié)點，就是企業(yè)在抓細節(jié)，把任務做細做精的一種體現(xiàn)，會給客戶留下好的印象。節(jié)點控制是一種四兩撥千斤的高效管理辦法。

1.1 做好備選計劃

施工的過程中由于有各種不可抗力因素引起的，不可避免的工期延長。這就要求管理人員要有高的敏感度和觀察力，對進度的把控要落實到人身上。比如出現(xiàn)了極端天氣或者是材料問題，或者是突發(fā)事件（如新型冠狀病毒肺炎）導致停工減產(chǎn)，應該及時向客戶報告，并且做出一個備用計劃，即在規(guī)定時間內(nèi)補齊遺漏的進度。特別是在到了新舊工程交替的“節(jié)點“的位置，第一，工作人員要認真分析原因，做好分析報告，與總的工程進度進行比對，并思考如何調(diào)整或者延期。第二，及時了解承包商的情況，包括現(xiàn)有的人手、機器、基礎材料、工作時長，避免出現(xiàn)為了趕進度而粗制濫造的情況。第三，如果必須要進行時間節(jié)點的修改，那么就要考慮到各種綜合因素的影響，人員的滿意度、資金的分配以及勞動力的生產(chǎn)效率等等。常言道：常在河邊走，濕鞋是在所難免的，這時候，就要注意制定合理的備選計劃，避免突發(fā)情況帶來的手忙腳亂^[1]。

1.2 精確調(diào)控

節(jié)點控制，要求精確到“點“。管理者必須清楚地了解整個工程的任務分配。從初期的材料購進到最后的工程交接，這一條流水線上，要進行適當?shù)乜刂?。比如說，初期購進了哪些材料，這一部分大多是由公司的成本部進行的，材料的質(zhì)量直接決定了最后產(chǎn)品的質(zhì)量，所以，嚴格把控材料的質(zhì)量是非常有必要的?，F(xiàn)場管理人員應該定期抽查或?qū)⒉牧纤蜋z，對于購買的劣質(zhì)材料不予采用。中期容易出現(xiàn)的問題是勞動力效率不足，工人在中期最容易出現(xiàn)疲態(tài)。掌握好工人的交班順序，這是場地負責人的任務。與負責人定期交流是很有必要的，不僅可以了解工程的進度，而且還能對其進行把控。后期的主要問題是交接，客戶可能會存在一些疑問，一般咨詢的對象為本公司的銷售，銷售對于工地的實際情況其實不太了解，需要與管理層交涉，管理層掌握著整個公司的檔案和資料，通常是由工程部門保管。加強工程和銷售之間的聯(lián)系，有利于推廣公司的產(chǎn)品。這樣一來，一環(huán)扣一環(huán)，一個完整、清晰的項目鏈就形成了^[2]。

2 安全控制

安全永遠是第一選擇。當客戶在選擇房源的時候，首先要考慮的就是安全。包括減震、防潮、防腐等。為什么有的樓盤可以長期地在中介方流動？靠的就是口碑和質(zhì)量，豆腐渣工程向來都有，想要把工程做的更精，安全也是必不可少的。

2.1 落實責任

上文談到各級各類人員的交接問題，筆者認為，交接的過程中，最容易出現(xiàn)安全問題。第一，在購買原材料的時候，由于信息不對等，造成的尺寸不和或者材料脆性過大，容易造成安全事故。這個責任采購人員應該承擔大部分，所以在考慮采購時，要指派一個熟悉材料的工程師或者建筑師進行監(jiān)督，對材料的質(zhì)量進行篩選，保質(zhì)保量完成任務。第二，在正式施工時，場地人員以及周邊的安全隱患成為最大的問題。工人是否人人都具備完整的保護措施——頭盔、特制背心、膠鞋等。在施工過程中，考慮到是否對居民造成影響，掉落的細屑，施工的噪音以及可能存在的突發(fā)情況。在工地，主要的負責人應該是班組長，班組長作為領導人力班子的核心力量，要做好帶頭作用。班組長與工人要與公司簽訂安全責任書，對安全問題做出保障。當出現(xiàn)工地安全問題時，及時向管理層匯報，如果存在解決不了的人事糾紛——比如居民鬧事或者工傷，應該交由公司負責，而不是私下解決。事實證明，多起糾紛最后鬧大就是因為私下沒有溝通好，導致了矛盾的激化。第三，在與承包商、中介公司交接時，公司的銷售、代理對于客戶的反饋要如實匯報，不能有所隱瞞。從某些方面來講，銷售和代理代表了公司的形象，遇到抹黑或者造謠的惡性交易，應該采取法律的保護，而不是與客戶爭執(zhí)不休，損害公司的形象^[3]。

2.2 記錄備案

對于已經(jīng)處理過的安全問題，應該及時備案，作為出現(xiàn)類似情況的參照。第一，材料問題，如果是廠商的問題，那么就要酌情考慮下次的合作問題，如果是采購出現(xiàn)了問題，那么就要考慮裁員或者是給予懲處。第二，工傷和居民糾紛，工傷處理必須按照相關的規(guī)定進行補償，同時安撫工人的心，可以適當?shù)亟o予假期或者其余“送溫暖互動“。對于居民糾紛來說，首先要了解困擾居民的原因在哪里——是施工的噪音太大，或者是工地管理蠻不講理，還是掉落的施工垃圾沒有及時地處理。然后進行對癥下藥：對于噪音，多采用減噪吸音板，避免深夜施工，提升工作效率都是很好的解決方法。對于工地管理者的問題，公司應該設置投訴信箱，對于過分的舉動應該有舉報的途徑。管理者根據(jù)實際情況進行及時的反饋，與施工所在地居民打好關系。對于造成多余的工地垃圾，應該定期清理，與當?shù)氐沫h(huán)衛(wèi)工人進行交流，保證施工環(huán)境的干凈和整潔。經(jīng)過這樣一系列處理，相信管理人員對緊急情況的處理能力更上一層樓。在解決這些問題的過程中，相信積累下來不少經(jīng)驗，在培訓新員工的時候，可以將解決措施作為案例講解^[4]。

3 質(zhì)量與成本控制

保質(zhì)保量完成工程是一個房地產(chǎn)公司的基本任務，可惜的是，目前很多公司的產(chǎn)品都達不到要求，要么出現(xiàn)事半功倍的情況，要么出現(xiàn)超支預算的情況，這些情況對于公司的發(fā)展都不是好事。真正的優(yōu)質(zhì)管理層也不會在這兩個問題上“栽跟頭”。

3.1 質(zhì)量控制

一個工程的好壞主要因素是人。要制定合理詳細的施工計劃，而且保證能夠完整實行。在一個工程實行的工程中，人的好壞直接決定了成品的好壞，從采購原材料開始，到交接工作結束，各個環(huán)節(jié)都需要人事處理。我們必須要求秉持合作第一，盡快完成任務，勁往一處使的核心思想，避免公司內(nèi)部出現(xiàn)內(nèi)斗和爭執(zhí)。當然，多數(shù)爭執(zhí)的出發(fā)點都在勞酬分配上，財務部要盡量做到公平、公正，絕不能出現(xiàn)能者少得的情況，給員工們帶來不好的印象。還有一點很重要的是技術難題，施工時，由于各種原因，會出現(xiàn)一些工程師很難解決的問題，這時候有必要向友司進行求助，在學習先進優(yōu)秀公司的管理運營和危機處理的同時，讓兩家公司的技術都得到了提升。

3.2 成本控制

一個公司如果不能很好地管理資產(chǎn)，就容易出現(xiàn)資金短缺的問題，最直觀的反應是員工遲遲得不到工資，工作熱情大大下降。成本控制體現(xiàn)在二個方面：第一，原材料的支出，在能夠接受的范圍內(nèi)，盡量用好的材料，但是也不要為了產(chǎn)品的“金邊”而選擇太貴的材料，畢竟經(jīng)濟適用型才是最受歡迎的。而且采購人員要及時與財務部取得聯(lián)系，避免年底查賬時“對不上號”。做到直處全透明。第二，人力，就是我們常說的員工工資和福利，一個好的管理情況是，在資金足夠的情況下，盡量滿足工資按時發(fā)放。在資金不夠的情況下，也不要拖欠太久。還有一部分資金是用于招工的，對工人的管理比公司員工更加復雜，包括工地住宿，三餐承包等。第三，宣傳，如果是商業(yè)性質(zhì)的房源，在招標的時候是有一個必須的花費的，盡量選擇有信譽的廣告公司進行合作，根據(jù)公司的受眾進行設計，并且在宣傳過程中有針對性地進行廣告投放，能幫助我們獲得更多客戶^[5]。

4 結語

綜上所述，在管理施工過程中，每一個環(huán)節(jié)的把控都是必不可少的。管理層必須全面地了解每一個流程的具體內(nèi)容，讓各級人員及時反饋情況，根據(jù)情況做出正確的調(diào)整，具體情況具體分析。涉及到一些專業(yè)知識領域，有必要向?qū)I(yè)人士求助，切忌單打獨斗，想當然地去解決一些問題。系統(tǒng)地、有效率地履行每一項管理工作，是每個管理人必備的能力。

參考文獻：

[1]謝陳彬.試論房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)存問題與解決對策[J].河南建材，2019，02：98-99.

[2]嚴序柳.建筑工程管理在房地產(chǎn)項目建設中的運用探析[J].河南建材，2019，03：122-123.

[3]李新城.論房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)存問題與解決對策[J].住宅與房地產(chǎn)，2019，16：141.

[4]楊博.建筑工程項目施工管理要點分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2019，16：154.

[5]古明昌.建筑工程管理在房地產(chǎn)項目建設中的運用淺析[J].居舍，2019，20：123.