9月底,一份恒大“求助信”廣為流傳。恒大方面否認(rèn)了這封信的真實(shí)性,但恒大資金不寬裕,負(fù)債率較高,這早已是公開(kāi)的秘密。
恒大的“反擊”措施包括兩方面:一是香港的很多分析師集體對(duì)恒大給予了正面評(píng)價(jià),這些投行分析師來(lái)源很廣,基本上在香港的主流投行都發(fā)了聲。二是民企朋友圈用實(shí)際行動(dòng)來(lái)力挺恒大,比如內(nèi)地民企蘇寧購(gòu)入恒大的股票,而香港大亨劉鑾雄、鄭裕彤家族旗下的企業(yè)也開(kāi)始購(gòu)入恒大票據(jù)。
“許首富”的朋友圈橫跨內(nèi)地和香港兩個(gè)市場(chǎng),這場(chǎng)危機(jī)暫時(shí)看起來(lái)告一段落。但事情肯定還沒(méi)有結(jié)束。債務(wù)的錢和股權(quán)的錢是不同的,前者需要?jiǎng)傂詢陡?,而后者不需要。因此,在獲得A股的入場(chǎng)票之前,債務(wù)償付將一直都是恒大必須處理好的問(wèn)題。
實(shí)際上,并不止恒大一家,債務(wù)問(wèn)題一直都是民企大財(cái)團(tuán)的一個(gè)標(biāo)簽。在貨幣寬松的時(shí)代,這個(gè)標(biāo)簽沉入水底,民企財(cái)團(tuán)利用寬松的融資環(huán)境和蔚為壯觀的融資工具(銀行、信托、股市甚至互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)),得以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模的快速擴(kuò)張,大者恒大。但在貨幣趨緊的時(shí)點(diǎn),負(fù)債的標(biāo)簽便浮出水面,萬(wàn)眾矚目。
業(yè)內(nèi)分析,本輪調(diào)控對(duì)恒大影響最大的是“三條紅線”的規(guī)定,即房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;凈負(fù)債率不得大于100%;現(xiàn)金短債比小于1?!叭龡l紅線”顯然全部都針對(duì)償債能力,從長(zhǎng)期償債能力到短期負(fù)債能力都有涉及。對(duì)于房企尤其是那些經(jīng)營(yíng)激進(jìn)的民營(yíng)房企來(lái)說(shuō),無(wú)疑猶如緊箍咒般存在。
可以說(shuō),調(diào)控的目的或許并非劍指房?jī)r(jià)的高低,更多是針對(duì)樓市供給側(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái),中國(guó)的房企早已開(kāi)始大規(guī)模下沉三四線城市,甚至是中西部的縣城都可以隨處可見(jiàn)“知名房企”的樓盤。下沉的確是好事情,它改善了小城鎮(zhèn)居民的居住環(huán)境,也提升了縣城景觀的“國(guó)際化水平”。
下沉也帶來(lái)了一些隱憂。中國(guó)人有著“向上跨越”的購(gòu)房?jī)A向。比如,一部分居住在二線城市的人會(huì)盡量為子女準(zhǔn)備一線城市的房,三線城市的人則準(zhǔn)備二線的房,以此類推。最后,縣城的房則由來(lái)自鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富人和縣城留守的中低收入者購(gòu)入。選擇擁有更好公共服務(wù)的高一級(jí)城區(qū)居住和養(yǎng)老,這是人之常情,但在某些時(shí)候,這些房子卻可能是用來(lái)投資的。因?yàn)槿€城市以下,當(dāng)?shù)啬芴峁┑木蜆I(yè)崗位并不多,外地打工當(dāng)?shù)刭I房,并不稀奇。
這種過(guò)度下沉,帶來(lái)兩個(gè)問(wèn)題。一是不少并非高收入的人群,將高比例的個(gè)人財(cái)富配置于非核心城市的房產(chǎn),堆積了按揭的債務(wù)。而且,這些非核心的物業(yè)并不抗跌,一旦出現(xiàn)價(jià)格下行,那么將是一種不可小覷的金融風(fēng)險(xiǎn)。
另外,三四線和縣城遍地開(kāi)花的房地產(chǎn),也嚴(yán)重透支了“六環(huán)外”的購(gòu)買力,擠壓了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的消費(fèi)。實(shí)際上,這種“六環(huán)外”的消費(fèi)由于消費(fèi)者基數(shù)的巨大,對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)尤為重要。很多移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代興起的互聯(lián)網(wǎng)新銳,正是依靠他們的購(gòu)買力溢出才得以崛起。因此,保存這種消費(fèi)能力對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型異常重要。
當(dāng)然,造成這些問(wèn)題的原因并非完全是由于地產(chǎn)商的下沉戰(zhàn)略。但不可否認(rèn),它們至少是推波助瀾者和受益者。
除了民營(yíng)地產(chǎn)商,回顧這些年的民營(yíng)大財(cái)團(tuán)發(fā)展歷史,它們?cè)谀承┕?jié)點(diǎn)時(shí)常出現(xiàn)“經(jīng)營(yíng)大方向”的偏差。在過(guò)去,一些民營(yíng)財(cái)團(tuán)利用人民幣匯率的高點(diǎn),加大海外投資力度,購(gòu)入海外資產(chǎn),成為跨幣種的宏觀對(duì)沖投資家。這種行為的確是基于經(jīng)濟(jì)理性的選擇,但客觀上也在人民幣幣值和外匯儲(chǔ)備等領(lǐng)域產(chǎn)生了負(fù)面的影響。最后,一些民企大佬幡然悔悟,將資金撤回國(guó)內(nèi),并紛紛高調(diào)宣布要做多國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。
這一次,民企財(cái)團(tuán)通過(guò)高負(fù)債推動(dòng)的下沉戰(zhàn)略同樣是基于經(jīng)濟(jì)理性。因?yàn)椋痪€城市的土地供應(yīng)并不充裕,而且價(jià)格也不菲,并不適合所有人。非核心城市卻是一片藍(lán)海,先到先得,快種快收。于是,速度成為一切:有的地產(chǎn)公司抓建設(shè)速度,別人賣得快,但我不但賣得快,而且建得也快,所以工地頻繁出事故;有的公司則希望在融資速度上做文章,在香港高息發(fā)行美元債,還本付息壓力大,自己也時(shí)常陷入債務(wù)危機(jī)的傳聞之中。
民營(yíng)企業(yè)家擁有最敏銳的嗅覺(jué),不論對(duì)金融市場(chǎng),還是對(duì)大趨勢(shì)都有把握能力。然而,把握大勢(shì)總需要有一個(gè)度。賭博,肯定是不行的。