馬小芳

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中一項非常重要的工作，成本管理水平的高低關(guān)系著整個企業(yè)資金的運轉(zhuǎn)效率，高效的成本管理工作有利于提高企業(yè)的工作效率，面對日趨激烈的市場競爭，地產(chǎn)行業(yè)都在尋找各種方式以期提高成本管理工作的效率?；诖耍韵聦π陆?jīng)濟形勢下房地產(chǎn)成本管理要點進行了探討，以供參考。

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟形勢;房地產(chǎn);成本管理;要點

在經(jīng)濟和科技不斷發(fā)展的大背景下，人們對房產(chǎn)建筑的要求越來越高，同時在市場和政策的雙重調(diào)控下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨著巨大的挑戰(zhàn)，各項成本增長趨勢明顯，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間逐漸被壓縮到臨界點，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，使其能夠不斷地適應(yīng)社會發(fā)展的潮流，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采用各種方法優(yōu)化成本，如實行全過程全員成本控制，既而提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險，實現(xiàn)真正意義上的成本控制，為房地產(chǎn)企業(yè)的良性穩(wěn)步發(fā)展提供必要的保障。

1 房地產(chǎn)行業(yè)進行成本管理的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)科學合理的對企業(yè)財務(wù)成本進行有效的管理，可以增加企業(yè)的經(jīng)濟收益，提高資金的利用效率，為房地產(chǎn)企業(yè)進行決策提供參考。除此之外，房地長企業(yè)進行成本管理，還可以在很大程度上提升企業(yè)的發(fā)展水平，幫助房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益的進一步提升，促進整個房地產(chǎn)行業(yè)的進步發(fā)展，在推進社會經(jīng)濟發(fā)展的進程中發(fā)揮著重要的作用，為我們國家的經(jīng)濟發(fā)展貢獻一定的力量。

2 房地產(chǎn)行業(yè)成本管理工作中存在的有關(guān)問題

2.1 成本管理意識存在誤區(qū)

很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有形成全員參與成本管理的觀念。一方面，成本管理工作多數(shù)集中于一個或者幾個部門，這就會容易導致成本管理工作被認為是成本相關(guān)部門的工作。另一方面成本管理工作沒有得到管理層面的重視，片面的理解成本管理只是一味地減少開支降低成本，卻忽略了成本管理是本質(zhì)是價值投資。成本管理并不是簡單的價格管理，低價格不等于低成本。

2.2 成本管理模式沿用舊模式，行業(yè)發(fā)展滯后

成本管理模式中，如何計算項目成本、如何分析成本的來源和構(gòu)成，采用什么樣的方法選擇什么樣的時段分析，都會影響到整個工程項目的進行。然而現(xiàn)階段，我國大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理模式的選擇上存在一定的誤區(qū)，比如部分企業(yè)過度重視工程項目的數(shù)量和開發(fā)，忽略了由此會帶來的成本增加效益得不到提升的問題，成本管理模式始終停留在粗放型的發(fā)展上，成本管理的效果大打折扣。企業(yè)需要從這種模式中走出來，向精細化的管理模式邁進。

2.3 成本管理體系不完善

（1）缺乏全成本核算意識。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏全成本管理意識，多數(shù)企業(yè)在工程建設(shè)階段對建安工程造價的管控較為關(guān)注，而對工程造價以外的各項費用管控并不嚴格。在新經(jīng)濟形勢下在房地產(chǎn)開發(fā)項目中財務(wù)費用（融資費用）在整個開發(fā)項目成本支出占比越來越高，資金利用效率問題日益突出。（2）缺少堅實的全成本核算基礎(chǔ)。目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)雖然已提出全成本管理理念，但具體工作仍未完善，未明確劃分相關(guān)管理費用及輔助費用，項目后評估流于形式，經(jīng)驗數(shù)據(jù)積累準確性存疑，影響房地產(chǎn)企業(yè)全成本核算的準確性。

3 新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)成本管理要點

3.1 加強成本管理意識，貫徹落實全面預(yù)算的管理理念

全面預(yù)算管理，是指在項目工程開始前根據(jù)工程的實際情況，全面計算工程項目所需要的一切資金，對成本進行估算，需要結(jié)合企業(yè)自身的實際情況制定適合的全面預(yù)算管理制度。對此可以從四個方面來實現(xiàn)貫徹落實全面預(yù)算的管理理念：一是在作全面預(yù)算時，需要全部人員的全程參與，積極跟進項目發(fā)展;二是對工程項目的全階段進行估算，具體可以細分到年和月;三是具體執(zhí)行時應(yīng)嚴格落實每一步，并對執(zhí)行的過程進行嚴謹把控;四是需要建立系統(tǒng)化科學化的預(yù)算分析機制和項目考核機制。

3.2 利用信息化工具進行動態(tài)成本管理

科技的不斷進步為企業(yè)信息化管理提供了便利，企業(yè)進行動態(tài)成本管理需要軟件系統(tǒng)的支持，可使用全面預(yù)算管理信息系統(tǒng)，通過快速的信息傳遞和決策機制對銷售成本、人力資源成本、工程項目成本、管理費用進行指導、監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)問題，糾正偏差，調(diào)整與目標成本差異，為成本控制提供保證。一、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按項目設(shè)定目標成本，在取得土地時根據(jù)當前經(jīng)營環(huán)境，分析市場供求關(guān)系，編制目標成本報告，分解目標成本。二、在預(yù)算管理信息系統(tǒng)中對各項成本進行合約規(guī)劃，將成本分為已簽合約已發(fā)生成本、已簽合約未發(fā)生成本、未簽合約成本，分析合約成本與目標成本差異，對項目成本進行總體調(diào)整，確保目標成本的實現(xiàn)。

3.3 完善房地產(chǎn)項目成本管控制度體系

在進行房地產(chǎn)工程項目管理的過程中，重視成本管理工作。首先要做好合同的管理工作。合同是對雙方行為的約束，在整個施工過程中發(fā)揮著重要的作用，加強對合同的管理，能夠減少雙方行為中不恰當行為的出現(xiàn)，從而能夠提升成本管理水平。在進行合同管理的過程中，應(yīng)該對于違約、合同工期、結(jié)算方法等內(nèi)容進行明確的規(guī)定，從而能夠減少問題的出現(xiàn)。同時，在進行管理的過程中，應(yīng)該重視崗位的分工管理，對于每個崗位的工作責任進行明確，使相關(guān)工作人員在開展工作的過程中，能夠高度重視，從而能夠減少問題的出現(xiàn)。

3.4 打通成本發(fā)生與控制的各個環(huán)節(jié)，發(fā)揮成本管理的協(xié)同效益

一是要梳理出成本發(fā)生的各個環(huán)節(jié)，并且將這些環(huán)節(jié)與業(yè)務(wù)流程對應(yīng)起來，通過業(yè)務(wù)的邏輯關(guān)系來統(tǒng)領(lǐng)，進而解決各自為戰(zhàn)的不足。同時，通過對各環(huán)節(jié)彼此之間的關(guān)系梳理，也是更好的進行聯(lián)動成本管理的基礎(chǔ)。二是要在具體的管理手段上下功夫，進行必要的修改和完善，以期能夠促進各個環(huán)節(jié)成本管理手段的統(tǒng)一。一脈相承的方式并不代表完全相同，不同環(huán)節(jié)的成本發(fā)生具有不同的特點，也就需要在具體的操作中有不同的側(cè)重。因此，這里所講的統(tǒng)一僅僅指宏觀層面的目標一致性和理念一致性，預(yù)期的目標能夠相互補充，達成房地產(chǎn)企業(yè)最終的目標。三是要建立各個環(huán)節(jié)成本管理的溝通交流機制，在財務(wù)管理的基礎(chǔ)統(tǒng)領(lǐng)之下，彼此的溝通協(xié)調(diào)能夠更好的打破成本管理各個環(huán)節(jié)之間的界限，發(fā)揮出成本管理的協(xié)同效益。

4 結(jié)語

總的來說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極從發(fā)揮各成本發(fā)生環(huán)節(jié)成本管理協(xié)同效益、優(yōu)化制度和管理結(jié)構(gòu)設(shè)計、增強成本管理的全面性等角度出發(fā)，結(jié)合自身的具體發(fā)展基本現(xiàn)狀，切實的實施和執(zhí)行一系列的措施，并在實踐中不斷的優(yōu)化、調(diào)整和完善，為企業(yè)的成本管理和控制的優(yōu)化和提升提供助力，促進企業(yè)的健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

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