劉兆恒 余舜基

摘 要：商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中需要大量的資金以滿足自身的需求，所以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)用各種途徑來(lái)進(jìn)行融資，雄厚自身的資本結(jié)構(gòu)，而進(jìn)行融資的過(guò)程中就會(huì)出現(xiàn)債務(wù)的形成。因此，本文選擇對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)其自身的償債能力進(jìn)行分析，通過(guò)分析尋找影響商業(yè)地產(chǎn)償債能力的因素，從而分析各個(gè)因素與其之間的聯(lián)系，從而為促進(jìn)企業(yè)發(fā)展找到提升償債能力的方法。

關(guān)鍵詞：償債能力? 房地產(chǎn)? 資本結(jié)構(gòu)

中圖分類號(hào)：F832.45 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2020）10（a）--02

在全球經(jīng)濟(jì)化條件下，負(fù)債經(jīng)營(yíng)已成為現(xiàn)代企業(yè)必不可少的融資手段和策略。地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在已然成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱企業(yè)，對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體結(jié)構(gòu)調(diào)整都起著重要的作用，當(dāng)企業(yè)進(jìn)行融資時(shí)，出資方可以根據(jù)研究指標(biāo)的相關(guān)性判斷企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)的能力和企業(yè)償還債務(wù)的能力，主要目的在于探索其償債能力與資本結(jié)構(gòu)之間的聯(lián)系，通過(guò)模型來(lái)分析它們之間的關(guān)系以及影響。

1 文獻(xiàn)分析

（1）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)償債能力影響因素：王富強(qiáng)與馬燕（2015）結(jié)合盈利能力分析來(lái)正確判定公司償債能力的強(qiáng)弱有機(jī)結(jié)合起來(lái)分析研究。Loncan and Caldeira（2014）以流動(dòng)性衡量一個(gè)公司用其流動(dòng)資產(chǎn)償還其流動(dòng)負(fù)債。（2）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)償債能力和銀行借款的關(guān)系研究：劉小剛（2018）高杠桿以及高風(fēng)險(xiǎn)一直以來(lái)都伴隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，在過(guò)去商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與銀行是密不可分的，其一直嚴(yán)重依賴銀行借款。朱澤軍（2015）將商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)按照不同的種類劃分為三個(gè)類型的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)：開發(fā)型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)、服務(wù)型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和租賃型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。（3）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)償債能力和股東權(quán)益的關(guān)系探究：王春華（2015）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是一種主要依靠于負(fù)債經(jīng)營(yíng)的企業(yè)形式。它存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此越來(lái)越多的相關(guān)利益主體關(guān)注于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。（4）商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)償債能力和公司債務(wù)關(guān)系探究：Serrano（2019）認(rèn)為債務(wù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的影響是雙向的，從短期債務(wù)和長(zhǎng)期債務(wù)來(lái)表現(xiàn)不同的影響結(jié)果。

2 研究方法與數(shù)據(jù)

本次研究的內(nèi)容是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債能力研究，因此需要找到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的各類信息，如商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總額、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的銀行借款總額、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)情況、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率等。從中篩選有用的數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行數(shù)據(jù)的分析，為了研究的精確，這些信息都是從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的官方網(wǎng)站中收集的，通過(guò)下載商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，從而獲取相關(guān)的數(shù)據(jù)和信息。因?yàn)楸疚氖褂昧藘煞N研究方法，所以在樣本選擇以及指標(biāo)的取舍上有所不同，在因子分析上選用了150家上市商業(yè)地產(chǎn)2015—2018年數(shù)據(jù)為本文所用。

3 研究結(jié)果

因子分析初始特征值是指未提取主成分時(shí)的相關(guān)矩陣或協(xié)方差矩陣的特征值，累計(jì)方差貢獻(xiàn)率表示累計(jì)方差的解釋程度。表2中初始特征值一欄中分別羅列了總計(jì)、方差百分比和累積方差。該組數(shù)據(jù)項(xiàng)描述了因子初始解的情況。

（1）總資產(chǎn)報(bào)酬率、凈資產(chǎn)收益率、長(zhǎng)期資本收益率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率歸納為第一公因子。（2）速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率、資產(chǎn)負(fù)債率這歸納為第二公因子。（3）盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)、全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率可以歸納第三公因子。（4）存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率可以歸納為第四公因子。（5）營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率這1個(gè)變量在第5個(gè)因子上有較高的載荷;這個(gè)因子可以歸納為第五公因子。最終13個(gè)指標(biāo)可以歸納為以上5個(gè)公因子。

4 結(jié)論與討論

4.1 結(jié)論

在實(shí)證的分析中，本文采取了因子分析的方式構(gòu)建模型來(lái)分析企業(yè)的償債能力指標(biāo)，綜合考慮多項(xiàng)指標(biāo)，近幾年企業(yè)的償債能力整體的趨勢(shì)變化是比較波動(dòng)的，這是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)業(yè)被政策所影響，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一直以來(lái)都是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)支柱，不過(guò)近年來(lái)國(guó)家加速對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，對(duì)其進(jìn)行約束以及限制，對(duì)其的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控造成商業(yè)地產(chǎn)業(yè)很大的變動(dòng)，影響了它的償債能力。本研究也存在諸多不足：（1）它反映的是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在過(guò)去某一時(shí)間段內(nèi)，負(fù)債以及經(jīng)營(yíng)的變化，并沒(méi)有反映出當(dāng)前時(shí)刻企業(yè)的償債能力。（2）由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)受國(guó)家政策以及調(diào)控的影響，所以此模型很難預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展，其不可控的因素比較多。

4.2 建議

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)其規(guī)模效應(yīng)是非常突出的，能夠維持償債能力穩(wěn)定的都是龍頭企業(yè)，中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如何維持較高的償債能力是非常重要的，在面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)如何保全自己，其自身的資本結(jié)構(gòu)是否可以維持償債能力就顯得尤為重要。隨著人口紅利以及城市化的進(jìn)程不斷發(fā)展，企業(yè)的償債能力就會(huì)體現(xiàn)出來(lái)，所以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)特別是中小型企業(yè)需要優(yōu)化自身的資本結(jié)構(gòu)，更加合理的融資以及借貸，可以優(yōu)化其經(jīng)營(yíng)模式，擺脫傳統(tǒng)的合作經(jīng)營(yíng)，在不增加負(fù)債負(fù)擔(dān)的前提下進(jìn)行合理的擴(kuò)張與發(fā)展。所以合理的擴(kuò)張以及優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)是重中之重。

參考文獻(xiàn)

王富強(qiáng)，馬燕.上市公司償債能力分析[J].中國(guó)管理信息化， 2015（06）.

王春華.房地產(chǎn)企業(yè)償債能力分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2015（22）.

Loncan， T. R.， and Caldeira， J. F. Capital structure， cash holdings and firm value：a study of Brazilian listed firms. Revista Contabilidade & Finan?as，2014（25）.